Riches get richer?

Zitat von utopus

Natürlich kann man sein Geld verlieren - es gibt keine risikofreie Geldanlage. Gab damals nach der Wende auch viele die im Osten auf die Nase gefallen sind ... das war auch todsicher ...
Wieviel Mietrendite erwirtschaften denn eure Objekte und wieviel kostet die entsprechende Absicherung/Verwaltung/Management über euch?

das hängt von der Perspektive ab: Nettorendite, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite?

Zitat von StGe1973

Sagen wir mal so: Wenn dir auf der Autobahn alle entgegen kommen, dann gibt es 2 Möglichkeiten: Entweder sind alle anderen die Geisterfahrer oder du selbst.

Es ist leider immer so: Wenn ein Markt wie der Immobilienmarkt bei uns 10 Jahre extrem gut läuft, dann denken Menschen, das wird immer so sein. Nein, ist es leider nicht. Utopus sprach die Zeit in der ehemaligen DDR nach der Wende an. Man könnte ebenso US Immobilienkrise, die dann zur Finanzkrise wurde (genau weil dein beschriebener Leverage Effekt so genutzt wurde) oder Immobilienblas ein Spanien nehmen.

Und nein, so einfach ist die Welt nicht, dass du einfach verkaufen kannst und nichts passiert. Wenn der Markt mal fällt wie z.B. in den USA kannst du nicht mehr verkaufen bzw. nur zu geringeren Preisen, was aber nicht geht, wenn du zu 100% FK finanziert Immobilien kaufst. Genau das hat zur Finanzkrise geführt "faule" Immobilienkredite, also Kredite die den Wert der Immobilie überstiegen haben und damit die Eigentümer de facto insolvent waren.

Dein Problem ist folgendes: Du gehst von einem extrem steigenden Wert aus und sagst dann: Ja, was soll denn passieren, du kannst ja jederzeit zum (gestiegenen) Wert verkaufen. Wenn die Welt so einfach wäre, dann würde das bei allem funktionieren: Aktien, Gold, Immobilien, jegliche Sachwerte. Wenn alles immer steigen würde, dann hättest du absolut Recht. Geringes EK, maximales FK und so viel und so schnell kaufen wie man kann.

Schon richtig, nur der Zusammenhang ist der falsche. Denn unser Konzept nimmt nicht die falsche Auffahrt zur Autobahn - es nimmt im Fall eines Staus nur die beste Abkürzung. Vor dem Hintergrund genauster Ortskenntnisse.

Zitat von utopus

Bruttomietrendite bei einer ETW von z.B. 500.000€ - und was kostet euer Totalsorglospaket, bei dem sich der Investor um nichts selber kümmern muss. (Anfangskosten und dann pro Jahr?)

Deine Aussage ist mal wieder geprägt von emotionaler Überforderung und scheinbar gefährlichem Halbwissen. Ich schreibe die ganze Zeit von der richtigen Anlagestrategie: Was für eine Strategie steckt dahinter einem Otto Normal Verbraucher der sich mit Einzelaktien verspekuliert hat eine 500.000€ ETW vorzurechnen? Kennst du die Definition des Wortes ''Strategie'' überhaupt?

Für dich daher ganz einfach zu verstehen, ein Pauschales Beispiel mit Einbezug des LVE: Du hast noch 4000€ EK. Im besten Fall bekommst du noch 3-4k Privates Darlehen. Du besorgst dir eine ETW zu 180.000€ Laufzeit 10 Jahre 2% Zins, 2% Tilgung. Vermietet wird diese für 550€ bei laufenden Kosten von 400€( 300€ Zinsen, 25€ MV, 25€ HVW, 50€ Instandhaltung). Vaterstaat hilft dir sogar bei deiner Steuer und du bekommst einen Freibetrag von 9% sprich 50€( in diesem Beispiel). Jetzt kostet dich das ganze noch 150€ Eigenanteil - Wie lange? Im durchschnittsfall 3-5 Jahre bis du durch Mieterwechsel eine Mieterhöhung anstreben kannst. Ab jetzt rollst Du nur noch bergab, denn Du kannst eine Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen, eine 2. Immobilie kaufen, deinen gesparten Eigenanteil (150€) wieder dafür nutzen usw, usw...

Da Du ja scheinbar selbst rechnen kannst, rechne doch mal die Rendite aus: 4%x2x2x2x2.... Hier hat jemand etwas von 32% Rendite erzählt in einem der vorherigen Kommentare - ist mit einer Einzelimmobilie nicht zu schaffen, stimmt. Mit der richtigen Strategie im Gesamtvolumen dagegen schon! Und nochmal: Selbst wenn ich vor 10 Jahren Verkaufe habe ich mein EK mindestens verdoppelt. Gehe also, entgegen aller Bedenken, nicht Pleite.

Zitat von tneub

Vereinfacht gesagt kalkulierst du nach 3-5 Jahren mit 150€ (also 27%) Mietanstieg und gehst davon aus, dass du danach jede neue Immobilie ohne neuen EK Einsatz inklusive Nebenkosten finanziert bekommst? Dazu wählst du ein Objekt mit Faktor 27,x, welches aktuell ein sehr rares Gut sein dürfte. Deine annahmen sind natürlich sehr sportlich.
Jetzt kommt sicher das Argument, dass das natürlich nur Beispiele sind.
Mit entsprechenden Connections udn etwas Glück kommt man sicher auch an die ein oder andere Immobilie, wo das Spielchen auch aufgeht. Das ist aber nicht der Standard. Des Weiteren verlangen die Banken bei Vermietungen in der Regel ein gewisses prozentuales Eigenkapital. Da sind 4000€ einfach viel zu wenig.

Die Firmengruppe in der ich beschäftigt bin, hat auch einige Gewerbeobjekt in den letzten Jahren gebaut/erworben bei denen mit dem 10-Jahresmietvertrag das komplette Objekt inkl. Grundstück bezahlt ist. Bei dem Faktor macht Vermietung natürlich Spass. Das waren in dem Fall aber auch sehr glückliche Fügungen.

Naja - das ist wie gesagt der Standard, in dem Bereich, in dem ich mich bewege. Es muss natürlich immer im Einzelfall betrachtet werden, ich schrieb ja im ''besten'' Fall hat man 8-10.000 € EK dann ist es am einfachsten. Es gibt immer die Möglichkeit ein bisschen hier und da zu drehen. Ich habe erst am Montag mit einer begeisterten Privatanlegerin gesprochen die in Gelsenkirchen jetzt nach 4 Jahren die 2. Immo gekauft hat und eine monatliche Zuzahlung von lediglich 84€ aufbringen musste.

Unterm Strich will ich auch gar nicht streiten - natürlich habt ihr alle Recht wenn Ihr schreibt, dass es immer ein Risiko gibt. Ich möchte lediglich meine Meinung zum Ausdruck bringen, dass man selbst auf dem weg zur Arbeit, immer einem gewissen Risiko ausgesetzt ist und ein bloßes Risiko kein Kriterium ist NIEMALS in eine Immobilie zu investieren.

Zitat von tneub

Vereinfacht gesagt kalkulierst du nach 3-5 Jahren mit 150€ (also 27%) Mietanstieg und gehst davon aus, dass du danach jede neue Immobilie ohne neuen EK Einsatz inklusive Nebenkosten finanziert bekommst? Dazu wählst du ein Objekt mit Faktor 27,x, welches aktuell ein sehr rares Gut sein dürfte. Deine annahmen sind natürlich sehr sportlich.
Jetzt kommt sicher das Argument, dass das natürlich nur Beispiele sind.
Mit entsprechenden Connections udn etwas Glück kommt man sicher auch an die ein oder andere Immobilie, wo das Spielchen auch aufgeht. Das ist aber nicht der Standard. Des Weiteren verlangen die Banken bei Vermietungen in der Regel ein gewisses prozentuales Eigenkapital. Da sind 4000€ einfach viel zu wenig.

Die Firmengruppe in der ich beschäftigt bin, hat auch einige Gewerbeobjekt in den letzten Jahren gebaut/erworben bei denen mit dem 10-Jahresmietvertrag das komplette Objekt inkl. Grundstück bezahlt ist. Bei dem Faktor macht Vermietung natürlich Spass. Das waren in dem Fall aber auch sehr glückliche Fügungen.

Das Neue ''EK'' ist übrigens deine zur Hälfte bezahlte Immobilie. deshalb x2x4x8... quasi Immobilie²

Zitat von StGe1973

kvm,

das Problem ist, dass du das risiko extrem "klein" redest oder sehr wenig Erfahrung mit Vermietungen hast...

Wir machen das wirklich schon sehr lange mit deutlich mehr als einer Wohnung. Natürlich kannst du vorher einen Mieter ""auf Herz und Nieren" prüfen mit Schufa, EK Nachweis usw., aber das wird dich niemals zu 100% schützen.

Das Problem ist, dass das Mietrecht in D nach Abschluss des Mietvertrages extrem auf Seiten der Mieter ist. Es passiert immer wieder, dass sich nach Abschluss des Mietvetrages Dinge ändern, Arbeitslosigkeit des Mieters, Trennungen usw. Da hast du als Vermieter keinerlei Handhabe...

Wir haben das ca. alle 5 Jahre 1 Mal, aber das ist dann richtig teuer. Nach 2 offenen Monatsmieten kannst du fristlos kündigen, dann Räumungsklage und (hatten wir noch nie) im Extremfall Räumung durch Gerichtsvollzieher. Das dauert hier bei uns mindestens 6 Monate, da schon die Klage mindestens 4 Monate dauert bis zum Gerichtstermin. Kosten zusammen incl. Mietausfall deutlich 4-stellig.

Es geht nicht darum, dass dein Idee nicht funktionieren könnte. Kann sie defintiv wenn alles perfekt läuft, entsprechende Wertsteigerungen, Mietsteigerungen wie in den letzten 10 Jahren usw. vorhanden sind usw. Nur sind eben bei solchen "Konstrukten" auch die Risiken entsprechend groß.

Letztlich ist es wie bei jeder Anlage: Wenn jemand bereit ist ein großes Risiko einzugehen, hat er auch ensprechende Renditechancen.

Was du aber nicht tun solltest: Deine Strategie als "todsicher" zu verkaufen, sondern eben genau darauf hinweisen: Du hast eine Strategie, die hohe Renditen ermöglicht, aber eben mit einem entsprechend hohem Risiko verbunden ist.

Wenn ein Anleger oder Kunde von dir genau so etwas sucht, dann ist das absolut ok.

Naja,


Die Risiken die du aufzählst hat es in Deutschland schon immer gegeben. Verbraucherschutz steht an erster Stelle, Konflikte wird es immer geben. Solange man mit einem Mietpoolsystem für die Zahlung der Miete garantieren kann funktioniert das. Letztlich ist es wie bei einer Bank: solange nicht ALLE Mieter gleichzeitig Pleite gehen, kann das System nicht zusammen brechen. Und die Mieter in denen man ein gewisses, ich nenne es mal ''Scheiterungspotential'' sieht, muss man eben eine Wohnung geben die durch unser SGB 2 abgedeckt ist. Wenn dann der Mieterwechsel erfolgt gleicht sich das wieder aus.
Dieses Konzept besteht seit Jahren und noch NIE ist daran zu rütteln gewesen. Ich behaupte nicht, dass das was für Jedermann ist - aber unter den richtigen Voraussetzungen ist das todsicher!

Wisst ihr was man unter Ärzten sagt? Ein guter Arzt leidet gen Ende seines Lebens an all den Krankheiten die er selbst behandelt hat! Dieser Vergleich ist gleichzusetzen mit dem Placebo Effekt - durch eure ''lange Zugehörigkeit'' habt ihr eben schon all die dinge gesehen die passieren können. Daher besteht eure Bewertung aus den Problemen die ein negatives Erlebnis mit sich bringen. Setz das doch mal Zahlenmäßig gegen die Investitionen, bei denen es keine Probleme gab? Unsere Quote liegt bei 80% Erfolg! Warum sollte ich mich also wegen 2 Leuten von 10, bei denen es nicht geklappt hat, unterordnen und sagen, dass eine Immoinvestition ''hohe Risiken'' mit sich bringt? Ein Arzt sagt ja auch nicht, ''ach herrje, wenn ich krank werden kann, will ich kein Arzt sein''...

Zitat von utopus

Nunja - ein Mieterpool kostet den Investor halt auch Rendite - falls man selber etwas Geld (1-2%) jeden Monat als Ausfallschutz zurücklegt, kann man das auch selber abdecken können.

Und 20% Ausfall würde ich mal nicht als "todsicher" bezeichnen - da müsste z.B. beim Dax40 ja 8 Firmen pleite gehen um im gleichen Prozentbereich zu sein - hat bisher aber meines Wissens nur Wirecard geschafft.

Es gilt dabei höchstgradig zu differenzieren! Habe ich einen ''Mieterpool'' oder einen ''Mietpool'? Du bekommst deine Miete auch bei Leerstand. Es hat niemand Bock ins Exil oder in den Knast zu gehen.

Zitat von StGe1973

kvw,

also absolut egal, wie du es nennst. Mieterpool, Mietpool oder als Privatmensch Mietausfallversicherung. So eine Absicherung kostet Geld...

Nein, hier sind keine Menschen, die Immobilien grundsätzlich als "Risiko" ansehen, eher das genaue Gengenteil. Allerdings und das ist der Punkt, den du scheinbar nicht verstehen willst:

Das Risiko einer Immobilie steht und fällt mit dem FK Anteil. Mit entsprechendem EK und passendem FK ist eine Immobilie zwar nicht "todsicher", aber sehr sicher. Du wirst Überschüsse aus der Vermietung haben und mit diesen kannst du kleinere Reparaturen, Mietausfälle abdecken usw. Du kannst jederzeit nachfinanzieren, wenn man eine "große Geschichte" kommen sollte. Du wirst niemals unter Verkaufsdruck kommen, selbst wenn der Immobilienmarkt (wie bei uns in Mitte der 90er Jahre) mal mehrere Jahre nur stabil oder sogar leicht rückläufig ist.

Je höher das FK und in deinem Konstrukt max. FK Finanzierung, desto höher sind die oben beschriebenen Risiken.

Es behauptet auch niemand, dass das nicht funktionieren kann. Kann es definitiv, insbesondere wenn man eine Phase wie die letzten 10 Jahre erwischt, bei der Mieten und Immobilienpreise quasi "explodieren".

Nur solltest du das eben nicht als "Normalfall" oder "todsicher" bezeichnen, sondern Anlegern klar und deutlich sagen: In den letzten 10 Jahren hatten wir eine absolut außergewöhnliche Entwicklung am Immobilienmarkt und für solche Marktphasen so ein Konzept natürlich perfekt, weil dort die Risiken quasi "verschwinden" (wegen der Marktentwicklung) und der Fokus auf der "sicheren" (wegen Marktentwicklung) Rendite liegt.

Nur und das ist der entscheidnede Kritikpunkt: Einen Grundsatz wirst du niemals auschalten können und der gilt für alle Märkte, egal ob Aktien oder Immobilien: Je höher die (mögliche) Rendite, desto höher das Risiko. Deine "todsicheren" Renditeversprechen sind nicht möglich, niemals und nirgends. Sochle Renditen können nur mit entsprechendem Risiko für den Anleger funktionieren. Nur wenn eine "außergewöhnliche" Marktphase vorhanden ist, dann sogar wirklich mit (fast) keinem Risiko.

Nur weiß eben niemand für die Zukunft wie lange die Marktphase anhält und ob diese nicht kurzfristig endet. Dann gibt es diese Rendite nicht mehr, sondern plötzlich werden die (vorher nicht existenten) Risiken "hervortreten".

Grundsätzlich verstehe ich ganz genau was du sagst! und was du meinst - nur irrst du dich. Der Off Market funktioniert anders. Wir arbeiten mit Bauträgern die Ihre Objekte dem offiziellen Markt gar nicht zur Verfügung stellen. Und genau deshalb - weil du deine Instandhaltungs und Reperaturkosten aus den Überschüssen bezahlen willst, glaubst du kann das System kippen. Unsere Preise sind fix, die Bestände sind fix und die Finanzierung auf 10 Jahre á 2% festgesetzt. Je höher die Inflation steigt desto weniger wert sind deine Schulden - eine Immobilienanlage mit einer Systemimmobilie ist eine TODSICHERE Anlage. Nochmal: Deine Aussage zum Risiko anhängig vom Markt sind korrekt - nur befinden wir uns hier nicht im Markt. Vergesst diese Immowelt, Immonet; Immoscout Preisvergleicherei...

Wir haben am kommenden Donnerstag eine Online Infoveranstaltung in der unser Konzept 1:1 erläutert wird. Natürlich ist das interaktiv und jeder kann seine Bedenken äußern. Wer Lust hat sich das anzusehen kann mir gerne eine PN senden, ich schicke dann den Zugangslink dazu.

Unsere Filiale ist vor 2,5 Jahren aufgemacht worden - unser Konzept ist hunderte Jahre alt und ich bin ziemlich sicher, dass genau das was ih beschreibe gerade jemand mit euch oder jemandem den Ihr kennt macht