Aktuell besitze ich mit meiner Lebenspartnerin eine ETW die über 2 Kredite finanziert ist.
130T Bank
100T KFW 124
Beide Darlehnen wurden über die Bank gemeinsam abgewickelt.
Kredit läuft erst 1 Jahr. Ausschließlich Eigennutzung.
Wie das Leben so spielt, würden wir uns gerne vergrößern.
Wie geht man das Thema nun am geschicktesten an?
Aktuell gibt es einen Käufer die Wohnung fuer 270T kaufen wuerde (allerdings liegt die Vorfaelligkeitentschaedigung bei 14T EUR)
Was wäre hier der beste Weg um sein EK wieder frei zu bekommen.
Wohnung verkaufen, zur Miete ziehen, Haus kaufen. oder eben ein Pfandtausch? Wobei uns hier nicht klar ist wie der Ablauf ist, wenn die neue Immobilie einen höheren Wert hat, kann man den Kredit dann quasi erhöhen oder muss die Differenz aus EK kommen?
Hallo denkika, die Frage ist ja was Sie wollen.
Wollen Sie sich vergrößern? Dann aber sicher doch mit einer weiteren eigenen Immobilie, und weniger eine Mietimmobilie oder?
Wenn Sie jetzt einen Käufer für EUR 270.000 haben bleiben Ihnen nach Ihrer Rechnung etwa EUR 26.000 nach Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung.
Jedoch sollten Sie aus unserer Sicht wirklich erst dann Ihre Immobilie verkaufen wenn Sie gleichzeitig eine neue Immobilie gefunden haben.
Die Differenz kommt dann entweder aus einem höheren Darlehen oder Ihrem Eigenkapital.
Pfandtausch ist auch prüfbar, doch bitte um Beachtung dass nicht jede Bank einen Pfandtausch mitmacht.
Ist das durch die Bank schon bestätigt worden? Wie lang war die Zinsfestschreibungszeit?
Die Zinsbindung liegt bei 10J. Sind somit noch 9J wenn die Immobilie jetzt verkauft wird.
Durch die ausschließliche Eigennutzung würde die Gewinnsteuer ja entfallen.
Die Überlegung bezüglich Miete kommt daher, da der Immobilienmarkt aktuell in der Wunschregion sehr knapp ist und der Kaufpreis mit der Differenz ggf. in naher Zukunft nicht mehr so erzielbar ist.
Wie hoch waren denn die Kaufnebenkosten? - Die hätte man beim Verkauf ja neben der Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls verloren.
(Die beiden zusammen ergeben dividiert durch 12 Monate ja nicht unerhebliche fiktive Miete, wenn man noch die Zinsen/Hausgeld dazu rechnet ...)
Vielleicht wäre es auch möglich die Wohnung zu vermieten? Damit hätte man ein höheres Einkommen und könnte sich die Vorfälligkeitsentschädigung sparen.
Soll es denn auch in Zukunft Eigentum sein? Wer weiß was sich bis zum nächsten oder übernächstem Jahr wieder ändert? (Änderung Arbeitsplatz/wieder Nachwuchs/...)
Wie hoch waren denn die Kaufnebenkosten? - Die hätte man beim Verkauf ja neben der Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls verloren.
(Die beiden zusammen ergeben dividiert durch 12 Monate ja nicht unerhebliche fiktive Miete, wenn man noch die Zinsen/Hausgeld dazu rechnet ...)
Vielleicht wäre es auch möglich die Wohnung zu vermieten? Damit hätte man ein höheres Einkommen und könnte sich die Vorfälligkeitsentschädigung sparen.
Soll es denn auch in Zukunft Eigentum sein? Wer weiß was sich bis zum nächsten oder übernächstem Jahr wieder ändert? (Änderung Arbeitsplatz/wieder Nachwuchs/...)
Genau- die kommen dazu.
Also die Kaufnebenkosten + Vorfälligkeitsentschädigung wären bei dem VK gedeckt und hätten dann wenn man so will 1 Jahr "kostenneutral" gewohnt.
Der Gewinn würde quasi diese Kosten decken und man wäre wieder beim Ausgangspunkt vor dem Kauf.
Vermietung war auch im Gespräch und wurde mir Seitens Bank angeraten, allerdings würde ich ungern 10 Jahre die Immobilie halten.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist völlig unnötig, da das Darlehen im Zuge eines Pfandtauschs auf das neue Objekt übertragen werden kann. Das kurzfristige Delta aus der Summe der Grundschuld - da der Verkaufserlös nicht sofort bereitsteht - wird über einen variables Darlehen finanziert, die Grundschuld auf das neue Objekt übertragen und der Fehlbetrag (Gesamtkosten neues Objekt minus Verkaufserlös) wird langfristig finanziert.
Hat ihnen das der Banker nicht gesagt? Welche Bank ist der derzeitige Grundschuldgläubiger?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist völlig unnötig, da das Darlehen im Zuge eines Pfandtauschs auf das neue Objekt übertragen werden kann. Das kurzfristige Delta aus der Summe der Grundschuld - da der Verkaufserlös nicht sofort bereitsteht - wird über einen variables Darlehen finanziert, die Grundschuld auf das neue Objekt übertragen und der Fehlbetrag (Gesamtkosten neues Objekt minus Verkaufserlös) wird langfristig finanziert.
Hat ihnen das der Banker nicht gesagt? Welche Bank ist der derzeitige Grundschuldgläubiger?
Vielen Dank für den Hinweis, dass sind auch die Informationen die ich bisher über Google bekommen habe.
Grundschuldgläubiger ist die Deutsche Bank. Auf das Thema "Pfandtausch" hat der Berater eher weniger begeistert reagiert, daher hatte ich das fast schon auf Akte gelegt und bin davon ausgegangen zur Miete zu gehen und die Vorfälligkeit zu bezahlen. Zum Zeitpunkt des Gespräches gab es auch noch keinen Käufer und der Berater ging eher davon aus, dass die Wohnung nicht mit fiktiven Gewinn zu verkaufen ist sondern eher Verlust.
Habt ihr denn ein Objekt, welches euch wirklich zusagt, nicht das ihr in 12 Monaten erneut sucht.
Wie lang hat der Käufer Geduld, falls ihr nicht gleich das passende Objekt findet?
Habt ihr denn ein Objekt, welches euch wirklich zusagt, nicht das ihr in 12 Monaten erneut sucht.
Wie lang hat der Käufer Geduld, falls ihr nicht gleich das passende Objekt findet?
Aktuell gibt der Markt leider nicht wirklich ein passendes Objekt her.
Daher auch die Überlegung zur Miete um anschließend in Ruhe schauen zu können. Der Käufer selber würde bis Ende des Jahres warten, würde gerne eine Art Vorvertrag schließen um sich die Wohnung zu sichern.
Am besten auch mal den Steuerberater fragen - wenn man die Wohnung über 1 Jahr selber genutzt hat und keine Spekulationssteuer zahlen müsste -
sollte das nach meinem Verständnis auch der Fall sein, wenn man es nach dem Jahr vermietet? (Aber nur meine private Meinung!)
So hoch ist euer Gewinn beim Verkauf ja auch nicht.
Ist halt die Frage, ob ihr überhaupt Vermieter sein wollt.
Weiterhin solltet ihr beachten, das Eigennutzer nicht so viel für eine Wohnung ausgeben, aus der sie den bisherigen Mieter erst "rauswerfen" müssen.
Auch ein Kapitalanleger wird sich seine Mieter lieber selbst aussuchen wollen, statt einen ungeprüften "Altfall" zu übernehmen.
ETW Verkauf / Vorfälligkeitsentschädigung
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Zitat von denkika