Immobilienkauf schier unmöglich

Zitat von tneub

Was ist ein fairer Preis?
Die 650T€ die das DINK-Ehepaar bieten, mit dem Nachweis der Bank in der Tasche, dass bis 800T€ alles finanziert wird?
oder die 500T€ die eine junge Familie für das Haus mit Garten für den Nachwuch bieten, wo aber erstmal mit der Bank geklärt werden muss, ob die 500T€ finanziert werden können, weil die Finanzierung dann schon auf Kante genäht ist?
oder die 540T€ die das ältere Ehepaar aus dem Verkauf ihres alten Hauses erhalten hat und für das Geld sie gern den Bungalow erwerben würden, um altersgerecht Ihren Lebensabend zu verbringen?

Bei Konstellation 1 stehen wir aktuell, 2 Einkommen und keine Kinder. Der Wunsch eines jeden Kreditgebers. Situation 2 soll wohl unmöglich sein. Situation 3 ist unsinnig zu vergleichen. Wenn eine Immobilie vorliegt, ist ein grösseres Vermögen vorhanden und ob die jetzt für 100% oder 160% des Bankwertes kaufen der Bank ziemlich egal.

Ich vertraue der Bank am meisten, die haben das grösste Interesse im Fall der Fälle schadfrei raus zukommen. Ich als deren Kunde ebenfalls. Der Makler und Verkäufer wollen das maximale rauholen, und den ist der Beleihungswert egal.

Zitat von Sucher_705

Ich vertraue der Bank am meisten, die haben das grösste Interesse im Fall der Fälle schadfrei raus zukommen.

Dann wirst du aktuell sehr wahrscheinlich keine Immobilie kaufen können. Eine Bank plant immer extrem konservativ für das Worst-Case-Szenario, sprich Zwangsversteigerung. Hierbei gibt es (fast) immer einen Abschlag zum Verkauf am freien Markt. Diesen "preist" die Bank quasi in ihrer Bewertung ein, dass sie auch im "Worst-Case-Fall" ihr Geld bekommt.

Er redet alle aneinander vorbei.

Es gibt keine Ausweichmöglichkeit, die Darlehnsvergabe ist gesetzlich genormt geregelt, seit dem 21.03.2016 und das Europa-weit. Wer "trickst" verliert persönlich alles, siehe auch § 505 d BGB.

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Die eigentlichen wichtigen Absätze sind Abs. 2 und 3, denn in den Abs.2 wird der Gläubiger damit konfrontiert, dass im Falle einer Verurteilung, der Gesamtschaden bei ihnen liegt! Der Gesamtschaden umfasst, die Restschuld des Objektes, die Kosten der Anwälte und die Gerichtskosten!

Das Gleiche gilt auch für den Schuldner!

Grundsätzlich gilt jetzt, dass die Fehlerhaftigkeit im Vorfeld der Antrag zur Darlehnsfrage entscheiden ist, für eine Verurteilung. Solange die Immobilienpreise jährlich stiegen, ist es kein Thema. Aber jetzt wo der finanzielle Zenit der Mehrheit von Käufer erreicht ist schon.

Sollte die USA Mitte /Ende 2022, die Leitzinsen nur um 0,25 % p.a. anheben, dürfte die Immobilienblase platzen. Da Banken, die ja sich bei den Zentralbanken refinanzieren, also ständig in Kontakt sind, wissen schon inoffiziell in Vorfeld, wann die Zinsen steigen werden. Allein aus den Zuteilungen der Geldmengentender von 1 Tag bis 365 Tage, dann den 2 bis 5 Jahre Laufzeit.

Auch das "scharf" stellen von Basel III, zum Ende des Jahres 2022. Was der Sicherheit der Banken bedeutet, nur noch so zu finanzieren wie die Darlehnslaufzeit ist, um so das Refinanzierungsrisiko bzw. Bankenpleite zu mindern.

Natürlich will Sucher_705 ausgerechnet im Speckgürtel von HH wohnen, was verständlich ist. Aber in diesen Bereich explodieren ja die Baupreise förmlich.

Meine Frage in welchen PLZ wohnt er bisher, in welchen PLZ arbeitet er und welche Fahrzeit hält er für erträglich?

Bruno68

Mein Tipp (Wir suchen auch schon länger) :

Nicht handeln, sondern kaufen. Das gibt es im Moment einfach wirklich selten, dass man den Kaufpreis handeln kann. Warum auch?
Oft genug passiert das Gegenteil und der Preis wird nach oben geboten.

Wenn ihr schon soviele Besichtigungstermine hattet, dann müsstet ihr doch schon halbe Experten sein und könnt erstmal auf nen Gutachter verzichten. Den würde ich erst mitnehmen, wenn man weiß, dass es klappt.
Ich jage mögliche Immobilien auch immer mit den jeweiligen Werten durch zwei, drei Immobewertungsportale. Da bekommt man schon ne Richtung welcher Preis realistisch ist.

Anhand eurer ganzen Termine scheint ja noch ein gutes Angebot zu herrschen. Ihr könntet den Kreis vielleicht noch erweitern und damit die Wahrscheinlichkeit erhöhen.

Ich habe mir letztes Jahr im Speckgürtel von Hamburg ein Haus gekauft. War ein ziemlich großes Heckmeck bis die Finanzierung stand. Zweimal wurde mir ein Haus trotz Zusage weggekauft. Einfach 50k€ oder 100k€ über Angebotspreis….

Ein Jahr später könnte ich das Haus für das doppelte wieder verkaufen….. hatte schon einige Angebote von Maklern die das Haus gerne für mich verkaufen wollten. Ab nächstes Jahr gehören wir zum HVV also werden die Preise für Häuser weiter steigen.

Meine endgültige Ausgangslage waren 40% Eigenkapital, 4% Tilgung, ein Darlehensnehmer, das Einkommen der Lebensgefährtin wurde nicht mit einbezogen um genug Luft zu haben sollte sich was gravierendes ändern. Entsprechende Risiko LV in darlehenshöhe

So einfach wird es nicht Saskia,

Deine Aussage: "Nicht handeln, sondern kaufen."

Wie bezahlen?

Der Gesetzgeber schreibt den Gläubiger folgende es vor:

§ 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben

1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und
2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und
3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.

Darauf kann man verzichten, wenn der Käufer kein Darlehn benötigt! Nur die kaufen keine überteuerten Hütten!

Deine 2 Aussage: "Wenn ihr schon so viele Besichtigungstermine hattet, dann müsstet ihr doch schon halbe Experten sein und könnt erstmal auf einen Gutachter verzichten."

Völlig daneben gegriffen, ein Gutachter muss, gemäß § 505 c BGB "querschreiben" dürfen! Und dafür haftet dieser mit seinen gesamten Privatvermögen!

Ohne zwei unabhängige Gutachter, folgerichtig gilt dann § 505 d BGB, die Schulden sind dem Schuldner zu erlassen!

Des Weiteren sollten man ins KWG schauen, dort gelten die Regeln für die Banken, im Notfall auch die Abwicklung der Bank oder eine Bankenzwangsfusion!

Die Bafin kann und hat etliche Banken nur einen maximalen Beleihungsauslauf erlaubt: Dieser kann bei 80 % enden oder bis 150 % laut Gutachterwert betragen!

Es gilt wohl § 48u KWG, dann müssten sie an die Rundschreiben der Bafin kommen, um zu erkennen welche Bank nur 80 % oder bis 150 % finanzieren darf!

Welchen Gläubiger geht es wirtschaftlich besser, der nur 80 % finanziert oder bis 150 % vom Beleihungswert?

bruno68

Wir suchen seit sehr langer Zeit, da finde ich rund 50 Besichtigungen nicht viel.

Also ich lese raus, wir haben mehrere Baustellen.

1. Baustelle zu wenig Geld. Es sollte maximal der Bankwert finanziert werden(50% des aufgerufenen Preises). Bei 2000 Euro Sparrate monatlich, wird das in 20 Jahren erreicht sein.
2. Netto Einkommen muss auf 5000 Euro steigen.
3. Makler und Eigentümer für einen gewinnen.
4. Kaufangebote sollten realistisch sein.

Da nur Punkt 2 beeinflussbar ist, heisst es auf den Tod von Verwandten zu warten um eine größere Summe zu erben, den Makler und Verkäufer materiell für uns zu gewinnen ist wohl nicht machbar und Kaufangebote werden wir in Zukunft realistisch abgeben (Bankwert + EK - Sanierungskosten).

PLZ ist 214xx. Fahrzeit so kurz wie möglich, im Schnitt braucht man für 25km 1 Stunde pro Tour.
Stadtlage ist garnicht so notwendig, ich würde lieber dörflich (aber mit Kiga, Schule und Einkaufsmöglichkeit) wohnen und 2x im Jahr in Urlaub können.

Zitat von bruno68

So einfach wird es nicht Saskia,

Deine Aussage: "Nicht handeln, sondern kaufen."

Wie bezahlen?

Der Gesetzgeber schreibt den Gläubiger folgende es vor:

Darauf kann man verzichten, wenn der Käufer kein Darlehn benötigt! Nur die kaufen keine überteuerten Hütten!

Deine 2 Aussage: "Wenn ihr schon so viele Besichtigungstermine hattet, dann müsstet ihr doch schon halbe Experten sein und könnt erstmal auf einen Gutachter verzichten."

Völlig daneben gegriffen, ein Gutachter muss, gemäß § 505 c BGB "querschreiben" dürfen! Und dafür haftet dieser mit seinen gesamten Privatvermögen!

Ohne zwei unabhängige Gutachter, folgerichtig gilt dann § 505 d BGB, die Schulden sind dem Schuldner zu erlassen!

Des Weiteren sollten man ins KWG schauen, dort gelten die Regeln für die Banken, im Notfall auch die Abwicklung der Bank oder eine Bankenzwangsfusion!

Die Bafin kann und hat etliche Banken nur einen maximalen Beleihungsauslauf erlaubt: Dieser kann bei 80 % enden oder bis 150 % laut Gutachterwert betragen!

Es gilt wohl § 48u KWG, dann müssten sie an die Rundschreiben der Bafin kommen, um zu erkennen welche Bank nur 80 % oder bis 150 % finanzieren darf!

Welchen Gläubiger geht es wirtschaftlich besser, der nur 80 % finanziert oder bis 150 % vom Beleihungswert?

bruno68

Du wirfst hier wild Sachen zusammen, die gar nicht zusammen gehören. Aber das scheint glücklicherweise allen hier Beteiligten klar zu sein. Das Hinzuziehen (oder eben auch nicht) eines eigenen Sachverständigen zur Wertermittlung als Käufer hat rein gar nichts mit den Pflichten des Darlehensgebers zu tun, der selbstverständlich eine eigene Bewertung des zu besichernden Objekts in Auftrag geben wird. Es gibt hier im Thread auch keinerlei Ansatzpunkt zur Annahme, die bevorzugte Bank würde ihrer Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung nicht nachkommen.

Zitat von Sucher_705

Kaufangebote werden wir in Zukunft realistisch abgeben (Bankwert + EK - Sanierungskosten).

PLZ ist 214xx. Fahrzeit so kurz wie möglich, im Schnitt braucht man für 25km 1 Stunde pro Tour.
Stadtlage ist garnicht so notwendig, ich würde lieber dörflich (aber mit Kiga, Schule und Einkaufsmöglichkeit) wohnen und 2x im Jahr in Urlaub können.

D. h.... Z. B
Hauspreis 350 000 +100 000 Sanierung =

Marktwert der Bank fürs Haus meinetwegen 280000 + euer EK inkl der abzudeckenden Nk - 100 000 = euer Gebot??

Bein so nicht Sephir0th,

der Gesetzgeber schreibt, zwei Gutachten vor. Wenn zwei Gutachten nicht vorliegen, so darf eine Finanzierung nicht stattfinden! Das ist ganz klar im BGB (§ 505 a bis § 505 d BGB) geregelt. Wer den Rechtsweg nicht einhält, der verliert.

Der Schuldner sein Vermögen, beim Gläubiger die Vorstände ihre Zulassung, die Bank evtl. ihre Zulassung zum Geschäftsbetrieb.

Hier sollte man sich die Bafin Webseite aufrufen. Hier kann weniges erfahren, wer das Sagen gegenüber den Banken hat.

Die Aussage von Sucher_705: "Ich habe 25 % EK, aber wovon? Denn es fehlt der Bezugsrahmen!"

Will der Verkäufer 600.000 € haben und die Gutachter sagen dazu 160 % Beleihung, die Bank darf nur bis 80 % beleihen braucht man nur Mathematik der 8. Klasse Hauptschule? Man nennt es 3 - Satz oder nur Verständnis.

Denn die Rechnung I sieht, wie folgt aus: 600.000 mal 80 % /160 % gekürzt 600.000 € mal 1 durch 2 = 300.000 € Darlehnssumme

Darf die Bank 100 % beleihen
Denn die Rechnung II sieht, wie folgt aus: 600.000 mal 100 % /160 % gekürzt 600.000 € mal 5 durch 8 = 375.000 € Darlehnssumme

Beiden Fällen fehlt Geld, einmal 65 % mit Nebenkosten! Im 2. Fall 45 %! In beiden Fällen werden 15 % Nebenkosten von dem Kaufpreis hinzugerechnet. Aber in beiden Fällen sind nicht mal 50 % EK des Eigenanteils vorhanden!

Allerdings weiß nur Sucher_705 richtig welcher Kaufpreis fällig gewesen ist! Daher ist meine Rechnung nur fiktiv, aber setzt man die richtigen Zahlen, weiß er endlich wie viel Geld fehlt.

Zum anderen ist, dass der Beleihungsauslauf über die Zinshöhe mit entscheidet! Das 80 % Beleihung billiger ist, als 100 %, geschweige 160 % Beleihung ist hoffentlich bekannt.

Und dass die Familie nicht von monatlich von nur 2.400 € leben kann, das ergibt sich aus den Daten des Fahrweges!

bruno68

Zitat von Saskia

D. h.... Z. B
Hauspreis 350 000 +100 000 Sanierung =

Marktwert der Bank fürs Haus meinetwegen 280000 + euer EK inkl der abzudeckenden Nk - 100 000 = euer Gebot??

Kaufgebot = Bankbewertung + EK - Sanierungskosten

400k Kaufangebot = 350k Bankbewertung + 150k Eigenkapital - 100k Sanierungskosten

Die Sanierungskosten sind ja vom EK abzuziehen oder die Sanierungskosten sind dem Kaufpreis zu zurechnen.

Meine grösste Angst und Sorge ist einfach, das wir das erste Kind bekommen und die Finanzierung uns überanstrengt.

Wir haben ein wahrscheinliches Haushaltsbuch aufgestellt und bereits bei einem Kaufpreis von 550k sind wir monatlich im roten Bereich bei Ausgaben von 3950 Euro.

Bei 500k ist das genau ausgeglichen und bei 400k wäre eine monatliche Rücklage von 400 Euro möglich für Urlaub etc. .

Ich habe hier leider das Gefühl das ich als realitätsfremd oder geizig hingestellt werde aber ja ich habe Angst vor dem Horrorszenario "Zwangsversteigerung".

Nein, du bist nicht realitätsfremd oder geizig... nur sehr konservativ.

Das Problem heute ist, dass Immobilienkäufer Preissteigerungen der Immobilie oft schon in den Kaufpreis einberechnen. Also Bewertung real z.B. 400.000 Jährliche Steigerung 5% und schon kommst du auf einen viel höheren Wert. Deshalb wirst du eben immer überboten und kommst nicht zum Zug.

Im gegensatz zu brainy sind wir aber der Meinung, dass die Preise für Immobilien aktuell extrem hoch sind und kaufen keien Immobilien. Diese Wertsteigerungen in den Kaufpreis einberechnen halt schon starke Tendenzen zur Entwicklung am US Immobilienmarkt 2003 bis 2008 bis die Blase dort geplatzt ist.

Nur ist halt immer das Problem und deshlab könnte brainy ebenso Recht haben:

In München spricht man schon seit den 2000er Jahren von Überhitzung, Blase usw. und es geht bis heute immer weiter nach oben...

Letztlich müsst ihr das für euch entscheiden, aber rein konservativ gerechnet wird man heute wahrscheinlich keine Immobilie kaufen können.

Zitat von bruno68

Bein so nicht Sephir0th,

der Gesetzgeber schreibt, zwei Gutachten vor. Wenn zwei Gutachten nicht vorliegen, so darf eine Finanzierung nicht stattfinden! Das ist ganz klar im BGB (§ 505 a bis § 505 d BGB) geregelt. Wer den Rechtsweg nicht einhält, der verliert.

Der Schuldner sein Vermögen, beim Gläubiger die Vorstände ihre Zulassung, die Bank evtl. ihre Zulassung zum Geschäftsbetrieb.

Hier sollte man sich die Bafin Webseite aufrufen. Hier kann weniges erfahren, wer das Sagen gegenüber den Banken hat.

Die Aussage von Sucher_705: "Ich habe 25 % EK, aber wovon? Denn es fehlt der Bezugsrahmen!"

Will der Verkäufer 600.000 € haben und die Gutachter sagen dazu 160 % Beleihung, die Bank darf nur bis 80 % beleihen braucht man nur Mathematik der 8. Klasse Hauptschule? Man nennt es 3 - Satz oder nur Verständnis.

Denn die Rechnung I sieht, wie folgt aus: 600.000 mal 80 % /160 % gekürzt 600.000 € mal 1 durch 2 = 300.000 € Darlehnssumme

Darf die Bank 100 % beleihen
Denn die Rechnung II sieht, wie folgt aus: 600.000 mal 100 % /160 % gekürzt 600.000 € mal 5 durch 8 = 375.000 € Darlehnssumme

Beiden Fällen fehlt Geld, einmal 65 % mit Nebenkosten! Im 2. Fall 45 %! In beiden Fällen werden 15 % Nebenkosten von dem Kaufpreis hinzugerechnet. Aber in beiden Fällen sind nicht mal 50 % EK des Eigenanteils vorhanden!

Allerdings weiß nur Sucher_705 richtig welcher Kaufpreis fällig gewesen ist! Daher ist meine Rechnung nur fiktiv, aber setzt man die richtigen Zahlen, weiß er endlich wie viel Geld fehlt.

Zum anderen ist, dass der Beleihungsauslauf über die Zinshöhe mit entscheidet! Das 80 % Beleihung billiger ist, als 100 %, geschweige 160 % Beleihung ist hoffentlich bekannt.

Und dass die Familie nicht von monatlich von nur 2.400 € leben kann, das ergibt sich aus den Daten des Fahrweges!

bruno68

Diese Antwort macht eigentlich alle weiteren Besichtigungen überflüssig in diesem Preissegment. 200k Defizit bei wahrscheinlich 1000 Euro Sparrate, ergibt eine Ansparzeit von 17 Jahren. Somit unmöglich.

Bei einem Kaufpreis von 350k würde das EK die Überbewertung kompensieren. Also ebenfalls unmöglich in der heutige Zeit.

Bleibt fest zu halten immer weiter versuchen, bis evtl. ein Objekt mit halbwegs passender Bewertung zu finden ist.

In unseren Familien ist kein Geld zu erwarten, da es alle als wahnsinnig betrachten eine Immobilie zu kaufen die mit Nebenkosten 65% des monatlichen Nettoeinkommens verschlingt. Die sehen es sinnvoller 2-3 Jahre abzuwarten.

Wobei alle Makler seit 2 Jahren erzählen das wir den Zenit der Preise erreicht haben und es steigt immer weiter.

Zitat von StGe1973

Nein, du bist nicht realitätsfremd oder geizig... nur sehr konservativ.

Das Problem heute ist, dass Immobilienkäufer Preissteigerungen der Immobilie oft schon in den Kaufpreis einberechnen. Also Bewertung real z.B. 400.000 Jährliche Steigerung 5% und schon kommst du auf einen viel höheren Wert. Deshalb wirst du eben immer überboten und kommst nicht zum Zug.

Im gegensatz zu brainy sind wir aber der Meinung, dass die Preise für Immobilien aktuell extrem hoch sind und kaufen keien Immobilien. Diese Wertsteigerungen in den Kaufpreis einberechnen halt schon starke Tendenzen zur Entwicklung am US Immobilienmarkt 2003 bis 2008 bis die Blase dort geplatzt ist.

Nur ist halt immer das Problem und deshlab könnte brainy ebenso Recht haben:

In München spricht man schon seit den 2000er Jahren von Überhitzung, Blase usw. und es geht bis heute immer weiter nach oben...

Letztlich müsst ihr das für euch entscheiden, aber rein konservativ gerechnet wird man heute wahrscheinlich keine Immobilie kaufen können.

Ich sehe als Gegenstück die Miete. Eine Wohnung mit 5 Zimmern ist schon selten und wenn teuer. Ein Haus kostet zwischen 1200 und 1700 Euro Kaltmiete. So das Miete gar nicht zwingend billiger ist.
Und ich mag auch keine Mietsuchen. Bei Vermietern ist ein finanzieller Striptease notwendig, bevor eine Besichtigung ermöglicht wird.