ich habe mir schon einige Beiträge hier durchgelesen und würde euch gern kurz meinen "Fall" vorstellen, der mich seit einigen Wochen umtreibt.
Mein Partner hat mir den Floh ins Ohr gesetzt, dass eine ETW eine gute Altersvorsorgemöglichkeit wäre.
Er hat eine vermietete Wohnung. Selbst hat er auch schon öfters für ein paar Jahre im Eigentum gelebt.
Seit einem Jahr wohnen wir zusammen in München zur Miete (80 qm, zwei Zimmer). Davor lebte ich sechs Jahre im selben Haus in einer Einzimmerwohnung (nicht ganz 30 qm - er war auch oft bei mir, wir sind auch Homeoffice-erprobt auf so kleinem Raum).
Da ich wenig Lust auf ein Vermieterdasein und noch dazu Bedenken vor den damit einhergehenden Risiken (z.B. Mietnomaden) habe, kommt für mich nur Selbstnutzung infrage.
Allerdings ist es auch bei mir wie so oft: Ansprüche > Geldbeutel
Klein wohnen ist nicht mal das Thema, wobei ich als Paar inzwischen zwei Zimmer schon als Mindeststandard ansehe. Aber gut, ich muss kleinere Brötchen backen, da mir Lage/Stadtviertel und Zustand/Alter der Wohnung im Zweifelsfall wichtiger sind als der zur Verfügung stehende Platz.
Ich bin viel auf den einschlägigen Portalen unterwegs, kenne also inzwischen den Markt ein wenig.
Nun habe ich ein Objekt gefunden, das sehr viel von dem, was ich gerne hätte, in sich vereint.
Da ich schnell war, konnte ich die Wohnung beim Makler reservieren und ich habe sogar eine Finanzierungszusage der Bank.
Wichtig: Wenn ich kaufe und finanziere, dann allein, denn ich möchte unabhängig sein.
Aber: Ich kann es einfach nicht! Ich kann nicht unterschreiben, da ich das als zu riskant empfinde. Andererseits kann ich aber auch nicht absagen. Kurzum: Jede Entscheidung fühlt sich falsch an.
Eckdaten zu Wohnung/Finanzierung/meiner Person:
- Anfang 30 weiblich, ledig, mit Freund zur Miete wohnend
- seit 7 Jahren im Berufsleben, aktuell unbefristet im öffentlichen Dienst, Monatsgehalt knapp 3.000 netto
- EK 70.000 EUR, wobei ich mir für die Finanzierung noch etwas von meinem Freund leihen müsste
- Bankrate entspricht knapp 38 % meines Nettoeinkommens pro Monat; sonst keine weiteren Kreditverpflichtungen.
- Einzimmerappartement in München mit knapp 35 qm, Neubau - fertig erst in ca. 2 Jahren. Bauträger = Projektgesellschaft mit "Dreier-"Bonitätsscore, die alles über Subunternehmer abwickeln. In München bisher noch nicht gebaut. Gesellschaft hat aber noch eine andere Gesellschaft als "persönlich haftende Gesellschafterin" an Bord mit einem "Zweier-"Score.
- Wohnung kostet 430.000 EUR ohne NK
- Darlehenssumme: 380.000 EUR (90 %-Finanzierung)
- 20 Jahre Zinsbindung, Sondertilgung 5 %, Laufzeit ohne Nutzen der Sondertilgung: knapp 37 Jahre
- Bank wertet Wohnung nur mit 260.000 EUR ein --> Beleihungsauslauf damit bei knapp 150 %!!!
- Aktuell zahle ich keine 900 EUR Miete warm und wohne in einem tollen Viertel (an meiner Wohnsituation würde ich am liebsten nichts ändern)
Sollten mein Freund und ich uns trennen, könnte ich die gemeinsame Wohnung aber nicht lange halten. Ggf. könnte ich innerhalb des Hauses wieder in etwas kleineres und günstigeres umziehen, sofern frei.
Was sind meine Bedenken bzgl. Kauf?
- Bauträgerrisiko (baut er? baut er fertig? Mit wie vielen Mängeln? Wird er insolvent?)
- 1 Jahr minimum müsste ich Bereitstellungszinsen zahlen, also Zusatzkosten. Zusatzkosten ggf. auch durch Baukosten
- Nach der Finanzierung hätte ich erstmal nichts mehr auf der Seite (aktuell spare ich ca. 1.000 EUR p.a. auf die Seite, mein "Notgroschen" wäre also schnell wieder aufgefüllt)
- Sparen kann ich! Deshalb sehe ich auch die Gefahr, dass ich zugunsten der Sondertilgung auf alles Mögliche verzichte, nur um schneller mit dem Kredit fertig zu werden
- Nach sechs Jahren auf unter 30 qm sehe ich meine jetzige Wohnfläche als Luxus an, den ich nur ungern schnell wieder aufgeben möchte
- Ich habe Angst vor so einem großen Schuldenberg (ich war schon froh, als ich meine 10.000 EUR BAföG-Schulden auf einen Schlag zurückzahlen konnte)
- Ich glaube, ich könnte nicht mehr schlafen, bis das Haus tatsächlich steht. Also zwei Jahre schlaflose Nächte :-)
- Meine größte Angst ist jedoch die Möglichkeit der Nachbesicherung! Immerhin habe ich 150 % Beleihungsauflauf, keine weiteren Sicherheiten, kann erst in 2 Jahren anfangen zu tilgen, da ja Neubau. Und der Münchner Markt ist definitiv "überbewertet", weshalb ich mittelfristig eine Korrektur nicht ausschließen würde. Und in meinem Fall wäre ja jegliche Korrektur "gefährlich"... Klar sagt mir die Bank, das sei nur "hypothetisch" und "kam noch nie vor" - Aber wie viele genau meiner Fälle hatten die denn schon? Eben, ist ja jeder individuell.
Warum kann ich aber auch nicht guten Gewissens "nein" sagen zum Kauf?
- Wir haben eine Indexmiete, ergo passt diese sich immer an Verbraucherpreisindex an und mit zunehmender Inflation... ihr wisst schon :-)
- Mein Freund will nicht für immer zur Miete/in München wohnen - ich sehe mich hier schon, zumal hier mein Job ist etc.
- Wohnen wird immer teurer (sowohl Kauf als auch Miete)
- Im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen, klingt für mich schon verlockend
- Ich hatte jetzt genau 9 Monate Zeit, um etwas zu kaufen. Davor war ich noch in der Probezeit und vor meinem jetzigen Job habe ich sehr viel schlechter verdient. Dazu die jetzt ja leider schon wieder steigenden Bauzinsen... Ich fühle mich irgendwie gedrängt ("jetzt oder nie!")
Wie sieht meine sonstige Altersvorsorge neben der gesetzlichen Rente aktuell aus?
- VL-Depot
- ETF-Sparpläne mit aktueller Sparrate von 15 % des Nettomonatseinkommens
- baV mit 80 % Zuschuss durch Arbeitgeber, (chancenorientierte ETFs, Höchstsparbetrag von monatlich 284 EUR)
Aber ob das reichen wird?! Also ohne ETW?
Sorry, das war sehr viel Input. Ich weiß, dass ich auch keine konkreten Fragen gestellt habe. Aber es tat auch schon mal gut, das alles mal niederzuschreiben :-)
Ich beschäftige mich seit Wochen mit nichts anderem mehr, mir geht es damit auch nicht gut. Die Entscheidung fühlt sich so essentiell, so existenziell an... Was, wenn ich mich falsch entscheide? Muss ich dann im Alter Flaschen sammeln? Soll ich schon mal anfangen?
genau, VL sind 40 EUR.
Theoretisch könnte ich meine ETF-Sparpläne noch aufstocken oder noch in etwas anderes investieren, denn bisher habe ich ja immer noch Geld aufs Tagesgeld gespart, um mehr EK für den Wohnungskauf zu sammeln.
Ich versuche auch gerade, meine Einkommensseite noch aufzubessern, indem ich mehr für meinen 450-Euro-Job machen kann. Dieser bringt aktuell nur etwa 150 EUR im Schnitt pro Monat (und das auch nur unregelmäßig).
In 2,5 Jahren mache ich den nächsten Gehaltssprung um 300 EUR netto im Monat. Gut, ist dann natürlich weniger aufgrund der Inflation.
Ich habe auch schon mit verschiedenen Rechnern herumgespielt :-)
Allerdings rechne ich vorsichtshalber immer mit weniger als den vielgepriesenen 7% p.a.
Wenn ich nun keine Wohnung kaufe, kann ich das EK auch gleich zu großen Teilen in den Markt stecken ("time in the market beats timing the market").
Bin mir nur generell etwas unsicher bzgl. weitere Entwicklung in der Welt (Inflation, Börse, Politisch, Energiewende etc.) - aber Glaskugel haben wir ja alle keine :-)
Inzwischen verstehe ich auch, warum mir die Bank den Kredit gegeben hätte, obwohl der Beleihungsauslauf so hoch ist.
Bonität, Einkommen und v.a. die lange Laufzeit (meine Zeit bis Renteneintritt) machen es wohl aus.
Aber gut, man muss ja auch nicht alles, was geht auch tatsächlich machen, nur weil es möglich wäre, oder?
Wenn ich von meinen aktuell 3.000 netto im Monat ausgehe würde meine Rechnung bei Kauf wie folgt aussehen:
1120 EUR Bankrate
200 EUR Hausgeld (Schätzung, Neubau und 35qm Wohnung, noch 36 andere Wohnungen in der WEG, alle größer)
30 EUR Grundsteuer (kann ich schwer einschätzen)
100 EUR Rücklagen für Wohnung (sollte am Anfang genügen, steckt ja auch schon im Hausgeld drin)
150 EUR Versicherungen
10 EUR Handyvertrag
40 EUR Strom
30 EUR Internet + TV
18,50 EUR GEZ
_____________
gerundet 1.700 EUR
- 450 ETF-Sparrate
= 1.250 EUR
1.250 EUR pro Monat für Lebensmittel, Tanken, Urlaub/Konsum, Reparaturen/Notgroschen, Sparen für Sondertilgung
ggf. geringfügig mehr, wenn Einkünfte aus Nebenjob (wie gesagt schwer planbar) und Partner mir 100 - 200 fürs "Mitwohnen" gibt.
Ja - Nebenkosten können stark unterschiedlich sein - hängt von der Gemeinde (Müllgebühr/Wasser) ab - aber auch von der Teilungserklärung (Abrechnung pro Wohneinheit oder pro qm oder pro Bewohner etc.) - und auch, was vorhanden ist - habe ich Aufzug/Tiefgarage/Hausmeister/WEG-Verwaltung/Treppenhausreinigung/Gartenpflege/etc. muss das natürlich auch bezahlt werden.
Riesenvorteil bei Immobilien ist natürlich, dass ich die (hoffentlich positive) Wertentwicklung in diesem Fall von einer höheren Basis (hier 400t€) habe (bei 5% sind das 20t€ im ersten Jahr) - bei 5% auf 70t€ ETF sind das "nur" 3500€ ... gut bei der Immobilie ich habe auch Kreditkosten von 1-2% aber trotzdem habe ich natürlich die Hebelwirkung.
Nicht zu vergessen natürlich auch der mögliche steuerfreie Verkauf nach 3-10 Jahren ...
Aber die Entscheidung kann dir niemand abnehmen - Neubau und Gasheizung wären für mich persönlich eher abschreckend - aber hier tickt natürlich jeder anders.
KfW55-Haus sogar, der Bauträger hat angeblich noch rechtzeitig den Antraf bei der KfW gestellt :-)
Gasheizungen werden leider immer noch verbaut bei MFHs, scheint wohl günstiger zu sein. Neulich habe ich mal ein Neubauprojekt mit Pelletsheizung gesehen, aber das war die absolute Ausnahme.
Die Hebelwirkung ist sicher nicht zu unterschätzen, ja. Wobei es ja dann auch immer heißt, dass diese v.a. bei vermieteten Objekten zum Tragen kommt, wenn man dann im besten Fall auch nur 100%-Finanzierungen macht. Eine ETW/ein Haus zur Selbstnutzung wird ja im ersten Moment immer als "Luxus", als "Verbindlichkeit" gewertet, weil man genau so wohnen will und um sich selbst entfalten zu können.
Ich muss sagen: Ich finde meine 80 qm aktuell richtig klasse und kann mich hier hinreichend entfalten...
Wahrscheinlich ist es top, wenn man beides hinbekommt (finanziell und mental): Sparpläne UND selbstgenutzte Immo. Und das vielleicht sogar trotz einmal Urlaub im Jahr.
Aber ich denke, dass ich mich erst einmal (wenn auch schweren Herzens) gegen die Immobilie entscheide...
Slebstverständlich kannst nur DU wissen, wie Du leben möchtest...
Ich lese allerdings heraus, dass die 2ZKB, die Ihr derzeit bewohnt, nicht die schlechteste Alternative des Wohnens für Dich ist. Unabhängig von der Lage. Das zeigt aber auch, dass Du ggf. 60/80 m² präferierst, sofern Du die Wahl zwischen 35 und 60/80 m² hast.
Wissen kannst nur Du es - bzw. wenn man von einer langen Beziehung ausgeht: Ihr.
Du wirst älter, Dein Partner geht in plus/minus 15 Jahren in Rente. Es kann sein, dass man sich ggf. auf 35m² irgendwann auf den Keks geht, weil man sich eben nicht aus dem Weg gehen kann. Gehen wir davon aus, dass Du/er dann nicht in die Kneipe nebenan möchte (auch das macht jeder Mensch anders).
In der Tat sehe ich die Größe der Wohnung für eine langfristige Bewohnung durch Dich plus Partner mit einem Fragezeichen.
Du könntest aber die Neubauwohnung auch vermieten und ggf. eben bei Bedarf eben frei bekommen. Du willst nicht vermieten, das hatte ich gelesen, wäre aber eine Chance die Wohnung zu erwerben und dennoch mit dem Partner zusammen zu leben - in der jetztigen Wohnung.
Du hast geschrieben, er möchte seinen Lebensabend nicht in München verbringen. Wird er dann pendeln? Sich trennen? Du zu ihm aufs Land ziehen? Habt Ihr über seine Wünsche und Gedanken gesprochen?
Weiter gedacht: in dem noch nicht gebauten Haus gibt es auch größere Wohneinheiten? Der Unterschied sind 200k? Würdest Du da wohnen wollen (Größe/Lage) wenn Du es mit der jetzigen Wohnung vergleichst? Dein Partner hat jetzt runde 800 Euro zu bezahlen, zieht Ihr in eine vergleichbare Wohnung (Größe) und er etwas einspart aber keine Mietwohnung 250 km entfernt nimmt, würde er da mitspielen? Ja, Du wärst "abhängig", da Du einen "Untermieter" für die große Wohnung brauchst, aber Du bist alleinige Eigentümerin der Wohnung.
Die Risiken von Bauträgern etc. gibt es in entsprechenden Foren nachzulesen. ;-)
Was Preise, Mieten und Gehälter die nächsten 50 Jahre (+x) bringen, kann heute niemand sagen.
Entscheiden musst am Ende Du - bzw. Ihr, sollte er ein Mitspracherecht haben. ;-)
vielen Dank auch für deinen sehr hilfreichen Input!
Tatschlich fühlen sich die 2ZKB jetzt nach toller Paarwohnung an, das ist was, was ich immer wollte, als wir noch zusammen in meiner kleinen Wohnung "hausten".
Jetzt kann man sich auch mal aus dem Weg gehen...
35 qm sind hingegen schon tough auf Dauer, ja.
Ich bin leider sehr voreingenommen, ich liebe meine jetzige Wohngegend schon sehr und hatte damals wahnsinniges Glück: erste Wohnungsbesichtigung gleich ein Treffer und dann auch noch in einem Quasi-Neubau in dieser Gegend!
Es gibt auch größere Wohnungen bei dem Neubauprojekt, ja. Also für 600.000 bekommt man da immerhin 52 qm ;-)
Aber das steht tatsächlich nicht zur Debatte.
Wir reden schon hin und wieder über "später". Tatsächlich gibt es aber noch keinen wirklichen Plan. Pendeln könnte passieren, dass muss er ja jetzt auch schon wegen seines Kindes.
Und zum Thema Bauträgerrisiko: Das habe ich sowas von auf dem Schirm! Das ist tatsächlich ein Contra-Punkt. Allerdings ist es auch echt krass, was man für Bestandswohnungen angeboten bekommt in dieser Preisklasse...
Am liebsten wäre mir ja was "Neuwertiges" was bereits fertig gebaut ist und energetisch halbwegs aktuell. Aber sowas suchen sicher viele :-)
Zum Thema Vermieterdasein: Mein Freund hatte wahnsinniges Glück mit seinem Mieter, der die Wohnung jetzt schon seit 20 Jahren bewohnt. Kein Mieterwechsel, nie Stress - wie im Bilderbuch! Deshalb ist er da nicht wirklich objektiv und versteht meine Bedenken nur bedingt.
Mietnomaden sind schon relativ selten - deshalb sollte man sich die Mieter trotzdem sehr genau anschauen - Schufa-Auskunft - bisherige Vermieter fragen etc.
Aber natürlich können sich Menschen auch ändern - Schicksalsschläge können jederzeit das Leben aus den Fugen geraten lassen.
Einschätzung Baufi Neubau-ETW als Singlefrau
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Das ist tatsächlich ein Contra-Punkt. Allerdings ist es auch echt krass, was man für Bestandswohnungen angeboten bekommt in dieser Preisklasse...