Zitat von
zaryo
Hallo zusammen,
auf der Suche nach Informationen bzw. auch Rat zum Thema Baufinanzierung bin ich auf dieses Forum gestoßen und dachte mir nach einiger Einlesezeit, dass ein eigener Thread wohl am sinnvollsten sei. Aktuell versuche ich noch zu verstehen bzw. herauszufinden welche Finanzierungsart(en) für unser Projekt und Gesamtsituation am besten wäre. Ein Angebot explizit zu diesem Vorgang liegt mir derzeit noch nicht vor.
Folgende, kumulierte Angaben zu uns / Bauvorhaben.
Wir sind:
M 35 Jahre / W 33 Jahre, beide im Vertrieb tätig (fest angestellt), verheiratet
1 Kind, knapp 2 Jahre alt / ein weiteres wird Mitte 2022 erwartet / danach Kinderplanung abgeschlossen
Meine Frau daher aktuell noch in Elternzeit und bis Mitte 2024 wird das (wenn möglich) so bleiben
Einkommen- und Vermögenssituation:
Nettoeinkommen / Monat ohne Sondereinnahmen bis Mitte 2022
3.974 € (Gehalt + Elterngeld + Kindergeld) // Sondereinnahmen zusätzlich ca. 2.500 € pro Jahr
Nettoeinkommen / Monat ohne Sondereinnahmen zwischen Mitte 2022 bis Mitte 2024
3.788 € (Gehalt + Elterngeld + Kindergeld) // Sondereinnahmen zusätzlich ca. 2.500 € pro Jahr
Das Defizit in diesem Zeitraum von 186 € wird "rechnerisch" von unserem EK i.H.v. 5.000 € ausgeglichen. Die ggf. höheren Kosten werden durch das zwischenzeitlich erhaltene Bayrische Familiengeld ausgeglichen – daher bleibt dieses in der aktuellen Betrachtung außen vor.
Nettoeinkommen / Monat ohne Sondereinnahmen ab Mitte 2024
4.618 € (Gehalt + 2xKindergeld)// Sondereinnahmen zusätzlich ca. 3.500 € pro Jahr
Eigenkapital:
1. Sparbuch = 5.000 € (Ausgleich Defizit s.o.)
2. Sparbuch = 4.000 € (Wird als Notnagel verwendet und fließt nicht in Finanzierung mit ein)
3. Vorhandene Immobilie // Verkehrswert lt. Gutachten (Stand Mitte 2021) 200.000 €, geschätzter Marktwert ca. 250.000 €
→ Offenes Darlehen i.H.v. 17.500 € bei Zinsbindung Oktober 2023 und 500 € Rate / Monat bzw. Laufzeit 01/2025
Eingetragene Grundschuld 65.000 €
Zusammengefasst haben wir somit kein zusätzliches Eigenkapital, nur unsere Immobilie welche 1:1 in unser Hausbauprojekt fließen soll.
Aktuell ist der Plan, dass wir das Haus nach Umzug verkaufen // geplant Mitte 2024.
Ausgabensituation:
Kumulierte Ausgaben aktuell:
Rückzahlung Immobiliendarlehen: -500 € // entfällt bestenfalls zum 10/2023 ggf. 06/2024 (Verkauf Immobilie)
Sonstige Kosten: 2.571 €
Gesamtkosten: 3.071 €
Gesamtkostenaufstellung über 2 Jahre jeweils getrennt im Durchschnitt, wobei gewisse monatliche Schwankungen auf Grund Jahreszahlungen vorhanden. Inklusive höhere Einzelsonderausgaben, sodass dieser Wert sehr valide ist.
Freies Budget / Sparrate: 903 € pro Monat – ohne Doppelbelastung ca. 1.400 €
Die Kostensituation relativiert sich, d.h. Die höheren Kosten mit neuer Immobilie (z.B. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung) werden durch die niedrigeren Kosten (z.B. Energiekosten) ausgeglichen.
Einnahmen- und Ausgabensummen:
Einnahmen gesamt: Minimum 3.974 €
Ausgaben gesamt: 3.071 €
Saldo 903 €
davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 500 € (Rückzahlung Darlehen 1)
Bau- oder Kaufkosten:
Grundstückskosten // ca. 145.000 inkl. Nebenkosten
Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): ca. 450.000 €
Gesamtkosten ca. 595.000 €
Wir haben den Luxus, gewisse Handwerker innerhalb der Familie zu haben. Deshalb wird der Bau mit relativ viel Eigenleistung erfolgen.
Geplant aktuell:
Reine Materialkosten 270.000 €
Fremdvergabe (Lohn und Material): 180.000 €
Eigenleistung gesamt: ca. 2.800 Stunden bei 2 Jahren Bauzeit
Wir haben zu 95% der Gewerke aktuelle Angebote bzw. Materialkosten vorliegen – daher sind die Kosten Stand heute relativ valide. Kommende Preisschwankungen sind nicht berücksichtigt.
Geplant ist ein Einfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen // Teilunterkellerung (40 qm) // EG (90qm) + OG (90qm) // Zeltdach und somit auch OG als Vollgeschoss // Doppelgarage.
Stand jetzt wird es zumindest ein KFW40 Haus, welches im ersten Vorabgespräch mit Energieberater bestätigt wurde. (ggf. könnte es ein KFW40 Plus Haus werden, das erfahren wir aber erst nach Detailgespräch mit Energieberater)
Region wäre Dillingen an der Donau.
sonstige Kosten:
Möbel / Einrichtung / Küche / Lampen etc.: ca. 55.000 €
Kostenzusammenstellung:
Gesamtkosten: 650.000 €
Abziehbarers Eigenkapital: ca. 250.000 € - muss jedoch zwischenfinanziert werden.
Kurzfristig: 250.000 € // Langfristig 400.000 €
→ Wunschrate wäre 1.350 € bei 5% Sonderzahlung // Zinsbindung 25 Jahre
Gesamtsituation // Fragen
Generell bin ich mir unsicher, wie eine passende Finanzierung in unserem Fall erstmal aussehen sollte (also welche Bausteine kurz bzw. langfristig). Zusätzliche Schwierigkeit ist quasi, wie wir unsere jetzige Immoblie mit einfließen lassen sollen. Auch der Wert macht mir etwas Kopfzerbrechen. Sollen wir nur mit dem Verkehrswert i.H.v. 200.000 € rechnen – sind die 250.000 € akzeptabel? Wir hatten Marktpreise zwischen 250.000 und 340.000 € hierzu erhalten und den niedrigsten Wert angenommen. Dieser scheint auch für uns sehr gut zu erzielen in der jetzigen Situation. Wenn der angesetzt Wert zu niedrig ist (sprich wir z.B. 320.000 € erzielen) - was tun mit der Differenzsumme? Rückzahlung über 5% Sonderregelung dauert ja dann Jahre?
Erfahrungen bisher
Für ein anderes Projekt hatten wir ein Gespräch mit einem Finanzierungsberater, welcher uns (ohne KFW damals) zwei Vorschläge gemacht hatte.
Verkauf Haus jetzt mit Mietentschädigung 2 Jahre an den Käufer + Langfristiges Annuitätendarlehen.
→ Haben wir abgelehnt, weil wir nicht 2 Jahre weiter hier wohnen möchten wenn es uns nicht mehr gehört.
Variante 2 waren dann zwei Darlehen, einmal kurzfristig bis Haus verkauft und Ablöse durch diese Einnahmen, einmal langfristiges Annuitätendarlehen.
Das wäre dann für uns okay gewesen – komisch war dann, dass der Berater uns für das kurzfristige Darlehen zu den örtlichen Banken schickte und das langfristige über eine andere Bank angeboten hat. War für mich mit zwei Grundschulden auf verschiedene Banken merkwürdig da tendenziell schlechter bewertet – hatten das aber nicht weiter nachverfolgt da sich der Kauf nicht ergeben hatte.
Wunsch wäre eine möglichst lange Zinsbindung (25 Jahre), welche allerdings nicht erreicht werden würde wenn wir die möglichen KFW Kredite in Anspruch nehmen (maximal 10 Jahre bei mMn. 220.000 € Gesamtdarlehen)
"Lohnen" sich hier z.B. Die KFW-Darlehen überhaupt oder macht es mehr Sinn nur die Zuschüsse zu beantragen und Darlehen mit längerer Zinsbindefrist in Anspruch zu nehmen?
Ja – schlussendlich wäre die erste konkrete Frage wie denn ein Finanzierungspaket am Besten aussehen sollte bei unseren Voraussetzungen? Bestenfalls mit Erfahrungswerten bzgl. Zinsvergleich für unsere ersten Angebote.
Vielen Dank vorab!