Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösbar wg. Grundschuld ...ist das möglich?

Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von so einem Sicherheitenwechsel ist wieder ein ganz eigenes Kapitel für sich. Ob es überhaupt sinnvoll ist, sich mit dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Detail auseinanderzusetzen, muss zunächst die juristische Betrachtung zeigen. Und für die Beantwortung dieser Frage ergeben sich vor allem 2 riesen Problemkomplexe wie nachfolgend ausgeführt.

@ sebkoch:

Ja, einen Sicherheitentausch sehe ich praktisch auch als einzige Möglichkeit an, das Problem zu lösen. Aber dabei stellen sich 2 zentrale Fragen :

1.
Ist es bei dem Recht auf Ausübung des Sicherheitentauschs ausreichend, lediglich eine von der Sicherheit vergleichbare Immobilie aufzubieten ? Oder muss auch gewährleistet sein, dass sich die Bank durch den Sicherheitentausch wirtschaftlich nicht schlechter stellt, also wenn eben z.B. dann der Kreditnehmer ein Kündigungsrecht nach 500 (bzw. 490) BGB bekäme, was er andernfalls womöglich nicht hätte ?
Mir wurde von einem Juristen gesagt, dass eine Bank nicht verpflichtet werden könnte, so einem Sicherheitentausch zustimmen zu müssen, bei dem sich die Gesamtsituation der Bank verschlechtern würde, also insb. wenn daraus eben dann andere Kündigungsmöglichkeiten für den Kreditnehmer resultieren würden. Natürlich kann die Bank sehr wohl verpflichtet werden, eine vergleichbare Sicherheit zu übernehmen; aber die Bank hätte dann eben das Anrecht, eine Zusatzklausel aufzunehmen, dass eine Kündigung des Vertrags zu keiner Schlechterstellung führen darf, als wenn die alte Sicherheit beibehalten worden wäre, d.h. insb. keine direkte Kündigung wegen berechtigtem Interesse möglich sein darf.
Ich war zwar bislang auch davon ausgegangen, dass sich der gesetzliche Anspruch auf Sicherheitentausch lediglich auf die Werthaltigkeitsseite bezieht, aber anscheinend auch auf alle sonstigen mit einem Tausch verbundenen juristischen Konsequenzen, insb. eben in Hinblick auf Kündigungsmöglichkeiten.
Oder wird bei der gesetzlichen Regelung zum Sicherheitentausch lediglich auf die Werthaltigkeitsseite abgezielt ?

2.
Und dann ist natürlich die Frage, was bedeutet „vergleichbar“ ?
Klar ist das Auslegungssache. Aber geht es dabei darum, dass der Wert in etwa identisch sein muss oder reicht es, wenn die Schuldenrelation vertretbar ist ?

Also nehmen wir mal folgenden konkreten Fall an:
Kauf Immobilie A zu seinerzeit 1.000.000 €, Kreditbetrag seinerzeit 800.000 €.
Nun wird über die Jahre durch die Tilgung die Restschuld geringer, sagen wir sie läge jetzt bei 600.000 €. Gleichzeitig sei der Marktwert von A jetzt auf 1.500.000 gestiegen, (d.h. die Verschuldungsquote ist von 80% (=800T/1Mio) auf 40% gefallen).
Jetzt hat man eine Immobilie B zum heutigen Marktwert von 1.000.000 €, die als neue Sicherheit dienen soll.

Frage:
Ist das dann eine vergleichbare Sicherheit ?

Klar, der Marktwert von B ist geringer als von A, aber das Verhältnis von Restschuld zu aktuellem Marktwert von B liegt jetzt bei 60%. Bei der anfänglichen Kreditaufnahme bei A lag das Verhältnis noch bei 80 %, (allerdings läge es heute bei 40%). Also kommt es nur darauf an, dass das Verhältnis der Restschuld zum Objektwert geringer ist als am Anfang bei A oder muss auch gewährleistet sein, dass das Verhältnis auch so wie bei A heute ist ?, nach dem Motto: die Bank ist am Anfang sehr hohes Risiko eingegangen und geht gegen Ende hin kaum mehr Risiko ein (wegen dem gesunkenen Restschuldwert bzw. gestiegenem Immobilienwert) und hat auf dieser Basis ihre Zinssatzkalkulation gemacht. Daher wäre ihr dann nicht zuzumuten, dass sie gegen Ende immer noch ein erhöhtes Risiko hätte.

Dass ein Darlehen nur durch eine andere Immobilie besichert ist, ist allein in meinem persönlichen Umfeld häufiger der Fall. Daher bin ich auch persönlich an der Thematik interessiert.

Ich meine, dass 490 BGB, Absatz 2 auch relevant für die Thematik ist, da hier die Rede ist von "insbesondere".
Zitat: "Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat"
Dadurch ergibt sich eben die zentrale Frage, wie die anderen Fälle zu bewerten sind, wenn eben das Sicherungsobjekts des Darlehens nicht verkauft wird. Denn das Wort "insbesondere" schliesst ja nicht kategorisch aus, dass trotzdem ein berechtigtes Interesse vorliegt, wenn die explizit erwähnte Kondition nicht erfüllt ist. (darauf basierten wohl auch einige gerichtliche Argumentationen von klagenden Kreditnehmern).
Daher bin ich auch der Auffassung, dass die ganze Problematik nicht eindeutig ist. (aber sicher lassen sich durch Analyse der Rechtsprechungen gewisse Tendenzen angeben).



@ noelmaxim:

Selbst wenn man mal unterstellt, dass als Verwendungszweck im Kreditvertrag die Teilfinanzierung der Wohnung angegeben ist, bleibt das juristische Problem der Nachweisführung des „berechtigten Interesses“ erhalten. Einfach nur auf eine Verbindung des Kredits und der Wohnung zu verweisen, die u.U. durch einen entsprechenden Verwendungszweck dokumentiert ist, ist halt mehr als nur dünn. Wie schon geschrieben. Es mag sein, dass man schon mit dieser einfachen Argumentation bei einem Richter durchkommt, es ist aber eben durchaus sehr realistisch, damit nicht durchzukommen.
In jedem Fall muss JURISTISCH begründet werden, wieso angeblich berechtigtes Interesse vorliegt.

Es bleibt immer noch ein Problem!

Zu einen kann nur der Eigentümer und nicht der Schuldner verlangen das etwas sich ändert!

Die Verfügungsgewalt liegt beim Eigentümer (Eltern) der als Bürge fungiert, demnach handelt die Bank nach buchstabengetreu nach den GG und BGB Gesetz!

Wer sich das neue BFH Urteil anschaut stellt sehr leicht fest, das die Klagen abgewiesen wurden sind! Nur, weil aber die Kläger nicht direkt davon betroffen sind!

Im Umkehrschluss bedeutet dies in diesen Fall dass die Eltern (Bürgen), nur das persönliche Recht haben die Grundschulden zu löschen! Nicht aber der Nutznießer der Grundschuld (Sohn)!

Ob oder in wie weit dies möglich ist, das steht auf einen ganz anderen Blatt!

Ein Kundin hatte fast das gleiche Problem, die Beziehung ging in die Brüche Und sie stand aber im Grundbuch als Gesamtschuldnerin in Abt. I als Miteigentümer verbrieft mit eingetragen!
Wenn hier nachdenkt stellt man die eine gigantische Differenz, beide haften persönlich für die volle Darlehnssumme, haben aber nur ein Anrecht auf 50 % des Verkehrswertes des Objektes.

Will oder sollen die GS gelöscht werden, so hat nur der Eigentümer dazu das Recht mit den Gläubiger, über die Löschung der Grundschulden zu verhandeln!

Und daran "krankt" die ganze Planung.

bruno68