Pfandtausch - Wohnung gegen Neubau - Finanzierung parallel
Hallo Zusammen,
wir sind ein Paar aus dem Ostalbkreis und wollen dieses Jahr unseren Hausbau starten.
Bei folgender Fragestellung freue ich mich über eure Erfahrungen und Tips.
Es existiert bereits eine Finanzierung seit 2018 über eine Wohnung in der wir auch wohnen. Der Kreditrahmen sind 150.000 €. Zinsbindung 10 Jahre.
In den letzten Jahren wurden über die monatlichen Zahlungen (800€) und über Sondertilgung ca 58.000 € an die Bank überwiesen. Den genauen Restbetrag kenne ich gerade nicht...
Nun wollen wir dieses Jahr ein Haus anfangen zu bauen. In dieser Konstellation ergeben sich für uns folgende Fragen.
1. Wie funktioniert der Pfandtausch? Zunächst wird die Bank zustimmen, da der Neubau mindestens des Wertes der aktuellen Wohnung entspricht. Aber wie gehts dann weiter?
2. Folgende Annahmen: Wert Neubau 650.000 €. Kreditrahmen für Neubau 450.000 € - Rest Eigenkapital. Mögliche monatliche Belastung insgesamt 1800 €. Aktuelle monatliche Belastung durch Finanzierung der Wohnung 800 €.
Die Finanzierung der Wohnung läuft weiter mit 800 € monatlich, die Bank schreibt "nur" die Wohnung als Sicherheit auf das Haus um. Aber wie läuft die Finanzierung des Neubaus? Die zustätzliche Belastung beträgt dann maximal 1000 €.
AW: Pfandtausch - Wohnung gegen Neubau - Finanzierung parallel
Die Wohnung soll verkauft werden. Den genauen Wert kennen wir aktuell nicht. Nach Vergleich mit ähnlichen Angeboten im Internet schätzen wir, dass wir ca. einen Verkauferlös von 200.000 € erzielen können. Einer möglicher Verkaufserlös von ca. 60.000 Euro ist eingeplant. Die Wohnung hat damals 140.000 € gekostet. 10.000 € waren für Renovierungen angesetzt.
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Was geschieht mit dem restlichen Geld? 200.000 Euro Wert, Restvaluta rund 60.000 Euro, bleiben 140.000 Euro.
Bei meinen letzen vergleichbaren Finanzierungen hat sich die Ablösung des Darlehens nach BGB §490 mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet, da diese über den verbilligten Zins über die Jahre der Restlaufzeit gerechnet hat, müssen sie mal berechnen lassen, ebenso über einen unabhängigen und erfahrenen Finanzierungsmakler kostenlos den Wert der zu veräussernden Immobilie.
AW: Pfandtausch - Wohnung gegen Neubau - Finanzierung parallel
Zitat von noelmaxim
Was geschieht mit dem restlichen Geld? 200.000 Euro Wert, Restvaluta rund 60.000 Euro, bleiben 140.000 Euro.
Ehrlich gesagt, verstehe ich nicht was mit Restvaluta gemeint ist...
Zitat von noelmaxim
Bei meinen letzen vergleichbaren Finanzierungen hat sich die Ablösung des Darlehens nach BGB §490 mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet, da diese über den verbilligten Zins über die Jahre der Restlaufzeit gerechnet hat, müssen sie mal berechnen lassen, ebenso über einen unabhängigen und erfahrenen Finanzierungsmakler kostenlos den Wert der zu veräussernden Immobilie.
In den nächsten wenigen Wochen wollen wir zum Bankberatur und genau das alles durchrechnen lassen.
Außerdem wollen wir die zu verkaufende Wohnung schätzen lassen.
Aber nehmen wir mal folgendes an.
Der Wohnungskredit läuft weiter, weil sich das Ablösen des Kredites durch die Einnahmen des Verkaufs der Wohnung nicht lohnt (Vorfälligkeitsentschädigung).
Ein zweiter Kredit für die Finanzierung des Hausbaus muss genommen werden.
Wie funktionieren die monatlichen Zahlungen genau, wenn maximal 1800 € monatliche Belastungen möglich sind? Zahle ich dann weiterhin 800 € monatlich für den Wohnungs-Kredit und 1000 € für den Haus-Kredit? Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung des Wohnungs-Kredites (in ca. 7 Jahren)?
AW: Pfandtausch - Wohnung gegen Neubau - Finanzierung parallel
Restvaluta ist das, was von dem ehemaligen Kredit noch an Schuld besteht und umgeschuldet werden müsste. Zu dieser Schuld kommt ggf., so das Darlehen abgelöst werden soll, noch die Vorfälligkeitsentschädigung.
Man ermittelt den Wert, den man durch den Verkauf der bestehenden Immobilie noch nicht hat und in die neue Investtion einbringen muss. Diesen Wert nimmt man variabel auf (Zwischenfinanzierung), um von der neuen Investition alles bezahlen zu können. Dies setzt sich zusammen aus
- einem langfristigen Kredit
- vorhandenes Eigenkapital
- Zwischenfinanzierung, Überschuss aus Verkaufserlös abzgl. Restvaluta zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung, quasi den Anteil, den man aus dem Verkauf zusätzlich in die neue Investition einbringen möchte.
Die Zwischenfinanzierung löst man dann nach Erhalt des Verkaufserlöses sofort wieder ab, man zahlt in der Regel auf diesen Baustein in der Regel noch nicht einmal einen Monat die Zinsen.
Bei den langfristigen Darlehen zahlt man ohnehin bis zur Vollauszahlung erst mal nur taggenau die Zinsen, erst wenn das Darlehen einen Monat komplett ausgezahlt ist, beginnt die Tilgung.
Bei einem Pfandtausch, Übernahme des bestehenden Darlehens, sind sie an dem Grundschuldgläubiger (bisherige Bank) gebunden, was es zu hinterfragen gilt. Ebenso ist das Prozedere an sich komlizierter und rechnet sich in der Regel auch nicht.
Wo steht die zu veräußerne Immobilie und welche Bank ist der derzeitige Grundschuldgläubiger?
AW: Pfandtausch - Wohnung gegen Neubau - Finanzierung parallel
Woher kommen die 200t€ Eigenkapital - sind diese jetzt schon vorhanden oder soll das das Ergebnis vom Wohnungsverkauf sein?
Wenn hier ein Kredit von ca. 150t€ besteht und 58t€ (incl. Zinsen?) bezahlt wurden, sind vermutlich noch ca. 100t€ offen - das wäre die erwähnte Restvaluta.
Dann bliebe hier 200t€ Verkaufserlös -100t€ Restvaluta -Xt€ Vorfälligkeitsentschädigung vermutlich unter 100t€ Eigenkapital über.
Bei einem neuen Kredit von ca. 550t€ wären 1800€/Monat ca. 3,9% (Zins+Tilgung) - je nach Alter wird es vermutlich knapp das bis zur Rente zurückzuzahlen?
Bei einem neuen Kredit von ca. 450t€ wären 1000€/Monat ca. 2,67% (Zins+Tilgung) - je nach Alter wird es vermutlich sehr sehr knapp das bis zur Rente zurückzuzahlen - wenn überhautp möglich?
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Muss denn eine Immobilie zwingend (wünschens-, und erstrebenswert sollte es sein) zurück gezahlt sein?
Verkauf (Haus zu groß, Kinder raus) kommt ebenso in Frage, wie eine Restschuld von z.B. 100.000 Euro, die man wie eine Mietzahlung selbst bei 5% Zinsen locker - auch mit geringer Tilgung - abbezahlt.
So hat man Werte geschaffen und akzeptiert im Rentenzalter eine kleine mtl. Rate, die man - so man kein Eigentum erworben hätte - ohnehin zahlen müsste.
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Zitat von noelmaxim
eine Restschuld von z.B. 100.000 Euro, die man wie eine Mietzahlung selbst bei 5% Zinsen locker - auch mit geringer Tilgung - abbezahlt.
Um bei diesem Beispiel zu bleiben - wenn man nun diese 100t€ in z.B. 10 Jahren tilgen möchte und zusätzlich 5% Zinsen hat, kommt man auf eine monatliche Rate von fast 1050€ pro Monat - dazu noch entsprechende Instandhaltungsrücklage und Nebenkosten (wenn die weiter steigen, wie in den letzten Jahren ...) natürlich hat man u.U. auch hohe Mietkosten, wenn man nicht kauft - aber da im Rentenalter meistens deutlich weniger Einkommen erzielt wird, und Ausgaben für Gesundheit/Pflege oft stark steigen, muss man sich auf jeden Fall des Risikos bewußt sein - besonders, wenn bei einem Paar in der Regel irgendwann auch einer verstirbt, muss es für den Überlebenden möglich sein, die Kosten weiter zu zahlen.
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Natürlich auch richtig, kein Thema.
Was ich aber keinem wünsche, im Alter sich noch Sorgen um seine oder eine Mietwohnung zu machen und das wird ganz sicher nicht besser werden, bei den Dingen, die die Gesellschaft und die Politik in den kommenden Jahrzehnten bewältigen will, soll und muss!!
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Zitat von utopus
Woher kommen die 200t€ Eigenkapital - sind diese jetzt schon vorhanden oder soll das das Ergebnis vom Wohnungsverkauf sein?
Das Eigenkapital von 200.000€ ist noch etwas konservativ angenommen. Es sind auch 250.000€ möglich...
Folgender Status:
Girokonto Person 1: ca 50.000 €
Verteiltes Kapital Person 2: ca 150.000 €
über Wohnung: reiner "Gewinn" durch Verkauf + bereits bezahlter Kredit: ca. 80.000 €
Zitat von utopus
Wenn hier ein Kredit von ca. 150t€ besteht und 58t€ (incl. Zinsen?) bezahlt wurden, sind vermutlich noch ca. 100t€ offen - das wäre die erwähnte Restvaluta.
Dann bliebe hier 200t€ Verkaufserlös -100t€ Restvaluta -Xt€ Vorfälligkeitsentschädigung vermutlich unter 100t€ Eigenkapital über.
Ja, dann sind Restvaluta ca. 100.000€.
Zitat von utopus
Bei einem neuen Kredit von ca. 550t€ wären 1800€/Monat ca. 3,9% (Zins+Tilgung) - je nach Alter wird es vermutlich knapp das bis zur Rente zurückzuzahlen?
Bei einem neuen Kredit von ca. 450t€ wären 1000€/Monat ca. 2,67% (Zins+Tilgung) - je nach Alter wird es vermutlich sehr sehr knapp das bis zur Rente zurückzuzahlen - wenn überhautp möglich?
Um das besser einschätze zu können, hab ich einfach mal einen Kreditrechner angeschmissen:
Wert 650.000€, Darlehen 450.000€, Zinsbindung 25 Jahre, Tilgungssatz 3%, Sondertilgung jährlich 5.000€ jeden Januar.
Ergebnis:
Monatliche Darlehensrate:1.631,25
Sollzins p.a.: 1,35 %
Tilgung p.a. im ersten Jahr: 3,00 %
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:27 Jahre, 5 Monate
Wie gesagt, eine monatliche Rate von 1.800€ ist auch möglich.
Aber jetzt kommen wir zu meinem Knoten im Kopf
Finanzierung 1: 800€
Finanzierung 2: 1000€
Aber wenn Finanzierung 2 viel länger läuft als Finanzierung 1 sind wir ja nie in 27 Jahren fertig und man hat die maximal mögliche Rate von 1800€ nicht ausgenutzt.
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Zitat von noelmaxim
