Ich höre immer wieder, dass man bei einem Vermietungsobjekt ein endfälliges Darlehen bei der Finanzierung bevorzugen soll, da man die höheren Zinsen - bedingt durch die ausbleibende Tilgung - ja als Werbungskosten geltend machen kann.
Aber Fakt ist doch, die kann ich so oder so als Werbungskosten absetzen. Wenn ich nunmehr höhere Zinskosten verursachen, kann ich auch nur den Steuersatz darauf ansetzen. Netto bleiben dann dennoch höhere Aufwenden, da der Steuersatz nie 100 % ist.
Viele zahlen lieber 1000€ mehr Zinsen - wenn sie diese dann Absetzen, und beim Spitzensteuersatz von 42% 420€ sparen, haben sie doch 580€ mehr ausgegeben.
Kann Sinn ergeben, wenn man mit der gesparten Kreditrate einen Kredit für eine selbstgenutzte Immobilie tilgt - oder weitere Immobilien finanziert.
Ist aber natürlich immer eine Einzelfallentscheidung.
Dafür habe ich u.U. andere Vorteile - wenn durch die fehlende Tilgung die Kreditrate z.B. 2000€ niedriger ist, habe ich mehr Cashflow, den ich dann u.U. wieder anderweitig investieren kann.
Deine Aussage trifft nur zu, wenn die damit erzeugten Einkünfte ebenfalls versteuert werden müssen. Bei der Sondertilgung einer eigenen Immobilie reicht es wenn die Ersparnis größer ist, als der zusätzliche Zins abzgl. Steuern bei der vermieteten Immobilie.
Korrekterweise müsstest du die Nachsteuerrenditen vergleichen.
Der entscheidende Punkt sind nicht die Zinsen, sondern die Tilgung...
Also sehr vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie soll zur Kapitalanlage nach 10 Jahren verkauft werden. Kaufpreis 200.000 Euro und Verkaufspreis 250.000 Euro. Gewinn ist immer steuerfrei, da 10 Jahre im Eigentum des Kapitalanlegers.
Das Darlehen wird nicht getilgt: Darlehenswert 200.000 Euro, Verkauf 250.000 Euro = 50.000 Euro steuerfrei.
Bei jährlicher Tilgung wird das Darlehen in 10 Jahren z.B. um 30.000 Euro gesenkt, also 170.000. Verkauf 250.000 = Nettogewinn steuerfrei 80.000 Euro
Allerdings sind die 80.000 Euro nur scheinbar steuerfrei, da die 30.000 Euro Tilgung während der Laufzeit Privatausgaben sind und eben nicht steuerlich abgesetzt werden können.
Trotzdem ist das nur in seltenen Fällen zu empfehlen: Sehr oft kaufen private Menschen eine Immobilie zwar zur Kapitalanlage, soll aber später doch mal verschenkt, vererbt usw. werden. Da will man seinem Kind eben nicht einen großes Darlehen übergeben, sondern wenn möglich eine schuldenfreie Immobilie...
Deine Aussage trifft nur zu, wenn die damit erzeugten Einkünfte ebenfalls versteuert werden müssen. Bei der Sondertilgung einer eigenen Immobilie reicht es wenn die Ersparnis größer ist, als der zusätzliche Zins abzgl. Steuern bei der vermieteten Immobilie.
Korrekterweise müsstest du die Nachsteuerrenditen vergleichen.
wieder mal sehr vereinfachte Zahlen, nehmen wir an eine Person ist im Grenzsteuersatz und dieser würde 50% betragen....
Diese Person muss 60.000 Euro an Einkommen versteuern um die 30.000 Euro Tilgung (Privatausgabe) leisten zu können. Beim Verkauf hat diese Person zwar 80.000 Euro steuerfreien Gewinn, allerdings musste die Person 60.000 Euro versteuern, um diesen Gewinn zu erhalten. Letztlich hat die Person also de facto nur 20.000 Euro steuerfreien Gewinn.
Im Gegensatz dazu ist bei einem endfälligen Darlehen der steuerfreie Gewinn eben 50.000 Euro.
Dies ist allerdings eine sehr theoretische Überlegung:
1. Diese Person muss natürlich die nicht zu leistende Tilgung anderweitig investieren und Abschreibungen generieren (was für einen Privatmenschen nicht so einfach ist), damit die Steuern wirklich vermieden werden. Wenn die Person das nicht tut und sowieso Steuern bezahlt, dann kommt es darauf an, was die Person mit diesen Nettoeinkommen macht bzw. ob damit eine höhere Rendite nach Steuern als der Darlehenszins erreicht wird.
2. Diese Person muss wirklich ein reiner Kapitalanleger mit definitiver Verkaufsabsicht sein. Bei Vererbungen, Schenkungen usw. macht das eigentlich wenig Sinn...
Deshalb würd eich mal sagen, dass ist eher für gewerbliche Kapitalanlager. Bei privaten Kapitalanlagern wird das eher selten sinnvoll sein....
Steuervorteile Finanzierung Vermietungsobjekt
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Zitat von tneub