Durch einen Sterbefall in der Familie können meine Frau und ich das Haus meiner Mutter abkaufen. Wir bekommen das Haus für den Bodenrichtwert (214€, attraktive Lage).
Kaufpreis bei 599qm2 ca. 130.000 €.
Zum Haus:
EFH
Baujahr: 1965
Das Haus bekommt einen Anbau und wir kernsaniert.
Wir peilen einen Finanzierung von insgesamt 450.000 €.
Nun zu den Kosten:
Grundstück + Haus: 130.000€
Sanierung und co.: 320.000 €
Notar & Grundbucheintrag: 1.950 €
Grunderwerbsteuer: 0 €, da Kauf innerhalb Familie und erste Linie
Eigenleistung: ca. 20.000 € (optional mehr, viele Handwerker im Freundeskreis, aber wollte nicht übertreiben)
Kredite: Ratenkredit, 500 € im Monat (bereits in den o.g. Ausgaben mit drin) für Auto, Bafög Rückzahlung
Warum Verhältnismäßig wenig EK? Frau erst seit Sommer Vollverdienerin, ich erst seit Anfang des Jahres in neuer Position und deutlich mehr Gehalt als vorher. 30k EK in im letzten Jahr gespart.
Nun zur Frage: Wie seht ihr unsere Chancen für eine gute Finanzierung?
Pro & Contra für die Bank (meiner Meinung nach):
Pro: junges Alter, gutes Nettoeinkommen, Frau verbeamtet Hauskauf deutlich unterm Marktwert, Kaufnebenkosten werden bezahlt, Wertsteigerung durch Kernsanierung & Anbau
Contra: Wenig EK, wollen uns einen Puffer von 20.000 € lassen, für Küche und andere Kosten), laufender Ratenkredit
Wir haben gedacht, dass wir eine Rate von ca. 1.300 € - 1.400 € im Monat.
Wie seht ihr unser Vorhaben? Werden wir eine Zusage bekommen können? Guter Zinssatz?
Ich bin über jede konstruktive Kritik dankbar. Seid ruhig ehrlich
Die Ausgangslage ist als gesund zu bezeichnen, einer Finanzierungszusage steht nichts im Wege.
Geeignete Hilfestellungen anhand der genannten Informationen zu bekommen ist nicht ganz so einfach, ggf. auch nicht sinnvoll, da das immer individuell betrachtet werden muss. Was für sie gilt und als sinnvoll angesehen werden kann, muss noch lange nicht für andere gelten und als sinnvoll angesehen werden (und andersherum).
Mindestens gehört ein geeignetes Finanzierungskonzept mit Daten, Zahlen und Fakten (mtl. Belastung, Restschuld nach Zinsauslauf, kalkulatorische Laufzeit usw.) zur Diskussion gestellt und dafür muss als allererstes ermittelt werden, was das Haus derzeit wert ist, denn der Bodenrichtwert ist lediglich der Wert des Grundstücks. Die Differenz von dem tatsächlichen Kaufpreis zu dem derzeitigen Wert ist wie Eigenkapital anzusehen und das verringert den Beleihungsauslauf, dem Verhältnis vom Finanzierungsbedarf zum Wert des Hauses nach Abschluss aller beabsichtigten Modernisierungs-, und Sanierungsmaßnahmen und eben dieser Auslauf bestimmt nach Erstellung eines Finanzierungskonzeptes, unter Berücksichtigung:
1) Landesfördermittel
2) KfW Mittel
3) mtl. Tilgung
4) Zinsfestschreibungszeiträume
5) Auswahl Bank in Bezug auf wert steigende Berücksichtigung zu 100 % der beabsichtigten Maßnahmen
@zizou89 Ihnen ein gutes Neues Jahr.
Bei dieser Größenordnung an Sanierung sollten Sie unbedingt einen Baubegleitenden Architekten mit ins Spiel holen der die Sanierung auch im Vorfeld bestätigt.
Das ist das was die Banken sehen wollen um die Sanierung detailliert bewerten zu können wegen Werterhaltend bzw. Wertsteigernd.
Ansonsten ist das richtig? Ihr Plan ist auch den bestehenden Ratenkredit mit abzulösen ja? Da die EUR 500 Rate ja auch auf die Haushaltsrechnung drücken sollte der Ratenkredit mit abgelöst werden um ein besseres Bild zu haben.
Unter dem Strich sollte es bei Ihrer Finanzierung aber keinerlei Probleme geben.
@zizou89 Ihnen ein gutes Neues Jahr.
Bei dieser Größenordnung an Sanierung sollten Sie unbedingt einen Baubegleitenden Architekten mit ins Spiel holen der die Sanierung auch im Vorfeld bestätigt.
Das ist das was die Banken sehen wollen um die Sanierung detailliert bewerten zu können wegen Werterhaltend bzw. Wertsteigernd.
Ansonsten ist das richtig? Ihr Plan ist auch den bestehenden Ratenkredit mit abzulösen ja? Da die EUR 500 Rate ja auch auf die Haushaltsrechnung drücken sollte der Ratenkredit mit abgelöst werden um ein besseres Bild zu haben.
Unter dem Strich sollte es bei Ihrer Finanzierung aber keinerlei Probleme geben.
Nein, nicht zwingend dafür, dass die Maßnahmen bestätigt werden, gute Finanzierungsmakler bieten das, wie wir über unseren Hausarchitekten, kostenlos an, vielmehr - auch das tut dann nicht Not, wenn man die Kosten berechnen bzw. überschauen kann - um sich der Kostenstruktur im Klaren zu sein.
@zizou89 Ihnen ein gutes Neues Jahr.
Bei dieser Größenordnung an Sanierung sollten Sie unbedingt einen Baubegleitenden Architekten mit ins Spiel holen der die Sanierung auch im Vorfeld bestätigt.
Das ist das was die Banken sehen wollen um die Sanierung detailliert bewerten zu können wegen Werterhaltend bzw. Wertsteigernd.
Ansonsten ist das richtig? Ihr Plan ist auch den bestehenden Ratenkredit mit abzulösen ja? Da die EUR 500 Rate ja auch auf die Haushaltsrechnung drücken sollte der Ratenkredit mit abgelöst werden um ein besseres Bild zu haben.
Unter dem Strich sollte es bei Ihrer Finanzierung aber keinerlei Probleme geben.
Einen Architekten werden wir auf jeden Fall ins Boot holen.
Es wäre natürlich super, wenn das mit dem Ratenkredit ginge, aber ich dachte, dass das nicht geht, da es nicht zweckgebunden ist. Hat hier jemand Erfahrungen?
Die Ausgangslage ist als gesund zu bezeichnen, einer Finanzierungszusage steht nichts im Wege.
Geeignete Hilfestellungen anhand der genannten Informationen zu bekommen ist nicht ganz so einfach, ggf. auch nicht sinnvoll, da das immer individuell betrachtet werden muss. Was für sie gilt und als sinnvoll angesehen werden kann, muss noch lange nicht für andere gelten und als sinnvoll angesehen werden (und andersherum).
Mindestens gehört ein geeignetes Finanzierungskonzept mit Daten, Zahlen und Fakten (mtl. Belastung, Restschuld nach Zinsauslauf, kalkulatorische Laufzeit usw.) zur Diskussion gestellt und dafür muss als allererstes ermittelt werden, was das Haus derzeit wert ist, denn der Bodenrichtwert ist lediglich der Wert des Grundstücks. Die Differenz von dem tatsächlichen Kaufpreis zu dem derzeitigen Wert ist wie Eigenkapital anzusehen und das verringert den Beleihungsauslauf, dem Verhältnis vom Finanzierungsbedarf zum Wert des Hauses nach Abschluss aller beabsichtigten Modernisierungs-, und Sanierungsmaßnahmen und eben dieser Auslauf bestimmt nach Erstellung eines Finanzierungskonzeptes, unter Berücksichtigung:
1) Landesfördermittel
2) KfW Mittel
3) mtl. Tilgung
4) Zinsfestschreibungszeiträume
5) Auswahl Bank in Bezug auf wert steigende Berücksichtigung zu 100 % der beabsichtigten Maßnahmen
die zu generierenden Konditionen.
Also das Haus mit Grundstück ist definitiv mehr Wert als der Preis, den wir bezahlt haben. Damit habe ich also richtig verstanden, dass uns das zu Gute kommt, richtig?
Fördermittel und co. werden mit Sicherheit auch sehr interessant bei unserem Vorhaben
Also das Haus mit Grundstück ist definitiv mehr Wert als der Preis, den wir bezahlt haben. Damit habe ich also richtig verstanden, dass uns das zu Gute kommt, richtig?
Fördermittel und co. werden mit Sicherheit auch sehr interessant bei unserem Vorhaben
Bei Familienverkauf wird bei Auswahl der richtigen Bank der tatsächliche Wert angesetzt, nicht der Kaufpreis. Kommt ihnen definitiv für den Beleihungsauslauf
>>>>>Finanzierungsbedarf im Verhältnis zu dem Wert nach Modernisierungen, die ebenfalls bei der Auswahl der richtigen Bank zu 100 % wertsteigernd angesetzt werden<<<<<
dieser ist maßgeblich für den zu generierenden Zinssatz entscheidend - zu Gute, wenn der Wert höher ist, als der Kaufpreis.
Ob es eine einfache Finanzierung wird? Wohl kaum! Sie wollen mehr Geld haben, als etliche Banken finanzieren dürfen.
Zweitens: Der Kauf wird keine Probleme machen, die 130.000 € ist das Grundstück wohl wert.
Drittens: Aber die Altkredite müssen zusammengefasst und schnellstmöglich bezahlt werden.
Denn Gläubiger sehen nicht gerne, wenn vier oder fünf weitere Gläubiger gleichrangig bedient werden müssen, was die Kosten erhöht und die Minderung der Bedienung der Schulden verursacht.
Jetzt stellt sich die Frage: Kernsanierung oder Neubau
Aber das kann nur ein Gutachter feststellen! Darf überhaupt das Grundstück, zusätzlich bebaut werden.
Erstmal feststellen, dass die Fläche zusätzlich überbaut werden darf!
Also ein Makler schätzt das Haus mit Grundstück auf MIN. 280.000 €.
Ist der laufende Kredit denn wirklich so ein großes Problem? Ich meine, unser Einkommen ist doch nicht schlecht und auch, falls es mal Kinder gibt, können wir den Kredit doch ohne Probleme bedienen.
Das Grundstück darf bebaut werden und die Grenzen zum Nachbarn werden auch eingehalten. Neubau kommt für uns nicht in Frage. Ersten hängen wir emotional an dem Haus und wir werden den groben Grundriss beibehalten können (natürlich bis auf den Anbau und 1-2 Änderungen bei den Wänden).
Also ein Makler schätzt das Haus mit Grundstück auf MIN. 280.000 €.
Ist der laufende Kredit denn wirklich so ein großes Problem? Ich meine, unser Einkommen ist doch nicht schlecht und auch, falls es mal Kinder gibt, können wir den Kredit doch ohne Probleme bedienen.
Das Grundstück darf bebaut werden und die Grenzen zum Nachbarn werden auch eingehalten. Neubau kommt für uns nicht in Frage. Ersten hängen wir emotional an dem Haus und wir werden den groben Grundriss beibehalten können (natürlich bis auf den Anbau und 1-2 Änderungen bei den Wänden).
Danke für das Feedback!
@bruno68
Bruno wird auch in 2022 ein verwirrter User bleiben, der auf nicht angefragtes mit unerträglichen Ausschweifungen antworten wird
Er ist kein Problem, aber im Gegensatz zu einem Hypothekendarlehen, bzw. dem Zins daraus zu teuer und die Eigenmittel, die sich aller voraus nach schon alleine aus dem Wert des Hauses zum Verkaufspreis ergeben, rechtfertigen eine Ablösung aus den aufzunehmendem Finanzierungsbedarf, der dann um diesen Anteil etwas höher ist.
Anders gesagt, der zu ermittelnde Beleihungsauslauf rechtfertigt die Mitaufnahme der bestehenden Darlehen, um diese im Zuge des Erwerbs mit abzulösen.
Die Ausgangslage ist als gesund zu bezeichnen, einer Finanzierungszusage steht nichts im Wege.
Geeignete Hilfestellungen anhand der genannten Informationen zu bekommen ist nicht ganz so einfach, ggf. auch nicht sinnvoll, da das immer individuell betrachtet werden muss. Was für sie gilt und als sinnvoll angesehen werden kann, muss noch lange nicht für andere gelten und als sinnvoll angesehen werden (und andersherum).
Mindestens gehört ein geeignetes Finanzierungskonzept mit Daten, Zahlen und Fakten (mtl. Belastung, Restschuld nach Zinsauslauf, kalkulatorische Laufzeit usw.) zur Diskussion gestellt und dafür muss als allererstes ermittelt werden, was das Haus derzeit wert ist, denn der Bodenrichtwert ist lediglich der Wert des Grundstücks. Die Differenz von dem tatsächlichen Kaufpreis zu dem derzeitigen Wert ist wie Eigenkapital anzusehen und das verringert den Beleihungsauslauf, dem Verhältnis vom Finanzierungsbedarf zum Wert des Hauses nach Abschluss aller beabsichtigten Modernisierungs-, und Sanierungsmaßnahmen und eben dieser Auslauf bestimmt nach Erstellung eines Finanzierungskonzeptes, unter Berücksichtigung:
1) Landesfördermittel
2) KfW Mittel
3) mtl. Tilgung
4) Zinsfestschreibungszeiträume
5) Auswahl Bank in Bezug auf wert steigende Berücksichtigung zu 100 % der beabsichtigten Maßnahmen
die zu generierenden Konditionen.
Hier habe ich noch eine Frage zum KfW-Kredit.
Gehen wir mal von 450.000 € Finanzierungsvolumen aus. Für die Kernsanierung und Maßnahmen zum Effizenzhaus können wir laut meinem Verständnis 150.000 € von der KfW bekommen, richtig?
Wären dann ja noch 300.000 € von dern Bank. Außer, wir könnten für die Errichtung eines Bades (mit begehbarer Dusche), Errichtung eines Schlafzimmers im EG etc. noch 50.000 € des Programms Altersgerechtes Umbauen (159) bekommen, so wären wir bei einem Kredit von der Bank für 250.000.
Hätten wir dann mit 50k EK 20% EK oder geht das EK immer vom Gesamtpreis der Maßnahmen aus?
Gehen wir mal von 450.000 € Finanzierungsvolumen aus. Für die Kernsanierung und Maßnahmen zum Effizenzhaus können wir laut meinem Verständnis 150.000 € von der KfW bekommen, richtig?
Wären dann ja noch 300.000 € von dern Bank. Außer, wir könnten für die Errichtung eines Bades (mit begehbarer Dusche), Errichtung eines Schlafzimmers im EG etc. noch 50.000 € des Programms Altersgerechtes Umbauen (159) bekommen, so wären wir bei einem Kredit von der Bank für 250.000.
Hätten wir dann mit 50k EK 20% EK oder geht das EK immer vom Gesamtpreis der Maßnahmen aus?
KfW wird so gut wie bei keiner Bank mehr aus dem Beleihungsauslauf rausgerechnet, da das durchleitende Kreditinstitut mit den Darlehensmitteln im Obligo steht und ob das Darlehen 261/262 mit seinem Zins auf 10 Jahre fest interessant ist, muss sich erst noch zeigen. Mindestens aber können sie über das Programm 430 den Tilgungszuschuss beantragen, was vor Vorhabensbeginn geschehen muss!!
Baufinanzierung für uns machbar?
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Zitat von Bankkaufmann
