ich lebe mit meiner Lebensgefährtin und unserem Sohn im 1. OG ihres Elternhauses (hier bezahlen wir 380€ Miete), die Eltern leben mit ihrem erwachsenen Sohn im EG.
Über uns liegt der Dachboden, welcher aktuell noch nicht ausgebaut ist.
Wir würden nun in den kommenden Jahren gerne das Dach ausbauen. Wir haben bisher einen Architekten beauftragt, welcher eine Entwurfsplanung erstellt hat, wie man
das Dachgeschoss umbauen müsste um es gut nutzen zu können und als Wohnraum umgewidmet zu bekommen. Der nächste Schritt wäre, eine Baugenehmigung zu
beantragen.
Nun mache ich mir, im Gegensatz zu meiner Frau, durchaus mehr Gedanken bzgl. der Finanzierung dieses Vorhabens. Die Eltern möchten ihr das 1.OG noch nicht überschreiben,
Sie würde es aber im Erbfall erhalten. Da mir persönlich das erstmal zu heikel war (was passiert im Fall einer Pflegebedürftigkeit, wobei mein Schwiegervater da keine Probleme sieht...er ist Versicherungskaufmann und sagt, dass sie für diese Fälle sehr gut abgesichert seien), sind wir auf die Idee gekommen, dass wir das Dachgeschoss überschrieben
bekommen (hat ja aktuell kaum einen Wert) und wir das Dach so ausbauen, dass man es auch mal als Mietwohnung vermieten könnte. Soweit alles gut.
Nur stellt sich mir die Frage der Finanzierung:
Lt. Kostenkalkulation der Architektin, wird das ganze etwa 140.000€ (zzgl. Architektenleistungen ab Lph 5) kosten. Davon gehen erstmal etwa 70-80T€ für das Dach drauf, denn es muss abgedeckt werden, die Sparren verlängert werden, gedämmt und isoliert werden. Zudem ist auf beiden Seiten eine Gaube vorgesehen. Hinzu wurden 60T€ für den Innenausbau kalkuliert. Gut, beim Innenausbau könnte und würde ich persönlich einiges selbst peu a peu machen können (wichtig wäre ja erstmal, dass 2 kleine Räume als Bürofläche zur Verfügung stehen zum Arbeiten).
Jetzt find ich 70-80T€ fürs Dach okay, wenn man ein ganzes Haus besitzt, aber nur bei einer Dachwohnung? Zumal diese anfangs ja noch garnicht ganz fertig wäre!
Nur finanziert so ein Vorhaben auf diese Art und Weise denn? Unser aktuelles Einkommen liegt inkl. 1x Kindergeld bei 5.000€ netto bei sicheren Jobs im öD (wir beide Mitte 30), Tendenz aufgrund Tarifvertrag in kleinen Schritten steigend. Eigenkapital hätten wir etwa 50T€, wobei ich persönlich 10T€ als Rücklage ansehe und wir aber noch Geld für die Einrichtung benötigen (wir möchten das 1. OG in dem Zuge ein wenig umbauen, also paar Wände raus und entsprechend würde dort ein neues Wohn-Esszimmer mit angeschlossener offener Küche entstehen.
Summa sumarum wären das also ca. 150.000€ Kreditsumme (so der grobe Schätzwert aufgrund der EP, ggf. kann ja noch Förderung in Anspruch genommen werden für das neue Dach wegen Dämmung usw.). Ich persönlich (bin da allerdings recht uninformiert) glaube nicht, dass das Dachgeschoss einen hier passenden Beleihungswert hätte. Bekommt man sowas dennoch finanziert?
erstmal eigentlich können sie nichts machen, da sie kein Eigentümer sind, auch "ihre Lebensgefährtin" nicht!
Allerdings würde ich sagen, wenn die Schwiegereltern ein Grundschuldeintrag zu lassen würden, dann ja! Es wäre die einfachste und billigste Lösung!
Zum anderen wäre jeweils eine 50 % Darlehnsaufnahme der bessere Weg, da sonst jeder für sich für die volle Summe haften würde!
Notfalle wäre eine Einzelhaftung für die volle Summe allerdings nur für ihre Lebenspartnerin möglich.
Ich glaube, die Eltern würden dann eher eine Grundschuldbestellung zulassen!
Alles andere würde die Rahmen sprengen! Die Finanzsumme als solche wäre nicht das Problem, sondern die Bestellung der Sicherheit, wegen den fehlenden Eigentum...
Hallo Karlchen,
erstmal eigentlich können sie nichts machen, da sie kein Eigentümer sind, auch "ihre Lebensgefährtin" nicht!
Naja, die Idee war ja, dass das Haus in 2 Wohnungen (juristisch, bin da aber kein Experte) aufgeteilt wird. Aktuell gelten EG und 1.OG als eine Wohnung (zumindest lt. Eigentümer), wobei
das 1. OG bisher immer als eigene Wohnung vermietet wurde.
Künftig dann eben 2 "offizielle" Wohnungen, einmal wie gehabt das EG und das 1.OG (welches im Besitz der Eltern bleibt) und dann das DG, welches an meine Frau überschrieben wird.
Allerdings würde ich sagen, wenn die Schwiegereltern ein Grundschuldeintrag zu lassen würden, dann ja! Es wäre die einfachste und billigste Lösung!
Wären dann die Schwiegereltern offiziell Schuldner der Bank oder wäre das quasi nur die Sicherheit, wenn wir nicht mehr zahlen würden/könnten?
Oder welche Nachteile hätte dies für die Eltern?
Zum anderen wäre jeweils eine 50 % Darlehnsaufnahme der bessere Weg, da sonst jeder für sich für die volle Summe haften würde!
Notfalle wäre eine Einzelhaftung für die volle Summe allerdings nur für ihre Lebenspartnerin möglich.
Gut, also wir würden schon beide haften bzw. ich als Bürge auftreten, oder ähnliches.
Alles andere würde die Rahmen sprengen! Die Finanzsumme als solche wäre nicht das Problem, sondern die Bestellung der Sicherheit, wegen den fehlenden Eigentum...
Ja, so meinte ich es auch. Dass die Summe nicht das Problem ist, hätte ich auch nicht gedacht, sondern meine Zweifel waren wegen der Sicherheit.
Fazit also: Wenn wir nur als Sicherheit das unausgebaute Dachgeschoss hätten, sieht es wohl kritisch aus!? Wenn eine Grundschuld auf das gesamte Gebäude möglich ist, gibts kein Problem?
Schöner ist es natürlich, wenn die, ihre DG Wohnung ein eigenes Grundbuch hat.
Danke für die Antwort!
Was ist, wenn der künftige Verkehrswert des DG unterhalb der notwendigen Kreditsumme wäre? Würde sowas auch möglich sein?
Letztlich ist der große Posten ja das neue Dach, das ja finanziert werden muss. Nur gehört dieses Dach dann ja nicht nur zum Verkehrswert des Dachgeschosses. So denke ich zumindest.
Es wird der Wert angesetzt, was die Wohnung dann nach Ausbau wert ist, entsprechend ist die Finanzierung auch inkl. der Kosten zu beantragen.
Soll der Ausbau noch nicht ausgeführt werden, entsprechend dem Wert, was es ohne Ausbau wert ist, allerdings finanzieren die meisten Banken solch ein Beleihungsobjekt - unausgebautes Dachgeschoss - nicht gerne oder gar nicht.
Es bleibt ja auch die Frage, ob sie für das Dachgeschoss im Zuge der Teilung/Aufteilung nach WEG überhaupt dem derzeitigen Eigentümer etwas zahlen sollen/müssen.
Ist denn im Grundbuch noch eine offene Grundschuld der potentiellen Schwiegereltern?
Oder ist eine "stillgelegte" Grundschuld noch vorhanden?
Falls eines der beiden vorhanden ist, würde dies die Schuldaufnahme auf jeden Fall deutlich günstiger machen.
Wenn ihr aber rund 5.000 € Netto habt, dann sollten ja jeden Monat einiges übrig bleiben. Wenn du von einem Mehrjährigen Umbau redest, dann könntest du auch rund 6 Jahre etwas mehr als 2.000 € in den Umbau stecken und wärst ohne Darlehensaufnahme durch ;-)
Falls die 6 Jahre dann doch zu lang sind, dann könntet ihr auch bei deinen potentiellen Schwiegereltern nach einem Überbrückungskredit fragen.
Oder habt ihr zufälligerweise einen Bausparvertrag? Bis zu einem Darlehen von 30.000 € gibt's dort auch ein Darlehen ohne Grundschuldeintragung.
Zu allerletzt würde ich überlegen, ob eine Teilung in EG + OG und DG überhaupt sinnvoll ist, wäre es (wenn überhaupt) nicht sinnvoller ist EG und OG + DG zu teilen - oder möglicherweise in 3 einzelne Einheiten. Wobei ihr dann bei einer möglichen Vermietung natürlich beachtet müsstet, dass ihr nicht Aus den Erleichterungen FÜR Vermieter von Zweifamilienhäuser rausfallen würdet - also vorher abklären.
so einfach wird es der Schwiegervater machen. Die Folgen einer Trennung sind ihnen bekannt!
So sind diese Folgen bei einer Trennung zu beachten:
Beide stehen mit jeweils 150.000 € in der Bürgschaft! Beim Tod eines Elternteils tritt anstelle des Verstorbenen, das Kind in Erbfolge in das Darlehn ein!
Spätestens wenn ein Gegenvormund gerichtlich bestellt ist, wird es auf einmal ganz klar, dass ein Mündel nicht bürgen kann! U.a. wegen fehlendes EK und keine Bürgfähigkeit.
Das sollte vorher geregelt sein.
Auch gehört ein Vermögensverzeichnis zur Grundausstattung! Denn die Kinder erben 100 % des Nachlasses des Verstorbenen, der Ehepartner eben nichts!
Es ist ein Unterschied zwischen einer "ordentliche Ehe" oder "wilde Ehe" sollte man kennen, bevor der gerichtliche bestellte Gegenvormund die Interessen des Kindes gegenüber jedermann vertritt, u. a. wegen Falsch oder fehlerhafte Beratung.
wie ich schon schrieb: "Es sprengt den Rahmen, insbesondere wegen den besonderen vorliegenden Bedingungen!"
so einfach wird es der Schwiegervater machen. Die Folgen einer Trennung sind ihnen bekannt!
Ja, nur das Risiko hat man immer, wenn man gemeinsam eine Immobilie erwirbt, etc.
wie ich schon schrieb: "Es sprengt den Rahmen, insbesondere wegen den besonderen vorliegenden Bedingungen!"
bruno68
Mir ist hier noch eine andere Idee gekommen:
Das Haus wird "juristisch aufgeteilt", und zwar wird das Dachgeschoss rausgenommen und einzeln betrachtet. Ebenso wird der Umbau getrennt.
Das notwendige neue Dach wird separat finanziert, als Sicherheit auf den Teil der Hauses (EG, 1.OG). Die Finanzierung des Innenausbaus dann über die Sicherheit der künftigen Dachgeschosswohnung.
So sollte das doch machbar sein, oder nicht?
Und die Bürgschaft wie von dir vorgeschlagen: 50%/50% (oder eine ähnliche Aufteilung).
Ist denn im Grundbuch noch eine offene Grundschuld der potentiellen Schwiegereltern?
Oder ist eine "stillgelegte" Grundschuld noch vorhanden?
Falls eines der beiden vorhanden ist, würde dies die Schuldaufnahme auf jeden Fall deutlich günstiger machen.
Naja, es gab mal eine Grundschuld, aber die ist meines Wissens beglichen.
Wenn ihr aber rund 5.000 € Netto habt, dann sollten ja jeden Monat einiges übrig bleiben. Wenn du von einem Mehrjährigen Umbau redest, dann könntest du auch rund 6 Jahre etwas mehr als 2.000 € in den Umbau stecken und wärst ohne Darlehensaufnahme durch ;-)
Falls die 6 Jahre dann doch zu lang sind, dann könntet ihr auch bei deinen potentiellen Schwiegereltern nach einem Überbrückungskredit fragen.
Oder habt ihr zufälligerweise einen Bausparvertrag? Bis zu einem Darlehen von 30.000 € gibt's dort auch ein Darlehen ohne Grundschuldeintragung.
Wäre natürlich eine Idee, muss ich mir mal durchrechnen. Das Problem ist ja eigentlich nicht der Innenausbau, sondern das erstmal das Dach gedämmt und zwei Gauben eingebaut werden müssen.
Zu allerletzt würde ich überlegen, ob eine Teilung in EG + OG und DG überhaupt sinnvoll ist, wäre es (wenn überhaupt) nicht sinnvoller ist EG und OG + DG zu teilen - oder möglicherweise in 3 einzelne Einheiten. Wobei ihr dann bei einer möglichen Vermietung natürlich beachtet müsstet, dass ihr nicht Aus den Erleichterungen FÜR Vermieter von Zweifamilienhäuser rausfallen würdet - also vorher abklären.
Nun, EG+OG und DG ist aus meiner Sicht nicht sinnvoll (EG und OG+DG durchaus), aber der Schwiegervater hat da komische Ansichten und die Befürchtung, dass dem Sohn dadurch ein Teil seines späteren Erbes genommen wird (aktuell würde ja jeder (Frau und Bruder) eine Wohnung erben, wäre meine Frau bereits in Eigentum der Wohnung, würde ja im Erbfall der Rest - also die Wohnung im EG - zumindest zu 25%) an die Tochter fallen.
Nun Karlchen deine Ideen, die werden nicht klappen!
Zu einem mit dem billigen Baugeld, das bekommt nur derjenige der auch Eigentum hat! Das Gleiche gilt auch für Blankodarlehn, das bekommt nur derjenige der auch Eigentum hat!
Zum Thema: Blancodarlehn!
Um ein "echtes Blancodarlehn" zu bekommen, bedarf es einen echten Ausschluss der weiten Zweckerklärung dessen Teil, das mit einer Zweckerklärung durch eine Grundschuld besichert, ist!
Allein aus Haftungsrechtlichen Gründen für den Vermittler, da bei einigen Gläubigern die Erlaubnis vorliegt Blankodarlehn, bis 50.000 € zu vergeben!
Für die Vermittlung von Konsum und Blankodarlehn wird der § 34 c Abs. 2 GewO benötigt. Für den besicherten Anteil der § 34 i GewO.
Alternativ wäre die Bank:
Aber ob der Angestellte, der Bank in Sinne des Kunden arbeitet sei mal außer acht. Aber wer für einen Gläubiger arbeitet und weisungsgebunden ist. Kann dieser in Sinne des Kunden arbeiten?
Allein das mögliche "vergessen" der negativ Zweckerklärung, kann den Kunden sehr schnell mehrere 10 t € Mehrkosten als es nötig ist, verursachen.
Wie ich schon schrieb, es würde hier den Rahmen sprengen.
Wurde schon einmal die Option durchgespielt, das Haus komplett zu erwerben?
Ggf. auch mit lebenslangem Wohnrecht für die Eltern, um den Preis zu reduzieren?
Naja, es gab mal eine Grundschuld, aber die ist meines Wissens beglichen.
Und nun ist die Frage, ob diese auch gelöscht (was zusätzlich Geld kostet) ist, oder ob man sie reaktivieren könnte.
Zitat von Karlchen
Wäre natürlich eine Idee, muss ich mir mal durchrechnen. Das Problem ist ja eigentlich nicht der Innenausbau, sondern das erstmal das Dach gedämmt und zwei Gauben eingebaut werden müssen.
Ihr habt ja 50.000 €. Bis zum Start des Umbaus könnt ihr noch weiteres Geld ansparen, sodass schon mal der größte Brocken gestemmt ist. Umso später ihr einen möglichen Kredit aufnehmt, desto besser könnt ihr auch abschätzen, wie viel Geld ihr braucht, nicht, dass ihr viel zu viel, aber noch schlimmer zu wenige beantragt und dann besonders teuer nachfinanzieren müsst.
Zitat von Karlchen
Nun, EG+OG und DG ist aus meiner Sicht nicht sinnvoll (EG und OG+DG durchaus), aber der Schwiegervater hat da komische Ansichten und die Befürchtung, dass dem Sohn dadurch ein Teil seines späteren Erbes genommen wird (aktuell würde ja jeder (Frau und Bruder) eine Wohnung erben, wäre meine Frau bereits in Eigentum der Wohnung, würde ja im Erbfall der Rest - also die Wohnung im EG - zumindest zu 25%) an die Tochter fallen.
Da gibt es ja vom Prinzip her drei Möglichkeiten.
1. ihr kauft dem Sohn den Erbteil am Haus ab - ihr hättet das ganze Haus, allerdings müsstet ihr dafür mehr Geld aufnehmen, als nur für den Umbau
2. der Sohn bekommt jetzt das EG geschenkt - die Eltern würden bereits jetzt ihr Eigentum am Haus "verlieren", könnten aber mit einem Wohnrecht wohnen bleiben
3. ihr erklärt eine Pflichtteilsverzichtserklärung auf das EG - ihr habt euren Teil schon, der Sohn noch nicht - gewisse Ungerechtigkeit
Ihr (als Familie) wisst halt vom Prinzip am besten, was zu euch passt.
Wollt ihr mal ein komplettes Haus für euch?
Was für Pläne hat der Sohn? (z.B. Will er in der Region bleiben? Will er ausziehen und sich etwas eigenes kaufen? Will er bis zum Tod der Eltern in der gleichen Wohnung wohnen?)
Finanzierung Dachausbau des Elternhauses
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Zitat von bruno68
