Chancen einer Hausfinanzierung

Bei sovielen Kindern würde ich schauen, welche Programme es hier gibt - Landesbank/KfW-Bank/etc. - ist das Baukindergeld schon ausgelaufen?
(Das wären ja 4x10x12x100€ = 48.000€ extra gewesen)

Wie sieht es mit Riester-Verträgen aus? (Evtl. kommt Wohnriester in Frage? - Hier muss man sich natürlich genau über die Vor-/Nachteile informieren)

Ja, leider ist das Baukindergeld im März diesen Jahres ausgelaufen. Bei der KfW-Bank haben wir schon eine Anfrage gestellt, aber leider noch keine Antwort bekommen.

Wie funktioniert denn Wohn-Riester? Bisher haben wir noch nichts abgeschlossen, außer eine Riester-Altersvorsorge, diese aber auch erst seit 3 Monaten. Ist das eher eine Art von Bausparvertrag oder können wir damit auch schon in naher Zukunft Vorteile für einen Hauskauf bekommen? Bei uns spielt halt die Zeit auch einen immensen Faktor, da der Vermieter schon ordentlich Druck ausübt.

Grob vereinfacht läuft Wohnriester in der Regel so:

Bei Kindern, die nach 2007? gebohren wurden, gibt es 300€ Förderung und bei den Kindern davor 185€ - und die Eltern können je 175€ Förderung pro Jahr bekommen, wenn sie min. 4% von der Sozialversicherungspflichtigen BBG einzahlen (max. 2100€?) - steuerlich lohnt sich das auch oft.
Bei 4x300€ + 350€ wären das ja schon 1550€ Förderung im Jahr - da muss man selber gar nicht mehr so viel selber einzahlen.
(Bei einem Bausparvertrag kann man evtl. no Wohnbauförderung erhalten und seine VwL auf den Vertrag laufen lassen)

Natürlich ist das kein Produkt, um sofort Geld zu generieren - kann aber beim Abzahlen helfen.

Allerdings muss man dafür eine Kröte schlucken - es wird ein Wohnförderkonto gebildet, das ab Tilgung durch das entsprechende Riesterkapital fiktiv mit 2% verzinst wird (Inflationsausgleich) - und im Alter wird dies dann als fiktive Rente zu versteuern sein - und man kann die entsprechende Immobilie nicht verkaufen, wenn man nicht ein entsprechendes Ersatzobjekt kauft - oder die Förderung/Steuervorteile zurückzahlt.

Man kann aber aus jedem Riestervertrag Kapital entnehmen und es zur Tilgung einer Immobilie nutzen - aber auch hier gibt es bestimmte Formularien, die eingehalten werden müssen.

Zitat von noelmaxim

Riester hat aus meiner Sicht in einer Baufinanzierung nichts zu suchen, Begründungen liefern unzählige andere threads hier.

Es wird einfach zu unflexibel. Wenn die 4 Kinder als Erwachsene ausziehen, müsste das Haus trotzdem gehalten werden.

mir ist noch was aufgefallen. Die Zahlungen für den bestehenden Riester vermindern das verfügbare Netto. Das ist für die Baufi tendenziell ungünstig.

@Soph_90,

Zuspät angefangen zu sparen oder Schulden getilgt?

Nun denn das mit den 635.000 € ist ziemlich happig, selbst beim Einkommen mit 5.800 € monatlich.

Wenn sie jetzt Versuchen alles auf einmal über das Knie zu brechen, geht das in die Hose, zumindest bei den Zinsen!

Richtig ist das mit Riester, aber leider nicht ganz richtig, beide dürfen Riester abschließen, demnach könnten steuerlich 4.200 € abzügl. die Zulagen bespart werden!

Billig wird dies allerdngs nicht,

- da die Kinder mit der Zeit rausfallen werden und damit die Zulage entfällt. Allerdings wegen der steigenen steuerlichen Belastung auch zu einen erhöhten Steuererstattung kommen.
- ...

Zum anderen wäre hier eine Finanzierung über 105 % möglich weil Riester nicht im 1.Rang bedarf, sondern auch in Nachrang einsetzbar ist!

Nachteil ist,

Riester muss mit Eintritt in die Rente getilgt sein, da dann die Versteuerung anfängt!

Allein aus vielen Gründen (Alter der Eltern, der Kinder lässt sich nicht pauschal sagen welche Finanzierung möglich ist und wieviel zurückgezahlt werden muss).

Ländermittel werden hier nicht passen da sie mit erreichen der 100 % gesamt Beleihungsauslauf schluss ist! Damit lässt eben nicht eine 105 % Finanzierung darstellen, selbst bei 4 Kindern, wenn es Zuschüsse wegen den Kindern gibt. Das ist was anderes!

Hier sind sie allerdings gefordert, dies heraus zufinden und die Anträge zu stellen, diese Zuschüsse würden ihre EK Lage verbessern!

Bayerisches Wohnungsbauprogramm
Staatliches Förderprogramm für den Bau oder Kauf eines Eigenheims (Haus oder Wohnung) plus 5.000 EUR extra für jedes Kind und eventuell einen, die Darlehensförderung ergänzenden, Zuschuss in Höhe von 10% der förderfähigen Kosten bis maximal 30.000 EUR.

Demnach würde es sich 4 x 5.000 € plus 30.000 €, runde 50.000 € mehr EK.

Damit könnte man die Nebenkosten schon mal darstellen! Gehen sie boitte auf die Seiten BayernLabo Förderlotse, da können Sie weitere Auskünfte erfahren!

Das mit den anderen Darlehn von 600.000 € das ist wiederum eine andere Baustelle!

Hieraus ergibt sich ein beachtlichen Beratungsbedarf! Denn es kan sein das es keine zuschüsse gibt wegen zuviel Einkommen, oder Kinder herausfallen wenn diese in wenigen Jahren ausser Haus gehen..

Folgerichtig ist die Planung mit einer 105 % Finanzierung in der ersten Zinsphase das Richtige, also ohne Zuschüsse, KfW oder Länderfördermittel! Wenn man dann Fördergelder erhält, erhöht das die Liquidität und kann dann später als Sondertilgung beim teuersten Darlehn eingesetzt werden.

Hier verweise ich auf die Gesetze § 264 StGB (Zinsverbilligung und Zuschüsse), § 263 StGB Betrug (Verschaffung von Vorteilen) und § 265 StGB (Nebenerwerb) in Frage!

Alles andere hat keine Zukunft!

bruno68

Bekommt man denn eine Baufinanzierung, wenn man noch "verschuldet" ist? Lt. Vorgespräch mit unserer Hausbank wäre dies eine Voraussetzung den Kredit abzuzahlen. Wenn der Konsumerkredit bestehen bleibt, würde natürlich die monatliche Rate, die wir uns leisten können, dementsprechend niedriger ausfallen. Statt 2.000 € monatlich wären es dann "nur" noch 1.700 €.

Unsere Kinder sind 12, 8, 4 und 2 Jahre und ich muss ehrlich gestehen der Riesterförderung stehe ich auch sehr skeptisch gegenüber.

Zum Thema Riester: Finger weg vom Wohnriester! Den Normalen Riestervertrag bitte weiterlaufen lassen (ich hoffe es ein ETF Riester mit niedriger Kostenquote), das lohnt sich aufgrund der Zulagen mit 4 Kindern. Es ist mit 4 Kinderzulagen lediglich ein geringer Eigenbeitrag pro Jahr selbst zu bezahlen, aber 2100€ jährlich werden angespart.
Man kann JEDEN Riester gem. §92a EStG zur (teilweisen) Tilgung eines bestehenden Immobiliendarlehens nutzen. Sofern also bei Renteneintritt noch Darlehen übrig ist und geplant ist das haus weiterhin selbst zu bewohnen kann das gesamte gebildete Kapital förderunschädlich zur Darlehnstilgung entnommen werden. Das Wohnförderkonto wird zwar gebildet, aber durch die Bildung kurz vor der Auszahlungsphase kaum verzinst.

@Muenchner82,

so einfach wird das nicht! Hier sind 4 Kinder im Spiel. Ergibt die Gegenrechnung, das im Fall eines Scheiterns der Refinanzierung, dass nicht "genug" Tilgungsmasse vorhanden ist! Lässt sich die 1 Refinanzierung nicht darstellen!
Damit "platzt" auch die Erst Finanzierung von heute.

Man muss bedenken dass zu einen das Kindergeld unfändbar ist, das eine Familie das Mindestmass zum Leben das wäre hier, bis zum 30.06.2021, knapp 3.610 €, ab 01,07.2021
Der Mehrbetrag über 3 840,08 Euro ist voll pfändbar. monatlich! Siehe auch § 850 c ZPO! Demnach fehlen ab 01.0.7.2021 weitere 230 € monatlich!

Bekanntmachung zu den Pfändungsfreigrenzen 2021 nach § 850c der Zivilprozessordnung (Pfändungsfreigrenzenbekanntmachung 2021, Berlin, den 10. Mai 2021)

Zwar kann man den unbedingen Anteil zum Leben, aus der Darlehnsrichtlinie des jeweiligen Gläubigers entnehmen, aber selbst dann wären es hier für die 1. Person 1.200 €, 2. Person 800 €, und je Kind weitere 200 €, zusammen 2.800 € monatlich, die nicht zur Finanzierung zu Verfügung stehen.

Und darinnen müssen alle Sachen bezahlt werden, das Auto, die Waschmaschine,..... aus 2.800 € monatlich? Das wird richtig spannend! Weil diese Summe für die Laufzeit zementiert ist, bis zur dieser Summe kann die Bank alles "abschöpfen", also steigt das Gehalt aber verbleibt der Selbstbehalt in der Darlehnsrichtlinie auf dieser Summe zum Darlehnstag.
Kann man sehr schnell ausrechnen wie lange der Eigentümer dies finanziell durchhält, bis § 499 BGB eintritt.

Daher ist es so wie es läuft, völlig fehlerhaft!

Desweiteren geht Soph_90 überhaupt nicht ein, bei wem Sie die Schulden aufnehmen will! Dies scheint schon festzustehen, obwohl die Hausbank die dafür vorgesehen ist überhaupt kein Zugang zu den Zulagen der Bayernlab haben kann!

Im übrigen würde die Bankangestellte(n), in einen Interessenkollision geraten, wenn diese Zulagen beantragt und damit die Darlehnssumme und Zinshöhe negativ gestaltet und damit einen entgangenden Gewinn ihres Prinzipal eingeht. So darf man sich als Kunde nicht wundern, wenn die Darlehnssachbearbeitetin danach, daher vor neuen Herausforderung den Beruf bzw. Bank wechselt!

Ich bleibe bei der Aussage das dies eine 105 % Finanzierung ist, solange kein Schriftstück vorliegt, das die Familie die Zulage in Höhe xx erhält. Muss auch so gehandelt werden.

Demnach dürfte weder eine Finanzierung über KfW noch ein Zinsverbilligung in Frage kommen! Da nur ein zwechselseitiges regelkonformes Verhalten, zu den Vorteil des Kunden gereicht wird!

Zu einen würde die Zinsverbilligung oder Finanzierung über KfW die zu unrecht erteilt wird, grundsätzlich eine Urkundenfälschung und Betrug bedeuten.

Die Folgen wärend verherrend: Die Folgen können sie auch selbst nachlesen:

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Da sie Querschreiben, haben Sie damit auch § 505 d Abs. 3 akzeptiert! Demnach kann eine zukünftige Restschuldbefreiung, wegen Unregelmäßigkeiten bei der dieser Finanzierung ausgeschlossen sein!

Weil die Bank nur ihre Angaben verwendet, daher kann diese nicht feststellen, ob das Regelkonform zum den Programmen der öffentlichen Hand ist. Daher hat die Bank immer die Möglichkeit das Risiko auf den Kunden abzuwälzen.

Würde man ein Vermittler der gemäsas § 34 i GewO arbeitet zwischengeschalten,

- so haftet dieser für den möglichen Verlust der Zulage von 50.000 €!
- so haftet dieser für die Zinsschaden, wegen der Zinsverbilligung
- so haftet dieser für die illegale Nutzung von verbilligen KfW Mitteln

Wenn kein Vermittler dazwischen ist, so haften die Schuldner dafür selber. Sie müssen selbst nachweisen, dass Sie den § 505 d Abs. 3 BGB nicht erfüllt haben! Was Sie im Regelfall nicht können!
Die Beweisumkehrfunktion ist gerade in diesen Fall nicht möglich, weil diese nur in der GewO Welt also gegenüber den Vermittler gilt, nicht aber in KWG Welt!

Der Kunde muss die Schuld den Gläubiger nachweisen und nicht der Gläubiger seine Unschuld!

Mehr ist kaum zu sagen.

bruno68

Zitat von Soph_90

Sowohl mein Lebensgefährte als auch ich sind in einer unbefristeten Vollzeitanstellung und unser monatliches Nettoeinkommen beläuft sich auf 5.800 € und neben dem festen Job betreibe ich noch ein kleines Gewerbe, das im Monat ca. 200-400 € Überschuss abwirft. Unsere Ausgaben belaufen sich neben der Warmmiete von 1.200 € monatlich auf ca. 1.500,00 € (Lebensmittel, Bezin, Kleidung, Beiträge Schule/Kiga). Die Schufa meines Lebensgefährten weißt eine Bonität von 98% auf, nur meine ist durch die alten 0% Finanzierungen, die im Dezember seit drei Jahren abgegolten sind und hoffentlich dann gelöscht werden, bei nur 85%. Ebenso haben wir noch auf meinem Namen einen Konsumerkredit in Höhe von 27.000 € Restschuld laufen, den wir aber in den nächsten zwei Monaten komplett ablösen wollen.

Wenn ich das jetzt rechen:

5.800 EUR Netto (incl. Kindergeld ?) +200-400 EUR aus Nebengewerbe = 6.000 EUR monatliches Einkommen.

Ausgaben:
1.200 EUR Warmmiete
1.500 EUR sonstige Kosten

Fehlt jetzt noch die Rate für den Konsumkredit, aber da bleiben irgendwo 3.300 EUR monatlich (abzüglich der Kreditrate) übrig. Wo sind die geblieben, bzw. wo gehen die jetzt jedes Monat hin ? Wie soll da eine Rate von 2.000 EUR/Monat zzgl. Nebenkosten bedient werden ?


Frage dazu:
Ist die Eigenbedarfskündigung auf deren Wirksamkeit geprüft worden ?

@ Professor,

nein so einfach läuft die eben Darlehnsvermittlung nicht!

Gut ist zwar das Sie alle Schulden bezahlt haben aber dafür dann kein EK! Was wiederum schlecht ist, denn die Nebenkosten müssen dann mitfinanziert werden!

Damit wird aber der Beleihungsauslauf von 100% des Hauses überschritten! Das heiß, das das Haus weniger wert ist, als Schulden darauf vorhanden sind!

Gehen wir von den Daten hier aus

mit einem Kaufpreis von 599.999 € zzgl. 35.000 € Nebenkosten.

damit müssen 635.000 € finanziert werden!

Was rechnet die Risikoabteilung eigentlich aus ?

Zu nennen ist hier, die Belastungfähigkeit des Schuldners! Einmal nach der § 850 c ZPO, ein 6 Familienhaushalt, ohne Eigenheim!
Das liegt hier bei jetzt bei 3.840 € monatlich die nicht zur Tilgung zu verfügungen stehen würden!

Die nach den Eigenkreditrichtlinie des Gläubigers, der Selbstbehalt des Schuldners? Nach Familiengrösse hier ca. 1.200 €, 800 € und 4 mal 200 € runde 2.800 €, wenn die Familie im Eigenheim dauerhaft verbleibt!
Errechnet man die Ausfallwahrscheinlichlkeit nach der Schufa Bonität kommt allen falls ein Durchschnitt von 92 % bis Dez. 21 heraus. also nur Standardkunde und nicht Premiumkunde, demnach könnte hier schon einmal der Wink zu nur einer 10 Jahrefinanzierung vorliegen. 15 Jahre wäre nur für Premiumkunden erreich bar!

Stellt sich die Frage nach den Premiumkunden, dier hat eine Schufa Bonität von mindestens 97 %, auch zusammen!

Sie können sich in fast allen Kreditgebenden Banken ihre eigenen Kreditrichtlinen, per Pdf herrunterladen, zu meist sind es ca 10 bis 20 Seiten. Zumeist werden diese Bedingungen mit einer Farbe aus gestattet.

Beispiel: Hier Darlehnsumme 635.000 € bei 1.000 möglichen Gläubigern

scheiden sofort die alle aus, deren maximale Darlehnssumme bis 550.000 €, also die ersten 600 Gläubiger.

Da hier die Beleihung von über 100 % überschritten wird, fallen alle Gläubiger heraus, also die ersten 600 Gläubiger, plus die weiteren 200 Gläubiger. Der Rest könnte in Frage kommen

Kommt man durch alle Prüfungen:"So stellt sich Frage nach den zuzahlenden Zinssatz, dieser setzt sich aus Laufzeit und Bonität aber zusammen."

Hier sagte einmal ein Banker:"Das eine 25 % ige Verzinsung auf das ein gesetzte Kapital risikogerecht angemessen wäre!

Da mit der Experte etwas anfangen, da er die Regeln von Basel 1 bis 3 kennt! Hier wird verlangt das zwischen 1 und 8 % der Darlehnsumme als EK des Gläubigers als Sicherheit dienen muss.

Nrehmen wir aus Vereinfachung den halben Kehrwert der Schufabonität Dez.2021 von 4 % so bedarf es einer EK des Gläubigers von 635.000 mal 4 % =25.400 € mal 25 % von 6.350 € EK Verzinsungskosten.
a) Die auf die 635.000 € Darlehn verteilt werden müssen was einen Grundzinszuschlag von 1 % p. a. bedeutet! 6.350€
b) Die Refinanzierungskosten, des Pfandbriefes für 80 % der Summe von 600.000 €, 480.000 €, Laufzeit 10 !
Zinsstrukturkurve (Svensson-Methode) Hypothekenpfandbriefe und Öffentliche Pfandbriefe / 10,0 Jahr(e) RLZ / Monatswerte: aktuell + 0,23 % das ergibt 11.040 € Zinsen p. a.
c) Die Refinanzierungskosten, des Restbetrages für 120.000 € über den Beleihungsauslauf von 80 % bei der EZB odere Bundesbank? Laufzeit bis 1 Jahr (Euribor) -0,48 % = 0.576 € Kosten p.a.
d) Die Refinanzierungskosten, des 2.Restbetrages für 35.000 € über den Beleihungsauslauf von 100 % bei den EK des Gläubigers mit 4 % sind 1.400 € Zinsen
e) Die Kosten der Einlagen von 25.400 € plus 1.400 € Kosten - 0,5 % = 1.340 € Kosten an die Bundesbank wegen der Einlage

Zusammen sind dies Kosten von 6.350 €, 11.040 €, 0.576 €, 1.400 € + 1.340 € = 20.706 € Zinskosten / 12 Monate sind 1.725 € monatlich plus 2% p.a. 12.700/ 12 Monate = sind 2.780 € monatliche Zins und Tilgungskosten!

Der Zinssatz würde bei einer 105 % Fianzierung, mit 4 % EK unterlage durch den Gläubiger, 3,xx % für 10 Jahre liegen.

Es ist zwingend nötig eine verbindliche Zusage für den Zuschuss in Höhe von 50.000 € nötig, um eine Finanzierung unter 100 % zu bekommen!

bruno68

@ Bruno

Ihre Posts sind zwar lang, aber nicht logisch nachvollziehbar...