ich bin schon seit geraumer Zeit hier im Forum stiller Mitleser, nun wird es bei mir und meiner Partnerin bzgl. eigener Immobilie selbst konkreter.
[... private Informationen entfernt, admin ...]
Der Kaufpreis beläuft sich auf 273k€ inkl. Inventar, welches wir mit ca. 18k€ ansetzen würden.
Die Immobilie wäre nach Expertenbegehung bezugsfertig. Modernisierungen also erstmal keine geplant (EK für z.B. neue Heizung als Puffer vorhalten haben wir aber auf dem Schirm).
Eigenkapital haben wir gemeinsam ca. 80k€, davon aber einiges in langfristigen, rentablen Anlagen (BSV, Aktien, ETFs, Sparkonten mit Altverträgen). Diese würden wir ungerne auflösen sofern nicht zwingend erforderlich.
Einsatzfähiges EK wären etwa 20k€.
Darlehensumfang wären daher ca. 275k€ (je nach dem was wir notariell für das "leere" Haus veranschlagen).
Monatlich haben wir momentan ein gemeinsames Nettoeinkommen (Weihnachts- / Urlaubsgeld /... bereits umgelegt) von ca. 5k€ (Industrie & öffentl. Dienst, beide unbefristet).
Mittelfristig (in 2-3 Jahren) besteht der Wunsch nach Nachwuchs, daher sollte die mtl. Belastung entsprechend ausgelegt sein.
Grundsätzlich tendieren wir bei der Finanzierung eher zu geringeren mtl. Raten + Sondertilgungsmöglichkeiten.
Planbarkeit ist uns wichtig, daher möchten wir (natürlich im Verhältnis zu den Konditionen) möglichst lange Zinssicherheit haben.
Zwecks Finanzierung haben wir uns bereits einem Finanzierungsberater (Bekannter eines ehem. Kommilitonen) & bei unserer Hausbank Angebote eingeholt.
Hausbank war sowohl von den Konditionen als auch dem Gefühl eher schlecht, daher lasse ich diese direkt raus.
1. Rang: TA-Darlehen + BSV
Darlehenssumme: 155k€
Laufzeit: 26,5 Jahre
Sollzins TA-Darlehen: 0,43% p.a.
Eff. Zins BSV: 1,9%p.a.
Eff. Zins gesamt: 0,85%p.a. (wobei hier fälschlicherweise die Wohnungsbauprämie eingerechnet wurde, der eff. Zins wird also tatsächlich etwas höher ausfallen)
Zinsbindung: Auf Laufzeit
Mtl. Rate (Jahr 1-15): ~450€
Mtl. Rate (Jahr 16-26,5): ~680€
Sondertilgungsoptionen: 5%p.a. in der Ansparphase, danach in beliebiger Höhe
Restschuld: 0€
2. Rang: KfW
Darlehenssumme: 100k€
Laufzeit: 25 Jahre
Zinsbindung: 10 Jahre
Mtl. Rate: ~382€ (wenn aktueller eff. Zins auch nach 10 Jahren bleibt, was ja nicht wirkich realistisch ist)
Eff. Zins: 0,88%p.a.
Sondertilgungsoptionen: Keine
Restschuld: 0€
3. Rang: Volksbank Annuitätendarlehen
Darlehenssumme: 35k€
Zinsbindung: 5 Jahre
Mtl. Rate: ~30€ (nur Zinsen, Rest wenn mehr geht oder halt Sondertilgungen)
Eff. Zins: 1,04%p.a.
Sondertilgungsoption: ~20%p.a.
Restschuld: keine, wenn Sondertilgungen von jährl. 7,5k€ voll ausgeschöpft werden (was man auch erstmal schaffen muss).
Grundsätzlich entspricht das Angebot erstmal unseren Vorstellungen, auch von den Konditionen.
In diesem Angebot wurde noch von einer Gesamtdarlehenssumme von 290k€ ausgegangen, daher die abweichende Summe.
Wir hätten aber noch ein paar Fragen:
1)
Wie ist eure Meinung zum TA-Darlehen + BSV?
Von den Konditionen & der Flexibilität sagt uns das sehr zu, wir suchen aber noch "den Haken".
Gibt es wesentliche Nachteile im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen?
2)
Die Zinsbindung beim KfW-Darlehen ist uns doch etwas kurz aufgrund der oben erwähnten Planungssicherheit.
Wir haben von der NRW.Bank gehört, die 20 Jahre Zinsbindung / Laufzeit sagen uns sehr zur, aber dafür natürlich höhere Gesamtkosten.
Unter der maximalen Einkommensgrenze von insgesamt 75k€ zu versteuerndem Einkommen in 2018 & 2019 liegen wir nach Hochrechnung so grade (Habe 01-03/18 nicht gearbeitet).Die Steuererklärung meiner Partnerin für 2019 steht allerdings noch aus, ihr Bruttoeinkommen hat sich aber von 2018 auf 19 nicht verändert.
Weitere Immobilien gibt es neben dem kürzlich überschriebenen Elternhaus meiner Partnerin nicht, ergo sollten wir auch bzgl. dessen förderungsberechtigt sein.
Was haltet ihr von der NRW.Bank?
Gibt es Nachteile / etwas, was man wissen sollte?
3)
Das VB-Darlehen also die "Spielwiese" für Sondertilgungen ist uns mit 35k€ & 5 Jahren Zinsbindung zu kurzfristig, da wir ohnehin 7,5k€ p.a. im ersten Rang sondertilgen können.
Wie ist eure Meinung dazu?
4)
Wir sind nicht verheiratet.
Nachteile?
Ggf. sogar Vorteile?
Was beachten?
Aufbauen auf dem vorliegenden Angebot & vorausgesetzt wir sind förderberechtigt sieht unsere Vorstellung wie folgt aus:
1. Rang: s.o.
2. Rang: NRW.Bank
Darlehenssumme: 100k€
Laufzeit: 20 Jahre
Zinsbindung: Laufzeit
Mtl. Rate: ~465€
Eff. Zins: 1,12%p.a.
Sondertilgungsoptionen: Keine
Restschuld: 0€
3. Rang: Volksbank Annuitätendarlehen
Darlehenssumme: 20k€
Zinsbindung: wenn möglich 10 Jahre
Mtl. Rate: ??? Abhängig von eff. Zins, Wunschrate um die 100€
Eff. Zins: ??? --> Was wäre denkbar?
Sondertilgungsoptionen: min. 10%p.a.
Restschuld: schön wäre natürlich 0€ aber abhängig davon, wie viel man in den Jahren tatsächlich sondertilgen kann.
Hier wäre die Frage, was man im dritten Rang bei einem Hausdarlehen für Konditionen erwarten kann.
Die 100€ Wunschrate habe ich grob ermittelt, in dem ich davon ausgegangen bin, im 1.&2. & im 9.&.10 Jahre jeweils 2k€ & im 3.&4. jeweils 1k€ sonderzutilgen.
Falls mehr "über" ist, hätten wir dann noch die Möglichkeit im ersten Rang sonderzutilgen, Investionen am / im Haus durchzuführen oder in rentabelere, langfristige Anlagen zu investieren.
Bin auf eure Meinungen gespannt, hoffe es ist trotz des nun doch der langen Textes verständlich.
1)
Wie ist eure Meinung zum TA-Darlehen + BSV?
Von den Konditionen & der Flexibilität sagt uns das sehr zu, wir suchen aber noch "den Haken".
Gibt es wesentliche Nachteile im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen?
Bringt auf jeden Fall die dickste Provision für den Verkäufer...….
Ich an Eurer Stelle würde, solange noch keine Kinder da sind, jeden Cent der übrig ist in die Tilgung stecken und bei Bedarf die Tilgung im Falle das Nachwuchs kommt reduzieren.
Rein theoretisch :
275.000 EUR 10 Jahre Zinsbindung, 6% Tilgung ergibt nach den 10 Jahren eine Restschuld von 100.000 EUR, welche Ihr mit Euren Geldanlagen dann fast komplett tilgen könntet, wenn die dann aktuellen Kreditzinsen hoch sind oder eben wenn immer noch oder schon wieder Niedrigzinsphase ist, nochmal nachfinanzieren.
Ein solches BSV-Konstrukt halte ich hier für absolut unnötig.
Wenn es ein Bekannter ist, ist es vielleicht möglich das Inventar gesondert vom haus zu kaufen.
Somit würde keine Grunderwerbssteuer und Notargebühr für das Inventar anfallen.
Beim nochmaligen lesen gesehen daran habt ihr ja schon gedacht.
Ich würde kein Bausparvertrag mit abschließen wenn 80k€ gebundenes Eigenkapital vorhanden sind.
Das Risiko von steigenden Zinsen kann einem damit fast egal sein.
Wenn das Inventar im Notarvertrag auch als solches seperat ausgewiesen wird, ist es meines Wissens sowieso ohne Grunderwerbsteuer.
Wird meines Wissens häufig bei Einbauküchen so gemacht.
Nachteilig wirkt sich das natürlich beim Beleihungswert aus, denn das Haus ist damit nur 255T€ wert.
Nimmt man die 20T€ für das Inventar, heißt das im Umkehrschluss, dass das Haus und sämtliche Nebenkosten finanziert werden müssen. Damit ist es also mindestens eine 110% Finanzierung.
Ich würde daher genau durchrechnen, ob es sich nicht lohnen würde die ETF (die gerade auf Höchstständen sind) oder den gut verzinsten Bausparer (der vielleicht in 2-3 Jahren 10 Jahre nach Zuteilung sowieso gekündigt wird) aufzulösen und zumindest die Nebenkosten noch aus dem EK zu bezahlen.
Zu den Finanzierungen können dir sicher andere etwas sagen. Ich perönlich mag die Bauspar-Kombis nicht und würde das trotz vielleicht guter Konditionen vermutlich nur schlecht reden.
Wenn es ein Bekannter ist, ist es vielleicht möglich das Inventar gesondert vom haus zu kaufen.
Somit würde keine Grunderwerbssteuer und Notargebühr für das Inventar anfallen.
Beim nochmaligen lesen gesehen daran habt ihr ja schon gedacht.
Ich würde kein Bausparvertrag mit abschließen wenn 80k€ gebundenes Eigenkapital vorhanden sind.
Das Risiko von steigenden Zinsen kann einem damit fast egal sein.
Mal vorab, mag sein, dass man GeSt. spart, schlussendlich aber verschlechtert das den Beleihungsauslauf, sprich, das EK geht für Inventar drauf.
@Herrmueller:
Dass der Berater eine gute Provision (in unserem Fall etwa 2.5k€) kassiert ist uns bewusst.
Dennoch finden wir den Effektivzins bezogen auf die Laufzeit wirklich sehr attraktiv & durch die Sondertilgungsmöglichkeiten auch durchaus flexibel.
Oder ist der garnicht so gut?
@Herrmueller / RefleXx / tneub:
Die verbleibenden ~60k€ Eigenkapital sollten vorrangig für Eventualitäten / ungeplante Ereignisse / etc. verbleiben. Zum Einen wie schon erwähnt als "Rückhalt" falls die Heizung hops geht, oder man sonst Modernisierungen im Haus vornehmen möchte. Wir möchten eben nicht bei der kleinsten außerplanmäßigen Geschichte nachfinanzieren. Ist vielleicht alles sehr konservativ. Und falls es doch alles prima läuft, kann das EK ja immer noch (zum Teil) für Sondertilgungen eingesetzt werden.
Nach Rücksprache mit den Beratern würde mehr EK-Einsatz nicht zu erheblicher Verbesserung der Konditionen führen.
Der einzige Vorteil wäre dann die kürzeren Laufzeiten bzw. geringeren mtl. Raten aber dann eben zu Lasten des "ruhigen Gewissens" und auch mal Puffer für Ungeplantes.
Mal vorab, mag sein, dass man GeSt. spart, schlussendlich aber verschlechtert das den Beleihungsauslauf, sprich, das EK geht für Inventar drauf.
Genau die Aussage haben wir auch bereits von den Banken bekommen.
Abhängig davon, wie viel man unter dem Strich sparen oder sogar drauflegen würde, würden wir entweder das Inventar separat Kaufen oder aber im Gesamtpreis inkludiert lassen.
Für das Programm NRW Bank Eigentumsförderung bringen sie so die 15 % Eigenkapital nicht mit, zu dem lebt kein Kind in ihrem Haushalt.
Das Programm NRW Bank Wohneigentum muss über ihre Hausbank beantragt werden, die mit dieser Summe im Obligo stehen und die wird sich bedanken, wenn sie nicht verdient, aber für das Darlehen das volle Risiko trägt, ganz gleich, ob im ersten Rang und dann ihr eigenes Geld hinten im Obligo steht oder letztrangig und die Bank im Falle einer Drittverwertbarkeit nicht erlangtes Geld aus dem Steigpreis dem Land Nordrhein-Westfalen erstatten muss.
Für das Programm NRW Bank Eigentumsförderung bringen sie so die 15 % Eigenkapital nicht mit, zu dem lebt kein Kind in ihrem Haushalt.
Das Programm NRW Bank Wohneigentum muss über ihre Hausbank beantragt werden, die mit dieser Summe im Obligo stehen und die wird sich bedanken, wenn sie nicht verdient, aber für das Darlehen das volle Risiko trägt, ganz gleich, ob im ersten Rang und dann ihr eigenes Geld hinten im Obligo steht oder letztrangig und die Bank im Falle einer Drittverwertbarkeit nicht erlangtes Geld aus dem Steigpreis dem Land Nordrhein-Westfalen erstatten muss.
Danke auch für deine Antworten!
Genau, wenn dann würde bei uns NRW.Bank Wohneigentum zum tragen kommen.
Laut Bankberater wäre eine Beantragung und NRW.Bank im zweiten Rang kein Problem bzw. wurde uns so vorgeschlagen.
Ist das eher nicht üblich / realisierbar?
Zitat von noelmaxim
Die Auswahl der Banken wird erheblich größer, entsprechend das vorhandene Angebot immer uninteressanter.
Wie könnten denn (vielleicht auch völlig) andere Finanzierungsvarianten aussehen?
Fakt ist ja, dass wir mit einer Gesamtdarlehenssumme von 275k€ & (erstmal) mit einem EK von 18k€ rechnen. Wir wäre auch wie gesagt bereit einen Teil des restlichen Kapitals einzusetzen aber eben nur, wenn es sich lohnt oder gar nötig ist.
Ich glaube unsere maximale monatliche Rate hatte ich noch nicht erwähnt:
In der aktuellen "best case" Situation (Zwei Einkommen, kein Kind) wären wir nach Abzug unserer Fixkosten & großzügig gerechneten Nebenkosten inkl. einem Teil Rücklagen für Reparaturen in der Lage, maximal 2900€ mtl. aufzubringen.
Wenn dann (rein rechnerisch) das Gehalt meiner Partnerin im Falle von Nachwuchs (temporär) wegfallen würde, könnten wir noch ca. 900€ problemlos stemmen.
Geplant wäre das aber erst in etwa 2 Jahren (aber sowas kann man ja nie zu 100% sicher planen).
Aus diesem Grund würden wir gerne wie oben beschrieben eher am unteren Ende des machbaren ansetzen und Überschuss mittels Sondertilgungen einbringen.
Danke auch für deine Antworten! Genau, wenn dann würde bei uns NRW.Bank Wohneigentum zum tragen kommen.
Laut Bankberater wäre eine Beantragung und NRW.Bank im zweiten Rang kein Problem bzw. wurde uns so vorgeschlagen.
Ist das eher nicht üblich / realisierbar?
Sehe da keinen Nutzen, das Darlehen kann auch bei der KfW beantragt werden.
Wie läuft denn die Beantragung grundsätzlich ab?
Blicke da ehrlich gesagt nicht wirklich durch...
Sie sagen, eine Beantragung über die Hausbank hat keinen Nutzen. Hat es denn einen Nachteil?
Sie sprachen in Post #9 davon, dass „das vorliegende Angebot immer uninteressant wird“. Darf ich fragen, wie ich das verstehen darf?
Halten Sie das Angebot für nicht attraktiv? Was wäre ihrer Meinung nach eine Alternative?
Wie läuft denn die Beantragung grundsätzlich ab?
Blicke da ehrlich gesagt nicht wirklich durch...
Sie sagen, eine Beantragung über die Hausbank hat keinen Nutzen. Hat es denn einen Nachteil?
Sie sprachen in Post #9 davon, dass „das vorliegende Angebot immer uninteressant wird“. Darf ich fragen, wie ich das verstehen darf?
Halten Sie das Angebot für nicht attraktiv? Was wäre ihrer Meinung nach eine Alternative?
Viele Grüße
Simon
Die Beantragung der Landesfördermittel, hier Programm NRW Wohneigentum bringt keinen Vorteil, war darauf bezogen, dass 1:1 das Programm Wohneigentum der KfW abgebildet wird, während andere Programme der NRW Bank bei dieser direkt beantragt werden und da sich diese dann im Nachrang eingetragen lässt, verbessert das den Beleihungsauslauf der Mittel, die noch über die Bank beantragt werden, da bei den bei der NRW Bank beantragten Mittel (eben außer Wohneigtum) die NRW Bank das Obligo übernimmt.
Das ist dem Programm Wohneigentum, egal ob über KfW oder NRW Bank refinanziert, eben nicht der Fall. Auch KfW Wohneigentum, Programm 124 muss, muss über ein durchleitendes Kreditinstitut beantragt werden und da das Obligo nicht bei der KfW (wie auch bei der NRW Bank) liegt, sondern bei der Bank die durchleitet (sie hat sich lediglich mit den Mitteln refinanziert) verringert es nicht den Beleihungsauslauf.
Edit: Die Konditionen für das Produkt als solches sind bei Beantragung über die NRW Bank in sofern ggf. besser, als das dort längere Zinsfestschreibungszeiten ausgewählt werden können.
Die Beantragung der Landesfördermittel, hier Programm NRW Wohneigentum bringt keinen Vorteil, war darauf bezogen, dass 1:1 das Programm Wohneigentum der KfW abgebildet wird
Die KfW124 hat doch aber nur 10 Jahre Zinsbindung wohingegen das Programm Wohneigentum der NRWBank 20-30 Jahre Zinsbindung anbietet. Daher tendieren wir, trotz höherer Effektivzinsen, eher zur NRWBank.
Oder übersehe ich hier etwas?
Da Sie ja sehr erfahren und auch, sowie ich in diversen anderen Posts gelesen habe, Finanzierungsberater sind: Darf ich fragen was Sie persönlich vom dargestellten Finanzierungskonzept halten bzw empfehlen würden?
Da Sie ja sehr erfahren und auch, sowie ich in diversen anderen Posts gelesen habe, Finanzierungsberater sind: Darf ich fragen was Sie persönlich vom dargestellten Finanzierungskonzept halten bzw empfehlen würden?
Quasi aus neutraler, nicht-Banker-Sicht?
Viele Grüße
Simon
In welchem Postleitzahlengebiet steht das Kaufobjekt?
Nach Rücksprache mit den Beratern würde mehr EK-Einsatz nicht zu erheblicher Verbesserung der Konditionen führen.
Der einzige Vorteil wäre dann die kürzeren Laufzeiten bzw. geringeren mtl. Raten aber dann eben zu Lasten des "ruhigen Gewissens" und auch mal Puffer für Ungeplantes.
Oder haben wir hier eine falsche Denkweise?
Viele Grüße
Simon
Es gibt hier kein falsch..... Sicherheit kostet Geld.....
Beispiel:
275.000 EUR 1,5% Zins, 5% Tilgung auf 10 Jahre fest -> nach 10 Jahren 30.500 EUR Zinskosten und Restschuld 126.000 EUR
215.000 EUR 1,5% Zins, 5% Tilgung auf 10 Jahre fest -> nach 10 Jahren 23.800 EUR Zinskosten und Restschuld 99.000 EUR
D.h. bei Einbringung der 60.000 EUR als EK hat man erst mal sicher in den ersten 10 Jahren 7.000 EUR an Zinskosten gespart. Durch die um 27.000 EUR geringere Restschuld spart man auch im Anschluss Zinsen, ggfs auch bessere Konditionen durch einen besseren Beleihungsauslauf.
In welchem Postleitzahlengebiet steht das Kaufobjekt?
In PLZ Raum 59xxx. Kleinerer, ländlich gelegener Ortsteil.
@Herrmueller:
Ok, soweit verstanden und nachvollziehbar.
Macht aber rechnerisch nur Sinn, wenn die bestehenden Anlagen einen geringeren Ertrag als ~1,5% bringen. In unserem Fall besteht noch u.a. ein Sparkonto mit ~2,5% p.a. . Da würde es ja dann nicht lohnen, dieses aufzulösen und als EK einzusetzen (Konditionen der Anschlussfinanzierung durch besseren Beleihungsauslauf mal außer Acht gelassen).
Das es durch geringeren EK Einsatz und längere Zinsbindung unterm Strich teurer wird ist uns bewusst. Diesen Preis zahlen wir aber „gerne“ für mehr Sicherheit und Puffer für Modernisierungen oder sonstige Zwischenfälle.
Viele Grüße
Simon
Finanzierung Bestandsimmobilie
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Zitat von SimonKl
Die Auswahl der Banken wird erheblich größer, entsprechend das vorhandene Angebot immer uninteressanter.