Gesparte fast gleich in den kauf für einer 2 Zimmer WhG ?

Du solltest nicht dein komplettes gesparte, da rein buttern. Thema Kapitalbindung.

Dazu kannst du Zinsen steuerlich gegen die Einkünfte aus Mieteinnahmen verrechnen, dies würde bei dir wegfallen.

Als Kapitalanleger maximal Nebenkosten (Sprich Notar & Steuer ggf. Makler, wenn im Spiel)
Und dann schauen, dass die Rate von der Kaltmiete getragen wird usw....

Anstatt einer Wohnung kannst du mit deinen 240k direkt 3-5 Wohnungen für 300k das Stück kaufen....

Ahja gleich kommt Bruno und gibt sein geistigen Dünnschiss von sich der weder zum Thema passt noch sonst was Gut das ich ihn blockiert habe, muss ich meine Augen mit dem Müll nicht quälen...

Vor allem die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen - sind für die nächsten Jahre Sanierungen (Fassade/Dach/Heizung/Tiefgarage/Aufzug/...) geplant/absehbar?
Wieviel Miete ist hier erzielbar? (in % - Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten / Kaufpreis) - mit dem Steuerberater darüber sprechen.

Gibt es eine Mehrheit der Eigentumsanteile in einer Familie? (Diese könnten dann nach eigenem Ermessen Projekte/Kosten/Sanierungen beauftragen, die dann alle zahlen müssen ...)

Zitat von utopus

Vor allem die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen - sind für die nächsten Jahre Sanierungen (Fassade/Dach/Heizung/Tiefgarage/Aufzug/...) geplant/absehbar?
Wieviel Miete ist hier erzielbar? (in % - Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten / Kaufpreis) - mit dem Steuerberater darüber sprechen.

Gibt es eine Mehrheit der Eigentumsanteile in einer Familie? (Diese könnten dann nach eigenem Ermessen Projekte/Kosten/Sanierungen beauftragen, die dann alle zahlen müssen ...)

Kaltmiete wäre aktuell 520 euro, und seit gut 8 Jahren keine Mieterhöung.

Kein Aufzug vorhanden

Zitat von noelmaxim

Derzeit und weiterhin parallel zur Miete oder bei den Eltern wohnend?

Ich wohne selber zur Miete und soll so bleiben.

Zitat von tomy778

Du solltest nicht dein komplettes gesparte, da rein buttern. Thema Kapitalbindung.

Dazu kannst du Zinsen steuerlich gegen die Einkünfte aus Mieteinnahmen verrechnen, dies würde bei dir wegfallen.

Als Kapitalanleger maximal Nebenkosten (Sprich Notar & Steuer ggf. Makler, wenn im Spiel)
Und dann schauen, dass die Rate von der Kaltmiete getragen wird usw....

Anstatt einer Wohnung kannst du mit deinen 240k direkt 3-5 Wohnungen für 300k das Stück kaufen....

Ahja gleich kommt Bruno und gibt sein geistigen Dünnschiss von sich der weder zum Thema passt noch sonst was Gut das ich ihn blockiert habe, muss ich meine Augen mit dem Müll nicht quälen...

naja, ich werde heuer 51 jahre alt und möchte so schnell wie möglich schuldenfrei sein.
Mag es nicht das ich schulden wo habe.

Meine Rechnung wäre wie folgt Kaltmiete wäre aktuell 520 euro und ich Zahle noch 450 drauf, sprich das 1000 euro pro Monat zum Abzahlen raus kommen.

Preise für eine 3 Zimmer Whg... wo einigermassen passt... liegen bei 400.000 +\-

Die 2 Zimmer Whg ist BJ 1988

Die Preise hier bestimmt die Lage der Whg\Haus

Es ist zwar schön, dass du 240.000 € gespart hast, aber diese Wohnung ist für dich sehr sehr sehr wahrscheinlich keine Geldanlage, sondern Geldvernichtung.

Wenn du mal ein bisschen mit den Zahlen rumspielst...
Du erhältst 6.240 € Jahresmiete bei einer Investition von 280.000 €, das sind 2,2%.
Du müsstest 45 Jahre lang vermieten, um den Einstandspreis von 280.000 € durch die Mietzahlungen rauszuhaben.
Du musst allein 3 Jahre vermieten, bis die Kaufnebenkosten wieder drin sind.
Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten?
Wie ist der Zustand des Hauses und der Wohnung an sich nach 33 Jahren?
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
Jede Mieterhöhung könnte den aktuellen Mieter zum Auszug bewegen.

Für mich wäre das Objekt nichts - auch nicht, wenn ich die kompletten 280.000 € hätte.

Amsterdam,

deine primären Kosten nach dem Kauf sind die nichtumlagefähigen Nebenkosten. Das läßt sich pauschal schwer sagen, da es immer vom Objekt abhängig ist. Laß dir einfach die letzte Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung zeigen, da ist genau aufgeschlüsselt welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.
Wichtig hierbei ist immer: In den Nebenkostenabrechnungen ist die Grundsteuer nicht enthalten. Diese kannst du ebenfalsl auf den Mieter in "deiner" Nebenkostenabrechnung umlegen.

Wichtig wie utopus sagt: Informiere dich über die Immobilie insgesamt. Die normale Instandhaltungsrücklage schützt dich vor Sonderumlagen bei "kleineren Projekten". Größere Sanierungen, wie Dach, Heizung usw. werden eigentlich immer über Sonderumlagen finanziert. Vom Baujahr her wäre z.B. die Heizung eine typische Sache die entweder in den letzten Jahren gemacht wurde oder in sehr kurzer Zeit kommen wird. Ebenfalls nach diesem Zeitraum wird mal die Außenfassade fällig werden. Wenn diese nicht gemacht wurde, wird diese in kurzer Zeit fällig werden.

Seit 8 Jahren keine Mieterhöhung bedeutet, dass du im Normalfall sofort um 20% erhöhen kannst. Auch ein Auszug der Mieter ist kein Thema, der Markt für Vermieter ist aktuell extrem gut und du wirst keine Probleme mit der Neuvermietung haben. Dann sieht Rendite ganz anders aus und so Bruttorendite von 3,5 bis 4,5 % ist aktuell absolut normal.

Aber hier gilt: Gute und langfristige Mieter zu haben ist auch ein Geschenk als Vermieter. Wenn die Mieter gut, zuverlässig und sich um die Wohnung kümmern, dann verzichte auf große Mieterhöhungen. Unsere Erfahrung ist, dass es sich nicht lohnt auf die maximale Miete zu gehen. Sieht zwar bei den Theoretikern besser in der Rendite aus, aber praktisch ist ein guter Mieter mehr "wert" als maximale Miete mit Mieterwechseln (und zwar auch finanziell besser).

Natürlich ist es theoretisch richtig, dass du rein aus betriebwirtschaftlicher Sicht die Kapitalanlage maximal finanzieren solltest und deine "Restersparnisse" in eine Immobilie für dich oder andere Kapitalanlagen investieren solltest. Aber praktisch musst du dich mit jeder Art von Investition "gut fühlen" und "ruhig schlafen" können. Wenn du nur 40.000 finanzieren willst, dann mache das genau so.

Zitat von StGe1973

Amsterdam,

deine primären Kosten nach dem Kauf sind die nichtumlagefähigen Nebenkosten. Das läßt sich pauschal schwer sagen, da es immer vom Objekt abhängig ist. Laß dir einfach die letzte Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung zeigen, da ist genau aufgeschlüsselt welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.
Wichtig hierbei ist immer: In den Nebenkostenabrechnungen ist die Grundsteuer nicht enthalten. Diese kannst du ebenfalsl auf den Mieter in "deiner" Nebenkostenabrechnung umlegen.

Wichtig wie utopus sagt: Informiere dich über die Immobilie insgesamt. Die normale Instandhaltungsrücklage schützt dich vor Sonderumlagen bei "kleineren Projekten". Größere Sanierungen, wie Dach, Heizung usw. werden eigentlich immer über Sonderumlagen finanziert. Vom Baujahr her wäre z.B. die Heizung eine typische Sache die entweder in den letzten Jahren gemacht wurde oder in sehr kurzer Zeit kommen wird. Ebenfalls nach diesem Zeitraum wird mal die Außenfassade fällig werden. Wenn diese nicht gemacht wurde, wird diese in kurzer Zeit fällig werden.

Seit 8 Jahren keine Mieterhöhung bedeutet, dass du im Normalfall sofort um 20% erhöhen kannst. Auch ein Auszug der Mieter ist kein Thema, der Markt für Vermieter ist aktuell extrem gut und du wirst keine Probleme mit der Neuvermietung haben. Dann sieht Rendite ganz anders aus und so Bruttorendite von 3,5 bis 4,5 % ist aktuell absolut normal.

Aber hier gilt: Gute und langfristige Mieter zu haben ist auch ein Geschenk als Vermieter. Wenn die Mieter gut, zuverlässig und sich um die Wohnung kümmern, dann verzichte auf große Mieterhöhungen. Unsere Erfahrung ist, dass es sich nicht lohnt auf die maximale Miete zu gehen. Sieht zwar bei den Theoretikern besser in der Rendite aus, aber praktisch ist ein guter Mieter mehr "wert" als maximale Miete mit Mieterwechseln (und zwar auch finanziell besser).

Natürlich ist es theoretisch richtig, dass du rein aus betriebwirtschaftlicher Sicht die Kapitalanlage maximal finanzieren solltest und deine "Restersparnisse" in eine Immobilie für dich oder andere Kapitalanlagen investieren solltest. Aber praktisch musst du dich mit jeder Art von Investition "gut fühlen" und "ruhig schlafen" können. Wenn du nur 40.000 finanzieren willst, dann mache das genau so.

Danke für die Ausfühliche information.

Meine Gedanken wären folgende....
Das ich so in ein paar Jahren dann selber Einziehen werde.
Ich möchte schon versuchen, so gut und schenll es geht die Whg abbezahlt zu bekommen.

Danke für eine neue Sicht auf die Dinge. Diese waren mir bis grade nicht bewusst.

Zitat von tomy778

Als Kapitalanleger maximal Nebenkosten (Sprich Notar & Steuer ggf. Makler, wenn im Spiel)
Und dann schauen, dass die Rate von der Kaltmiete getragen wird usw....

Maximal -> Nein.
Abgesetzt werden kann der Gebäudeanteil vom Kaufpreis. Das ist nicht ganz Kaufpreis Minus Grundstücksanteil.
Es gibt eine Rechenhilfe vom Bundesfinanzministerium,

Ist eine Einbauküche dabei, dann kann dieser Teil gesondert ausgewiesen und verteilt über die nächsten 10 Jahre abgesetzt werden.

Zitat von Rubberduck

Maximal -> Nein.
Abgesetzt werden kann der Gebäudeanteil vom Kaufpreis. Das ist nicht ganz Kaufpreis Minus Grundstücksanteil.
Es gibt eine Rechenhilfe vom Bundesfinanzministerium,

Ist eine Einbauküche dabei, dann kann dieser Teil gesondert ausgewiesen und verteilt über die nächsten 10 Jahre abgesetzt werden.

Eine Einbauküche ist eingebaut. Da ja die Whg vermietet ist.
Denke wegen der Einbauküche ist da nichts mehr zu machen.

Gehört die Einbauküche denn dem Mieter oder dem bisherigen Eigentümer?
Im 2. Fall kann man diese ja extra im Kaufvertrag ausweisen - dann muss man vermutlich auch keine Grunderwerbssteuer dafür zahlen ...

Zitat von amsterdam

Eine Einbauküche ist eingebaut. Da ja die Whg vermietet ist.
Denke wegen der Einbauküche ist da nichts mehr zu machen.

Du kannst auch eine gebrauchte Küche absetzen. Die Küche muss nur gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Unabhängig davon ist dann die Grunderwerbssteuer entsprechend vermindert.

Du hast so gar keinen Plan, oder? Wie wäre es mit einem guten Buch oder dem Forum für Vermieter??
Oder einfach mal zum Steuerberater :-)

Und zwei Threads parallel sind auch uncool.

Zitat von Rubberduck

Du hast so gar keinen Plan, oder? Wie wäre es mit einem guten Buch oder dem Forum für Vermieter??
Oder einfach mal zum Steuerberater :-)

Ich mag solche Kommentare nicht. Wenn er alles wüßte, würde er nicht in einem Forum Fragen stellen. Genau dafür ist das Forum da. Menschen haben Fragen und andere sollen diese bestmöglich beantworten.

Abgesehen davon kommen solche Kommentare immer von Menschen, die eigentlich selbst solche Bücher lesen sollten...

Du kritisiert hier tomy für seinen Rat, dass die Kapitalanlage maximal finanziert werden sollte und verweist auf die Absetzbarkeit des Gebäudeanteils. Dies sind 2 grundsätzlich unterschiedliche Dinge...

Die Absetzbarkeit betrifft die Afa, die hat der Eigentümer immer absolut egal wie die Finanzierung ist. Die Finanzierungskosten (Darlehenszins) ist immer voll absetzbar, egal wie hoch die Finanzierung ist.

Zitat von StGe1973

Ich mag solche Kommentare nicht. Wenn er alles wüßte, würde er nicht in einem Forum Fragen stellen. Genau dafür ist das Forum da. Menschen haben Fragen und andere sollen diese bestmöglich beantworten.

Abgesehen davon kommen solche Kommentare immer von Menschen, die eigentlich selbst solche Bücher lesen sollten...

Du kritisiert hier tomy für seinen Rat, dass die Kapitalanlage maximal finanziert werden sollte und verweist auf die Absetzbarkeit des Gebäudeanteils. Dies sind 2 grundsätzlich unterschiedliche Dinge...

Die Absetzbarkeit betrifft die Afa, die hat der Eigentümer immer absolut egal wie die Finanzierung ist. Die Finanzierungskosten (Darlehenszins) ist immer voll absetzbar, egal wie hoch die Finanzierung ist.

Danke für deine Worte

Zitat von Rubberduck

Du kannst auch eine gebrauchte Küche absetzen. Die Küche muss nur gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Unabhängig davon ist dann die Grunderwerbssteuer entsprechend vermindert.

Du hast so gar keinen Plan, oder? Wie wäre es mit einem guten Buch oder dem Forum für Vermieter??
Oder einfach mal zum Steuerberater :-)

Und zwei Threads parallel sind auch uncool.

Ja ich bin ehrlich. Ich habe keine Plan, daher auch die fragen, auch wenn sie Dumm sind meine Fragen.
Lieber Dummfragen als nicht fragen.

Woher auch, kann mir nciht jedes Jahr eine Whg kaufen, wenn ich das Geld hätte würde ich es tun.

Zitat von StGe1973

Du kritisiert hier tomy für seinen Rat, dass die Kapitalanlage maximal finanziert werden sollte und verweist auf die Absetzbarkeit des Gebäudeanteils. Dies sind 2 grundsätzlich unterschiedliche Dinge...

1. Ich hätte ein Smiley setzen sollen, mea culpa.
2. Nein, mein Einwand war nicht darauf bezogen. Insofern verstehe ich Dich nicht.

Der Mitforist hatte doch folgendes geschrieben? Darauf können wir uns nun hoffentlich einigen.

Als Kapitalanleger maximal Nebenkosten (Sprich Notar & Steuer ggf. Makler, wenn im Spiel)
Und dann schauen, dass die Rate von der Kaltmiete getragen wird usw....

Zu dem Finanzierungsmodell hatte ich also gar nichts gesagt.

Nicht dazu:
Am Ende des Tages wissen wir alle nicht, was Amsterdam überhaupt an Steuern sparen kann.
Wenn das Geld nicht geerbt ist, dann dürfte er eher ein hohes Einkommen haben.

Zitat von amsterdam

Woher auch, kann mir nciht jedes Jahr eine Whg kaufen, wenn ich das Geld hätte würde ich es tun.

Wenn Du es verkehrt anstellst, dann sind die KOhlen vielleicht nicht komplett weg, aber was verdient, hast Du dann auch nicht.

Wie hast Du denn die 240k aktuell angelegt? Die sollten doch auch halbwegs konservativ noch 1-2% bringen. Oder laufen da jetzt diverse Festgelder aus?

Zitat von amsterdam

Hallo,

würde mir gerne eine 2 Zimmer Whg als Kapitalanlage
Whg: 242.000
TG: 18.000
Makler;Notar;Grundb. ca. 20.000

260k (ETW+TG) -> NK 20k wären 7,7%??? (Oder liege ich hier verkehrt??)

Das ist IMHO eher knapp überschlagen. (Angabe des Bundeslandes würde helfen... Bayern??)