Konstruktion vor Konditionen

Vermutlich, dass mehrere Faktoren eine Rolle spielen und nicht nur der Zinssatz.

1)
Stell dir vor du bekommst ein Darlehen für 1,2% für 100T€ (Variante 1)

Für Variante 2 bastelt dir der Vermittler ein Konstrukt aus 2 Bausteinen
Baustein 1 für 1,1% für 95T€
Baustein 2 für 4% für 5T€

Ausgehend von jährlicher Tilgung zahlst du im Erstjahr bei Variante 1 1200€ Zinsen
Bei Variante 2 sind es 1245€ Zinsen, also eigentlich schlechter.
Bei gleicher prozentualen Tilgung hättest du in Variante 2 einen schlechtern Effektivzins über beide Bausteine.

Wenn jetzt aber Baustein 2 vorrangig getilgt wird, bist du ab Jahr 2 oder 3 mit der 2 Variante besser, als mit der 1. Variante.

2)
Daneben gibt es natürlich noch weitere Sachen zu beachten. Z.B. Sind z.B. durch Einmalzahlungen vom AG regelmäßige Sondertilgungen zu erwarten, dann macht es Sinn, ggf. 0,1% mehr Zinsen zu zahlen und dafür die Sondertilgungsoption zu berücksichtigen.
Will jemand nie Sondertilgungen vornehmen, dann macht es auch keinen Sinn, die Option mit zu bezahlen.

3)
Oder möchte jemand ein Grundstück erwerben und später bauen, dann macht es Sinn, das Darlehen variabel zu gestalten, um später bei der Finanzierung frei zu sein.
Das variable Darlehen ist am Anfang sicher teurer, als ein 10 jähriges. Bei der Finanzierung des Hauses, kann dann das variable Darlehen im 1. Rang abgelöst werden und man bekommt eine bessere Finanzierung, als wenn im 1. Rang noch das Darlehen fürs Grundstück steht.



So lassen sich zig Beispiele finden, wo der Zinssatz am anfang höher ist, am Ende jedoch in Summe weniger Zinsen bezahlt werden.

Prima, vielen Dank für die Erläuterungen.

Zitat von noelmaxim

Am Anfang einer jeder Konditionsüberlegung steht die konzeptionelle Entwicklung und Ausarbeitung des individuell geeignetsten Finanzierungskonzeptes. Konzept schlägt Zins, sprich, ist das Konzept aufgestellt, wird entsprechend am Markt die günstigste Kondition aufbauend zu dem Konzept generiert.

Zum Konzept gehören im Vorfeld Überlegungen, bzw. folgende Möglichkeiten zur Berücksichtigung geprüft:

1) Welche Zins-, und Tilgungsrate kann ich mir leisten
2) Stehen Landesfördermittel zur Verfügung
3) Welche KfW Mittel stehen zur Verfügung
4) Kann ich Ersatzsicherheiten stellen, welche Vor-, und welche Nachteile stellen sich
5) Habe ich ein Bausparvertrag, sollte ich das teurere Bauspardarlehen zur Beleihungsauslaufsenkung einsetzen, um dem Mischzins der benötigten Mittel zu verringern
6) Steht ein Arbeitgeberdarlehen zur Verfügung
7) Aufteilung des Finanzierungsbedarfs in mehrere Bausteine, wo ein Teil der Darlehen eine Volltilgung erhält, was einen Volltilgerabschlag und somit einen günstigeren Mischzins nach sich zieht
8) Aufteilung des Finanzierungsbedarfs gemäß der Auszahlungsschritte bei Neubau oder hohen Modernisierungsanteil in mehrere Bausteine in Bezug auf unterschiedlicher bereitstellungsfreier Zeit, was bei geringerer benötigter BZ freier Zeit Konditionsnachlässe nach sich zieht und sich somit der Mischzins verringern lässt
9) Aufteilung des Finanzierungsbedarfs in mehrere Bausteine in Bezug auf Sondertilgungsoptionen, wo mit einem Verzicht auf einen bestimmten Anteil ein Konditionsnachlass erwirkt werden kann
10) Bei hohen Beleihungsausläufen aufgrund geringem Eigenkapital das Integrieren eines Nachrangdarlehens, was den Mischzins senken lassen kann
11) Möglichkeit eines Privatdarlehens innerhalb der Familie prüfen
12) Bei Wunsch hoher Sicherheit dem Volltilgermodell eine Variante gering annuitätisch getilgtem Darlehen mit Tilgung in einem Bausparvertrag gegenüber stellen, ggf. auch ein endfälliges Darlehen gegen Bausparen prüfen
13) Welche Summe fehlt ggf., um den nächst günstigeren Beleihungsauslauf zu erreichen
14) Erhöhung des Eigenleistungsanteils bei Modernisierungen, besser gesagt diesen, sowie die Kosten so auszuwählen, um ggf. den Beleihungsauslauf auf einen entsprechenden Auslauf zu bringen
15) Auswahl der Banken nach der Berücksichtigung, 100 % der beabsichtigten Modernisierungen als Wertsteigerung berücksichtigt zu bekommen

Danke für die umfassenden Erläuterungen.

Können Sie mir anhand eines Beispiels aufzeigen, wie man den Mischzins korrekt berechnet? Gewichtet man nur die Zinsen zu den Darlehenssummen oder fließt die Lfz. mit ein?

Und wie kommt man an ein Nachrangdarlehen, um den Beleihungsauslauf zu drücken?

Vorab vielen Dank.

Zitat von noelmaxim

Können Sie mir eine konkrete Ausgangssituation, ein konkretes Vorhaben zur Verfügung stellen?

Konkret habe ich noch kein Vorhaben.