ich (27) und meine Freundin (24) wollen mit meinem Bruder (31) und seiner Freundin (28) ein Zweifamilienhaus auf dem bereits vorhandenen Grundstück meiner Eltern bauen. Das Haus soll mit allen Nebenkosten ca. 700.000€ kosten.
Das heißt jeder müsste 350.000€ aufnehmen.
Die Eltern von meinem Bruder und mir möchten, dass wir das vorhandene Elternhaus im Erbfall verkaufen und damit den Kredit tilgen. Das Haus hat momentan einen Wert von 300.000€
Wäre dadurch eine monatliche Rate von nur 800€ möglich?
Die Laufzeit soll 25 Jahre sein.
Keiner von uns ist momentan mit dem Partner verheiratet, weshalb wir den Kredit auf mich und meinen Bruder laufen lassen wollen.
Jedes Paar hat ein Einkommen von 4100€ Netto. Eigenkapital wird nicht mit einfließen.
Wenn ich es richtig verstanden habe, haben wir zur Zeit diese Sicherheiten: 1 Elternhaus mit 300t€ + 1 Grundstück mit 200t€ - wenn man nun dieses Grundstück teilt, hätte man 2x100t€ - dann die beiden Brüder mit je einer DHH mit ca. 350t€ Baukosten.
Also zusammen 300t€ + 200t€ + 700t€ = 1.2 Mio. - oder ohne Elternhaus je 450t€ pro Bruder - das wären dann unter 80% Beleihungsauslauf - ob nun beide Brüder das Elternhaus als Sicherheit nutzen können, wäre vermutlich zu klären.
In diesen Fall tangiert es folgende Varianten: Erbrecht-, Schenkungs-, und Finanzierungsrecht
Am allereinfachsten ist wohl das Schenkungsrecht!
Es gilt folgendes :
Verarmt der Schenker innerhalb der ersten 10 Jahre, der Schenkung, so ist der Beschenkte verpflichtet Ersatz zu leisten, die Grundstückrückübertragung oder den Wert als Geldleistung.
Auch hier gilt, im Falle einer Nichtteilung des Grundstückes beide Brüder haften jeweils für die Gesamtsumme tagesaktuellen Verkehrswertes, bis Ende 2031
Einen anteiligen Übergang gibt es hier nicht!
Im Erbrecht gibt es zwei Wege: Einmal das normale Erben durch den Tod eines oder beider Erblassers, des weiteren mit oder ohne Testament
im Falle das ein Elternteil verstirbt und ein Testament vorhanden ist besteht das Wahlrecht
- sich als Eltern gegenseitig als Erben einzusetzen, ohne Berücksichtigung der Kinder! Der Pflichtanteil lässt sich in der Regel nicht vermeiden! Dies wären aber nur 50 % Regelerbe!
Häufige Wahl bei einen zusammenhalt des Gesamterbe, da es aus Immobilien und das Vermögen eher aus Sachgegenständen besteht!
im Falle das ein Elternteil verstirbt und kein Testament vorhanden ist, besteht auch kein Wahlrecht,
- Der überlebende Ehegatte erhält 50 % vom gemeinschaftlichen Erbe, die anderen 50 % erhalten die leiblichen Kinder, nicht jedoch Stiefkinder des Verstorbenen!
Bei Gütertrennung spielen, sehr strenge Formalismen eine Rolle! es gibt nur "Nur Konten" Gütertrennung heißt auch "gelebte dauerhafte Vermögenstrennung"!Und nicht nur auf den notariellen Papier!
Dann gibt es den zweiten Weg: Das vorgezogene Erbe
Um bestimmte Erben zu unterstützen oder andere Erben das Erbe zu kürzen oder auszuschließen!
Hier gilt die bei Verarmung des Erblasser, das 1/10 pro Jahr trotz Verarmung als Übertrag gilt und daher nicht rückforderbar ist.
Allerdings ist die laufende Verpflichtung zur Unterstützung des Verarmung des Erblassers, aus familiäreren Gründen rechtlich nicht ausgeschlossen!
Gerade bei Unterhaltsleistungen gibt in vielen Fällen sogenannte "Zwickmühlengesetze", zwar kann man die Unterhaltungsleistung vermeiden! Aber die Vermeidung des 1.Gesetzes führt zum zweiten Gesetz und da zahlt man.
Am besten zusehen bei Kindern die Hartz IV bekommen, Sachgeschenke bleiben außer Ansatz, sofern diese nicht über das übliche gehen und die Schenkungen können
Das Wichtigste zur Schenkung bei Hartz 4 kurz und knapp zusammengefasst
Muss ich eine Schenkung melden, wenn ich Hartz 4 beziehe?
Wenn Sie bei Hartz-4-Bezug viel Geld geschenkt bekommen, zählt dieses als Einkommen und muss dem Jobcenter gemeldet werden.
Wirkt sich die Schenkung auf den Regelsatz aus?
Ja, die Schenkung kann sich auf die Regelleistung auswirken, sodass Sie bei höheren Summen mindestens sechs und maximal zwölf Monate kein Hartz 4 bekommen.
Jetzt kommen wir zum Finanzierungsrecht
Was scheinbar viele Schwierigkeiten macht!
So gilt für jedes Grundstück gibt es ein Grundbuch, aktuell ca. 53 Mill Grundbücher gibt es in D.
Jedes Grund kann beliehen werden, der Grad der Beleihung entscheidet über den Zinssatz, bei GS gibt es je nach Gläubiger besondere Beleihungsgrenzen
zu meist gilt bis 60 % des Wertes, als beste Sicherheit mit den geringsten Zinssatz!
Was aber niemals vergessen werden darf das es Nebenkosten gibt die aus den § 497 Abs. 2 -4 und § 498 BGB ergeben!
Aktuell liegen die Nebenkosten bei 15 % der daraus ergibt sich einen Gesamtauslauf von insgesamt 69 % des Hauswertes! Bei eine Versteigerung wird im 1. Gebot 7/10 des Verkehrswert aufgerufen.
Wurden 400.000 mit 60 % finanziert, ergibt dies eine Darlehn von 240.000 €, die Nebenkosten aktuell 15 % ergeben für die Nebenkosten von weiteren 36.000 € bestehend aus den anfallenden Zinsen, anderen Forderungen des Darlehnsgebers und die anwaltliche Verfolgung. Da dies Kosten nicht mit der Darlehnsforderung hinzugerechnet werden darf.
Rechnet man zusammen, das Darlehn und die Nebenkosten so ergibt sich eine Summe von von 276.000 €. Das Mindestaufgebot von 7/10 ist 280.000 €, damit ist der niedrigste Zins gerechtfertigt! Da alle Kosten gedeckt sind, inkl. die Versteigerung!
Die Laufzeit spielt auch eine Rolle am teuersten sind die Kurzfristen Zinsen die sich "Bis Auf Weiteres" nennen! Dann die bis 15, 2, 10 oder 5 Jahre.
Auch der Gesamtbetrag spielt eine Rolle viele Banken, Versicherungen begrenzen die Darlehnssumme, pro Haus bzw. Grundbuch!
Das heißt hier fast alle Banken würden 2 mal 350 t€ finanzieren, nicht aber 1 mal 700 t€!
Nun kommen wir in den Bereich des Schuldners direkt!
Der glaubt mit drei Antworten sofort Geld zu bekommen, das ist nur eine Werbeschimäre, die es nicht gibt! Hier hilft schon mal der Blick ins BGB § 495 Abs. 3 für Immobiliendarlehn gilt nicht die Zusendung mit der Zustellvermutung nach 3 Tagen, sondern nach der Aushändigung des Vertragsangebots.
So besteht das Vertragsangebot aus den gesetzlichen vorgeschrieben Darlehnsvertrag, der persönlich oder per Zustellurkunde an den Darlehn nachweislich datumsmäßig ausgehändigt wird!
Erst dann fängt die Bedenkzeit von 7 Tagen anzulaufen!
Wer immer noch glaubt ein Darlehn in wenigen Tagen zu bekommen, erliegt schon einen solchen Irrtum! Denn ist das Darlehn nicht von der Gläubigerbank vorab, bei der Aushändigung oder bei der Zusendung nicht unterzeichnet, kann die Erteilung des Darlehns immer noch scheitern.
Das reicht erst mal, wie alles kompliziert alles geworden ist!
Baufinanzierung 350.000€ - Niedriger monatlicher Betrag?
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