Hallo,
Ich habe folgendes Anliegen und zwar haben wir am Dienstag eine Immobilie gekauft. Das Haus besteht praktisch aus 2 Häusern. Ein kleines Haus Wohnfläche 70 qm mit Garage und ein großes Haus mit 230qm. Es handelt sich um eine 120% Finanzierung. Es ist jetzt geplant das das kleine Haus vermietet wird und 1 Wohnung im großen Haus vermietet wird. Miteinnahmen laut Stand Ort ca 1400 Euro kalt. Zu machen ist nur 2 Bäder die mein Vater und ein guter Freund renovieren werden.
Meine Lebensgefährtin und ich arbeiten beide in vollzeit mit einem Nettoeinkommen von 4600euro zusammen.
Wir hatten am 11.5.21 den notartermin, der Betrag wurde also noch nicht bezahlt.
Da es bei mir in der arbeit nicht so gut läuft, beziehungsweise Rassel ich immer wieder mit meinem Chef zusammen und das zieht mich ziemlich runter. Ich hab mit einem guten Freund von mir geredet und er meinte ich soll mal in seinem Betrieb zur probearbeit kommen weil sie immoment mehr Personal benötigen würden, natürlich mit einem verbesserten Gehalt von ca 80 Euro im Monat. Die probearbeit wurde gestern auf den 31.5 festgelegt.
Jetzt stellt sich mir die Frage ob die bank das Spiel mitmachen würde, da ich natürlich wieder 6 Monate probezeit haben werde. Immoment ist es so das ich pro Tag ca 10 Std in der Arbeit bin meistens von 14-0uhr .
Die neue Arbeit würde von 6uhr -14uhr gehen. Das heißt bessere Arbeitszeiten, besserer Lohn 2380 netto, bessere Lebenserwartung, nur ist die probezeit ein gewisses Risiko.
Die monatliche Rate beträgt 1580.
Ca 1400 werden wir durch die Vermietung einnehmen.
Es ist mir bange mit meinem finanzberater drüber zu sprechen, gerade wegen corona.
Ich bitte euch mir ein paar Tipps zu geben.
Der Einzug soll nächsten Monat erfolgen. Ich mag meinen jetzigen Job eigentlich aber da es wirklich manchmal unerträglich ist, teils Mobbing würde ich gern diesen Schritt wagen, wenn es möglich wäre.
Wenn du die Wohnungen tatsächlich für 1.400 € vermietet bekommst, dann sollte ein Jobwechsel auf Grund der Rate von 1.580 € nicht risikoreicher sein, wie zuvor, als du wohl deutlich über 500 € Miete bezahlt hast.
Arbeite dort doch erstmal zur Probe und dann schaust du weiter.
So lang die Finanzierung steht und die Rate bezahlt wird, kannst du beruflich eigentlich machen, was du willst, ohne dass die Bank sich beschwert.
ist die Finanzierung denn bereits durch oder steht der Vertrag noch aus?
Je nach Variante würde sich ja anbieten, den Vertrag noch im bestehenden Arbeitsverhältnis zu zeichnen.
In meiner langen Tätigkeit habe ich allerdings noch nicht erlebt, dass eine Probezeit letztlich ein hartes Merkmal für ein negatives Kreditvotum war.
Bezgl. dem Thema Vermietung drohen allerdings viele Fallstricke:
- Max. 75% der realistischen Kaltmiete wird von den meisten Kreditinstituten angesetzt.
- Steuerlasten, die durch Vermietung entstehen nicht vergessen, denn Mieteinnahmen sind steuerpflichtig!
- Berücksichtigen Sie unbedingt die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten!
- Nutzen Sie ein kluges Modell bei der Darlehensaufnahme z.B. durch eine Trennung der einzelnen Grundstücksteile um nicht das ganze Grundstück mit einer Bank zu belasten.
- Berücksichtigen Sie eine angemessene Rücklage, die je nach Alter des Objekts höher oder niedriger ausfällt.
- Machen Sie sich vor allem mit den rechtlichen Grundlagen der Vermietung vertraut.
Das Einkommen sieht für eine Kapitalanlage dieser Größe ein wenig knapp aus.
Sie sollten daher auch aufgrund der 120% Finanzierung unbedingt mindestens 3% tilgen um nicht bei einer Prolongation aus dem Rennen zu fliegen.
Hallo wbs, danke für deine Antwort.
Ja der Vertrag ist schon unterzeichnet und die Zahlung der Bank soll in den nächsten 10 Tagen erfolgen.
Ja das ist mir bekannt, das die bank nur 75% von den mieteinnahmen einkalkuliert. Und auch die Steuerpflicht ist mir bekannt.
Laut mietspiegel der Region kann ich mit mieteinnahmen von 1520euro kalt rechnen und die Wohnungen sind in der Region sehr gefragt, da es nah beziehungsweise im Dreiländereck liegt.
Mit den mieteinnahmen ist ein monatliches Kapital von ca 6100euro.
Durch meinen finanzberater werden alle möglichen Kosten die ich auf die Mieter übertragen kann, verteilt.
Die 2 Häuser stehen auf einem Grundstück.
Es sind 2 darlehen, eins von der kfw 100000euro und der zweite bei unserer Hausbank.
Das Ziel ist es das kleine Haus dauerhaft zu vermieten und die Wohnung über uns für ca 10 Jahre zu vermieten.
Die Tilgung ist mit 3% angesetzt.
Das Ziel von mir ist das Haus innerhalb von 22jahren komplett zu tilgen durch die jährliche sondertilgung. Das ist mein Ziel, wenn es aber 25jahre werden ist es auch ok.
Immboliendarlehen
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