Meine Partnerin und ich haben eine Frage an Euch bzw. bitten um Rat, wie wir am besten vorgehen sollen.
Ich kaufte 2018 eine Wohnung, damals als Single war sie für mich ok.
Es war eine ältere Wohnung, diese musste man renovieren Preis damals 85000 für 60qm.
Ich bekam einen Kredit für 2,3% zugegeben, ich suchte damals nicht lange nach Krediten, sondern wollte den Kredit ziemlich schnell, da mehrere Interessenten da waren.
Nun wollen wir in ein paar Monaten heiraten und meine Partnerin bot an den Kredit gemeinsam abzuzahlen.
Nicht dass ich ein Problem habe den Kredit abzuzahlen, aber wir gehen davon aus, dass wir auch noch einiges an Zinsen einsparen würden, wenn wir den alten Kredit umschulden würden und noch ca. 10000 Euro EK einbringen würden, wenn zwei Kreditnehmer da sind, so ungefähr unsere Vorstellung. Und falls zukünftig einer arbeitslos sein sollte oder einer von uns beiden sich nach neuer Arbeit umschauen wollen würde, dann wäre alles abgesichert durch die zweite Person.
400 Euro zahle ich jetzt für den bestehenden Kredit es sind noch 65000k übrig.
Wenn Du den Kredit über 10 Jahre abgeschlossen hast, dann musst Du der Bank ggf. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Normalerweise kannst Du eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5% leisten. Das muss aber in Deinem Vertrag stehen. Wenn Dein MSCI world über die Jahre wesentlich mehr als 2,3% abwirft, dann st doch alles ok. Wollt Ihr die Wohnung behalten?
Wenn du in 3 Jahren schon 20t€ getilgt hast ist die Restlaufzeit ja überschaubar.
Bei 65t€ und 2,3% reden wir ja von Zinskosten von unter 125€ pro Monat - Tendenz sinkend (der Rest ist ja Tiglung).
Bei einer Neufinanzierung muss die Bank natürlich zustimmen - und wenn sind vermutlich einige Vorfälligkeitsentschädigungen (bei einer anderen Bank u.U. noch Kosten für Grundschuldänderung) fällig, die den Zinsgewinn vermutlich deutlich verringern.
Die Zinsbindung ist bis 2032, wenn man früher raus möchte zahlt man ca. 15400 (Unkosten ) an die Bank.
Diese Strafe, die man zahlen muss wird sie vom Jahr zu Jahr kleiner oder ist der Betrag immer fest ? Das konnte ich nicht rauslesen, oder
ist es im deutschem Recht geregelt, dass diese Strafe bis zum Ende der Zinsbindung kleiner wird oder auch nicht ?
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird immer geringer mit der der Zeit.
Kannst du Sondertilgungen leisten? Standard sind oft 5% pro Jahr. Lass deine Lebensgefährtin doch die Sondertilgungen leisten. Ist ja in etwa das, was du pro Jahr zahlst. Das dürfte ggf. günstiger sein als die momentan noch hohe Entschädigung.
Die Bank muss dich nicht aus der Zinsbindung rauslassen - außer du verkaufst die Wohnung - und selbst dann musst du die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen -
natürlich kann man bei der Bank mal nachfragen, ob es möglich ist, und wenn ja, wie hoch die Vorfälligkeit wäre.
(Du kannst allerdings 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten kündigen - die Frage ist dann natürlich, wieviel Restschuld dann noch vorhanden wäre - da man bei Krediten unter 50t€/25t€ oft Zinsaufschläge zahlen muss, kann es sinnvoller sein, es einfach weiterlaufen zu lassen.)
Wenn du andererseits mit deinem MSCI-World-ETF durchschnittlich 5% pro Jahr erwitschaftest, wäre es finanziell sinnvoll das Geld eher dort anzulegen, als mehr zu tilgen.
(Geht natürlich hoch und runter ...)
Vielleicht kannst du bei deinem Kredit auch die Tilgungsrate ändern und so mehr tilgen um früher fertig zu sein?
ihre Aussage ist zwar für Kunden löblich, aber für Vorstände eine Entlassung unter Wegfall der Abfindung wert! Der Begriff "Bankier" ist gesetzlich geschützt, wer da als Banker aus dem Register rausfliegt, hat ein Berufsverbot am Hals.
siehe auch § 92 AktG.
Bankier dürfen nichts verschenken! Weil dies zu lasten der Bank geht!
Zu einem ist dieses Darlehn über ein Pfandbrief refinanziert worden, (Laufzeit 10 bis 15 Jahre).
Die Zinsen sind so hoch, weil wohl ein Minderzuschlag erhoben wurde, weniger als 100.000 € Darlehn, dies erhöht um 0,25 % p.a. den Zinssatz!
Ein weiterer Fehler ist die Laufzeiten, die Darlehnsart zu verwechseln, wenn DAVE 123 hier mitteilt, dass das Darlehn bis 2032 läuft, könnte dies ein sogenannter "Volltilger" sein!
Hier wäre wie du beschrieben hast, eine Umschuldung nach 10,5 Jahren, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung, laut BGH möglich. Aber die Restschuld muss einmalig bezahlt werden!
Die Restschuld müsste laut Darlehnsvertrag bei rund 20 bis 25 t € liegen, was natürlich zu teuer für ein weiteres Darlehn wird.
Eine Alternative wäre die Ablösung nach 10,5 Jahren nach der Vollauszahlung, durch einen Bausparvertrag in Höhe von 30.000 €, davon angespart 40 %, 7.500 € Guthaben! Diese Darlehn könnte als Blankodarlehn vergeben werden, es erspart die Grundschuldkosten!
1) Allerdings bedarf es einen angepassten Sparplan, da weniger als 7 Jahren Regelsparen vorliegen!
2) Dies kann man nicht bei allen BSK machen, es kommen weniger als 10 BSK dafür infrage! Die weniger als 2 Jahre Wartezeit, bis zur Zuteilung haben!
Bei Darlehnsanfang 06.2018 ergibt eine vorzeitige Kündigung, zum 01.2029 ohne Vorfälligkeit!
Alternativ: Heute 10.2021 bis 01.2029 ergibt 87 Monate von 126 M. Laufzeit.
Aber hat die Bank die Regelzeit von 180 Monaten genommen, was zu Zeitpunkt des Abschlusses gültig war, ergibt sich eine Vorfälligkeit bei 15.400 / 180 = 85,55 €.
So kann es sein, dass laut BGH eine Vorfälligkeitsentschädigung von 85,55 mal 126 M erlaubt ist, dies wären 10.780 € übrig. Das während dann 10.780 € durch 126 M mal 87 M. eine Summe von 7.443,33 € Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Entscheidend ist aber was im Darlehnsvertrag steht, denn je unklarer die Berechnung, desto höher die Chance auf 0 € Vorfälligkeitsentschädigung! Aber das ist Sache eines Anwalts.
Lassen Sie sich unterrichten welche Möglichkeit es da gibt!
Die Bank muss dich nicht aus der Zinsbindung rauslassen - außer du verkaufst die Wohnung - und selbst dann musst du die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen -
natürlich kann man bei der Bank mal nachfragen, ob es möglich ist, und wenn ja, wie hoch die Vorfälligkeit wäre.
Wobei dann natürlich die Kaufnebenkosten + Vorfälligkeitsentschädigung "für die Katz" sind - bzw. bei einer neuen Immobilie sind dann auch "Mondpreise" + Kaufnebenkosten zu zahlen.
Verstehe nicht, warum du umschulden möchtest, auch wenn es dann im Zweifel teurer wird als den Kredit einfach weiterzuzahlen?
(Eine Wohnung für 400€/Monat (+Nebenkosten) zu finden wird vermutlich auch nicht einfach ...
Wie sieht es denn nun mit Sondertilgung etc. aus?
Der Anwalt wird das Ganze vermutlich im Zweifel auch nur teurer machen ... ein Vertrag ist ein Vertrag - auch wenn es mir nach 3 Jahren nicht mehr passt, was ich damals unterschrieben habe.
nun ja wir haben alkis als Nachbarn nachts schreien sie rum .... leider, vorhin wohnten sie nicht im Haus, da habe ich nicht lange überlegt, 2 % Zinsen waren ok , die Wohnung wunderbar in ruhiger Lage 6min von Autobahn ... nur an neue Nachbarn hatte ich nicht gedacht die eben alkis sind und sich nachts streiten ..... naja ... Pech für uns.
umschulden wollten wir ja, aber nur wenn man durch meine Partnerin und mich einen günstigeren Kredit bekommen würde , da ich einfach annahm zwei Personen bringen der Bank mehr Sicherheit und uns eben günstigere Zinsen, keine Ahnung 1% bis 1,3% und im Moment ca. 2,3% somit nahm ich an wenn wir umschulden spart man einiges an Zinsen an. Und nach einer günstigen Wohnung suchen wir ja nicht direkt, meine Partnerin fährt täglich 120 km hin und zurück zur Arbeit. Da ist die Zeit wertvoller als eine günstige Wohnung. Sondertilgen kann ich jeder Zeit nur das lohnt sich nicht wirklich wenn ein Msci world ca. 8% pro Jahr macht und ja das macht das Ding tatsächlich, abzüglich aller Zinskosten usw. ist man mit dem ETF besser dran. Mir war nur nicht bewusst dass Zinsbindung gleich Strafe bedeutet, erst nachdem ich nun schaute wieviel es tatsächlich ausmacht. Ja ich weiss man solle sich vorher informieren, aber es ist so gelaufen ich bekam per Glücksfall von einer Person eine Wohnung für "kleingeld" und die Preise sind schon ziemlich gestiegen bei uns, ich denke wenn wir sie nun verkaufen da bleibt immer noch einiges übrig am Gewinn abzüglich der Entschädigung für die Bank aber mal schauen wenn es in ein paar Monaten soweit ist, werde ich berichten ....
Das mit Wohnungen und Krediten kann ganz schön schwierig sein manchmal… ich habe das Gefühl manche wollen mit dem ganzen Kleingedruckten bewusst Herausforderungen stellen :P Genau lesen und nachfragen ist da echt oft das Wichtigste… Verkaufen ist da vermutlich eine gute Idee und dann könnt ihr auch gemeinsam etwas ganz neues starten. Einen Anwalt oder Steuerberater zu befragen wie das genau mit dem Vertrag der Bank geregelt ist auch sicher keine schlechte Idee, nicht dass man dann hohe Beträge an „Strafzahlungen“ tätigen muss…
A) wie kann ich Ende 2022 in die neue Wohnung ziehen? Was kann ich bis dahin erreichen?
Muss ich die Altwohnung verkaufen? Wenn nicht? Welche Miete wäre am Markt erzielbar?
Mit welchen Vermögenswerten kann ich den Beleihungsauslauf der neuen Wohnung mindern?
I) Wenn die Beleihung 600.000 mit Nebenkosten beträgt wie kann ich 150. bis 200.000 € EK um den Beleihungsauslauf auf unter 80 % darstellen?
a) 50.000 € muss als EK vorhanden sein, das ergibt eine Beleihung von 100 %
b) 550.000 € davon 80 % ergibt 440.000 € Darlehn, der weitere EK Bedarf liegt bei 110.000 €.
Dies ergibt einen EK Bedarf von 160.000 € für eine 80 % Beleihung? Durch ein rangniederen Grundbucheintrag, also in Nachrang! Lassen sich, wenn alle Zahlen stimmen, im Nachrang, ohne weiteres 200.000 € aufnehmen!
Wenn man so lange spart, kann man den ETF mit bis zu 70 % vom Wert einbringen! Der ist eh in einer Insolvenz verloren! Hat der ETF mehr als 22.000 € wert, also einen Kurswert von mehr 29.000 € einsetzen!
Damit wäre jetzt eine 70 % Beleihung möglich! Was wiederum 0,7 % der Kosten p.a. gegenüber einer Finanzierung 100 % senkt!
So würde statt einer 100 % Beleihung 550.000 € bis 60 % : = 0,70 %, bis 70 % +0,15 %, bis 80 % +0,3 %, bis 90 % +0,50 %, bis 100 % + 0,90 %.
Das bedeutet bei 550.000 € bei 100 % Beleihung
-beträgt der Zinssatz 0,70 % + 0,90 % = 1,60 % p.a abzüglich Windhundverfahren 0,21 % =1,39 % für 10 Jahre = 1,39 % p.a. 7.645 € Zinsen plus 2 % Tilgung p.a. 11.000 € sind 18.650 € jährlich!
Dreisatz für alternative Beleihung!
550.000 = 100 %
750.000 = ?
000.001 = 100 % mal 550.000 € = 100 % mal 11 = 73,4 % setzt man die ETF mit 22.000 € ein (4 %), ergibt dies eine Finanzierung nur bis 70 % Beleihung
............................750.000 € ...................15
-beträgt der Zinssatz 0,70 % + 0,15 % = 0,85 % p.a abzüglich Windhundverfahren 0,21 % = 0,64 % für 10 Jahre = 0,64 % p.a. 3.520 € Zinsen, plus 2 % Tilgung p.a. 11.000 € sind 14.520 € jährlich!
ergibt eine Zahllastverringerung von 4.130 p.a., 41.300 € auf die 10 Jahre Laufzeit.
Schade das Sie lieber 50.000 € in den nächsten 10 Jahren mehr bezahlen wollen, aber ist halt so!
Ach ja: Die wenigsten können damit was anfangen, auch viele Vermittler nicht, insbesondere die Bankberater nicht, da sie über einen solchen Zugang nicht verfügen!
Die Frage ist, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu vermieten, die man selbst nicht bewohnen wollen würde.
Wenn die Mieter alle 6 Monate wegen der Nachbarn ausziehen, hat man als Vermieter gar nichts gekonnt. Da sind die 41.300€ durch regelmäßigen Leerstand, Maklergebühren und Renovierungsmaßnahmen in 10 Jahren ganz schnell versenkt. Dazu kommen unter Umständen auch Steuerbelastung durch Vermieteinkünfte usw.
Im Übrigen könnte der ETF auch ohne Vermietung beliehen werden.
vielleicht kann mir jemand mal wieder weiter helfen
wir haben uns entschieden diese Wohnung zu verkaufen.
dauert noch ein paar Monate dann ist sie weg, zumindest laut den Maklern.
meine Frage aus Interesse...
Ich kaufte sie für 85000 Euro
zum Abzahlen sind noch laut meinem Sparkassenkonto: 61000 Euro
Dem Makler nach bekomme ich nach der Schätzung beim Verkauf min. 140000 Euro.
Wie berechnet man nun was am Ende übrig bleibt???
Normallerweise dachte ich man rechnet 140000 - 85000 = 55k / 55000 * 0.75= 41250 Euro die übrig bleiben, nehmen wir an die Strafe von Bank 10000 Euro, dann bleibt ja als Gewinn 31250 Euro.
Nun liegen meine Schulden ja aber bei 61000 Euro. Wie berechnet man das nun, wenn wir annehmen, dass die Strafe bei der Bank für die Vorzeitige Abzahlung 10000 Euro betragen wird.
Vielleicht kann mir jemand weiter helfen, welchen ungefähren Gewinn ich am Ende haben werde.
In dem Du die Einnahmen ggü. den Ausgaben stellst.
Wenn du also 140 T€ für die Wohnung bekommst, muss davon zuerst die Bank bedient werden-- > 61 T€ Schulden zzgl. Vorfälligkeit von 10000 € ( deine Schätzung)
Bleiben also 69 T€ übrig.
Unabhängig davon können noch Kosten für den Makler hinzukommen, Steuern fallen aufgrund der selbst genutzten Immobilie nicht an.
ich dachte es fallen 25% Steuer beim vorzeitigen Verkauf von unter 10 Jahren an, darum rechnete ich mit 0.75.
Alle anderen Kosten wie Makler usw. sind schon enthalten und was wir abzüglich aller Kosten bekommen wären min. 140k.
Makler sagte, wenn jedoch es mehrere Interessenten gibt könnten wir vielleicht mit 160k rechnen.
Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.
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Zitat von utopus
vielleicht möchte einer unbedingt eine schöne renovierte 