Immobilie innerhalb der Familie übernehmen, Mittel und Wege Kosten zu sparen?
Hallo Zusammen,
ich bin relativ neu hier und habe direkt eine recht komplizierte Frage.
Wir haben die Möglichkeit eine Immobilie aus der Familie meiner Frau zu übernehmen, jetzt stellt sich die Frage wie man dies am besten anstellt.
Grunddaten:
Haupthaus (Bungalow, ca. 150m² + Keller und DG) BJ ca. 1950, und Nebenhaus (2 Wohnungen á ca. 80m² + eine Gewerbeeinheit ca. 50m² die zukünftig Wohnraum werden soll) BJ ca. 1900
Dazu gehörendes Grundstück ca. 5.200m²
2 Garagen mit insgesamt 4-5 Stellplätzen + Stellplätze vor den Garagen.
Geschätzter Wert lt. Internetportalen ca. 650k€, der tatsächliche Wert müsste durch den hohen Sanierungsaufwand jedoch m.E. drunter liegen.
(Dach neu, Heizung neu, alle Fenster und Türen neu, Grundrissänderungen nötig, Bäder neu, Elektrik und Wasserleitungen neu...)
Beide Objekte gehören aktuell der Oma meiner Frau, Alter 92 Jahre.
Das Objekt soll in der Familie bleiben, die Erben haben keine direkte Verwendung dafür.
3 Erben, 67 Jahre, 60 Jahre, 56 Jahre.
1 Erbin müsste (67J) lebenslanges Wohnrecht erhalten, die Oma bis zu ihrem Tot ebenfalls.
Es gibt nur 2 Enkel, meine Frau und meinen Schwager, Erbe 60J hat noch Neffen
Beide Objekte sind stark Sanierungsbedürftig, 350-400k€ lt. erster Schätzung
Uns geht es jetzt darum, das Objekt möglichst günstig zu übernehmen, die Erben und Oma sind offen für unsere Vorschläge.
Ich habe mir 2 Varianten überlegt, beide überzeugen mich aber noch nicht so richtig.
1.) Schenkung der Oma an die Erben und dann an uns (ggf. mit Zahlung X an die Erben -> müsste noch ausgehandelt werden)
Hier sehe ich das Risiko des Verdachts der Kettenschenkung und Mehrfachkosten durch Notar und Grundbucheinträge.
Außerdem wäre hier ggf. die Frage mit der Auszahlung des Schwagers und der Neffen von Erbe 60J.
Wie seht ihr das?
2.) Kauf von der Oma.
Hierzu müsste der Objektwert drastisch reduziert werden.
Unser Ziel wäre den tatsächlichen Kaufpreis auf unter 100k zu drücken.
Bei einem höheren KP würde die Gesamtbelastung zu hoch werden oder das Sanierungsbudget drücken.
Durch 2 Personen mit lebenslangem Wohnrecht wären 137.577€ möglich.
Eine Teilschenkung würde steuerfrei auch nochmal 200k bringen.
Kennt ihr noch weitere Möglichkeiten den Wert sicher für das Finanzamt zu reduzieren?
Ein Streit mit den Erben ist nicht zu erwarten, wichtig ist das Wohnrecht und dass das Haus in der Familie bleibt.
Sonst hat keiner Interesse an dem Objekt.
Fallen euch noch andere Möglichkeiten ein, wie man das Objekt übernehmen kann?
Die Sache müsste im Idealfall noch im 1. HJ über die Bühne gehen, damit wir als Eigentümer schon mal notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen können.
Dank Wohnrecht wären diese dann sogar noch in der Steuererklärung absetzbar.
Wenn noch Angaben zur Einschätzung fehlen, gerne melden.
Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Meinungen
AW: Immobilie innerhalb der Familie übernehmen, Mittel und Wege Kosten zu sparen?
Zitat von sebi2901
Die Sache müsste im Idealfall noch im 1. HJ über die Bühne gehen, damit wir als Eigentümer schon mal notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen können.
Dank Wohnrecht wären diese dann sogar noch in der Steuererklärung absetzbar.
Zum Rest können sich gern andere äußern, aber bei dem Satz muß ich mein (partielles) Veto einlegen.
Zum einen sind natürlich nur Kosten der VuV zu berücksichtigen, die den vermieteten Teil betreffen. Nutzt ihr ein Teil des Hauses selbst, ist der Teil der Kosten nicht in der Vermietung und Verpachtung abziehbar. GGf. kann man noch versuchen einen Teil der Kosten vom selbst genutzen Gebäudeteil als Handwerkerkosten abzusetzen.
Für die Kosten aus dem vermieteten Anteil solltest du mal nach Anschaffungsnahmen Herstellungsaufwand googlen. Ich denke die Grenze von 15% dürftet ihr locker reißen. Somit sind die Sanierungskosten des vermieteten Teils der Anschaffung zuzurechnen und nur über die Abschreibung zu berücksichtigen.
AW: Immobilie innerhalb der Familie übernehmen, Mittel und Wege Kosten zu sparen?
Ich bin zwar kein Profi in dem Bereich, aber primär würde ich immer zu einem Kauf raten, sobald eine Erbengemeinschaft ins Spiel kommt bzw. kommen könnte.
Wer weiß auf was für Ideen die Urenkel der anderen Erben mal komnmen.
Kaufpreise von Gütern sind immer Verhandlungssache und wenn bei der Immobilie zwei lebenslange Wohn- bzw. Nutzrechte mit gekauft werden senkt das den Wert erheblich.
Auch der Zustand der Immobilie spielt eine Rolle, wenn die Sanierung schon 350k kosten soll, ist das Gebäude nicht im besten Zustand.
Ich würde eher in Richtung Verkäuferdarlehen gehen.
z.B. verkauft die Oma deiner Frau die Immobilie für 150k, dann gibt sie ihr ein Darlehen über 150k für den Kauf der Immobilie.
Es ist erstmal kein Geld geflossen, es wurde nur ein Darlehnsvertrag unterschrieben.
Die Oma nimmt z.B. 2% Zinsen (fremdüblich), will aber keine Sicherheiten von euch.
Beim selben Notartermin macht die Oma eine Stundung des Darlehnbetrages in höhe von z.B. 130k (keine Schenkungssteuer)
So fallen nur Notar und Grunderwerbssteuer an und ihr habt eine nahezu abbezahlte Immobilie, dann könnt ihr diese der Bank als Sicherheit für den Sanierungskredit anbieten.
Die Bank wird dann einen Gutachter losschicken der den Wert der Immobilie ermittelt.
Ihr könnt auch eine GbR gründen und darüber die Immobilie kaufen, macht sich später leichter zu vererben.
Anhand des Beispiels würde man jetzt denken, dass man dann die Immobilie auch gleich verschenken kann, aber.....
Beim Verkauf kann die Immobilie mit 2% (max. 50 Jahre) des Kaufpreises jährlich von der Steuer abgesetzt werden, beim Schenken ist eine Abschreibung nicht möglich.
Wenn man nicht selber in der Immobilie wohnt, sollte man in den ersten 3 Jahre keine Sanierung durchführen. (nur 15% des Kaufpreises sind dann absetzbar)
Achso Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Zinsen für die Oma sind natürlich auch steuerlich Absetzbar.
Immobilie innerhalb der Familie übernehmen, Mittel und Wege Kosten zu sparen?
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Zitat von sebi2901
