ich befinde mich momentan in einer etwas komplizierten Lage und frage daher hier um Rat.
Die Situation ist folgende:
meine Frau und Ich wohnen aktuell zur Miete, möchten aber im Laufe diesen bzw. nächsten Jahres in unsere Heimat zurückziehen.
Dort ist, wie auch in vielen anderen Teilen Deutschlands, die Immobilien-Situation sehr angespannt. Sprich extrem hohe Kauf und Mietpreise für Immobilien, die dieses Geld eigentlich nicht wert sind.
Nachdem wir nun schon seit längerer Zeit nach einer passenden Immobilie zum Kauf ausschau halten, aber nicht passendes finden bzw. nur völlig überteuert haben wir uns überlegt in das ursprüngliche Elternhaus einzuziehen, in dem mein Vater aktuell alleine wohnt.
Damit wir dort einziehen können, wäre Voraussetzung dass mein Vater eine 1-2 Zimmer Wohnung für sich findet. Hier hatten wir die Idee, dass wir als Käufer für die Wohnung auftreten und diese dann an meinen Vater vermieten.
Gleichzeitig ziehen wir als Mieter ins Elternhaus ein und zahlen Miete an meinen Vater.
Mein Vater würde uns das Vorkaufsrecht für das Haus einräumen und wir könnten uns später entscheiden, dass Haus dann zu übernehmen oder auch nicht.
Er könnte uns natürlich auch das Haus jetzt direkt zu einem günstigen Preis verkaufen, das Problem ist aber hierbei das
1. noch Schulden auf dem Haus sind
2. ich noch 2 Brüder habe die natürlich auch berücksichtigt werden möchten. Sprich eine Schenkung in diesem Sinn ist Stand jetzt nur schwer möglich ohne das sich jemand übergangen fühlt.
Daher hätte das Modell mit mieten den Vorteil, dass wir in den nächsten Jahren, in denen zusätzlich die Einkommenssituation unsicher ist (Familienplanung/Umzug/Jobwechsel) keine so hohe finanzielle Belastung hätten. Ein Wohnungskauf mit ca. 200-300.000€ ist für uns um einiges leichter zu tragen als ein Hauskauf mit 500-700.000€.
Zusätzlich könnten wir, wenn ich richtig informiert bin, bei der Vermietung an einen Familienangehörigen Steuern sparen (Werbungskosten senken?) wobei berücksichtigt werden muss das mindestens 50% der ortsüblichen Miete verlangt werden.
Macht das Sinn?
Habe ich etwas gravierendes übersehen?
Oder gibt es evtl. eine bessere Lösung auf die wir so noch gar nicht gekommen sind?
Die Zahl 200T€ stammt ursprünglich nicht von mir.
Du hast vorhin geschrieben, er könnte dir 200T€ als Voraberbe geben.
Bei den jetzt genannten Zahlen würdest du mit 200T€ Schenkung ja auch völlig übervorteilt.
600T€ - 240T€ Schulden = 360T€ Vermögen
360T€/3 Geschwister =120T€ potentielles Erbe. (Mutter noch nichtmal inkludiert)
Alternativ kannst du deinem Vater natürlich das Haus zu einem Marktpreis abkaufen - und der kauft sich dann eine Wohnung davon (mit evtl. wieder Schulden ...)
1) Der Gläubiger bekommt zuerst sein Geld oder der Sohn tritt anstelle des Vaters als Schuldner! Allerdings bedarf es der Zustimmung des Gläubigers, wegen der Bonität des Nachfolgers!
Und hier erkennt man den Unterschied:
Während Bankdarlehn immer Personen gebunden sind, besteht bei Bauspardarlehn mit Rückdeckung Bausparen die Möglichkeit der Übernahme nach § 15 AO mit den vorhanden abgeschlossenen Konditionen!
Zwar sagen alle hier das Richtige in den teilbereihen aber das Gesamtkonzept ist nicht passend.
so wird "vergessen", dass es steuerlich einen Unterschied zwischen "Privat und gewerblich" gibt! Verkaufe ich ein privates Haus, so ist der Verkaufspreis steuerfrei, allerdings nur 3 Häuser in 10 Jahren! Ab da, wird es auch gewerblich!
anders bei gewerblich, ab da gilt es schon ein Haus als steuerpflichtig.
Alles was vorgestellt wurden ist, passt deshalb nicht. In Sinne eines ordentlichen Kaufmann muss aber auch ordentlich und sauber gearbeitet werden!
Natürlich kann man mit Mondpreisen alles machen, nur bei der Endabrechnung da kommt die dickere Rechnung vom Finanzamt!
Denn im gewerblichen gilt: das jede Investition frei von Steuer ist, was dann natürlich bei der "Rückwandlung" im Privat oder Verkauf großzügig besteuert wird!
Demnach würde bei einer Berechnung wie folgt verfahren werden:
Wert des Objektes: 600.000 €, 20 Jahre AfA, 40 Jahre Nutzungszeit, Restwert ergibt nach 30 Jahren eine AfA Abschreibung von 75 % 450.000 €, Rest AfA 150.000 €! Verkaufspreis 450.000 €, durchschnittlicher Steuersatz 30 %, Steuerersparnis 150.000 €.
wie rechnet das Finanzamt dies Wandlung? Verkaufspreis: 450.000 € abzüglich AfA 450.000 € = 0 € = 100 % Besteuerung des Verkaufspreises, da 450.000 € jenseits aller Erleichtung ist fallen 48 % Steuern an! macht 216.000 € fällige Steuern! Allerdings dürfe dies eine Substandsbesteuerung sein, ob hier eine durchschnittliech Besteuerung der letzten 10 Jahre ein Milderung bringen, weis ich nicht genau.
Auf alle Fälle, sind dann die steuerlichen AfA Gewinne wieder abgeschöpft! Demnach verbleiben nur noch 300.000 € von Verkaufspreis ob diese auch ausreicht die Kredite des Hauses zu bezahlen das steht auf einen ganz anderen Blatt!
Damit wäre die persönliche Pleite der Familie vorprogrammiert!
Es dürfte nun "klar" sein, dass wenn man viel Geld in die Hand nimmt und das große Rad drehen will. Spielt man als Amateur man dann mit seiner Zukunft.
Ein Kaufmann schließt immer das Risiko nach Möglichkeit aus. Das heißt auch er zahlt keine Mondpreise, keine waghalsige Unternehmungen bei zu geringen Gewinnen!
Diese Regeln sollte sie auch beachten!
Um weitere Entscheidung zu treffen, werden sie nicht um eine Bewertung das Hauses kommen, aber dies muss der gerichtlichen Ansprüchen genügen.
Denn das Gericht entscheidet nur über schriftliche Sachen, die mündliche Aussage wird nur hinzugezogen, wenn zweifel man der Echtheit besteht, denn es gilt:
"Scripta manent."; „Nur Geschriebenes ist von Dauer.“
"Casum sentit dominus." - Den Schaden spürt der Eigentümer .“ – Rechtsregel
Hauskauf - Komplizierte Lage
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