ich (27) und meine Freundin (24) wollen mit meinem Bruder (31) und seiner Freundin (28) ein Zweifamilienhaus auf dem bereits vorhandenen Grundstück meiner Eltern bauen. Das Haus soll mit allen Nebenkosten ca. 700.000€ kosten.
Das heißt jeder müsste 350.000€ aufnehmen.
Die Eltern von meinem Bruder und mir möchten, dass wir das vorhandene Elternhaus im Erbfall verkaufen und damit den Kredit tilgen. Das Haus hat momentan einen Wert von 300.000€
Wäre dadurch eine monatliche Rate von nur 800€ möglich?
Die Laufzeit soll 25 Jahre sein.
Keiner von uns ist momentan mit dem Partner verheiratet, weshalb wir den Kredit auf mich und meinen Bruder laufen lassen wollen.
Jedes Paar hat ein Einkommen von 4100€ Netto. Eigenkapital wird nicht mit einfließen.
Es müsste, so beide Darlehensnehmer werden sollen, das Haus gesamtschuldnerisch haften, ebenso müssen beide Mitdarlehensnehmer werden, da jedem seine Finanzierung die erste Rangstelle besetzen müsste. Möglich ist auch die Aufteilung der Immobilie nach Wohneigentumsgesetz, denn gibt es 2 Grundbücher, entsprechend kann jeder seinen Kredit für sich aufnehmen und die jeweils erste Rangstelle besetzen.
Wann soll das Haus verkauft werden? Im Zuge des Baus? Später?
Eure Freundinnen wollt ihr jeweils komplett aus der Finanzierung rauslassen und sie sind auch damit zufrieden, dass sie nicht im Grundbuch stehen?
Also willst du 350.000 € aufnehmen und dein Bruder ebenfalls 350.000 €!?
Genauso will dein Bruder und du jeweils 800 € tilgen?
Dann kommen wir auf eine Restschuld von 177.000 €, die du mit deinem Erbe ablösen könntest (wenn man 1% Sollzinssatz annimmt).
Zu klären wäre noch, ob die Bank dir und deinem Bruder jeweils 350.000 € leihen würde.
Wie hoch ist denn das Nettoeinkommen von dir und wie hoch von deinem Bruder?
Dadurch, dass die Eltern von mir und meinem Bruder das Elternhaus und Grundstück vermachen, wollten wir solange keiner von uns verheiratet ist alles über uns laufen lassen.
Aus diesem Grund kommen wir nur auf die 800€ welcher jeder von uns zahlen soll. Das kann sich natürlich wieder in 5 Jahren ändern und die Rate könnte man auf 1000€ oder 1100€ hochschrauben, falls das möglich wäre.
Wie gesagt, es kann aufgehen, wenn das Darlehen zum Einkommen passt.
Der Bank kommt es nicht darauf an, was in 5 Jahren ist, sondern wie der Status im Moment ist.
Neben der Kreditrate musst du auch noch Nebenkosten bedenken. Du bezahlst dann zwar keine Miete mehr, musst aber Gas, Strom, div. Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen aus eigener Tasche bezahlen.
Rechnet man wie die Bank werden die 700.000 €, was ist mit den Nebenkosten? In ihren Fall nur der Notar?
Was soll das für eine Zweifamilien Haus werden?
Gut gehen wir von einen Bedarf von 700.000 € Darlehn, wie soll dies besichert werden?
Bis 60 % macht 420.000 €
Bis 80 % macht 560.000 €, dann passt es, weil man auf das Grundbuch der Eltern die Differenz von 140.000 eintragen kann!
Aber die Gefahr besteht das einer der Kinder bis zum Erben verunglückt. Verunglückt er der beiden so haftet der überlebende Bruder für dies Verbindlichkeit des anderen! Wie auch die Eltern dafür zu 100 % für die Restschuld des verstorbenen Kindes mit ihren Eigenheim haften.
Denn 350.000 € Schulden stehen nur die Grundschulden in diesen Fall von nur 140.000 € gegenüber und ob die Eltern oder Bruder überhaupt ein weiteres Darlehn bekommen! Hängt wohl von der dann aktuellen Restschuld ab.
Man muss auch dann die Erbseite anschauen! Denn um die Eltern im Unglücksfall abzusichern, sollte schon die Todesfallversicherung 400.000 € ja Kind betragen, diese an den Gläubiger abtreten werden, wird im Schadensfall ein Nullsummenspiel auch in der Erbschaftsteuersache.
Bruder A schließt für Bruder B eine Versicherung 15 Jahre ab und bezahlt diese. Verstirbt Bruder B bekommt der Bruder A die Summe zugesprochen was durch die Abtretung zur Begleichung der Haushälfte des Verstorbenen garantiert.
Da diese Zahlung keine Erbmasse ist, entfällt die Erbschafftsteuer darauf und diese Betrag wird nicht auf die Erbmasse hineingerechnet, weil der Bruder die anderen 25 % als Erbe bekommt. Und die Eltern die restlichen 25 %.
Anders sieht es aus wenn der Verstorbene verheiratet ist, dann bezahlt der "überlebende" Bruder die Schulden etl als Onkel. Dann wäre zumindest die Haushälfte schuldenfrei!
Ist das Elternhaus denn schon übertragen? Sonst kann es im Pflegefall der Eltern dazu kommen, dass das Haus für die Heimkosten verkauft werden muss.
(Nießbrauch kann man natürlich eintragen)
Sonst haben wir als generell das Elternhaus (300k€) + Grundstück (200k€) und 2x350k€.
Bei 2 getrennten Wohneinheiten (Grundbüchern) beim 2-Familienhaus muss natürlich keiner für die Schulden des anderen haften.
Zum Einen, der Verkauf der ETW zum Zwecke einer Wohnraumvergrösserung ist sehr wohl ein Grund, wo es persönliche Belange bedingen, sich des Paragraphen 490 BGB zu bedienen, zumal sich dies auf das zu veräussernde Objekt bezieht, sehr wohl aber aufgrund der Zweckerklärung auch auf die Ersatzsicherheit!
Zum anderen, ich vermute hier Taktik hinter, was die Neuaufnahme der benötigten Mittel für den Kauf betrifft, denn hier will man wohl mal eben versuchen, argumentativ eine Abhängigkeit aufzubauen, die Mittel nur bei dem Grundschuldgläubiger aufnehmen zu können.
Kann aber auch einfach nur sein, dass da ein dummer Banker am Telefon war. Spricht man die Kündigung nach BGB §490 aus und bittet um Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und um die Benennung einer Ablösesumme, so wird man dem auch ganz sicher entsprechen!
Gut gehen wir von einen Bedarf von 700.000 € Darlehn, wie soll dies besichert werden?
Bis 60 % macht 420.000 €
Bis 80 % macht 560.000 €, dann passt es, weil man auf das Grundbuch der Eltern die Differenz von 140.000 eintragen kann!
Da das Haus mit Grundstück ein Wert von 900.000 € hat, wären wir bei 700.000 € schon bei einer 80%-Finanzierung.
Wenn auf das Elternhaus zusätzlich noch 160.000 € eingetragen würden, wäre man bei einer 60%-Finanzierung.
Der Rest von Bruno ist mal wieder Schwarzmalerei, da dem Darlehen natürlich auch ein Wert gegenübersteht, ist da meiner Meinung nach keine Absicherung nötig.
Also falls einer der Bauherren sterben sollte, könnte man dessen Teil vom Haus entweder verkaufen oder vermieten und so das Darlehen sofort oder über die Raten tilgen.
Wenn die Möglichkeit besteht das Darlehen des Verstorbenen zu tragen, wird der Bank dies sicherlich lieber sein, als eine Zwangsversteigerung zu erwirken.
Also nach wie vor hängt es vom Nettoeinkommen von dir und deinem Bruder ab, ob es aufgeht oder nicht.
Wobei es natürlich generell Sinn ergeben kann, wenn man sich frühzeitig über diese Dinge Gedanken macht - eine entsprechende Risikolebensversicherung ist in der Regel nicht sehr teuer - und wenn man damit das entsprechende Risiko absichern möchte, durchaus eine Überlegeung wert.
Bei solchen Summen kann man durchaus auch sein Testament auf den neuesten Stand bringen - und neben Finanzierung/Aufteilung/Erbe auch Absicherung im Pflegefall der Eltern überdenken ... bei einer Schenkung kann der Staat u.U. 10 Jahre eine Rückabwicklung fordern, wenn sonst entsprechende Heimkosten nicht gezahlt werden können.
Auch kann man für die Eltern eine Rückabwicklungsoption einbauen, falls einer der Erben/Empfänger der Schenkung insolovent wird oder stirbt - und man dann evtl. die Erben des Sohns nicht als Eigentümer des eigenen Hauses akzeptieren möchte ... aber dazu kann natürlich ein Notar beraten.
Denn wie geschrieben wird, ist dies nur ein Grundstück und dort wollen zwei Brüder ein Doppelhaus bauen. Er zähle mir mal wie sollen zwei juristische fremde Haushälften in ein Grundbuch mit Grundschuld eingetragen werden sollen?
Demnach gibt es nur zwei Lösungen: Man teilt das große Grundstück in zwei kleiner Grundstücke! Allerdings müssen dies die Eltern veranlassen, damit keine vorgezogene Erbschaft oder Schenkung vorliegt!
Wie richtig erkannt ist das Erben so eine Sache! Der Rückgriff auf die zukünftigen Erben lässt sich in diesen Fall bis 2032 nicht vermeiden! Wenn beide Eltern Pflegefälle werden und bis dann noch leben!
Folgerichtig ist das ein Hochfinanzrisiko?
Und diese Risiko entfällt erst, wenn beide Elternteile noch länger als 10 Jahre pflegefrei leben, oder innerhalb eine kurzen Zeit beide nach der Übertragung sterben.
Sonst droht der Verkauf des Eigenheims der Eltern und/oder die Rückforderung des übertragendes Grundstückes. Hier gebe ich zu, einen Fehler gemacht zu haben denn auf das Haus der Elten sollten keine neue Grundschulden eingetragen werden!#
a) Weil der Gläubiger im Falle des Verkaufs in eine Nachrangposition ist, obwohl dieser im 1.Rang steht
b) Der Verkaufswert dadurch erheblich geschmälert wird! Weil der Neubesitzer den Gläubiger der Kinder aus den GB heraus klagen muss! Den GS sind Objekt- und nicht Personenbezogen.
Und so kann man auch das übertragende Grundstück aus dem Jahr 2021, darf der Staat bis 2032 zugreifen.
Demnach sollte man sich vorher Gedanken machen, wie man das steuert? Bevor der Staat zahlen wird, wird dieser die letzten 10 Jahren die Vermögensverhältnis der Eltern prüfen.
Das bedeutet, dass große Transferleistung, zwischen Eltern und den Kinder zu vermeiden sind, sonst gibt es eine bitter böses finanzielle Erwachen, oder Desaster für die Kinder!
Die andere Lösung wäre beide Brüder übernehmen Wechselseitig die Gesamtdarlehnssumme von 700.000 €, in einen Darlehnsvertrag auf! Kann einer der beiden Brüder dann nicht zahlen, so fliegt der andere Bruder samt zukünftiger Familie aus dem Eigenheim, weil beide jeweils für die volle Summe von 700.000 € haften.
Eine Laufzeit von 25 Jahre ist mit 800 Euro Rate nicht denk-, und darstellbar! Bei der hier abgebildeten Rate liegt die Laufzeit bei 39 Jahren, abgebildet auf dem Tilgungssatz von 2 % bei angenommenen gleichbleibenden Zinsen von nom. 1,22 %, die hier für 15 Jahre fest geschrieben sind!
800 Euro wären im Ansatz mit 845 Euro bei 0,90 % / eff. 0,92 % bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibungszeit möglich.
25 Jahre Zinsfestschreibungszeit würde mit einer Zins-, und Tilgungsrate von 1.041 Euro bei einem Zinssatz von 1,57 % / 1,59 % darstellbar.
Kurz aus eigener Erfahrung: Mutter im Pflegeheim, Vater im Eigenheim..... In 4 Jahren nun fast 50.000 EUR zugezahlt. Überschreibung sollte möglichst bald geschehen, da bis zu 10 Jahre eine Rückabwicklung seitens des Staates verlangt werden kann.
nicht ganz richtig die Aussage:"....eine Rückabwicklung seitens des Staates verlangt kann.!"; Hier ist die richtige Formulierung dazu:"....eine Rückabwicklung seitens des Staates verlangt wird.!"
Notfalls mit Gerichtsurteil eine Zwangseintragung im 1.Rang ins GB der Schenkung, was den 1.Gläubiger in der Nachrangposition drückt, was zwangsläufig für den Gläubiger ein Teil- oder Totalverlust bedeuten könnte, dieser muss schon aus dem § 505 a-d BGB Gründen handeln. Da die Refinanzierung des laufenden Pfandbriefes oder EZB Darlehn gefährdet ist, braucht man sich keine Sorgen machen, denn das Kind ist in den Brunnen gefallen!
Da im GB Abt. III der Eintrag bis 100 % des aktuellen Verkehrswertes belegt wird.
Im GB Abt II wird der Gesamtbetrag des dann aktuellen Verkehrswert eingetragen. Also auch wenn es 2031 passiert wird diese Summe dann eingetragen.
Auch die 10 Jahres Frist ist mit Vorsicht zu genießen! Diese gilt für den Staat für den direkten Zugriff, nach § 196 BGB!
Wird aber ein Testament aufgestellt, so gilt die 10 Jahres Frist nicht nur, sondern möglicher weise, die 30 jährige Frist nach § 197 Abs. 2 BGB.
Es gibt aber die Möglichkeit dass die Eltern zu erst das Grundstück aufteilen, und jeden ein Teil per Kredit mit 0 % Zinsen, Tilgung 10 Jahre mit 51 % des Verkehrswertes "Verkaufen", die jährliche Rente daraus wird "monatlich bezahlt" per Konto!
@noelmaxim, wie willst das Angebot absichern?
Wenn Bruder A das Darlehn von 350.000 € bekommt, werden aktuell weitere 15 % Nebenkosten verlangt, macht 52.500 € zusammen verbirgt sich Bruder A mit 402.500 € beim Gläubiger.
Rechen wir zusammen: 200.000 € das Grundstück + 100 % Haushälfte Bruder A 350.000 € macht zusammen 550.000 €, davon von Bruder A belegt, die ersten 402.500€,
demnach steht dem Bruder B eine Restwertsumme 147.500 € zu Verfügung
Setzt man die Guthabenssumme von 550.000 € in das Verhältnis mit den 350.000 € Grundschulden ohne Nebenkosten ergibt dies einen Beleihungsauslauf von 63,4 %
Setzt man die Guthabenssumme von 550.000 € in das Verhältnis mit den 402.500 € Grundschulden mit Nebenkosten ergibt dies einen Beleihungsauslauf von 73,2 %
Jetzt kommt Bruder B und will das gleiche machen#? Aber welcher Platz im Grundbuch? Ab welchen Beleihungsauslauf dürfte er eingetragen werden? Bestimmt nicht der Billigste ohne Zinsaufschalg! Bis 60%, der ist von Bruder A schon besetzt.
Demnach gilt es nur zwei Wege:
Der erste Weg: ist die Teilung des Grundstücks in zwei gleichgroße Grundstücke, die jeweils mit 350.000 / 402.500 € belastet werden kann
Der zweite Weg: wäre beide Brüder nehmen ein Gesamtdarlehn von 700.000 / 805.000 € auf und bürgen jeweils einzeln vollständig für die Summe!
Wir reden hier von einem 27 und 31-jährigen Geschwisterpaar.
Die Eltern sind wahrscheinlich/meiner Meinung nach noch weit von der Pflege entfernt. Aber man weiß ja nie - und der TE sollte uns aufhellen, ehe wir hier wild rumspekulieren.
Wir wissen auch nicht, wie viel Geld neben Haus und Grundstück noch vorhanden sind.
Nach 9 Jahren kann der Staat übrigens nur noch 10% vom ursprünglichen Schenkwert zurückverlangen.
Um möglichst viel Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben, müsste wohl jeder mit 50 seinen kompletten Besitz an die Folgegeneration übergeben, doch wer will das.
Wer will dann bei jeder (noch so kleinen) Investition sein(e) Kind(er) um Geld bitten?
Wir wissen auch nicht, wie viel Geld neben Haus und Grundstück noch vorhanden sind.
Dann stimmt die Frage nach einer Finanzierung von 350.000 €, bei einer Zins und Tilgungrate von 800 € monatlich mit einer Laufzeit 20 Jahre nicht!
noelmaxim schlug eine geteilte Finanzierung vor die 2 mal 350 t€ vor deren Zinssatz sich bei beiden eine Beleihung von 60 % scheinbar vorsah.
Im Grundbuch gibt es keine zwei Stellen die eine Beleihung bis 60 % erlauben!
Selbst wenn die Eltern eine Grundbucheintragung auf das Grundstück zu lassen, endet diese nicht bei Verkehrswert sondern nach den Beleihungsauslauf des Darlehnsgesamtpaket.
Ist diese auf bei Darlehn 60%, so wird nur 60 % auf das Grundstück beliehen! Ist das Grundstück 200.000 € wert, so werden 120.000 € als Sicherheit eingetragen! Mit den Nebenkosten sind es aber 139 t€, plus 15 %.
Rechnet man die 350 t€ auf eine Beleihung um 60 % sind nur 210 t€ Darlehnsfähig aus den Grundstück kommen weitere 120.000 € und ergeben zusammen nur 330 t€ für den Bruder A, es fehlen schon 20.000 € zur Teilfinanzierung.
Beim Bruder B bekäme 350 t€ auf eine Beleihung um 60 % sind nur 210 t€ Darlehnsfähig aus den Grundstück kommen weitere 0 € und ergeben zusammen nur 210 t€ ihn werden, schon 140 t€ zur seiner Finanzierung.
Zusammen fehlen 160.000 € Darlehn zu deren Absicherung aber weitere Sicherheit, die zu 60 % beliehen werden können, fehlen Sicherheiten in Höhe von 267 t€!
Damit eine Gesamtbesicherungen von 60 % erfolgen kann müssen Sicherheiten von 467 t€ erbracht werden und nicht 200.000 €!
Baufinanzierung 350.000€ - Niedriger monatlicher Betrag?
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Zitat von Marc94
