Mein Partner und ich (beide 25) würden gerne ein Haus kaufen, haben aber noch ein paar offene Fragen - hier sind unsere Eckdaten:
- Er verdient 2100€ netto, wechselt im Oktober nahtlos den Job zu 2400€ netto, unbefristet, aber 5 Monate Probezeit
- Ich studiere momentan, bin selbstständig mit unregelmäßigen 400-800€ netto, Gewerbe bestehend seit 3 Jahren
Wir haben beide noch nie einen Kredit aufgenommen, haben keine offenen Raten oder Schulden, Schufa von 97.
Unser momentan verfügbares Eigenkapital liegt bei nur 3000€
Unsere fixen Ausgaben belaufen sich z.Z. auf 700€ Kaltmiete, 400€ Nebenkosten, 200€ Sprit/Autos, 150€ Versicherungen und 300€ Verpflegung
Wir sind beide handwerklich begabt und würden daher gerne eine Immobilie kaufen, bei der wir viel in Eigenarbeit selbst übernehmen können.
In den letzten Monaten haben wir öfter augenscheinlich passende Häuser gefunden, die sich im Rahmen zwischen 110.000 - 180.000€ bewegen. Hier würden je noch Renovierungskosten dazu kommen.
Unsere Familien könnten uns mehr Eigenkapital zur Verfügung stellen oder sich als Bürge eintragen lassen. Wir würden hierauf aber lieber verzichten.
1.) Wir haben uns die Angebote der KfW angesehen - mit einer Kombination aus KfW 124 + Bankdarlehen (+ eventuell weiterer KfW Programme je nach Sanierungsbedarf) müsste unser Traum auch ohne Hilfe der Familie im Rahmen des möglichen sein, oder? Da sich mit KfW 124 ja auch die Kaufnebenkosten decken lassen. Oder stehen unsere Chancen ohne mehr Eigenkapital/Bürgen schlecht?
2.) Wir planen zu heiraten, sind uns aber unsicher ob ich mit meinem geringen Einkommen nicht negative Auswirkungen hätte im Vergleich dazu, wenn mein Partner den Kredit alleine aufnehmen würde. Meine Selbstständigkeit wird für die Bank ja wohl eher vernachlässigbar/riskant gewertet. Oder ist es einer Bank immer lieber, 2 Kreditnehmer zu haben? Durch eine Hochzeit/Steuerklassenwechsel würden wir monatlich erstmal auch etwa 300 Euro mehr netto zur Verfügung haben.
3.) Ist es sinnvoller die Probezeit von 5 Monaten abzuwarten und solange weiter Eigenkapital anzusparen (momentane ca. 1000€/Monat), oder wirkt sich die Probezeit nicht drastisch auf die Kreditkonditionen aus? Wir würden natürlich gerne schnellstmöglich anfangen ernsthaft zu suchen & lieber einen Kredit abbezahlen, als weiter unsere eh hohen Mietkosten zu zahlen
Wir würden uns freuen, den ein oder anderen Tipp oder Meinungen zu unserer Situation zu bekommen
Erstaunlich keine Schulden! recht ungewöhnlich.
Aber alles vorbildlich.
Nun zum Nachteiligen, sie als aktuelle Mithaftende entfallen gänzlich, das sie kein aktuelle belastbares Einkommen besitzen und nicht verheiratet sind!
Für einen Bürgen gehören erhebliche Aufklärungspflichten dazu, u. a. die Totalhaftung für die volle Darlehnssumme, nicht nur einen Teil.
Zur KfW Darlehn, ob oder inwieweit hier Eigenleistungen mitfinanziert wird. Aus der Erfahrung heraus weiß ich das Sie meist für Eigenleistung eine schriftliche Bestätigung von Architekten gefordert wird.
Also ohne gesammelte Rechnungen von Dritten? Warum sollte da ein Gläubiger was auszahlen? Geld ohne Rechnung = anderweitige Verwendung?
Zum Thema Eigenleistung:
Hier sollte man selber, wenn man kein Beruf mit der Erlaubnis zum Meisterbrief besitzt die Finger von lassen. Hier sollten nur 3. mit einer Meisterzulassung folgende Arbeiten machen:
- Strom
- Wasser, Frisch- und auch Abwasser auch in Haus
- Gas
- Heizöl.
Zwar können Sie dies selber machen, aber brauchen sie dann noch eine Gebäudeversicherung? Denn entsteht ein Schaden, wird geprüft, wer in Rückgriff infrage kommt. Oder ob der Schaden durch unsachgemäße Eigenleistung anteilig kürzbar ist!
Die andere Frage ist auch: Ob sie sich nicht überfordern, das mit der Eigenleistung? Wenn man tagtäglich in voller Arbeit steht? Das wird schnell Frust erzeugt und der Keller/Dachboden bleiben dann jahrelang unfertig zurück.
Später wenn die Kinder mit 14 15 Jahre alt sind, kann die ja einspannen, mit den ausräumen und ausbauen, aber die Zeit dazwischen? Da ärgert man sich dauert, wollte man das nicht schön ausbauen?
Auch müssen Sie verstehen das viele Versicherungen eine Kernsanierung verlangen, sonst gibt es keinen Versicherungsschutz!
Die Frage: Nach einer Überflutung wegen Regen, sollte vor den Häuserkauf geklärt sein! Da in diesen Fall wird es keinen Elementarschutz gebe oder nur den entsprechendn Preis gibt. Der Staat bietet gegenwärtig 2021, den Geschädigten nur mit 80 % Kostenersatz des Schadens als Ersatz an.
Suchen sie sich lieber einen guten Vermittler, der kostet genauso viel als würden sie selber die Finanzierung selber aufstellen!
Es gilt das bei Darlehn nur die Zinsen geschuldet sind! Demnach sind alle Kosten in den Zinskosten enthalten und sind nicht erstattungsfähig. Auch nicht bei Eigenleistung.
1) Die Kaufnebenkosten lassen sich nicht zwingend aus den KfW Mitteln bedienen, vielmehr steht das durchleitende Kreditinstitut mit diesen Mitteln im Obligo, fehlendes EK ersetzen die KfW nicht.
Es wäre somit eine Vollfinanzierung, was grundsätzlich ja darstellbar ist, in der Regel aber nicht alleine durch ein Hypothekenhauptdarlehen und KfW Mitteln, vielmehr mit einem sogenannten Nachrangdarlehen, welches fehlendes EK ersetzen kann
2) Die Probezeit ist grundsätzlich, so es einen nahtlosen Übergang Arbeitgeberwechsel gibt, kein Problem.
3) Wenn sie 3 Geschäftsjahre über Jahresabschlüsse/Einnahmen/Überschussrechnungen (der letzte kann 2020 vorläufig sein) nachweisen können, kann und sollte ihre Einkommen auch berücksichtigt werden.
4) Modernisierungen werden bei der Auswahl der richtigen Bank zu 100 % wertsteigernd anerkannt, Eigenleistung ebenso und diese ersetzen in Teilen fehlendes Eigenkapital.
5) Gute Finanzierungsmakler erstellen ihnen über ihren Hausarchitekten eine Kostenaufstellung für die Modernisierungen aus, die selbstverständlich von den Banken auch akzeptiert werden.
Man kann ihnen nur dann ganzheitlich eine Empfehlung aussprechen, wenn alle individuellen Daten bekannt sind, ebenso fällt dann die Einschätzung eines positiven Kreditvotums nachhaltiger aus.
Hauskauf Fragen - Probezeit, Hochzeit, Bürgen
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