wir überlegen uns eine Eigentumswohnung (Neubau, ca. 163.000 Euro) zu kaufen. Ziel ist es, im Rentenalter eine Immobilie zu besitzen und mit den Mieteinnahmen seine Rente aufzubessern.
Jetzt habe ich bereits eine Vielzahl von Onlinerechner zur Bestimmung der Objektrendite, Nettomietrendite und Cashflows in Anspruch genommen.
Die Zahlen sehen jedoch alles andere als rosig aus. Bei den Immobilienpreisen zur Zeit wahrscheinlich auch kein Wunder.
Beim Objekt unsere Begierde handelt es sich um einen Neubau (Baubeginn Ende 2021). Mit einem Kaufpreis-Kaltmiete-Verhätnis von 27,7.
Wir würden zu 100% finanzieren, wobei wir die Kaufnebenkosten selbst zahlen und wir bei einen KFW-Kredit 18.000 Euro Tilgung erlassen bekommen würden.
Nach meinen Berechnungen kämen wir auf einen Cashflow nach Steuern von -190 Euro. Das heißt die Wohnung würde sich nicht allein durch die Mieteinnahmen tragen, sondern wir müssten jeden Monat 190 Euro zur Tilgung beitragen.
Jetzt habe ich in vielen Artikeln gelesen, dass man bei negativem Cashflow und einer Nettomietrendite von 2,3% die Finger davon lassen sollte.
Ich kann das aber nicht ganz nachvollziehen, weil ich ja lediglich die Kaufnebenkosten und laufende Kosten von monatlich 190 Euro leisten muss (sagen wir mal über 20 Jahre), mir aber dafür eine Immobilie gehört und ich darüber hinaus auch noch laufende Mieteinnahmen erhalte.
Selbst wenn sich der Wert der Immobilie nicht verbessert, oder sogar etwas verschlechtert, habe ich doch nur ca. die Hälfte der Immobilie selbst bezahlt und bekomme darüber hinaus noch fortlaufend Miete.
Kann mir bitte jemand meinen Denkfehler zeigen?
Danke
du hast zusätzlich das Risiko dass du nicht vermieten kannst, Mietnomaden etc. und Rücklagen musst du auch bilden, darum sollte sich die Wohnung selber Tragen und auch noch einen Gewinn abwerfen der über der Inflation liegt um die Leerstände zum Beispiel auszugleichen.
Das Risiko des Mietausfalls habe ich mit 3% der Kaltmiete und die Rücklagen mit 1,50 Euro pro qm (981 Euro pro Jahr) einbezogen. Diese Kosten sind bereits im Cashflow enthalten.
Wie lang hast du die Zinsbindung kalkuliert? Was würde passieren, wenn in 10/15/20 Jahren die Zinsen wieder auf z.B. 4% steigen würden und du u.U. Arheitslos/Krankengeldbezieher werden würdest? Könntest du die Immobilie weiter finanzieren?
Wieviel Aufwand (Zeit) pro Monat/Jahr möchtest du in die Immobilie stecken?
Ein Teil der Nebenkosten kannst du nicht auf den Mieter umlegen - spannend, was in Zukunft hier bzgl. CO2-Steuer und Mietendeckel noch so kommen kann.
Die nicht umlegbaren Kosten habe ich auch im Cashflow berücksichtigt.
Die Zinsbindung für den KFW-Kredit wäre nur 10 Jahre. Für den kleineren Kredit würde ich auf 20 Jahre gehen.
Das Risiko der Arbeitslosigkeit ist aufgrund der Anstellung im öffentlichen Dienst sehr gering.
Wir zahlen bereits ein Eigenheim ab, welches in 15 Jahren abbezahlt ist. Das heißt nach 15 Jahren hätten wir genug Geld zur Verfügung um die Restschuld der Eigentumswohnung zu tilgen.
Es kan auch schlimmer kommen, dass du einen Mieter wegen Mietrückständen aus der Wohnung klagen musst. Dann hast du mingestens 6 Monate Mietausfall zzgl. Anwalts- und Gerichtskosten. Natürlich trägt in der Theorie alles der Mieter, aber wenn der halt einfach nicht zahlt und notfalls Privatinsolvenz anmeldet, dann hast du einfach Pech. Deshalb sollte im Idealfall ein Nettorenite von 5% vorhanden sein.
Aber da sist auch nur Theorie, weil man heute kaum Immobilien im Privaten Bereich mit solchen Renditen findet. Das billige Geld und der Notstand Geld anzulegen (wegen extrem geringer Zinsen) treibt einfach die Preise in den meisten Regionen in Deutschland.
Aber das soll nicht heissen, dass du nicht kaufen sollst. Immobilienpreise und insbesondere Mieten verändern sich, gerade wenn du heute langfristig finanzierst. Jemand der vor 5 Jahren eine Wohnung gekauft hat, der hatte die gleiche "schlechte" Nettorendite, heute sieht das ganz anders aus, da Mieten einfach stark gestiegen sind.
Letztlich kommt es eben immer auf deine Erwartungen an... ich kenne eigentlich niemanden, der ersthaft sinkende Mietpreise erwartet...
Naja, es gibt ja auch sowas wie Vermieterschutzversicherungen, je nach Paket 80-150 EUR p.a. https://www.dkb.de/privatkunden/mietausfallschutz/ ( nur mal als Beispiel )
Damit hat man dann zumindest eine gewisse Sicherheit. Mein Mieter ist seit 10 Jahren drin ohne Probleme, muß ja nicht immer alles schlecht laufen im Leben.
Eigentumswohnung als Altersvorsorge
Zitieren