Baufinanzierung, Baugrundstück mit ggf Nachforderung Erschließungskosten?

Hallo, ich bin zwar kein Profi aber vier Punkte:

Ich habe damals auch mein Grundstück von der Gemeinde gekauft. Bei mir waren die Erschließungskosten mit einem fixen Betrag pro qm drin, da kam auch nichts mehr nach.

Auch ich musste in einem bestimmten Zeitrahmen mit dem Bau anfangen (9 Monate nach Kauf) und innerhalb von 2 Jahren fertig werden. Ich denke man möchte das Kaufen von Grundstücken als Kapitalanlage verhindern. Jeder der kauft, soll auch bauen.
Bei mir im Grundbuch steht auch eine Rückauflassungsvormerkung (Rückabwicklung bei nicht nachgekommener Bauverpflichtung), das ist völlig normal hier. Auf Nachfrage bei der Gemeinde zeigte man sich dort damals entspannt. Selbst wenn ich erst später angefangen hätte oder später fertig geworden wäre, hätte man nichts gemacht, solange man nachweisen kann, das man sich drum kümmert.

Die Grunddienstbarkeit bezieht sich meiner Meinung nach auf das Recht eines Nachbarn, den kleinen Streifen deines Grundstückes nutzen zu können. Dort gobt es vermutlich ein Wege, Überfahrts- oder Leitungsrecht. Je nachdem wo sich der betreffende Streifen befindet, wäre es mir egal, falls ich das Grundstück unbedingt haben möchte.

Außderm wird die Gemeinde den Kaufvertrag mit dem Notar aufsetzen. Da wirst du nichts mit einem Notar ändern oder anpassen können. Entwender so kaufen oder andere kaufen.

Hallo,

na ja solange ich den Notar bezahle, bestimme ich was reinkommt. Du hast aber Recht, dass dann evtl. die Gemeinde mir das Grundstück nicht verkaufen möchte.
Die Grunddienstbarkeit betrifft die Möglichkeit einer Abböschung. Am Ende des Grundstückes verläuft eine Versickerungsrigole. Im Worst Case muss diese evtl. mal aufgebuddelt werden und dann benötigt man 2m zusätzlich Meter für die Abböschung dieser Baumaßnahme.
Aber darum geht es mir überhaupt nicht.

Mir geht es um die unbezifferte Forderung, kennt das jmd?
Das ist eine Frechheit finde ich.

@sciro,

da sieht man die Auswüchse selbst bei den Staat!

Ich frage sie mal:"Haben Sie verstanden was die Geschrieben haben?" Ich glaube nicht!

Aber ich habe mal Nachgesehen in BGB

Heute nun, kam von der Gemeinde ein Kaufangebot. 97,50€ solle der m2 Preis für 1160m2 kommen. Okay, dass wussten wir ja schon per Mail. Über 3 Ecken habe ich erfahren, dass noch am unteren Ende ca. 68m2 Grunddienstbarkeit rauf kommen soll.

Hier kann sich es etl auf den § 920 BGB Beziehen.

§ 920 Grenzverwirrung
(1) 1Lässt sich im Falle einer Grenzverwirrung die richtige Grenze nicht ermitteln, so ist für die Abgrenzung der Besitzstand maßgebend. 2Kann der Besitzstand nicht festgestellt werden, so ist jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zuzuteilen.
(2) Soweit eine diesen Vorschriften entsprechende Bestimmung der Grenze zu einem Ergebnis führt, das mit den ermittelten Umständen, insbesondere mit der feststehenden Größe der Grundstücke, nicht übereinstimmt, ist die Grenze so zu ziehen, wie es unter Berücksichtigung dieser Umstände der Billigkeit entspricht.

Da scheinbar eine sehr große Fläche unterteilt wird und die Grenzziehung noch nicht abgeschlossen ist!

Demnach könnte es sein dass Sie nicht 1.160 m² mal 97,5 € = 113.100 € kaufen, sondern 1.228 m² mal 97,5 € =119.730 € runde 6.600 € Mehrkosten
Gut das wäre zu verkraften! Nicht aber die weitere Kostenanstieg von 10 % 2 Jahre später!

- Berechtigung für die Gemeinde die Kosten für die Erschließung (von den Erwerbern) nachzufordern. Diese Regelung wird greifen, wenn die tatsächlich entstandenen Kosten einen Mehrbetrag von mehr als 10% gegenüber der Kosten des abgegebenen Angebotes der Baufirmen aufweisen.

Was ja auch mit schöner Regelmäßigkeit passieren wird! Denn die Kosten werden in den nächsten 2 Jahren jährlich mit 2 % steigen werden!

Was der Satz richtig bedeutet ist aber das die Kosten der Erschließung höher sind als 10 %, werden diese nachgefordert?
Aber was bedeutet dies richtig? Werden Die Kosten um bsw. 11% überschritten, werden die 11 % oder nur die 1 % nachverlangt? Das wäre ein Unterschied, mindestens zwischen 1.200 und 13.000 €!

Da sich die Grunderwerbssteuer aus den Kaufpreis errechnet, braucht nicht weiter nachdenken das sich diese auch erhöht! Aber hier beginnt die Spekulation, weil es bei der Erschließung keine Kostengrenze nach oben gibt!

Da auch die Grunderwerbssteuer eine Ländersache ist, gehe ich mal von 6,5 % aus
- a) 113.100 € mal 6,5 % = 7.351,50 €
- b) 119,730 € mal 6,5 % = 7.780,50 €

Amtsgericht mit 0,5 %
- a) 113.100 € mal 0,5 % = 0.565,50 €
- b) 119,730 € mal 0,5 % = 0.598,50 €

Notarkosten mit 1,5 %
- a) 113.100 € mal 1,5 % = 1.696,50 €
- b) 119,730 € mal 1,5 % = 1.795,50 €

Vorläufige Gesamtkosten Grundstück
- a) 113.100 € + (1.696,50 € + 0.565,50 € + 7.351,50 € = 09.613,50 €) = 122.713,50 €
- b) 119,730 € + (1.795,50 € + 0,598,50 € + 7.780,50 € = 10.174,50 €) = 129.904,50 €

Man darf nicht verwechseln, das die Erschließungskosten nur mit den Grundstücksflächen verrechnet und bezahlt werden kann! Das heißt fallen bei einen 20.000 m² Fläche, Erschließungskosten von 500.000 € für die Straße, Gehweg, Lampen und Abwasser an!
So können die Kosten nur auf die Grundstücksflächen verteilt werden! Werden nur 50 % bebaut fallen schon 50 € pro m² Erschließungskosten an!

Was fehlt sind die Abschlüsse Telefon (Glasfaser), Strom, Frischwasser sollten gleichzeitig bis ins Grundstück verlegt sein, damit man später nicht die Straße wieder aufreißen muss! !!!Vorsicht Extrakosten!

Daraus ergeben sich neue Fragen der Finanzierung!
Denn wenn die Finanzierung sich um 10 % verteuert, bedarf es sich einer neuen Darlehnsvertrages!

Haben Sie eine Beleihungauslauf von 80 % vereinbart, sind 10 % nur 8 % von Darlehnsbetrag bei 300.000 € nur 24.000 €, ab dann muss ein Neudarlehn mit dann gelten Zinssatz vereinbart werden!

Die Frage ist jetzt: wie kann ich es verhindern, das bei einer Nachforderung der Gemeinde nicht mein Eigenheim verliere?

Die Lösung wäre vorläufig nicht das Dach, Garten, Carport und den Keller auszubauen, das gesparte Geld auf ein Unterkonto parken und warten bis zu verbindliche Rechnung oder Mitteilung über ein Verzicht vorliegt!
Alternativ wäre das Geld auf ein Bausparvertrag einzuzahlen, und notfalls zu teilen, wenn der Bedarf besteht! Da bis zu 50.000 € blanco sein kann, verändert sich nicht der Beleihungsauslauf auf ein Neuverhandlung kann verzichtet werden!
Ein liegen lassen das Geldes auf das Darlehnkonto führt zu einen Sollzins von 3 % auf den nicht abgerufenen Betrag, daher das anlegen in BSV oder Unterkonto!

bruno68

Hallo Bruno,

ich werde garantiert nicht so ein Blanco Unsinn mit Nachforderungsansprüchen unterschreiben.
Was mich interessiert ist, wie Sie auf 1228m2 kommen. Die Parzellierung ist abgeschlossen. Ursprünglich sollte das Grundstück 1001m2 haben, wegen der Entwässerung unten (südlich) am Grundstück. Dann hat die Gemeinde entschieden, dass die geplante Breite der Entwässerungstrasse (liegt unterirdisch) von 8m Breite auf 3m Breit verringert wird und den angrenzenden Grundstücken zugeschlagen wird inkl. der dann nötigen Grunddienstbarkeit der Abböschung. Damit wuchs die Größe auf 1160m2. Der Grundstücke sollen schon eingemessen und so auch beschlossen wotden sein. Der Parzellierungsplan liegt mir vor.
Aber alles nur auf Nachfrage erhalten. Die anderen Käufer wissen noch nichts von ihrem Glück. Da im Verkaufsangebot der beschlossenen Plan nicht enthalten ist.

@sciro,

Das mit der Grunstücks wurde von ihnen mit 1.160 m² angeben, Sie sprachen noch das weiteren 68 m² hinzu kommen.

Über 3 Ecken habe ich erfahren, dass noch am unteren Ende ca. 68m2 Grunddienstbarkeit rauf kommen soll.

daher nahm ich an, dass dies nicht in Grundstück enthalten ist folgerichtig schlug ich die 68 m² auf die 1.160 m² hinzu!

Die Frage ist jetzt was sollen sie für diesen Streifen bezahlen? Denn überbauen, pflastern wird wohl wegen der Nässe nicht sinnvoll sein!

Natürlich glaube ich das Sie diesen

ich werde garantiert nicht so ein Blanco Unsinn mit Nachforderungsansprüchen unterschreiben.

nicht unterschreiben brauchen!

Weil der Gläubiger, wenn diesen Vorverkaufsvertrag vorgelegt bekommt überhaupt eine Finanzierung gesetzlich zusagen darf! Denn das Darlehn ist müsste sich automatisch um die Steigerung der Nachforderung erhöhen!

Entweder um den Betrag x in €, oder Änderung des Beleihungsauslauf von 80 % auf 90 %,es dürfte jedem Klar werden, dass die Zins und Tilgungslast exorbitant ansteigen kann. Weil mehr Schulden und höheren Zinssatz mehr zu tilgen sind!

Beispielsweise: Wird für alles aktuell 400.000 € benötigt! die fremd Finanzierung 80 %, EK 20 %
Dem nach werden von den 400.000 €, 320.000 € per Darlehn finanziert und 80.000 € EK eingebracht, damit ist der Beleihungswert bei 80 %.

Nach zwei Jahren werden von der Gemeinde ein Nachschlag von 10 % gefordert, was ja 13.200 € bedeuten kann! Wie soll der Nachschlag finanziert werden? Ihr EK ist ja schon weg! Wollen sie den Beleihungswert erhöhen? Von 80 % auf 90 %? Was zu einer Zinserhöhung führt? Und eine restliche 8 bzw. eine erneute 10 jährige Darlehnsverteuerung hinnehmen?

Welche Alternative haben sie denn, im Rückhalt? Das Finanzamt fordert einen Nachschlag, der Notar auch! Noch mal ein 1.000 € extra!

Ich gehe davon mal aus das ein Vorkaufsvertrag mit den Darlehnantrag eingereicht werden muss! Und ich glaube nicht das Verträge mit ungewissenden Darlehns und/oder Beleihungs- -höhen den Zuspruch der Risiko Abteilung der Darlehnsbank erhalten wird! Weil die Risiko Abteilung, sich an den § 505 a Abs. 1 und 3 halten werden!

bruno68

Ja, sehe ich auch so. Da darf die Frage nach dem guten Sitten nicht fehlen. Ein solcher Vertragsbestandteil ist entsprechend, ihrem zitierten Paragraphen , dann ja sittenwidrig und im Zweifelsfall null und nichtig.

@tneub,

War das früher nicht sogar Gang und Gäbe, das Straßenbaubeiträge noch zu zahlen waren?

Nein, das ist Instandhaltung.

Hier geht es um Neubau also um Erschließungskosten und diese Kosten müssen im vorab Verkaufspreis enthalten sein!

Was ich eher vermute ist, das die Gemeinde eher "todkrank" ist. Und eine naheliegende Zwangshochzeit, zwischen Todkranken nicht auszuschließen ist! Und unter den Todkranken wird derjenige Bürgermeister, der der die beste Position hat!
In Bevölkerung, Vermögen und Zuwachs!

Was mich stört ist die ungeheure Geschwindigkeit, von Ackerland, über Bauerwartungsland zu Bauland und Baupflicht. Innerhalb von weniger als 3 -4 Jahren!

Auch widerspricht das gebären, den gesetzlichen Kommunaler Vorgaben! So mancher Bürgermeister ist abberufen wurden, weil er die Kommunale Entwicklung privatisiert hatte! So sahen es die Verwaltungsgerichte!

Eine Gemeinde hat und darf keine Gewinnzielabsichten haben, aber auch keine dauerhafte Verschuldung anstreben!

Hätte die Gemeinde Vermögen in Bargeld, wäre schlicht weg möglich die Erschließung vor zu finanzieren, den Abschluss abzuwarten und dann denn Bewerber per Los zu ermitteln!

All das Geschieht nicht!

Ich gehe davon aus das die Gemeindemitglieder, durch diese Intransparenz eher benachteiligt werden! Wer kann in 2 Jahren noch mal 15.000 und mehr auf den Tisch legen?

Merke: "Nach stramm..., kommt stanguliert ...!"

bruno68

Hallo Bruno,

so wird es sein. Es liest sich so, als wenn du wüsstest, um welche Gemeinde es sich handelt.
Es ist ein kasperle Theater. Ja, denke auch das es eine Nachforderung geben wird und hoffe aber darauf, dass es nicht so ist.

Zitat von bruno68

@tneub,

Nein, das ist Instandhaltung.

Trotzdem nicht sittenwidrig.

Zitat von bruno68

Hier geht es um Neubau also um Erschließungskosten und diese Kosten müssen im vorab Verkaufspreis enthalten sein!

Sind sie ja auch, wenn auch vorläufig.



Kurz mal danach gegoogled, scheint das Vorgehen ja nicht ganz ungewöhnlich zu sein, siehe dazu den Wikipediabeitrag zu den Erschließungskosten.

Aus der Sicht des Eigentümers oder Käufers haben die Erschließungskosten einen erheblichen Anteil an den Grundstückskosten. Ein Notar sollte in der Verhandlung über einen Grundstückserwerb auf die Bedeutung der Erschließungskosten hinweisen. Obwohl eine Straße nach allem Augenschein fertiggestellt sein kann, werden von den Gemeinden teilweise noch Jahrzehnte später Erschließungskosten geltend gemacht. Dies resultiert in vielen Fällen daraus, dass die Beitragspflicht erst mit der Verlegung der „letzten Gehwegplatte“ entstehen kann, die Straße aus der Sicht des Bürgers aber schon lange äußerlich fertiggestellt erschien. Ebenso entsteht erstmalige Beitragspflicht für eine längst fertig gestellte Straße, wenn die Gemeinde mittels eines B-Planes Außenbereich zu Innenbereich erklärt.

Da das ganze Prozentual (in der Regel 90% Käufer/10% Stadt) umgelegt wird, ist klar, dass erst die ganzen Kosten feststehen müssen, bevor man den genauen Anteil des Käufers ausrechnen kann.
Andere Variante ist die Erschließung auf einen Erschließer auszulagern. Der wird aber halt grozügig kalkulieren. Ist zwar für Stadt und Käufer sicherer aber auch teurer.

@sciro,

Es liest sich so, als wenn du wüsstest, um welche Gemeinde es sich handelt.

Nein aber ich kenne Gemeinden, bei den war es so! Letztlich wurden die Gemeinden abgewickelt, und das "überschüssige Personal" wurde durch Entlassung abgebaut.

die haben einen ausgelacht als ich Jahre vorher darauf hingewiesen habe, das der Standort (BW) geschlossen wird! Die wiesen auf ihre Beziehungen zum Ministerium hin, das dumme daran nur das ich den "Draht" zum Generalinspektuer der BW hatte.
Also ein "Draht" zu Bund, nicht zu Land! Ich wusste also von der 1. Runde bis zur letzten Runde in groben Zügen welcher Standort dicht gemacht wird! Darunter viele Standorte, werden Wert eher als ABM lag, denn militärisch!

Der Hinweis das sich dies zum "kippen" der Verhältnisse im Bundestag auswirken könnte! Lautete die mündliche Antwort: "Mit gestimmt, mit gehangen!"

Dazu muss wissen das die Hochburgen der BW, meist eher rot gestimmt haben! Zwar ist die BW traditionell Gelb, schwarz angehaucht, aber auch nur angehaucht! Allein wegen der Mehrheit der einfachen Soldaten und Zivilangestellten!

Nach der Schließung der Standorte kippte die Hochburg der SPD, an die CDU allerdings mit knapper Mehrheit! Die Schließung betraf List, Westerland, Hörnum, Husum (Jabo), Leck (Jabo) umgruppiert Flak Rak, Marinematerialdepot inkl. stämtlicher Lehrstellen und Schulen ca. 1.500 Schüler jährlich. Die Zulieferer, die Handwerker,...
Der Soldat, Zivilangestellte , der LKW- oder den Bus -schein bei der BW gemacht hat!
Also alle die sich damit später im Umland eines Standortes eine Existenz aufbauen kommen, deren Kinder wurden schlagartig in Ar.ch getreten! Die Häuserwerte fielen ins Bodenlose! Weil die Kinder weggegangen sind! Es bestand kein Bedarf an Häusern in der Gegend mehr!
Allein der Bundestagskreis NF verlor Zuschüsse, Besoldung, Löhne, Gehälter und Instandsetzung von rund 1 Mrd. € jährlich! Und das unter Ägide SPD Schröder!

Merke: Frieden schaffen ohne Waffen, bedeutet auch Frieden schaffen teilweise auch ohne Arbeit, aber mit Hartz IV! Anderen Ersatz gab es nicht!

Da war wohl der Verlust von Bundes-, Landtags-, Kreis-, und Gemeinde -abgeordnete einer Partei, nur recht und billig!

Selbst die Hochburg Nordhessen kippte schon ins stellen- und zeitweise ins Schwarze! Das war von der Gründung, Aufstellung bis zur Auflösung der BW nahezu unmöglich!

bruno68