in der Hoffnung ein paar weitere Meinungen zu erhalten, habe ich mich gerade registriert.
Meine Mutter überträgt mir ihr Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Baujahr 1991, 160qm Haus + 65qm Wohnung, 1000qm Grund). Im Gegenzug möchte ich die Restschuld übernehmen und meine Geschwister auszahlen - in Summe 140.000€. Bereits mit allen geklärt und der Notar bereitet gerade einen ersten Entwurf vor.
Ich möchte das Haus umfangreich modernisieren - neue Gas-Heizung mit Ergänzung durch Solarmodule, 4 Bäder erneuern (3x ca. 6qm, 1x ca. 12qm), Bodenbeläge, 2 Küchen, Fenster schleifen und neu streichen, Außenanlage (Terrasse, Pflaster)
Für diese Renovierung/Modernisierung rechne ich mit 200.000€. Ich benötige also knapp 340.000€ Gesamtdarlehen, da - abgesehen von der übertragenen Immobilie - nicht nennenswert EK vorhanden ist (15-20k).
Ich werde die Einliegerwohnung selbst bewohnen und das Haupthaus an meine Mutter vermieten - 50% der ortsüblichen Miete = ca. 800€. Entsprechend vom Notar niedergeschrieben inkl. lebenslangem Wohnrecht.
Wert vor Modernisierung geschätzt: 500.000€
Wert nach Modernisierung geschätzt: 650.000€ (Onlineberechnungen ergeben in der Regel >700.000€)
Zu mir:
26, seit 4 Jahren selbständig, seit Beginn der Selbständig im Schnitt 60.000€ brutto (konstant steigend). EÜR und Steuerbescheide liegen natürlich vor. Schufa sauber
Wie hoch schätzt ihr die Erfolgschancen? Darlehen der Bank natürlich im Rang vor Wohnrecht. Ich mache mir aus irgend einem Grund Sorgen, dass meine Selbständigkeit das Ganz kompliziert machen könnte, habe aber auch keinerlei Erfahrungen in diesem Bereich. Meine Recherchen ergeben einen guten Beleihungswert - ist das so und macht es das einfacher?
Hi,
wenn du das Haupthaus an Deine Mutter -50% der üblichen
Miete vermietest kannst du mit keiner Abschreibung oder Kostenumlage rechnen!
Vielleicht ist es sogar eine Schenkung über eine gewisse
Dauer die dann zu Schenkungssteuer führen kann. (Schenkung an die Mutter)
Meine zu wissen das örtsüblich - 25% so in etwa die Grenze ist.
Um auch noch Afa und Kosten usw. dafür dann abzusetzen.
Miete von der Mutter an DIch wegen dem Wohnrecht ist dann voll zu versteuern.
Diesen Punkt würde ich klären und am besten einen Steuerberater fragen.
Banken werden einen Abschlag vornehmen um eine Sicherheit zu haben.
Wegen der Selbständigkeit wird man auch etwas mer bezahlen müssen.
Aber von Zahlen her machbar.
Wie alt ist die Mutter und was ist wenn mal pflegebedürftig wird.
Sind bis dahin 10 Jahre rum weil sonst wird es von Dir wieder zurückgefordert.
Wenn das Haus 500t€ wert ist reichen 140t€ um die Restschuld zu zahlen (Vorfälligkeitsentschädigung?) und die Geschwister auszuzahlen?
Anstatt Wohnrecht und Miete (die du versteuern musst) an dich kann man evtl. auch über Nießbrauch nachdenken - dann zahlt deine Mutter weiterhin die Nebenkosten für das Haus.
Bei einer Übertragung an dich können evtl. Schenkungssteuern anfallen - und falls deine Mutter in den nächsten 10 Jahren pflegebedürfitg wird und die Kosten dafür nich zahlen kann, ist eine teilweise Rückabwicklung der Schenkung möglich. (Notar/Steuerberater fragen)
Bei einer Solaranlage ist es möglicherweise notwendig ein Gewerbe dafür anzumelden - ist steuerlich u.U. nicht ganz einfach.
Würde hier definitiv den Steuerberater befragen - da kann man vermutlich eingies "optimieren".
laut Notar würden die 50% in diesem Fall wohl ausreichen, um steuerlich alles geltend zu machen. Termin mit meinem Steuerberater ist bereits vereinbart, um es im Detail zu besprechen - am Ende soll die Miete so geregelt werden, dass es passt. Ich kalkuliere aktuell so:
160qm x 8,20€ (Mietspiegel) = 1312€
Tatsächliche Nebenkosten Haus = 450€
Gesamtmiete = 1762€ davon 50% = 881€
Laut Internet beziehen sich die 50% wohl auf die Warmmiete. Mietvertrag unbefristet.
Wenn zwingend notwendig, könnte die Miete aber auch auf 66% angehoben werden.
Laut Notar besteht kein Risiko, dass Schenkungssteuer anfällt. Durch die anteilige (50%) Berechnung des lebenslangen Wohnrechts, Auszahlung an Geschwister und Übernahme der Restschuld bewege ich mich wohl deutlich unter 400.000€.
Meine Mutter ist 66 und wird zeitnah in Pension gehen. Auch wenn die Pension sehr gut ausfällt, ist die aktuelle Belastung durch Restschuld und anstehende Modernisierungen für sie schwer tragbar. Durch das Vorhaben erhoffe ich mir, dass sie entspannt in Pension gehen kann und das Haus gut für die Zukunft vorbereitet ist (Barrierefreiheit etc.). So hätte sie zwar eine - trotz 50% - nicht geringe Miete zu zahlen, allerdings wäre sonst auch alles "erledigt".
Mir selbst reicht die Einliegerwohnung aktuell aus. Für die Zukunft wäre ein Tausch der Einheiten (Mutter in Einliegerwohnung) geplant - aber erst dann, wenn es notwendig wird (Familienzuwachs bei mir oder, wenn meine Mutter körperlich nicht mehr fit ist, da die Einliegerwohnung keine Treppen hat. Falls ich selbst mehr Platz benötige, meine Mutter aber im Haus weiterhin wohnen möchte und fit ist, würde ich die Einliegerwohnung vermieten. Hieraus dürfte ich sicherlich 500-600€ Kaltmiete erzielen, somit würde sich mein Darlehen für das Objekt wohl in Summe selbst tragen und ich könnte eine andere Wohnung mieten.
Was die Pflegebedürftigkeit allgemein angeht sehe das Ganze recht positiv. Im allerschlimmsten Fall, also im Falle eine stationären Pflege, besteht die hohe Pension und die private Pflichtversicherung. Zudem könnte ich - im worst case - das Haus zum regulären Kurs vermieten. So meine Gedanken
Wenn das Haus 500t€ wert ist reichen 140t€ um die Restschuld zu zahlen (Vorfälligkeitsentschädigung?) und die Geschwister auszuzahlen?
Anstatt Wohnrecht und Miete (die du versteuern musst) an dich kann man evtl. auch über Nießbrauch nachdenken - dann zahlt deine Mutter weiterhin die Nebenkosten für das Haus.
Bei einer Übertragung an dich können evtl. Schenkungssteuern anfallen - und falls deine Mutter in den nächsten 10 Jahren pflegebedürfitg wird und die Kosten dafür nich zahlen kann, ist eine teilweise Rückabwicklung der Schenkung möglich. (Notar/Steuerberater fragen)
Bei einer Solaranlage ist es möglicherweise notwendig ein Gewerbe dafür anzumelden - ist steuerlich u.U. nicht ganz einfach.
Würde hier definitiv den Steuerberater befragen - da kann man vermutlich eingies "optimieren".
Danke für die Antwort!
Die Restschuld (Grundbuch) beläuft sich auf 15.000€ mit regulärem Ablauf in 3 Jahren. Vorfälligkeitsentschädigung dürfte also überschaubar sein. Weiterhin bestehen Ratenkredite/Bauspardarlehen in Höhe von 40.000€ - so die Aufteilung. Ausgezahlt werden 80.000€ - hier wird zum Teil großzügig für das Vorhaben verzichtet.
Solaranlage war ein netter Gedanke - ist aber nicht zwingend notwendig bzw. würde ich hier je nachdem auch verzichten.
Hallo "Unwissend", mit Ihrem Einkommen von knapp EUR 5.000 Brutto aus Selbständigkeit, der Mieteinnahme aus dem Objekt ist es von den Zahlen her (auch Berücksichtigung Verkehrswert) wohl überhaupt kein Problem ein Darlehen in Höhe von EUR 340.000 zu erhalten.
Wie alt sind Sie eigentlich? Bezüglich Renteneinkünfte ab Rentenalter?
Ansonsten das was Martin oben schreibt "Aber von Zahlen her machbar.
Wie alt ist die Mutter und was ist wenn mal pflegebedürftig wird.
Sind bis dahin 10 Jahre rum weil sonst wird es von Dir wieder zurückgefordert." ist es auch zu beachten dass bei Pflegebedürftigkeit die "den Staat" viel Geld kosten würde man auf Sie ganz schnell zukommen würde wegen Kostenbeteiligung.
Wir hatten einen Fall wo die Mutter das Objekt auf den Sohn übertragen hatte. Dann Beinbruch und vom Krankenhaus aufgrund Alter direkt zur AWO. Es folgte das Schreiben wegen den Kosten vom Landratsamt und der Kunde viel von allen Wolken. Letztendlich konnte man dem Kunden helfen.
Doch hier ist auch der wichtige Punkt wie von Martin ansprochen wie denn Ihre Mutter "pflegetechnisch" aufgestellt ist? Hinsichtlich Rente, Pflegevorsorge...?
Doch wenn das positiv geklärt ist für alle Beteiligten ist eine Finanzierung aufgrund der Zahlen kein Problem.
Einschätzung meines Vorhabens
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Zitat von utopus
