ich möchte ein Zweifamilienhaus kaufen, wobei eine Wohnung einem Verwandten des Besitzers kostenfrei zum Wohnen überlassen wurde (Miete = 0€, es liegt auch kein Vertrag o.ä. vor) und die andere Wohnung für etwa 900 € anstatt den laut Mietspiegel möglichen 1300 € vermietet ist.
Hätte ich nach einen Kauf irgendwelche Chancen, eine angemessene Miete zu erhalten? Wie müsste ich vorgehen?
Bei der vermieteten Wohnung kann ich vermutlich nur im Rahmen der zulässigen Möglichkeiten nach und nach die Miete erhöhen und habe dann in etwa 10 Jahre meine gewünschte Miete erreicht.
Aber bei der kostenlos überlassenen Wohnung? Kann ich den Mieter rauswerfen? Räumungsklage? Zu einem Mietvertrag kann ich ihn ja nicht zwingen.
Ist denn ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen? Wie stellt sich das der bisherige Besitzer vor? Ohne Mietvertrag wäre es ja eine "Hausbesetzung" - oder?
(Es gibt allerdings auch mündliche Verträge und bei einem Verkauf würden diese vermutlich auch den neuen Besitzer übergehen.)
Oder ist das Haus entsprechend günstiger, da der Umstand eingepreist wurde?
Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass das Haus per Zwangsversteigerung an den Markt kommt.
Und ja, es gibt einen mündlichen Vertrag und das kann der Bewohner ja ziemlich glaubhaft machen, da er schon viele Jahre dort wohnt.
Wie sich das die zwei vorstellen ist mir leider auch noch nicht klar. Vermutlich wird er schon bald ausziehen - aber wenn nicht?
Fall 1 ist klar und eindeutig: Du kannst entweder auf einen Auszug hoffen und dann bei der Neuvermietung sofort auf die ortsübliche Miete gehen. Falls das nicht passiert (davon würd eich ausgehen, wenn der Mieter so "billig" wohnt), dann bleibt dir nur innerhlab der gesetzlichen Bestimmungen die Miete schrittweise zu erhöhen, im Normalfall 20% in 3 Jahren.
Fall 2, würde ich mal mit einem Anwalt besprechen, meine Laienmeinung dazu:
Es handelt sich hierbei nicht um einen Mietvertrag, da dieser eine Entgeltzahlung für Mietraum beinhaltet. Es dürfte hier um eine reine private Absprache handeln, die beim Kauf nicht auf dich übergehen dürfte. Insofern könntest du sofort nach dem Kauf auf Räumung klagen. Aber wie gesagt, würde da mal einen Anwalt für Mietrecht fragen...
Einziges Problem wäre (wie utopus sagt), wenn es wirklich im Grundbuch z.B. als Wohnrecht eingetragen wäre. Das könnest du nur dem Inhaber abkaufen... Glaube ich aber eher nicht...
Nach Zwangsversteigerung gibt es ein Sonderkündigungsrecht.
Ich hab früher mal in einem Einfamilienhaus, Räumlichkeiten im 1.Stock gemietet.
Der Eigentümer wohnte im Erdgeschoss.
Da der Eigentümer seine Raten für die Hypothek nicht mehr bedient hatte, drohte die Zwangsversteigerung.
Nachdem er mir das gesagt hatte, hab ich meinen Anwalt gefragt, was das für mein Mietverhältnis bedeuten würde.
Er sagte mir, das nach der Zwangsversteigerung der Bieter, der den Zuschlag bekommt, ein Sonderkündigungsrecht hätte.
Kündigungsfrist wäre 3 Monate.
nun ja, dein Anwalt hat Recht und auch nicht. Dieses Recht existiert zwar ist aber mW mehr Schein als Sein. Der neue Vermieter muss auch dann sein berechtigtes Interesse begründen, was letztlich dann halt häufig auf eine Eigenbedarfskündigung hinaus läuft. Dieses "Riskio" hat der Mieter immer....
Der einzige Unterschied zur Kündigung der Vermieters vor und nach der Zwangsversteigerung ist, dass die Mietdauer nicht bei der Kündigungsfrist berücksichtigt wird.
Aber die Gründe, mit denen einen Vermieter wegen seinem "berechtigten" Interesse kündigen kann, sind immer gleich, vor und nach einem Eigentümerwechsel.
Kostenfreie Überlassung
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