Hallo an alle. Ich habe mich neu angemeldet hier, weil ich durch die Suchfunktion nicht fündig geworden bin. Ich entschuldige mich schon mal im Vorfeld, dass der Beitrag recht lang geworden ist und für evtl. Rechtschreibfehler (Deutsch ist nicht meine Muttersprache).
Kurz zu unserer Situation: mein Mann und ich haben DIE perfekte Immobilie gefunden. Es liegt im Berliner Speckgürtel (genauer gesagt in PLZ 15528) und soll 489.000 Euro kosten zzgl. Nebenkosten. EK haben wir um die 30.000 Euro.
Zu unserer finanziellen Situation: Wir sind beide Angestellte, haben unbefristete Arbeitsverträge (ich seit 2014 beim AG, Mann seit 2018 beim AG) und ein schwerbehindertes Kleinkind (80 H), für das wir sowohl Pflegegeld (eher uninteressant, da "zweckgebunden" also zählt nicht zum Einkommen), als auch Kindergeld beziehen. Netto Haushaltseinkommen von ca. 6.000 Euro (ohne Pflegegeld, ohne Kindergeld gerechnet | Verdienstverhältnis ich:mein Mann = 75:25). Es laufen 2 Ratenkredite in Summe 586 Euro/Monat, sonst keine Kredite/Verbindlichkeiten (außer Miete: 1.200 Euro, was nach dem Hauskauf natürlich entfällt). Meine Schufa ist relativ gut (98,71 Basisscore, Branchenscore "B" bei Banken). Mein Mann hat leider einen negativen Vermerk (erledigt, ca. 300 Euro: er war viel früher selbstständig, ging "pleite", war bei der Schuldnerberatung, wo wir dachten, dass alles abgewickelt war, bis wir eine Schufa Datenschutz-Übersicht bestellt haben und siehe da, negativer Vermerk :-O. Direkt mit dem Gläubiger in Verbindung getreten und bezahlt...seitdem (2019) erledigt und nur noch positive Vermerke), dadurch hat er leider nur einen Basisscore von um die 93,5. Branchenscore haben wir noch nicht angefordert, da wir auf die Neukalkulation warten. Ich denke von der Bonität her, sollte unser Vorhaben kein Problem sein (hoffe ich!).
Nun das "Problem", bzw. meine eigentliche Frage: Es ist ein Einfamilienhaus (Bj 1997), 108 qm, 5 Zimmer, mit ausgebautem Keller (56qm Nutzfläche), einem Massivbungalow (ca. 65 qm: 3 Zimmer + KDB - Sickergrube, Holz-/Kohleofen zum Heizen), einer Doppelgarage und komplett eingefriedetem Grundstück (ca. 919 qm) und äußerst gut gepflegt. Es befindet sich aber in einer sehr ländlichen Region (gerade mal 700 Einwohner) - somit gibt es kaum vergleichbare Immobilien, obwohl die Gegend sehr gefragt ist und in Zukunft wahrscheinlich bleibt (Stichwort Tesla). Daher "spuckte" das System die erste Einwertung, die gemacht wurde (sowohl bei der Postbank als auch bei Interhyp), einen Wert von nur 270.000 Euro aus....im Moment findet man noch nicht mal ein Grundstück für diesen Wert, geschweige denn ein EFH (mit Doppelgarage, Bungalow, Teich...und, und, und). Meine eigentliche Frage also: scheitert die Finanzierung aufgrund des "niedrigen" Wertes von der Software? Oder besteht die Möglichkeit, dass wir eine Finanzierung bekommen (wenn auch zu einem etwas höheren Zinssatz) über den angebotenen Kaufpreis von 489k? Also wie bindend/wichtig ist diese Bewertung eigentlich und wie werden solche Immobilien bewertet, wenn es keine/kaum vergleichbare Immobilien gibt (vor allem im "boomenden" Berliner Speckgürtel)?
Vielen Dank im Voraus und ein schönes (Rest)Osterwochenende!
ich würde hier als erfahrener Finanzierungsmakler, nachdem ich im Vorfeld die Immobilie mit VDP und Sprengnetter eingewertet habe, die Finanzierung einer Bank mit Marktkenntnissen vorstellen. Eine dieser in Berlin ansässigen Bank ermöglicht es mir, auf Kosten der Bank ein Gutachten erstellen zu lassen, wo in der Regel dann die Werte auch erzielt werden. Fehlen dann Werte, so arbeite ich mit sogenannten Nachrangdarlehen, die die Lücke schließen lassen.
Vielen Dank @Noelmaxim für die schnelle Antwort. Das werden wir dann mit unserem Berater so besprechen, falls die Banken "rumzicken". Tausend Dank nochmal!
Eine Differenz von 200.000 € ist ja wahnsinnig groß.
Wenn die lokalen Banken nicht auf einen deutlich höheren Wert kommen, dann ist da mit einem Nachrangdarlehen auch nicht viel zu machen.
Dann könntet ihr höchstens mit dem Verkäufer eine Mietkauf vereinbaren.
Einwertung im ländlichen Raum
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