meine Eltern haben ein EFH (wert ca. 1,2 Millionen, darin wohnen meine Eltern) und ein MFH (Wert ca. 1,5 Millionen, 3 Wohnungen, alle vermietet, Teilungserklärung gibt es noch nicht). Die Werte sind nicht durch einen Gutachter ermittelt, sondern durch Bodenrichtwert etc. geschätzt worden, wohlwissend, dass wir hier noch genaue Gutachten benötigen.
Ich lebe und wohne mit meiner Freundin zur Miete in einem anderen Stadtteil und bin Alleinerbe, da Einzelkind.
Seit ein paar Wochen befassen wir uns nun mit der Thema Schenkung der beiden Häuser.
Nun haben wir verschiedene Szenarien durchgespielt:
1. Variante:
Schenkung von 400 TEUR, somit ca. 1/4 des MFH // nächste Schenkung in 10 Jahren in Höhe von 400 TEUR
Meine Freundin und ich ziehen in eine Wohnung des MFH und zahlen Miete an meine Eltern
Irgendwann gehen meine Eltern aus dem Haus und suchen sich eine barrierefreie Wohnung zur Miete.
Ihre Miete wird finanziert durch die Einnahmen aus dem MFH
Meine Freundin und ich gehen in das EFH
- Muss für die Schenkung für das MFH eine Teilungserklärung vorliegen? Wenn nein, wie läuft das dann mit den Mieteinnahmen? Wird die Gesamtsumme der Mieteinnahme gem. dem aktuellen Anteil nach Schenkung an meine Eltern und mich verteilt?
- eigentlich wollen meine Eltern keinen Aufwand mehr mit dem Vermieten; Instandhaltung etc. haben. Da kommen Sie rechtlich aber nicht drumherum, solange sie keinen Hausverwalter einsetzen oder ich mache das eben um Ihnen einen Gefallen zu tun, oder?
Variante 2:
Wir kümmern uns um eine Teilungserklärung für das MFH.
Verkaufen eine der drei Wohnungen und investieren den Erlös in eine Wohnung, die meine Eltern nutzen können, wenn es dann soweit ist.
Bis dahin gehen meine Freundin und ich in die „neue“ Wohnung.
Die Rate für die neue Wohnung übernehmen meine Freundin und ich. Die Anzahlung kommt von meinen Eltern.
Die Anzahlung übersteigt - die 400 TEUR - vermutlich deutlich.
Ggf. Müssten wir dann eine GbR gründen, wobei ich da noch nicht recherchiert habe, was das perspektivisch für Auswirkungen auf die Schenkungen haben würde.
- das ist ehrlicherweise nicht meine favorisierte Lösung, da der Markt gerade nicht gerade am Boden liegt und meine Eltern sich heute schon auf etwas commiten müssten, wo sie vielleicht erst in 10-15 Jahren einziehen würden (mein dad ist 58).
Mir ist natürlich bewusst, dass ich mit einem Steuerberater sprechen muss. Der meiner Eltern ist, naja ich sag mal so, nicht gerade lösungsorientiert. Daher wende ich mich erstmal an euch bevor ich selbst mit einem spreche.
Vielleicht hat jemand von euch eine weitere Idee oder kann zumindest einschätzen, ob eine oder beide Varianten keinen Sinn machen.
Ich dank euch schon mal recht herzlich und wünsche noch einen schönen Sonntag.
Lg Patrick
Soweit ich es als Laie verstanden habe, kann man von jedem Elternteil 400t€ alle 10 Jahre steuerfrei geschenkt/vererbt bekommen.
Also 800t€, wenn man von Vater & Mutter je 400t€ geschenkt bekommt.
Der Wert der Immobilie kann durch ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht z.B. für die Eltern auch stark gemindert werden - so ist die Immobilie auf dem Papier weniger wert und man kann sie günstiger bekommen - und man kann seinen Eltern natürlich auch Immobilien abkaufen - und dabei Kredite auf die Immobilien aufnehmen um dies bezahlen zu können - diese kann man dann ggfls. steuerlich geltend machen.
Wenn man selber in dem zu erbenden Haus für min. 10 Jahre wohnt und es weniger als 200m² hat, spielt der Wert der Immobilie keine Rolle.
Allerdings solte man sich da wohl wirklich von professioneller Seite helfen/beraten lassen.
Ein versierter Steuerberater sollte auf jeden Fall befragt werden.
Ich bevorzuge Variante 3.
Du kaufst deinen Eltern die Immobilien ab.
Deine Eltern geben dir ein Darlehen zum Kauf der Immobilien.
Also Kaufpreis insgesamt 2 Mio = Darlehen 2 Mio. Darlehnsvertrag sollte vorhanden und fremdüblich sein (vll 3% Zinsen)
Beim Notar können deine Eltern den Darlehensbetrag stunden und zwar jeder um 400k. (Schenkung)
Also hast du nur noch 1,2 Mio Schulden.
Derweilen bezahlst du den Darlehenszins deiner Eltern mit den Mieteinnahmen und nach 10,1 Jahren das gleiche Spiel nochmal.
Ein Wohnrecht würde ich in diesem Fall nicht empfehlen, da jeder der Beteiligten weiß, dass deine Eltern in 10-15 Jahren ausziehen.
Eine Bank hat Immobilien ohne Wohn- oder Nutzrecht lieber und bewertet diese auch dementsprechend anders.
Wichtig bei diesem Konstruckt ist ein möglicher Ehevertrag mit deiner Freundin (falls man an eine Ehe denkt).
Durch die Schuldfreien Immobilien, kannst du dann ein neues ebenerdiges Haus für deine Eltern finanzieren.
Achso der Kauf einer Immobilie löst natürlich auch Kosten aus. (Grunderwerbssteuer und Notargebühren)
Diese sind aber steuerlich absetzbar und die gekauften Immobilien können wieder neu abgeschrieben werden.
EFH & MFH durch Schenkung / Erbe
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