Wenn man ein Immo-Darlehen regelmäßig durch Sondertilgubgen tilgt, dann ist mit der Zeit die Kreditvalutierung geringer als die Grundschuld.
Wie sehen die Möglichkeiten aus, wenn ich die freie Grundschuld dann für eine weitere Immobilie als Sicherheit bei einer anderen Bank revalutieren lassen möchte?
Nehmen wir mal ei Beispiel:
200 TEUR Kaufpreis
200 TEUR Grundschuld
150 TEUR Kreditvalutierung nach x Jahren
Hallo Mefi, auch bei einer normalen Tilgung - ohne Sondertilgung - hat man ja im Laufe der Zeit auch ein geringeres Darlehen als die Grundschuld im Grundbuch.
Generell ist eine Neuvalutierung bei der bestehenden finanzierenden Bank am einfachsten.
Dies sollte generell immer leicht prüfbar sein.
Ansonsten können Sie natürlich für einen neuen dritten Bankanbieter Ihre bestehende Immobilie als Zusatzsicherheit anbieten.
Bei Ihrem Beispiel jedoch wäre der neue Bankpartner mit EUR 50.000 im Range nach EUR 150.000 im schlechten 2.Rang.
Muss immer individuell mit der Bank - neuen Bank - geklärt werden wie hoch überhaupt ein bestehender Vorrang (EUR 150.000) akzeptiert wird in der Beleihungsprüfung.
Ich habe hierzu noch eine Nachfrage.
Warum wäre die Zusatzsicherheit im 2. Rang für eine dritte Bank so nachteilig? Die erstrangige Grundschuld hat doch tatsächlich nur ein Valuta von 150.000 EUR und kann diese somit maximal beanspruchen.
Aber wahrscheinlich hat dies in dieserm Fall mehr was mit dem hohen Beleihungsauslauf zu tun, oder?
Hallo Mefi, genau darum geht es.
Die zweite fremde Bank hat im Nachrang mit dem hohen Vorrang der bestehenden Bank (EUR 150.000) einen hohen Beleihungsauslauf.
Deswegen ist das Risiko bei einem Ausfall, einer Zwangsversteigerung hier hoch. Eben da man nur den zweiten Rang hat.
Es kommt aber im Detail darauf an.
Auch wie die neue Bank (im Nachrang) den Verkehrswert einschätzt.
Es gibt ja auch Gegenden in Deutschland wo man sich um eine Verwertung aufgrund der 1a Lage keinerlei Sorgen machen muss.
Eine Frage wäre, warum man dieses Prozedere durchführen möchte - nur um bei der Finanzierung der 2. Immobilie bessere Beleihung/Konditionen zu erhalten?
Oder wäre eine Finanzierung der 2. Immobilie ohne die Zusatzsicherheit nicht möglich?
Im ersten Fall würde ich vermuten, dass hier die Kosten für Notar/Grundbuch/Zinssatz im 2. Rang die besseren Konditionen nicht aufwiegen würden.
(Solange die 1. Bank überhaupt zustimmt.)
Werden beide Immobilien vermietet oder soll 1 oder 2 selbstgenutzt werden?
Teilrevalutierung
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