Verkauf Haus & Kauf neue Immobilie während Elterngeldbezug - Finanzierung kritisch?

Zitat von lueneburg

Hallo,

wir suchen aufgrund des anstehenden Nachwuchses nach einem Haus und möchten unser Haus verkaufen sobald wir fündig gewordn sind. Der Markt gibt in unserer Region nicht viel her und ist sehr hochpreisig. Wir gehen also davon aus, dass sich die Suche noch hinziehen köntne und liebäugeln mit diversen Neubauprojekten/Baugebieten, die in den nächsten 1-2 Jahren realisiert werden.

Wir haben einen Finanzierungsbedarf von 350.000 € und kommen lt. Angebot auf eine monatliche Rate von 1.320 €. Das Netto-Einkommen beläuft sich auf ca. 4.700 €, sodass wir die Zahlungen problemlos stemmen können. Nun geht meine Frau aber demnächst für 2 Jahre in die Elternzeit, so dass ihr Einkommen iHv 1.700 € netto entfällt bzw. durch Elterngeld ersetzt wird. Unsere Bank empfiehlt, dass wir das Elterngeld auf nur 1 Jahr berechnen und auszahlen lassen, damit im Fall einer Kreditvergabe die 900 € als Einkommen angerechnet werden. Laut unserem Berater wird es im Hinblick auf eine Zwischenfinanzierung (O-Ton) "sehr, sehr eng", wenn das Elterngeld auf 2 Jahre mit 450 € pro Monat berechnet wird. Es wurde zwar so nicht gesagt, aber wir befürchten, dass die Finanzierung unter den Umständen abgelehnt wird, wenn wir endlich ein Haus gefunden haben. Schlimmer noch: Wenn wir das EG im ersten Jahr mit 900 € auszahlen lassen und dann aber erst danach eine Immobilie finden würden, wären gar keine Einkünfte von Seiten meiner Frau vorhanden, da kein EG Bezug mehr stattfindet.

Wir können nicht einschätzen, wie brisant diese Konstellation tatsächlich ist oder ob es sich nur um einen gutgemeinten Sicherheitshinweis handelt. Wir hätten sicherlich noch einen finanziellen Puffer an Eigenkapital, um ein paar Monate bis zum Verkauf unseres Hauses zu überbrücken. Bringt aber nichts, wenn die Bank nur die laufenden Einkünfte bewertet.

Kennt sich jemand mit dieser Situation aus und kann beurteilen, ob diese Konstellation zum Scheitern der Kreditvergabe führen kann?
Sehen andere Fachleute aus dem Bereich Immobilienfinanzierung das ähnlich oder anders wie unsere Bank?

Vielen Dank für euer Feedback!

1) Entsprechend haben sie ein Einkommen von 3.000 Euro?

2) Haben sie denn noch Hypothekendarlehensverpflichtungen?

3) Sind denn weitere Kreditverpflichtungen (ausser Hypothekendarlehen) vorhanden?

4) Wie hoch werden denn im Verhältnis zu dem Bedarf von 350.000 Euro die Baukosten sein?

5) Was ist das zu veräußernde Haus wert und welche Schuld lastet bei welcher mtl Zins-, und Tilgungsbelastung noch auf dem Haus?

Ungeachtet der Antworten, die Belastung auf 350.000 Euro zzgl. ein, zwei Monate eine kurzfristige Zwischenkreditrate, ggf. eine weitere Rate auf ein ggf. noch bestehendes Hypothekendarlehen kann von den 3.400 Euro nachhaltig bedient werden, sprich, die Haushaltsberechnung seitens der meisten Banken wird aufgehen. Hierfür kann eigens sogenanntes Bauzeitenzinsgeld vorgehalten werden, die die vorübergehenden Belastungen subventionieren. Unter anderem könnte man auch vorerst eine Tilgung von 1 % vereinbaren, die nach Elternzeit dann erhöht wird, auch ist zu beachten, dass sich die Belastung für das neue Hypothekendarlehen nach und nach erst aufbaut und die Tilgung eh erst nach Vollauszahlung beginnt.

Das kann man alles kalkulieren und planen. Sicher, das zu veräußernde Haus muss und sollte gut eingewertet werden, ebenso der Markt selektiert werden, dass gewährleistet aber ein guter Finanzierungsmakler in Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, auch sollten - was sich aber von selbst versteht - die Baukosten vernünftig kalkuliert werden, Reserven bezüglich des Überschusses aus dem Hausverkauf eingeplant werden. Wir z.B. bieten beides an und haben solch ein Vorhaben aktuell von 2 Forumsmitgliedern begleitet, das aber nur mal am Rande, u.a. ein Erfahrungsbericht wird jetzt bald folgen, da bei dem ersten Vorhaben dieser schon geschrieben wurde und nun das erst 3 Jahre alte Vorhaben durch ein neues Vorhaben ersetzt wird, mit Verkauf der Immobilie, die vor 3 Jahren gekauft wurde.

Wie gesagt, sind da keine großen Ratenkredite, muss für eine Finanzierungszusage die Elternzeit nicht verkürzt werden, die 3.400 Euro dürften vorerst ausreichen, das Vorhaben realisieren und finanzieren zu können.

Wie lange läuft die Zinsbindung bei den bestehenden Hypothekendarlehen noch?

Sollten Sie über ein Forward jetzt schon für sorgen, dass Sie da 2026 zu rund 1,5 % rauskommen und vor allem ab diesem Zeitpunkt das Verbrennen von Tilgungskapital beenden.

Zitat von BenniG

Kann es sein, dass du hier etwas verwechselst?
Der TE will sein bisheriges Darlehen in den nächsten 2 bis 4 Jahren, wenn sie ein neues Haus gefunden oder gebaut haben, loswerden.
Da wäre ein Forward doch genau das Falsche, da diese Bank dann einem Pfandtausch zustimmen müsste und bei der Erhöhung des Darlehens den Zinssatz diktieren könnte, da eine Bank im zweiten Rang über 400.000 € bestimmt einen deutlichen Zinsaufschlag verlangen würde.

@lueneburg
Habt ihr 45.000 € Eigenkapital inkl. dem Guthaben des Bausparvertrages oder hast du das Bausparguthaben bei der Restschuld abgezogen?
Wie lange dauert die voraussichtliche Zuteilung noch?
wollt ihr den Bausparvertrag irgendwie nutzen oder wäre euch eine Kündigung lieber?
Wie sind die Konditionen (Guthaben-/Sollzinssatz/Tilgungssatz)?

Ihr wollt eine Immobilie für rund 550.000 € kaufen/bauen - ihr benötigt rund 350.000 €, sodass ihr eine über 60% Finanzierung habt (was an sich schon mal recht gut ist).
Meine Idee wäre den Bausparvertrag zu splitten. Wenn ihr das Guthaben zuzüglich 30.000 € (oder liegt die Grenze im Moment sogar bei 50.000 €?) vom Rest des Bausparvertrages absplittet, wird dieser Teil relativ schnell zugeteilt werden. So könntet ihr durch ein Blankodarlehen in Höhe von 30.000 € für das Hauptdarlehen von 320.000 € Konditionen einer unter 60% Finanzierung (sind die Schaufensterkonditionen) erreichen.
Das Bauspardarlehen solltet ihr nun möglichst schnell tilgen, also im Hauptdarlehen mit einer niedrigen Tilgung starten und eine Tilgungssatzänderungsoption einfügen, sodass wenn das Bauspardarlehen getilgt ist, ordentlich in das Hauptdarlehen tilgen könnt.
Den Rest vom Bausparvertrag könnt ihr entweder kündigen oder aber nutzen, indem ihr das Hauptdarlehen ebenfalls splittet. Ein Teil, über die Höhe des restlichen Bausparvertrages, als Tilgungsaussetzungsdarlehens mit kürzerer Laufzeit und somit erneut bessere Konditionen.

Ja, hast natürlich recht, dann sollte ein Forward in der Tat nicht gezeichnet werden.

Darüber hinaus, sollten die tatsächlichen Kosten feststehen und sich der Beleihungsauslauf ermitteln lassen, dann kann das mit dem Blankodarlehen ebenfalls eine gute Idee sein