Einschätzung Kauf / Baufinanzierung

Danke erst mal für die Einschätzung. Dass wir den Kredit bekommen, haben wir abgeklärt und ist aktuell aufgrund der 2 Gehälter (die wir noch bis Anfang Herbst haben) ohnehin kein Thema. Mir geht es aber auch etwas um die Einschätzung der längerfristigen Tragfähigkeit, falls wir länger nur das eine Gehalt haben. Meine Frau möchte schon definitiv auch wieder arbeiten, aber wie viel wir beide dann schlussendlich arbeiten können, wissen wir aktuell noch nicht. Wenn es allerdings erfahrungsgemäß auch mit dem einen Gehalt kein Problem sein sollte, beruhigt das schon mal.

Ob wir es bekommen ist auch noch nicht 100% klar, wird sich innerhalb von 14 Tagen entscheiden.

Danke für den Input. Millionenhaus klingt etwas hochtrabend, es ist ein nicht besonders großes Reihenendhaus. Der Preis kommt ja von dem hohen Bodenwert, nicht von dem extravaganten Objekt.

Das Haus wäre dann komplett kernsaniert (aussen und innen). D.h. die nächsten 20 Jahre sollten keine vorhergesehenen größeren Investitionen anfallen (kleinere Sachen natürlich immer und unvorhergesehene kann natürlich auch immer kommen). Hausmeister, etc. fällte natürlich im Gegensatz zur Wohnung auch nicht an. So etwas wie Internet + GEZ zähle ich nicht zu NK sondern hätte das als separate Kostenpositionen gesehen. Heizkosten wären nach der energetischen Sanierung auch recht gering

Aber man sollte sicherlich bei IH noch mehr vorsehen, denn spätestens zum Ende der Finanzierung kommen garantiert auch wieder die größeren Sachen.

Zitat von utopus

Wobei ich 500€ für NK+IH für ein Millionenhaus schon recht wenig finde.

Für unsere Wohnung die weniger als die Hälfte kostet (96m²) sind es pro Monat:

450€ Hausgeld (incl. IH Gemeinschaftseigentum/Heizung/Müll/Wasser/Hausmeister/etc.)
30€ Grundsteuer
72€ Strom
30€ Internet
18€ GEZ
20€ Versicherung
150€ Instandhaltungsrücklage Sondereigentum
===
770€

Und alle paar Jahre Sonderzahlungen für Fassadensanierung/2.Rettungsweg/Dach/Tiefgarage etc. - ca 500€ pro Jahr.

Zitat von noelmaxim

1) Warum diese hohe Wunschtilgung, wenn diese Ängste vorhanden sind? Ängste, die sich auf was begründen, zumal 5.700 Euro immer anzusetzen, zu berücksichtigen sind an Einkommen? Solange das hohe Einkommen vorhanden ist, Attacke mit Tilgung, danach diese - so ein Einkommen wegfällt -mal 2-3 Jahre runtersetzen, um dann - nach Rückkehr, angepasst an die Kostenerkenntnisse seitens des Eigentums - wieder auf Attacke zu schalten ,so dass überhaupt Sinn ergibt, so die direkte Tilgung dann immer noch der Anlage der Gelder vorzuziehen ist! Sondertilgungen und/oder Tilgungssatzänderungsoptionen bieten doch Optionen und Flexibilität?

3% Tilgung um bis Rente durch zu sein und das Zinsrisiko zu minimieren bei Anschlussfinanzierung. Wir sind fast 40, also angestrebte Tilgung in ca. 28 Jahren. Tilgungssatzänderung gute Idee, das gäbe etwas mehr Flexibilität mit später höherer Tilgung oder Sondertilgungen.




2) Wie sollen wir einschätzen, wie sie heizen, was sie an Strom verbrauchen, wie hoch ihre Grundsteuer ist, die Grundbesitzabgaben sind, um einschätzen bzw. bewerten zu können, ob sie sich das alles ganzheitlich leisten können, zumindest erahnen können, wie hoch der Baustein Bewirtschaftungskosten ist? Auf welchen Grundlagen soll sich unsree Einschätzung stützen?

Die Daten habe ich ja selbst im Detail noch nicht, sondern mich an Durchschnittswerten orientiert, die ich recherchiert habe. Insb. Heizkosten sollten nach energetischer Sanierung nicht mehr allzu hoch sein. Aber wie hoch genau, kommt ja dann auf die konkrete Sanierung an. Strom etc. sind bei normalen Verbrauch ja überall ähnlich.

3) Was machen sie beruflich, auf welche Qualifikation stützt sich das Einkommen bei welcher Firma?

IT bei einem Mittelständler. Partnerin im Finanzbereich bei einem Konzern. Beides mittlere Führungspositionen.

4) Haben sie die 400.000 Euro EK angespart?
Ja selbst angespart.


5) 8.500 Euro derzeitges - auf 2 Arbeitnehmer gestützt - Einkommen, 400.000 Euro Eigenkapital, wenn nicht sie, wer dann kann sich ein Investitionsvolumen von 1 Million leisten, zumal der Finanzierngsbedarf - bezogen auf ihr Einkommen - mal gerade 600.000 Euro beträgt?

Das Frage ich mich bei der Preisentwicklung auch langsam. Ohne Kind und bei 2 Gehältern würde ich nicht zögern. Bei einem war ich dann doch unsicherer. Wir hatten eigentlich nie vor 1 Mio. zu investieren, aber da wir bei der Wohnlage recht festgelegt sind, bleibt uns wohl nichts anderes übrig.

Ich bin bisher etwas unsicher gewesen bzgl. Kredithöhe, da man meist immer nur was in Richtung 400 T€ liest und ich langsam gezweifelt habe, ob wir uns da vllt durch das (marktgetriebene) schrittweise erhöhen des gesetzten Limits in eine Situation bringen, von der einem eher abgeraten wird.

Zitat von Marc2512

Kernsanierung für 290k könnt imho knapp werden. Energetische Sanierung: Neue Fenster. Eingangstüren. Heizung: Wärmepumpe? FBH vorhanden? Falls nicht: Estrich raus und rein da die Böden unten nicht isoliert sind. Dach: PV/ Solar mit Speicher? Ansonsten wird der Strom teuer für die WP. Dach mit Isolierung. Neue Verwahrungen außen + neue Regenrinnen und Rohre...
Bodenbeläge, Innentüren etc. - alles Kosten die sich läppern. Geht mir gerade ähnlich. Dann: neue Wasser & Stromleitungen unterputz. Dann kommt der Gipser...

Ja ziemlich genau so. PV noch nicht berücksichtigt, der Rest schon. Kalkuliert vom Architekten, aber die 290k sind noch ohne Puffer.

Dieser Finanzierung wird leider nicht so aufgehen.

Zu einem wird die Höhe der Gesamtsumme das Problem, eine Finanzierung über 1 Mio. € wird mit einer vertieften Prüfung einhergehen, Herkunft des GH,…

Zum anderen ist ihre Aufstellung völlig falsch, entspricht überhaupt nicht den gesetzlichen Vorgaben zu Finanzierung durch einen Gläubiger.

a) EK I sind 400.000 €, abzüglich der Nebenkosten
b) …………075.000 €, verbleiben EK II
c) EK II sind 325.000 €

Hier trennen sich die Wege, eine mit den KFW 461 und einmal ohne KFW 461

mit KFW 461 Zuschuss

Kosten
I)Sanierung 290 T€, davon ansetzbar 145.000 €, Zuschuss 77.500 €
II)Zuschuss Baubegleitung 15.000 €, davon 50 %, Zuschuss 7.500 €

KFW Zuschuss Insgesamt 85.000 € für 55, 45 Häuser

Eigenkosten mit KFW 461 Zuschuss

A) 290.000 €, davon Zuschuss 77.500 € macht Eigenanteil 212.500 €
B)….15.000 €, davon Zuschuss 07.500 € macht Eigenanteil 007.500 €

Eigenanteil Sanierung, 220.000 €

Rest EK von EK II 325.000 € , abzüglich Eigenanteil Sanierung, 220.000 € verbleiben 105.000 € zu Kauf des Objektes.

Würde man jetzt vor Antragstellung, weitere 27.000 € EK „finden“ bzw. haben, würde es eine 80 % Beleihung werden!
Was sich in den Zinsen niederschlägt, 0,3 % p. a. Differenz statt 660.000 € nun nur 528.000 € Darlehn.


ohne KFW 461 Zuschuss

Eigenkosten ohne KFW 461 Zuschuss Eigenanteil Sanierung, 290.000 €

Rest EK von EK II 325.000 €, abzüglich Eigenanteil Sanierung, 290.000 € verbleiben 35.000 € zu Kauf des Objektes.

Würde man jetzt vor Antragstellung, weitere 31.000 € EK „finden“ bzw. haben, würde es eine 90 % Beleihung werden!
Was sich in den Zinsen niederschlägt, 0,1 % p. a. Differenz, statt 660.000 € jetzt nur 594.000 € Darlehn.

Voraussetzung ist aber:

Die Bereitschaft zur Anerkennung der Kaufkosten zu 100 % durch einen einzigen Gläubiger!
Keine 80 % / 10 % Finanzierungsangebote, diese würden „platzen“!
Die 2. Finanzierung 10 % läuft nach 10 Jahren aus, finden Sie keine Anschlussfinanzierung, platzt auch die 1. Finanzierung unweigerlich.

Wie sie unschwer erkennen können, erfolgt die Reihenfolge über die Finanzierbarkeit, nicht das durchmischen der Zahlen nach Bedarf.

Das Auffinden des Fehlbetrages muss vor der Antragstellung erfolgen! Fragen Sie, in der Verwandtschaft nach!

Es gibt wohl noch eine Möglichkeit, die hier nicht angesprochen wurde, warum auch.

Damit besteht eine Finanzierung mit und ohne KFW im Raume!

Die Gegenprüfung über eine Finanzierungsfähigkeit durch das Einkommen steht auch noch aus.

bruno68

1.
Bruno verwechselt wohl Gesamtausgaben / Gesamtinvestition mit Finanzierungssumme.

2.
Bruno geht wohl davon aus, dass die Sanierung nicht wertsteigernd ist. Das Haus kostet aktuell soviel wie der Bodenrichtwert des Grundstücks. 625k / 80% = 780k minimaler Beleihungswert für 80%. Nach Kernsanierung ist das Haus deutlich mehr wert und so sollte die Bank das auch beurteilen, nach meinem Kenntnisstand.

3.
Aktuell ist KfW461 irrelevant. Wann / ob / was als Alternative kommt steht in den Sternen. Das wäre für uns ein Bonus, kann aber aktuell überhaupt nicht in eine Finanzierung eingeplant werden. Daher sind sämtliche Überlegungen dahingehend hinfällig.

3. Mit unseren aktuellen Gehältern von 8.500€ netto ist die Kreditprüfung über 625k überhaupt kein Problem. Meine Überlegungen / Vorsicht kommen von der zukünftigen Gehaltssituation, die (zumindest temporär) deutlich schlechter sein wird. Dies interessiert aber die Bank heute nicht, sondern ist unser persönliches Risiko bzw. unsere zukünftige Lebensentscheidung, die mit der Kreditbewilligung heute nichts zu tun hat.

Frage am Rand: Gibt es bei Euch keine Neubaugebiete? Was würde es Euch kosten, nach Euren Wünschen neu zu bauen?

Zitat von EgonO

Frage am Rand: Gibt es bei Euch keine Neubaugebiete? Was würde es Euch kosten, nach Euren Wünschen neu zu bauen?

Nein Bauland gibt es nicht in unseren bevorzugten Lagen. Wir zahlen hier definitiv die Lage nicht das Haus selbst.

Ist das Objekt von der Größe her das richtige?
Was Passiert, wenn ihr nach dem ersten Kind ein weiteres wollt?
Gibt's Anbauoptionen?
Wollt/braucht ihr solch ein großes Grundstück?

Anbau Optionen sehr begrenzt. Mit 2 Kindern würde es gerade noch passen, dann wäre das Eltern Zimmer weniger großzügig. Aktuell 2 Zimmer, die wir zusammen legen würden.

Halbwegs großes bzw. vor allem sehr privates Grundstück ist uns wichtig. Daher möchten wir auch kein Reihenmittelhaus oder Mini- / „Schlauchgarten“. Dann würden wir eher eine großzügige Wohnung nehmen.

Lage ist für uns neben Privatsphäre das wichtigste. Wirklich größere Objekte liegen alle bei > 1 Mio. + Sanierung.