Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösbar wg. Grundschuld ...ist das möglich?

Wenn die entsprechende Wohnung im Grundbuch nicht mit der Grundschuld belastet ist, könnt ihr sie verkaufen ohne den Kredit abzulösen - wenn dieser nur auf dem Haus der Eltern eingetragen ist.

Hallo utopus,

danke für deine Antwort, nur leider verstehe ich sie nicht ganz.

Das Haus der Eltern ist als Grundschuld für die Wohnung eingetragen.
Restkredit für die Wohnung soll nach Verkauf vorzeitig zurückgezahlt werden.

Die Grundschuld (also in dem Fall das Haus) ist doch meines Wissens die Sicherheit für die Bank, falls man den Kredit nicht mehr zahlen kann ...was aber ja nicht der Fall wäre, wenn dieser auf einen Schlag zurückgezahlt werden soll.

Das Problem ist folgendes:
Damit du einen Kreditvertrag kündigen DARFST (und in der Folge dann die Restschuld nebst Vorfälligkeitsentschädigung zahlen DARFST), MUSS eine vertragliche/gesetzliche Grundlage gegeben sein.
So ist eine Kündigung z.B. möglich bei
- variablen Darlehen (ich glaube mit einer 3-Monatsfrist), was aber hier offenbar nicht vorliegt, wenn von Vorfälligkeitsentschädigung bereits die Rede ist
- Festzinssatzdarlehen nach 10 Jahren (auch wenn die Zinsbindungsfrist länger ist) (mit einer 6-Monatsfrist)
- bei BERECHTIGTEM INTERESSE (ich meine ohne Vorlaufzeit)

Berechtigtes Interesse ist ein juristischer Begriff. Ich bin kein Jurist und kann das nicht genau beschreiben, was darunter fällt. Ich weiss jedoch, dass der Verkauf einer Immobilie, mit der der Kredit besichert ist, definitiv ein berechtigtes Interesse darstellt (was in deinem Fall aber irrelevant ist). Ob jetzt aber der Verkauf einer anderen Immobilie, die nicht zur Kreditbesicherung dient, ein berechtigtes Interesse darstellt (oder z.B. ein Millionengewinn im Lotto), ist zumindest nach meiner Erkenntnis rechtlich nicht ganz eindeutig. Ich hatte über genau diesen Fall nämlich schonmal mit einem Juristen diskutiert und da war sein Tenor, dass man das so und so sehen könne (und natürlich sieht die Bank das erstmal nicht so wie du, wenn sie wohl noch vergleichsweise hohe Zinsen bekommt). Es gibt da also wohl keine exakte Zuordnung, was jetzt dieses "berechtigte Interesse" genau bedeutet. Letzten Endes wird das in Zweifelsfällen von irgendwelchen Richtern beurteilt.
Nur so viel ist klar: Es ist weder definitiv gesichert, dass du berechtigtes Interesse anmelden kannst, noch ist gesichert, dass du kein berechtigtes Interesse anmelden darfst. Diese Juristerei ist halt leider nicht exakt bzw. schwarz/weiss wies die meisten gerne hätten.
Ich glaube, da hilft nur, ein wirklich erfahrener rechtskundiger Berater weiter.
Es wäre sicher sehr hilfreich von erfahrenen Juristen, die in diesem Bereich bereits Prozesse/Verhandlungen gehabt hatten, hier zu erfahren, wie diese Frage von der Rechtssprechung bislang mehrheitlich beurteilt wurde.

Was jetzt in deinem Fall noch etwas anders als bei mir war, ist, dass ein neuer Kredit aufgenommen werden soll und vermutlich durch die etwaige Komplettrückzahlung des alten Kredits dann bessere Konditionen beim neuen Kredit (z.B. Zinssatz) entstehen könnten und dass genau diese Tatsache dann ein berechtigtes Interesse darstellen könnte; aber das ist jetzt - wie gesagt - eine mögliche Vorstellung von mir und alles andere als sicher.
Eine einfache Fragestellung ist dein Problem jedenfalls definitiv nicht.

Nun Thomas82,

das ist erst mal ein Zerfall von Sicherheit GS und Objekt! Faktisch ist es richtig, das die Bank sagt:"Eine Löschung ist unmöglich, weil eine Freigabe des Objektes nur beim Verkauf des Eigentümers eine berechtigtes Interesse besteht die Grundschuld frei zugeben! Und sind in diesen Fall ihre Eltern und nicht Sie.

Desweiteren haben Sie schriftlich und vertraglich über die Laufzeit, Zinsen, Tilgung und die Absicherung mit der Bank einvernehmlich geeinigt!

Daher konnte die Bank auch das Darlehn zu diesen Konditionen bereitstellen und weil Sie sich auch Refinanzierungen muss hat sie ein Pfandbrief erstellt mit den jeweiligen Sicherheiten (Wertsicherung 60 bis 80 % über die Wohnung und den Rest über das Haus der Eltern).

Jetzt hat einer den Pfandbrief den Pfandbrief für die Laufzeit 10 oder 15 Jahren gekauft mit x,x Zinsen, die es heute nicht mehr gibt! Also zu glauben dass der Aufkäufer auf die garantierten Zinsen zu verzichten, ist gelinde gesagt Welt abgewandt!

Denn dieser kauft ja nicht aus purer Lust die mickrigen verzinsen Pfandbriefe, sondern muss seinen Kunden (Rentner,...) daraus eine lebenslange Rente garantieren.

Und glauben sie ernsthaft das eine Bank eine "Goodwill-Aktion" durchführt, wobei diese zu ihren Gunsten, die volle fällige Vorfälligkeitsendschädigung an den Pfandbriefkäufer bezahlt?
Und ihnen das die aus den BGB ergebenen Vorfälligkeitsentschädigungsanspruch, bis zum 2,0 fachen (§ 138 BGB Wucher, Nichtigkeit) nicht ausreicht die volle Vorfälligkeitsendschädigung an den Pfandbriefkäufer erstattet zu bekommen?

§ 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Querverweise : Auf § 138 BGB verweisen folgende Vorschriften:
Handelsgesetzbuch (HGB) Handelsstand Handlungsgehilfen und Handlungslehrlinge § 74a

Redaktionelle Querverweise zu § 138 BGB:
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Recht der Schuldverhältnisse
Schuldverhältnisse aus Verträgen Draufgabe, Vertragsstrafe
§ 344 (Unwirksames Strafversprechen)
Einzelne Schuldverhältnisse
Ungerechtfertigte Bereicherung § 817 (Verstoß gegen Gesetz oder gute Sitten)
Unerlaubte Handlungen § 826 (Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung)

Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) § 4a II 2

Kündigungsschutzgesetz (KSchG) Allgemeiner Kündigungsschutz § 13 II (Außerordentliche, sittenwidrige und sonstige Kündigungen)

Strafgesetzbuch (StGB) Besonderer Teil Strafbarer Eigennutz § 291 (Wucher) (zu § 138 II)

Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) Ahndung von Zuwiderhandlungen im Bereich des Wirtschaftsrechts
§ 4 (Preisüberhöhung in einem Beruf oder Gewerbe) (zu § 138 II)
§ 5 (Mietpreisüberhöhung) (zu § 138 II)

Verwaltunsverfahrensgesetz für Baden-Württemberg (LVwVfG) Öffentlich-rechtlicher Vertrag § 59 I (Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages)
Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) (BVwVfG) Öffentlich-rechtlicher Vertrag § 59 I (Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrags)

Abgabenordnung (AO) Steuerschuldrecht Steuerschuldverhältnis
§ 40 (Gesetz- oder sittenwidriges Handeln)
§ 41 I (Unwirksame Rechtsgeschäfte)

Zehntes Buch Sozialgesetzbuch - Sozialverwaltungsverfahren und Sozialdatenschutz - (SGB X) Verwaltungsverfahren Öffentlich-rechtlicher Vertrag
§ 58 I (Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages)

Börsengesetz (BörsG) Börsenhandel und Börsenpreisfeststellung § 26 (Verleitung zu Börsenspekulationsgeschäften) (zu § 138 II)

Das fettgedruckte sind die Punkte, die Sie gegenüber die Bank, die Bank gegenüber ihren Refinanzierer verstoßen würde.

Noch Fragen wie aufwendig ein vorzeitiges "Auslösen" ist, einzig ein Urteil kann den Weg verkürzen, aber beim Streitwert 80.000 € da werden schnell ein paar extra Tausender € fällig .
Allerdings hat das OLG Köln schon vor wenigen Jahren erhebliche Einschränkungen im Fall eines Widerrufsjoker, wenn ein Widerrufsjoker zum Tragen kommen soll, muss nachgewiesen werden dass keine Einvernehmlichkeit vorliegt!

In ihren Fall, muss die Bank den Vorschlag gemacht haben: Eine GS auf das Haus der Eltern aufzunehmen. Ich gehe mal davon aus dass es die Summe 50.000 €.
Und Sie und ihre Eltern zugestimmt haben.

Hier wäre noch die Lösung wegen der Nichtaufklärung über die Rechtsfolgen ein Widerrufsjoker möglich. Haben sie aber wegen den verbesserten Zinsen, bei einer 60 % Beleihungsauslauf die GS erhöht, so ist nur noch die Vertragserfüllung möglich! 10 Jahresfrist!"

Damit wäre Sie und ihre Eltern dauerhaft an diese Bank gefesselt, egal wie scheiße die Konditionen dort werden.

bruno68

Hallo Thomas,

ich frage mich, was für euch besser ist.

Wenn ihr die 75.000 € als Eigenkapital habt, dann könnte doch der Zinssatz für euer Haus deutlich besser sein, soweit zumindest euer Einkommen mit den beiden Raten zu vereinbaren ist.

Oder hättet ihr bei der neuen Finanzierung generell vorgehabt das Elternhaus deiner Freundin zu beleihen?

Viele Grüße
Benni.G

Also nach meinen zwischenzeitlichen weiteren Erkundigungen gehe ich EHER davon aus, dass in obigem Fall kein Kündigungsrecht wegen berechtigtem Interesse bzw. auf Basis von Artikel 490 BGB besteht.
Wie mir von einem Juristen nun mitgeteilt wurde, ist ihm in ähnlichen Fällen kein einziges Gerichtsurteil bekannt, das zugunsten des Kreditnehmers ausfiel, jedoch etliche, die zugunsten der Bank ausfielen. Demnach wäre z.B. das Bekommen besserer Konditionen kein berechtigtes Interesse.
Aber natürlich existiert keine Gewissheit, dass ein etwaiger Gerichtsprozess in obigem Fall zwingend verloren werden würde. Irgendwelche Details sind in allen Fällen immer anders und es muss immer der Einzelfall betrachtet werden und der kann dann auch von einem konkreten Richter durchaus abweichend beurteilt werden von einer akademischen Mehrheitsmeinung.


@noelmaxim:

Sie behaupten, dass 490 BGB anwendbar wäre.
Hierzu der genaue Wortlaut des Gesetzes von Absatz 2:

"(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).
"
Also im Gesetz ist explizit nur ein Bezug zum Sicherungsobjekt des Darlehens gemacht, nicht jedoch auf sonstige Bedürfnisse. Im Falle des Threaderstellers soll aber das Elternhaus (als Sicherungsobjekt) ja wohl eben gerade nicht verkauft werden oder irgendwie anderweitig verwertet werden, was auf Nichtanwendbarkeit von 490 BGB hindeutet.

Wie ich bereits in meinem vorangegangenen Posting geschrieben hatte, ist der Begriff des "berechtigten Interesse" nicht eindeutig. Die entscheidende Gesetzespassage beinhaltet zwar auch das Wort "insbesondere". Was also dann noch unter berechtigtes Interesse fällt, ist zumindest von Gesetzes wegen nicht klar. Das wird dann mit der Zeit von der Rechtsprechung (Gerichtsurteile) entwickelt, was man sich darunter konkret vorzustellen hat, bzw. was nicht darunter fällt (wobei es diese ganz exakt definitive Zuordnung eben auch gar nicht gibt); und zu den Gerichtsurteilen hab ich meine neusten Erkenntnisse ja bereits eingangs beschrieben, wonach es eben für den Kreditnehmer nicht gut aussieht.

Wenn Sie jetzt aber behaupten, der obige Fall fiele unter das berechtigte Interesse, dann muss diese Aussage ja auf konkreten Gerichtsurteilen beruhen, die Ihnen bekannt sind. Um welche handelt es sich dabei konkret ? Können Sie bitte Aktenzeichen oder einen Link dazu angeben.

Ich lasse mich sehr gerne juristisch belehren, aber es muss schon fundiert sein.

Ich würde mich allein schon aus eigenem Interesse sehr freuen, wenn noelmaxim recht hätte, aber gehe leider nicht davon aus, dass dem so ist.

Endlich einer (HAL) der das Versteht!

Was viele nicht wissen, warum auch! Das das GS immer Objekt- und nicht Personenbezogen sind!

Deshalb kann nur der Eigener ein berechtigtes Interesse haben, nach § 490 BGB oder nach Darlehnsvertragserfüllung, eine Löschung oder eine Übertragung auf andere Gläubiger vorzunehmen!

Und in diesen speziellen Fall wurde aus einen Gläubiger vs. Schuldner Tamdem, ein Trippel -Tamdem, nämlich aus Gläubiger vs. Schuldner und Bürge gemacht!

Statt einer Waage- eine Dreiecks- Beziehung!

Wäre hier ein "Freier Vermittler" dazwischen gewesen, wäre dieser zivilrechtlich fällig, da er eine fehlerhafte Beratung und viele wichtige Sachen "vergessen" hat, dürfte dieser jetzt in diesen Fall keine Möglichkeit mehr haben, seine eigenen Entlastung, durch die umfangreiche vorhandene Beweisumkehrlast, zu entkräften.
Da meist nur ein Ankreuz Beratungsunterlage vorliegt, die nach den Standard-Regeln erstellt wurden ist und die Besonderheiten, wie diesen Fall nicht erfasst!

Dürfte die Verurteilung zur Haftung nur eine Formale sein.

Anders sieht es aus wenn man zur den Vermittlern nach KWG Regeln geht!Denn denen ist das Belügen und Unter -schlagen, -drücken, Be- schönigen, -schwichtigen ihr tägliches Brot!
Und die Beweisumkehr steht dem Schuldnern, wie es beim Vermittler nach GewO nicht zu.

Denn der Schuldner muss den Nachweis des Schadens/ Schuld, gegenüber den Vermittler nach KWG erbringen, was meist nicht klappt, denn wer ist der Experte, in Sachen Immobilienfinanzierung? Richtig, der Banker!

Aber der Banker kann nach § 278 BGB, nicht haftbar gemacht werden. Man lese den Letzten Satz und versteht diesen auch richtig!

Im übrigen es gibt ein Weg/ Möglichkeit aus der verkeilten Situation heraus zu kommen. Aber das ist wie die Sache mit den Patenten, aber vielen Sache bleiben trotzdem ein Betriebsgeheimnis!
Siehe Erklärung Biontech Eigner

Sie können mich per PN kontaktieren, um eine Lösung vorgeschlagen zu bekommen!

bruno68

Ich wüsste nicht, was mit einer Zweckerklärung erklärt sein sollte ? (was eine Zweckerklärung ist, weiss ich)
Ich betrachte den Fall des Threaderstellers, da geht es um einen Kredit, der durch ein Elternhaus besichert ist, das nicht verkauft werden soll; aber trotzdem soll dieser Kredit gekündigt werden.

@noelmaxim:
Die Aussage "Wenn die Immobilie verkauft wird, wo eine Ersatzsicherheit (Grundschuld für haftet) eingetragen ist, ist der Zweck für die GS nicht mehr gegeben." stimmt einfach nicht; das ist ja grade das Problem. Für den Kredit, mit dem die Wohnung der Freundin finanziert wurde (aber NICHT mit dieser Wohnung besichert wurde!), ist es völlig irrelevant, ob diese Wohnung nun verkauft wird oder nicht. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung bleibt natürlich weiterhin die Grundschuld dieses Kredits bestehen und ebenso die Zweckerklärung (dass eben das Elternhaus als Sicherheitsobjekt herangezogen wird).
Und noch: ein einfaches persönliches Interesse langt leider bei weitem nicht aus, um berechtigtes Interesse nach 490 BGB anzumelden, so viel ist definitiv klar.

Wenn die Bank dennoch die Kündigung akzeptieren müsste, bedarf das fundierter Erläuterungen, die ich jedoch hier leider nicht erkennen kann.


Natürlich kann man probieren, das Sicherungsobjekt des abzulösenden Kredits auszutauschen, also konkret anstatt das Elternhaus die Wohnung der Freundin als Sicherheit heranziehen.
WENN die Bank da mitmacht, kann man dann natürlich selbstredend in einem weiteren Schritt die Wohnung der Freundin verkaufen und berechtigtes Interesse nach 490 BGB anmelden und den dann mit der Wohnung der Freundin besicherten Kredit kündigen. Das ist ja klar.
ABER: 1.) hat die Bank nur vergleichbare Sicherheiten zu akzeptieren. Ich stelle zumindest mal in Frage, dass die Wohnung der Freundin im juristischen Sinne das selbe Sicherheitsniveau aufweist wie das Elternhaus. (also z.B. Wert Elternhaus 300.000 € und Wert Wohnung Freundin 100.000 €; dann sind 70.000 € Restschuld besichert durch die Wohnung der Freundin sicher nicht gleichwertig mit 70.000 € Restschuld besichert durch das Elternhaus) 2.) würde es aber auch gar nicht viel nützen recht zu bekommen in einem längeren Gerichtsprozess, wenn man JETZT handeln will, also z.B. einen neuen Kredit aufnehmen will etc; denn wenn sich die Bank von Anfang an quer stellt, ist nicht unbedingt zu erwarten, dass sie bei der Frage des Sicherheitentausches einfach klein bei gibt. Und 3.) so ein Sicherheitentausch kostet Gebühren, die auch nicht jeder bezahlen will.
Selbst wenn man mit dieser Konstruktion irgendwie juristisch durchkommen sollte, ist eben immer noch die Frage, ob das ganze für einen überhaupt praktikabel in der Handhabung ist.

Aber im konkreten Fall soll so eine Konstruktion ja auch zunächst einmal gar nicht angewandt werden.
Es ging um die Frage, OB die Bank unter den beschriebenen Voraussetzungen eine Kündigung wegen berechtigtem Interesse nach 490 BGB akzeptieren MUSS ODER NICHT. Ich (und wie geschrieben auch andere Juristen) kann nachwievor überhaupt nicht erkennen, wieso sie die Kündigung akzeptieren MUSS. Wenn das so einfach wäre, wären ja nicht bereits viele Prozesse dieser Art geführt worden (und zugunsten der Bank ausgegangen).

@noelmaxim:
???
Sie gehen auf die zentrale Problematik überhaupt nicht ein. Ich verstehe auch nicht wirklich, worauf Sie inhaltlich überhaupt genau hinaus wollen mit ihren sehr kurzen Ausführungen.
Selbstredend kann ein Kredit nach 490 BGB gekündigt werden, wenn das Sicherungsobjekt des Kredits verkauft wird. Aber im vorliegenden Fall soll nicht das Sicherungsobjekt, sondern irgend ein anderes Objekt verkauft werden. (juristisch ist dann zunächst mal überhaupt keine Beziehung gegeben zwischen dem besagten Kredit und dem Verkauf irgend einer anderen Immobilie; folglich rechtfertigt dieser Verkauf auch alleine noch keine Kündigung des Kredits bzw. stellt juristisch kein "berechtigtes Interesse" nach 490 BGB dar !).


Sie schreiben:
"muss dieser Kredit zurückgeführt werden, ..."
Es MUSS hier überhaupt nichts gemacht werden. Die zentrale Frage ist, OB der Kredit zurückgeführt werden DARF. Sie können nicht einfach voraussetzen, dass der Kredit zurückgeführt wird.
WENN ein Kredit zurückgeführt wird, erübrigt sich selbstredend auch die Zweckerklärung. Diese Feststellung ist einerseits trivial, zum anderen ist sie aber auch völlig irrelevant für das konkrete Problem hier.
Ihre Aussage "Entfallen tut der Zweck, weil es die persönlichen Verhältnisse (Verkauf) bedingen" ist falsch (aber ohnehin irrelevant). Der Zweck tut erst entfallen, wenn die Restschuld des Kredits zurückgeführt wird (was aber eben juristisch mehr als nur unklar ist, ob dazu überhaupt ein Anrecht besteht) . Die Zweckerklärung (zugunsten des Elternhaus) bleibt im Verkaufsfall der Wohnung der Freundin selbstverständlich erhalten.


Ich verstehe nicht, was Sie mit ihrem ersten Satz zum Ausdruck bringen wollen ??? Da ist von einem neuen Objekt die Rede (welches neue Objekt ?). Es geht um ein Elternhaus und eine Wohnung der Freundin. Und es geht zunächst um die Frage, ob ein bestehender Kredit gekündigt werden darf oder nicht. Aber es geht nicht um die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein etwaiger neuer Kredit aufgenommen wird.

Wenn ich nun ihre sehr knapp gehaltenen und wenig verständlichen Ausführungen richtig interpretiere, wollen Sie offenbar die Zweckerklärung des rückzuführenden Kredits modifizieren, indem nun eine Verbindung zur Immobilie der Freundin gemacht werden soll (also sprich die Wohnung der Freundin als Sicherheit des abzulösenden Kredits hinterlegen). Aber WIE KONKRET wollen Sie diese Zweckerklärungsmodifikation juristisch hinbekommen ?, das ist doch das riesen Problem; die Bank wird da nicht so ohne weiteres mitmachen.
Sie deuten immer nur an, dass es da eine Verbindung gäbe zwischen dem besagten Kredit und der Wohnung der Freundin. (die ist natürlich faktisch da, da die Wohnung von dem Geld finanziert wurde; aber JURISTISCH ist sie eben NICHT da) Also wie kommt diese Verbindung JURISTISCH konkret zustande ? Dass mit dem Geld die Wohnung der Freundin gekauft wurde, langt eben leider nicht, um diese juristische Verbindung nach 490 BGB hinzubekommen !

Hallo zusammen,

sorry, dass ich so spät erst wieder reinschaue. Hab in der Angelegenheit und auch sonst momentan recht viel um die Ohren.
Danke für die doch recht rege Diskussion, aus welcher ich als Laie leider trotzdem nicht sehr viele, für mich leicht verständliche Infos entnehmen kann (nicht böse gemeint).

Zwischenzeitlich sind wir eher auf dem Standpunkt, vom Verkaufspreis der Wohnung das Geld für den Restkredit "beiseite zu legen" und diesen davon weiter wie gehabt abzuzahlen (mtl. Rate = knapp 700 Euro) und die Sondertilgung jedes Jahr voll zu nutzen um Restlaufzeit und Zinsen zu mindern.

Das sollte doch hoffentlich klappen, wenn man den Kredit schon nicht so ohne Weiteres komplett zurückzahlen kann/darf.

@ Thomas82,

ihr Satz

Das sollte doch hoffentlich klappen, wenn man den Kredit schon nicht so ohne Weiteres komplett zurückzahlen kann/darf.

bringt mich auf eine Lösung.
Sollte der Darlehnszins steigen und zwar über ihr vereinbarten Zinssatz. So kann man mit der Bank über die vorzeitige Rückführung des Darlehn verhandeln!

Wenn die Bank anderweitig das Geld zum höheren Zinssatz verleihen kann, als sie jetzt bezahlen! Damit besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Löschung der Grundschuld auf das Elternhaus.

bruno68

Ja klar kannst du den Verkaufserlös beiseite legen und davon allmählich die Raten und Sondertilgung bestreiten. Nur musst du ja dann eben noch Zinsen bezahlen. Natürlich kann man den Verkaufserlös anlegen und anstreben, daraus Einnahmen zu generieren. Nur halte ich z.B. eine Anlage im Aktienmarkt bei einer Anlagedauer von 1-2 Jahren nicht für sinnvoll, da dann ein temporärer Rückschlag oft nicht mehr ausgeglichen werden kann. Den Verkaufserlös einfach unverzinst liegen lassen, wäre sicher keine zufriedenstellende Lösung, sondern halt eine absolute Notlösung.

Ich hoffe und gehe auch davon aus, dass ich mich inhaltlich klar ausgedrückt hatte:
Die Frage, ob in deinem Fall eine Kündigung und direkte Rückführung möglich ist, ist nach meinem Kenntnisstand juristisch nicht ganz eindeutig. Diese Aussage als solche müsste ja im Gegensatz zu den Ausführungen von noelmaxim verständlich sein, auch wenn meine Aussage dir natürlich konkret nicht besonders weiter hilft. Aber so ist es eben sehr oft in der Juristerei, dass vom Gesetzgeber Sachverhalte nicht eindeutig geregelt sind. Wenn, muss da dann die Rechtsprechung weiterhelfen:
Dazu geht wohl der Tenor der Gerichtsurteile in folgende Richtung: Wenn es zu deutlichen Verschlechterungen beim Kreditnehmer käme, wenn er nicht kündigen kann, dann wäre wohl berechtigtes Interesse zur Kündigung gegeben. Wenn es aber nur um finanzielle Optimierung des Kreditnehmers geht (wie z.B die optimale Verwendung der Mittel im Falle eines Lottogewinns), ist eher kein berechtigtes Interesse gegeben.

Aber nochmal, das sind Tendenzen und keine eindeutigen Regelungen. Ich bin kein Jurist, ich habe zwar mit einigen darüber gesprochen und deren Meinungen hier kundgetan, aber auch die sagen, dass die Frage nicht ganz eindeutig ist. Letztlich kommt es da auch auf die individuellen Gesamtumstände an und natürlich auf die Sicht eines etwaigen Richters.

Meine Empfehlung, was du konkret machen kannst:
Wende dich mal an eine Verbraucherzentrale oder (sofern dir ein uU verschlechtertes Verhältnis zu der Bank mit der Immobilie der Freundin nichts ausmacht) auch direkt an den Ombudsmann. Der ist nämlich genau für sowas da. Dessen Kontaktdaten müssten im Kreditvertrag drinnenstehen. Oder natürlich auch an einen IN DIESEM BEREICH spezialisierten Juristen, dessen Ausfindig-Machen jedoch auch nicht einfach sein wird.

hal so einfach, ist das in diesen Fall nicht!

Das was bekannt ist, ist nicht Standard! Das man das Elternhaus beleiht! Auch ist es so das der Ton die Musik macht1 In diesen Fall war eher der Misston der Fall, dass der Gläubiiger auf "stur" schalten lies.
Das Problem ist hier, der Schuldner wollte hier das Eigentum verkaufen? Hier ist schon der erste Fehler:"Denn wer ist Eigentümer des zu verkaufenden Objekt?"
Diese steht in Abteilung I des Grundbuches, oder auch andere Einzel oder Ehepaare! Selbst ein Ehepaar, wo nur einer als Eigentümer in Abt. I steht kann nur diese / dieser verkaufen!
Der Andere kann allenfalls mal erben, dann zum Eigentümer aufsteigen und wen diese Person in Abt. I im GB steht, darf diese Person freizügig darüber verfügen! Folgerichtig auch dann verkaufen!

In diesen Fall bedeutet dies das allenfalls die Freundin entscheiden kann zu verkaufen, sofern diese als Einzeleigentümerin im Grundbuch steht!

In viellen Fällen wird angenommen das eine GS gebunden ist an ein Immobiliendarlehn was schon aus rechtlichen Gründen falsch ist! Es ist zumindest in Deutschenraum so, das man ein Haus mit Grundschulden besichert. Aber über eine Grundschuld wird vielmehr besichert, da wird der Kontokorrent des Kontos, jede Finanzierung die über den Gläubiger des Hauses läuft, fließt als Neuschuld in die Grundschuld hinzu.

Wobei der Gläubiger nicht nur die Hausbank ist, sondern auch die Tochterunternehmen der Hausbank sein kann!

Also bei der COBA das Haus finanziert, so kann auch der Kontokorrent der Comdirekt als besichert mit einfließen!

Wenn man jetzt versucht die GS abzulösen, betritt dies nicht die Schulden des Objektes, sondern auch sein Kontokorrent!

So wäre verständlich, dass die Bank ist in einer Zwickmühle "sitzt", denn die grundsätzlich Aussage des 3 fachen des Nettogehaltes ist nur im Zusammenhang mit einer Besicherung mit einer GS im Ansatz möglich. Im 2.Rechensatz kommt es auf die laufende Verpflichtung an! Denn hier gilt § 850 c ZPO, das Minimum was der Mensch zum leben braucht!
Hier kommt zwar einen möglicher Betrag als Mietersparnis zur Tilgung der valutierten Grundschuld hinzu, aber der eigentlichen Marktmiete von nur 50 %!

Was elementar ist das was sie vorhaben, nehmlich ein Haus zukaufen, bei den aktuellen Bank gar nicht mehr geht! Weil sonst das Ziel der Auflösung der GS auf das Elternhaus nicht erfolgen wird!

Denn der Weiterverwendung des Pfandes des Elternhauses, erfolgt doch automatisch! Denn die Schuldentilgung ändert nicht an der Eintragung im GB.Diese müssen separat durch ein Notar vorgenommen werden. Der beantragt die Grundschuldlösung durch Rückgabe des Grundschuldbriefes sofern dieser vorhanden ist.
Auf der anderen Seite, also wenn in Abt. III die Grundschuldaufnahme es heißt:".... ohne Brief!" So bekommen die Eigentümer wo die Last eingetragen ist, die Mitteilungen von Amtsgericht über die eine Kostennote und ein Grundbuchauszug über die Löschung der Grundschulden!

Was viele nicht begreifen ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek!

Die Grundschuld,
- besteht ewig
- bezieht sich auf das gesamte Vermögen des Schuldners, inkl. Auto, Haus, Fahrrad, Schmuck, Edelmetalle, teure Uhren, Pelzmäntel, ...
- sie übernimmt auch sämtliche Schulden des Schuldners, inkl. Kontokorrent, Schulden bei Tochterunterehmen, Debitorenschulden Dritter bis insgesamt zur. max Grundschuldhöhe!

Man kann sehr schnell Feststellen dass in den Moment der Schuldner die Übersicht verlieren wird!

hinzu kommt das ständige aktuelle Einkommen endlich ist, dass dies nur max. 40 % des Nettoeinkommens betragen darf! Des weiteren wird nicht auf das unpfändbare Einkommen nicht zugegriffen, sofern der Kunde wieder zu Miete wohnt!

Denn man muss wissen die Risikoabteilung bekommt bei einer Darlehnsanfrage, immer sämtliche Informationen über die laufenden und max. mögliche Verbindlichkeiten!
Außerdem geben die Kunden ja auch noch laufenden Kontoauszüge preis.
Und da machen sich ein Kontokorrent von 5.000 € und ein negativer Kontostand, sowie bei Debitorenkarten mit Zinsen von 18 % und reichlicher Nutzung, ein ganz übelnen Eindruck bei der Risikoabteilung, was zu Zinsaufschlägen oder Absenkung des Beleihungsauslauf, also bis zur Unfinanzierbarkeit führt.

Was ich hier in diesen Fall vermute, sonst wäre hier nicht eine weitere Sicherheit fällig gewesen! Denn das Risiko gegen den Bürgen die Schuld des Schuldner. als Gläubiger einzufordern. Bedarf eine zusätzliche Beratung und Prüfung, ob der Bürge auch die Schulden bezahlen kann!

Dies wird in Regelfall eben nicht gemacht, oder es war bis zu 20.03.2016 nicht so üblich! Das BGH hat sich sich in den letzten Jahren ausgiebig zu Gunsten vieler Bürgen und Mitdarlehnsschuldner ausgeurteilt.

Man darf nie vergessen das die "Kartenharris" genau wissen, dass der Kunde Grundschulden hat! Denn jährlich wird ja die "Schufa" abgefragt um notfalls die Karten einzuziehen!

Tatsächlich sollte sich mal überlegen wie er seine Situation ist, denn eine eheähnliche Gemeinschaft wird anders bewertet als eine Ehe! So werden zwei Einzelpersonen mit einen Selbstbehalt von je 1.100 € erfasst, 2.200 €, verheiratet einmal 1.100 € plus 700 macht 1.800! Den unterschiedet von 400 € entspricht wohl 100.000 € mehr Kreditwürdigkeit!

Es wohl reichlich gesagt in diesen Fal! Ohne ein Selbststudium in Niveauhöhe "Master- BWL" wird er niemals verstehen!

Was billig helfen könnte wäre ein Tägliches, wöchentliches und monatliches Kassenbuch schriftlich zu führen. Um feststellen ob man nicht in der "Anakonda Strategie" der Bank steckt, das finanzielle Strangulieren durch Überschuldung!

bruno68

also, nachdem hal mich gebeten hat, hierzu mal was zu schreiben, komme ich dem gerne nach.

Zunächst ist § 490 BGB hier nicht maßgeblich, sondern § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB. Allerdings bleibt es dabei, dass man für die vorzeitige Rückzahlung ein berechtigtes Interesse braucht.

Sollte es tatsächlich so sein, dass das Darlehen nur mit einer Grundschuld einer anderen Immobilie besichert ist (was sehr ungewöhnlich wäre), liegt jedenfalls der idealtypische Fall nicht vor. In der Tat würde ich da auch kein berechtgtes Interesse sehen, denn die Wohnung kann ja ohne Einschränkung veräußert werden.

Rechtlich meine ich, dass man es hinbekommen würde in zwei Schritten. Zunächst könnte man den Anspruch auf Sicherheitentausch geltend machen (in der Annahme, dass der Wert der Wohnung das hergibt). Man trägt eine GS auf der Wohnung ein und tauscht diese gegen die des Hauses der Eltern ein. Dann liegt beim Verkauf ein berechtigtes Interesse vor. Vemutlich müssen zwischen den Schritten aber auch nochZeiträume von ein paar Monaten liegen, da es sonst nach Rechtsmissbrauch aussieht.

Wirtschaftlich ist das aber nicht sinnvoll, da das erhebliche Kosten verursacht und die VFE dann auch noch deutlich höher ist als die Zinsen bis zum Ende der Zinsbinsungsende, da die Bank mit Negativzinsen bei der Aktiv-Passiv-Methode rechnen wird. Es ist daher selbst bei Nullzinsanlage des Kaufpreises billiger, das Darlehen einfach zu tilgen und Sondertilgungen zu nutzen.