Bank bewertet Immobilie zu niedrig - Haus wird nicht finanziert
Hallo zusammen,
wir haben nach langer Suche endlich unser Traumhaus gefunden. Wir stehen kurz vor dem Notartermin und haben bei zwei Banken angefragt, beide haben das Haus, welches für 600.000€ angeboten wird, zu niedrig bewertet. Aus Gründen der Bonität spricht nichts dagegen. Die letzte Bank bestand auf einen Gutachter - gesagt, getan. Der Gutachter hat die Bank 130.000 niedriger geschätzt. Der Druck ist auch noch enorm, da die Maklerin jede Woche einen neuen Notartermin ansetzt. Wir sind verzweifelt und wissen einfach nicht mehr weiter, da es unglaublich schwer war ein Haus zu finden, geschweige denn eins das uns auch noch gefällt. Wir hoffen sehr auf eure Hilfe und bedanken uns für jede Antwort.
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Gutachter und Banken beherrschen ihr Geschäft. Wenn in der Höhe der Bewertungsdifferenz und der weichen Kosten keine Eigenmittel vorhanden sind, kann ich die Bank verstehen.
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Mit einem EK von 70.000 können wir die NK abdecken. Mehr ist jedoch nicht drin und das obwohl sowohl mein Mann als auch Ich sehr gut verdienen. Bei allen Häusern oder eher "Bruchbuden", die wir die letzten Jahre besichtigt haben, ist es mir schleierhaft wie andere überhaupt eine Finanzierung bekommen in dieser Preisklasse. Da ich nicht davon ausgehe, dass jeder gerade mal mehr EK beschaffen kann. Das Haus ist in einem guten Zustand (1970 gebaut, 2016 saniert, ca 1000qm, zentral).
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Zitat von sarra
Da ich nicht davon ausgehe, dass jeder gerade mal mehr EK beschaffen kann.
Meistens reicht einer pro Immobilie. Allerdings gebe ich dir recht - inzwischen haben auch Akademiker-Doppelverdiener Probleme eine Immobilie finanziert zu bekommen - früher hat das "jeder" Alleinverdiener geschafft.
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Hallo noelmaxim,
abgelehnt wurde die Finanzierung nicht aber viel niedriger eingestuft, wodurch es uns nicht möglich ist diese Differenz zu bezahlen. Die Immobilie liegt im Rhein Neckar Dreieck und wurde sowohl von der ING als auch der DKB niedrig eingestuft.
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Wie viele Banken habt ihr denn angefragt bzw. wie kant ihr auf DKB & ING? Haben letztens eine Wohnung gekauft und da hieß es bei allen Beratern: "Geht zu einer Sparkasse, die winken alles durch!" und genau das haben wir dann auch gemacht. Dort konnten wir auch Renovierungen und Malerarbeiten mitfinanzieren und der Zinssatz war wesentlich besser als bei der ING. Die Bank für die wir uns entschieden haben, der reichten Fotos und sie wollten nicht mal in die Wohnung. Am besten auch mal im Bekannten- und Freundeskreis rumfragen, falls da jemand letztens ein Haus gekauft hat.
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Die ING ist mir nur als Finanzierer bei extrem gut Verdienenden begegnet. Die DKB habe ich noch nie gesehen.
Die -nach meiner zugegeben kranken Ansicht- unfinanzierbaren Dinge werden von Wüstenrot, Deutscher Bank und Postbank mit ihren "freien" Handelsvertretern gemacht.
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Nun ja, es sind nicht die Gutachter, die die Immobilie zu niedrig bewerten. Ein Gutachter hat seine Kriterien und ermittelt, den (nach seinen Kriterien) realen Wert. Das Problem ist aktuell (je nach Lage), dass Immobilien deutlich über diesen Werten verkauft werden.
Eine gute Finanzierung ist heute (in guten Lagen) ohne Erschaft oder Schenkung kaum möglich. Oder es hilft kein "gutes" Einkommen, es muss schon "sehr, sehr gut" sein.
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Zitat von Ex-Studentin
Wie viele Banken habt ihr denn angefragt bzw. wie kant ihr auf DKB & ING? Haben letztens eine Wohnung gekauft und da hieß es bei allen Beratern: "Geht zu einer Sparkasse, die winken alles durch!" und genau das haben wir dann auch gemacht. Dort konnten wir auch Renovierungen und Malerarbeiten mitfinanzieren und der Zinssatz war wesentlich besser als bei der ING. Die Bank für die wir uns entschieden haben, der reichten Fotos und sie wollten nicht mal in die Wohnung. Am besten auch mal im Bekannten- und Freundeskreis rumfragen, falls da jemand letztens ein Haus gekauft hat.
Sorry, absolut realitätsfremd. Die Unterlagen sind in dem gleichen Umfang einzureichen, wie bei allen anderen Banken auch, des Weiteren sind die Konditionen der DKB und der ING immer im oberen Drittel, meistens stehen diese beiden Banken sogar ganz oben.
Übrigens, jede Sparkasse hat ihre eigenen Herauslagekriterien, DIE Sparkasse gibt es also gar nicht in diesem Sinne.
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Zitat von noelmaxim
Übrigens, jede Sparkasse hat ihre eigenen Herauslagekriterien, DIE Sparkasse gibt es also gar nicht in diesem Sinne.
Habe auch nicht behauptet, dass es nur eine Sparkasse gibt. Ich sage nur, dass man da mehrere Sparkassen/Banken in der Region anfragen könnte. Wir hatten z.B. einen Berater von der LBS, der uns sagen konnte, welche Sparkassen für uns infrage kommen (bzw er gut kennt). Eine wollte nur 80% finanzieren, eine hat uns 0,94% bei einer 100% Finanzierung & 10 Jahre Laufzeit geboten. Eine wollte mit eigenem Gutachter rein, anderen reichten Fotos. Bei der ING hatten wir nicht direkt, sondern über einen Interhyp-Vermittler Konditionen genannt bekommen, die wesentlich schlechter waren.
Letztlich hat es für unsere Finanzierung viel gebracht, dass wir im Freundeskreis vom Wohnungskauf erzählt haben und dadurch gute Kontakte bekamen.
Habe letztlich drauf geachtet, dass es nicht nur Fotos gibt, sondern auch ein paar Rechnungen zu den letzten Renovierungen, die gemacht wurden.
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Zitat von Ex-Studentin
Habe auch nicht behauptet, dass es nur eine Sparkasse gibt. Ich sage nur, dass man da mehrere Sparkassen/Banken in der Region anfragen könnte. Wir hatten z.B. einen Berater von der LBS, der uns sagen konnte, welche Sparkassen für uns infrage kommen (bzw er gut kennt). Eine wollte nur 80% finanzieren, eine hat uns 0,94% bei einer 100% Finanzierung & 10 Jahre Laufzeit geboten. Eine wollte mit eigenem Gutachter rein, anderen reichten Fotos. Bei der ING hatten wir nicht direkt, sondern über einen Interhyp-Vermittler Konditionen genannt bekommen, die wesentlich schlechter waren.
Letztlich hat es für unsere Finanzierung viel gebracht, dass wir im Freundeskreis vom Wohnungskauf erzählt haben und dadurch gute Kontakte bekamen.
Habe letztlich drauf geachtet, dass es nicht nur Fotos gibt, sondern auch ein paar Rechnungen zu den letzten Renovierungen, die gemacht wurden.
Das hörte sich so an, als hätten von dem Kaufobjeket lediglich Fotos gereicht, was natürlich Quatsch ist, richtig ist, ein Gutachten ist nicht immer vorausgesetzt oder zwingend erforderlich, kann aber auch Wunder wirken, wenn der Tischgutachter der Bank mit dem Wert nicht hinkommt.
Selbstverständlich kann in dem ein oder anderen Fall auch mal ne Sparkasse im Konzert der Großen mitspielen, Fakt ist aber auch, der uninformierte Kunde bekommt dort in der Regel Vorfinanzierungsdarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen den LBS Bausparvertrag, also endfällige Darlehen.
Wenn'se wollen, dann können die Sparkassen auch, in der Regel steht die ING und die DKB aber über dem!
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Zitat von noelmaxim
Das hörte sich so an, als hätten von dem Kaufobjeket lediglich Fotos gereicht, was natürlich Quatsch ist, richtig ist, ein Gutachten ist nicht immer vorausgesetzt oder zwingend erforderlich, kann aber auch Wunder wirken, wenn der Tischgutachter der Bank mit dem Wert nicht hinkommt.
Vielleicht haben wir es auch nicht mitbekommen, falls ein Gutachter von außen am Haus vorbeigefahren ist oder er kommt noch vorbei. Da kennen Sie sich besser aus. Wir haben den Darlehensvertrag unterschrieben und die Grundschuldbestellung beim Notar vorgelegt, ohne dass wir jemandem die Tür aufschließen mussten. Aber ging auch um weniger Geld (knapp 200k).
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Ich verstehe das Problem nicht...
Das externe Gutachten besagt bei beiden Banken einen Marktwert von 130.000 Euro weniger Wert als der VK PReis. Und somit ist dieser VK Preis ein Preis um 130.000 Euro oberhalb als Preis für Individualisten anzusetzen.
Gescheit wäre 10 % Kaufnebenkosten = 60.000 + 130.000 Aufschlag zzgl. 20 % EK vom Marktwert = 94.000
Bedeutet...
Finanzierung = 376.000 Euro und Eigenkapital = 284.000 Euro
Und wer die 284.000 Euro EK nicht hat, der hat auch nicht die möglichkeit sich eine EFH für 600.000 Euro zu kaufen.
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Im Prinzip erstmal vollkommen richtig, nur leider werten die Banken unterschiedlich ein, insofern ist die Aussage - je nachdem bei welcher Bank man die Finanzierung vorstellt - nur bedingt richtig.
Falsch wird sie dann, wenn man bedenkt, dass nicht wenige Banken bei guter Bonität einen hohen Blankoanteil akzeptieren, wo z.B. (muss noch nicht mal sein) über einen erhöhten Tilgungssatz der hohe Blankoanteil schnell geheilt wird.
Hausbauwest, die Realität ist nicht die, wie sie sich die Verbraucher malen (auch du), sondern wie sie der Markt hergibt.
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Letztlich geht es ja darum, dass Gutachter von Menschen erstellt werden und diese eine Immobilie unterschiedlich bewerten können.
Entweder ist der Preis wirklich total überteuert und man kann vielleicht noch nachverhandeln. Oder man findet eine Bank, die die Immobilie auf ansatzweise 600k schätzt.
Deswegen: Banken in der Region abklappern, Freunde fragen, die zu ähnlichen Preisen ein Haus gekauft haben. Falls der Verkäufer nicht ohnehin bald abspringt.
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Zitat von Ex-Studentin
Letztlich geht es ja darum, dass Gutachter von Menschen erstellt werden und diese eine Immobilie unterschiedlich bewerten können.
Entweder ist der Preis wirklich total überteuert und man kann vielleicht noch nachverhandeln. Oder man findet eine Bank, die die Immobilie auf ansatzweise 600k schätzt.
Deswegen: Banken in der Region abklappern, Freunde fragen, die zu ähnlichen Preisen ein Haus gekauft haben. Falls der Verkäufer nicht ohnehin bald abspringt.
Ganz so richtig ist Deine Aussage ja auch nicht.
So ein Gutachten richtet sich ja schon nach gewissen vorgaben, ist ja nicht so, dass da jemand den Finger in den Wind hält und sagt...... öhm 130 K weniger
Da sind Bodenrichtwerte, Baujahr, Zustand, Energetischhe Dinge, Ausführung der Fenster und was auch immer noch zu berücksichtigen.
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Zitat von Ex-Studentin
Freunde fragen, die zu ähnlichen Preisen ein Haus gekauft haben.
Das ist doch völliger Quark.
Wenn ein anderes Haus für 600 K verkauft wird und das auch im Gutachten mit 600 K bewertet wird, dann ist alles gut. Um das Haus, wo es hier drum geht eben nur mit 470 K bewertet wird, dann bringt Dir die Aussage von einem Freund und deren Haus auch nichts..... Leute.....
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Zitat von hausbauwest
Um das Haus, wo es hier drum geht eben nur mit 470 K bewertet wird, dann bringt Dir die Aussage von einem Freund und deren Haus auch nichts..... Leute.....
Es geht darum, dass man die gleiche Bank anfragen kann wie die Freunde. Nicht um das Haus selbst. Schließlich sind die 470k nun von einem (selbst?) beauftragten Gutachter des/der Themenersteller/in, wenn ich ihn/sie richtig verstanden habe.
Es geht letztlich darum, was sarra nun noch versuchen kann außer "Akzeptiere, dass dir 130k fehlen und verzichte auf das Haus." 130k kann vermutlich kein Gutachter irgendwo herzaubern. Aber kenne da die Varianzen nicht. z.B. ob eine Bank 100km weiter eine Immobilie anders bewertet als die lokale Bank im Ort.
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Zitat von sarra
