Objektbesichtigung vor Kreditentscheid

Hallo Carlo1206,

eigentlich gar nicht! Das Objekt muss es dies auch Wert sein! Und das glaube eher nicht, der Preis wird zu viel "Luft" in sich haben!

Sie sagen ja nicht ,mal die PLZ oder m², wie soll man da eine näherungsweise richtige Einschätzung abgeben?

bruno68

Hannover Stadt.
140qm
300qm Grundstück
Freistehend
Preis ist sehr fair für die Vergleichspreise in der Stadt Hannover.
Hilft das?

Laut Bank schicken sie wohl nur jemanden raus, wenn sonst alles passt.

Die Objektbesichtigung ist einfach nur noch eine zusätzliche Sicherheit für die Bank, immerhin geht es um 6stellige Summen und es gab damit und gibt es immernoch viel Betrug.
Die Bank will sich natürlich davon überzeugen, das besagtes Objekt überhaupt existiert und ob der Zustand in etwa dem angegebenen Wert entspricht.

Aber schon richtig: Die Bank führt eine Objektbesichtigung eigentlich nur durch, wenn der Rest auch passt. Die Besichtigung ist quasi der letzte Schritt und wenn die erfolgreich war sollte einer Finanzierungsbestätigung nichts mehr im Wege stehen !

So einfach ist das nicht mehr.

Der Gesetzgeber schreibt seit den 21.03.2016 es gesetzlich dies vor! In wie weit die Banken das Risiko nach § 505 d BGB geregelt!

Entscheidet sich die Bank nur ab Summe x einen Experten hinzu zuziehen so haftet die Gläubigerbank für die nicht erwirtschafteten Gewinne die bei einer Insolvenz des Kunden!

In Form einer Restschuldbefreiung! Siehe auch § 505 d Abs. 2 BGB

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und

2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.

(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

für den Besuch des Wertgutachters gilt: §§ 505 b und 505 c BGB, hier insbesondere § 505 c Abs. 2 BGB

§ 505b Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen
(1) Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen können Grundlage für die Kreditwürdigkeitsprüfung Auskünfte des Darlehensnehmers und erforderlichenfalls Auskünfte von Stellen sein, die geschäftsmäßig personenbezogene Daten, die zur Bewertung der Kreditwürdigkeit von Verbrauchern genutzt werden dürfen, zum Zweck der Übermittlung erheben, speichern, verändern oder nutzen.
(2) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.
(3) Der Darlehensgeber ermittelt die gemäß Absatz 2 erforderlichen Informationen aus einschlägigen internen oder externen Quellen, wozu auch Auskünfte des Darlehensnehmers gehören. Der Darlehensgeber berücksichtigt auch die Auskünfte, die einem Darlehensvermittler erteilt wurden. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, die Informationen in angemessener Weise zu überprüfen, soweit erforderlich auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.
(4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ist der Darlehensgeber verpflichtet, die Verfahren und Angaben, auf die sich die Kreditwürdigkeitsprüfung stützt, festzulegen, zu dokumentieren und die Dokumentation aufzubewahren.
(5) Die Bestimmungen zum Schutz personenbezogener Daten bleiben unberührt.

§ 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben

1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und

2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und

3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.

Das bedeutet das die Bank für getürkte Gutachten selber haftet, beim einen externen Gutachter so haftet diese gegenüber der Bank für sein Gutachten bis zum Darlehnsablauf!

Der § 505 c BGB und deren Bedingungen sind seriell ist eine Bedingung nicht erfüllt so ist das Prüfverfahren komplett beendet und das Darlehnsverfahren zu Ende!

Bruno68

Wenn also vorher alles passt wie Schufa Einkommen etc. und die Besichtigung ergibt dass alle Angaben wie Gröse Zustand etc. passen, dann ist die Besichtigung der letzte Schritt in der Prüfung und ein Zusage steht nichts mehr im Weg?

Fast richtig, Carlo 1206!

Das ist dann die Zustimmung zum Darlehn, aber nicht das eigentliche Darlehn!

Das eine ist die Anfrage zum Darlehn
Das andere ist das Darlehn selbst mit den Geld, Beleihungsauslauf, Laufzeit und Zins! Die Gegenprüfung wäre hier auch die Begrenzung auf 40 % vom EK! Bei 5.600 € netto während dies 2.240 € netto monatlich für die Kosten des Darlehns!

Knackpunkt wird aber der Beleihungsauslauf sein wenn dieser nur zu 80 % in 1.Rang stehen, werden die im Nachrang stehenden 20 % (100.000 €) richtig teuer!

Wenn der Mischzins bei 2,x % landet wirds das Geld knapp!

Bruno68

Wir haben 6500 Netto... das Angebot der Bank, welches unterschrieben wurde, sieht wie folgt aus
393.000 Bank
100.000 KFW
Mischzins 1,51

Dies Angebot haben wir nach Analyse unserer Unterlagen samt Modernisierungsliste erhalten. Angebot unterschrieben und alle Unterlagen zum Haus vollständig abgegeben. Einen Tag später wurde dann durch die Bank der Besichtigungstermin vereinbart.
So kurz und knapp.

Jetzt hoffen wir auf die finale Zusage. Ich war der Meinung, dass die Bank vor Besichtigung bereits die Werte wie Beleihungswert vorkalkuliert hat und sich diese durch die Besichtigung bestätigen lässt.
Dann müsste es doch tatsächlich der letzte Schritt sein und eine Zusage wahrscheinlich sein, oder?

Nee Carlo1206,

so einfach wird das nicht! Das mit den 100 % stimmt nicht, denn dafür fehlen die 7.000 €. Folgerichtig ist dies nur 98,4 % Finanzierung! 20 % KFW und 78,40 % DB.

Wie lange gilt die Zinsfestschreibung?

Aber das Finale kommt noch, da der Gutachter testieren muss sollten Sie ein Gutachten selber zuschicken lassen!

Das eine ist Vertrieb, das Andere die gesetzliche Auflage! Der externe Gutachter wird kein Risiko eingehen und wird wohl 1 bis 2 Std. im Haus sich umsehen. Und er wird nach den gesetzlichen vorgeschriebenen Methoden anwenden, die erheblich abweichen können!

Ich habe selbst bei Kunden erlebt der gerichtliche bestellte Gutachter (Erbsache, April) hat das Haus 50.000 € höher bewertet, als der Gutachter (Umschuldung, Mai) des Gläubigers.

Noch Fragen?

Bruno68

Danke.
Gilt 15 Jahre.
Wie kommst du auf die Prozentuale Verteilung?
Kaufpreis 420.000 plus 80.000 Modernisierung.

EK sind die Kaufnebenkosten.

Die Besichtigung war bereits und hat weniger als eine Stunde gedauert. Dabei wurden nochmal sämtliche Unterlagen wie Grundrisse, Modernisierung der letzten Jahre etc. angeguckt.
Ich hoffe , dass die Zusage nun eintrudelt.

@ Carlo1206,

Richtig die Gesamtaufnahme war 500.000 € / davon nun 100.000 € KfW sind 20 %.

Achtung überprüfe die Zinsfestschreibung von KfW nicht das es nur 10 Jahre sind!

Rechnet man das Darlehn von 393.000 € mal 100 % /500.000 € ergibt dies nur 78,6 % Da habe ich mich um 0,2 % vertan! Aber bleibt daber es ist keine 100 % bzw 80 % der Bank Beleihung!

Und ob der Mischzins, unter anderen dadurch zustande kommt weil die Zinsfestschreibung einmal 15 Jahre Bank und 10 Jahre KfW ist.

Dann dürfte es in 10 Jahren sehr eng werden, wenn die 1. Refinanzierung KfW ansteht da müssen sie die Restschuld mit den im Darlehnsvertrag genannten Nachfolgezinsen ausrechnen. Ob die dann die Tilgung und Zinslast bezahlen können.

Denn in 10 Jahren werden sie, immer noch Einzelverdiener, verheiratet und dann mit 2-3 Kinder sein, 6.000 € verdienen wo von 40 % die Belastungsgrenze ist, 2.400 €.

Reichen dann die 2.400 € aus, um das Darlehn Bank für weitere 5 Jahre zu finanzieren und die etl. Umschuldung KfW zu decken?

bruno68

15 Jahre DB. 1.62 1250Rate. Tilg 2,2

10 Jahre KFW. 1.01. 400 Rate. Tilg 3,68

Ja. 10k .



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