Hauskauf, aber bereits 2 bestehende teils getilgte, vermietete Immobilien
Hallo zusammen,
ich habe viel im Forum gesucht, aber leider noch nicht das passende gefunden - vielleicht kann mir jmd. von Euch weiterhelfen:
Ich wohne derzeit in einer neuwertigen Wohnung, die zu 80% finanziert hatte und mittlerweile komplett getilgt habe, Grundschuld wurde noch nicht gelöscht.
Parallel habe ich seit ca. 7 Jahren eine zweite Wohnung, die vermietet ist und bereits zu 75% getilgt.
Nun würde ich gerne ein Haus kaufen, könnte ca. 15% Eigenkapital einbringen aber würde dieses selbst bewohnen - daher auch die erste derzeit selbst genutzte Wohnung anschließend vermieten.
Folgende Frage hierzu:
steuerlich macht es definitiv mehr Sinn, dass ich beide vermietete Wohnungen höchstmöglich "verschulde", da die Zinsen absetzbar sind. Gleichzeitig müsste ich demnach das Haus mit möglichst viel Eigenkapital versehen, da die Finanzierung bei Selbstnutzung nicht absetzbar ist.
Momentan wäre es aber leider genau andersrum: die beiden Wohnungen sind oder sind fast abbezahlt; das Haus müsste ich max. finanzieren.
Gibt es eine Möglichkeit, das getilgte EK der beiden (vermieteten) Wohnungen "abzuziehen" und für das Haus zu verwenden? Also sozusagen die getilgte Finanzierung wieder neu zu aktivieren und das Eigenkapital rauszunehmen? Wie funktioniert so ein Fall konkret?
Freue mich auch gerne über andere Lösungsvorschläge.
AW: Hauskauf, aber bereits 2 bestehende teils getilgte, vermietete Immobilien
Hallo Freakyline, vorab, vermietete Wohnungen aus steuerlichen Gründen mit einem Kredit zu belasten, der den Erwerb von selbstgenutztem Eigentum sichert, ist so einfach nicht möglich.
Zu ihren grundsätzlichen Fragen bezüglich der Finanzierung ihrer neuen Immobilie sei gesagt, dass sie die unbelasteten Immobilien als Ersatzsicherheit bereitstellen oder auf diesen eine Kapitalbeschaffung vornehmen können.
Selbst die belastete Wohnung - so dies aus irgendwelchen Gründen sinnvoll erscheint oder erforderlich wird - können sie erstrangig (mit bzw. inkl. einem Forwarddarlehen) als Ersatzsicherheit bereitstellen oder mit einer Kapitalbeschaffung beleihen.
AW: Hauskauf, aber bereits 2 bestehende teils getilgte, vermietete Immobilien
@Freakyline,
nun ja, ich kann ihre Frage auch verstehen! Ihren Angaben ergeben letztlich nur eine 90 bis 100 % Finanzierung für das 3.Objekt!
Nun würde ich gerne ein Haus kaufen, könnte ca. 15% Eigenkapital einbringen aber würde dieses selbst bewohnen,....
Wenn man nach den alten Regeln der Nebenkosten geht! Notar, Grunderwerbssteuer, Makler(!).
Natürlich brauchen sie eine echte Beratung, weil wenn man das dritte Objekt nur ansieht sind Zinsen für ein Darlehn mit 100 % Beleihung fällig!
Wird ihnen ein Darlehn mit einen unverschämt billigen Darlehnzins angeboten werden, so können sie davon ausgehen das die fehlende Besicherung auf die anderen beiden vermieteten Objekte verteilt werden!
Denn sie selbst schreiben ja:
steuerlich macht es definitiv mehr Sinn, dass ich beide vermietete Wohnungen höchstmöglich "verschulde",...... Gleichzeitig müsste ich demnach das Haus mit möglichst viel Eigenkapital versehen,...
Natürlich spielt das den Gläubiger in den Arme, um Sie auszunehmen! Sie brauchen kein EK, sondern nur Platz in den drei Grundbüchern um unverschämte billige Zinsen zu bekommen! damit würde man auch gleichzeitig den Gläubiger auf den sofortigen offenen Zugriff auf das gesamte Eigentum, inkl. alles was wertvoll ist, erlauben!
Es würde wie folgt aussehen:
a) Das Haus mit 50 bis 60 % Beleihung
b) Das 2 Objekt, was schuldenfrei ist, da werden die ersten 60 % im 1. Rang übertragen
c) das 3 .Objekt mit den Restschulden im Rang 2 (Ab 60 % bis 80 %) übertragen
Folgerichtig ist das unverschämte billige Darlehn sich durch die doppelte Besicherung auch der Harken an den sich Kunde meist verschluckt, wenn dieser in Zahlungsschwierigkeit kommt und dann alles verlieren wird!
Suchen sie sich lieber einen dritten Vermittler der ihnen gesetzlich zu Seite stehen muss! Fragen sie ihn danach!
- Wie viele dieser Fälle, ein mehrfache Besicherung für ein neues Objekt, er schon mal gehabt hat!
- auf welcher Seite, denn der Vermittler steht? Im Lager des Gläubiger oder auf Seite des Kunden?
- Welche Zulassung dieser hat?
...
Und bitte Schriftlich mit Unterschrift des Vermittlers!
AW: Hauskauf, aber bereits 2 bestehende teils getilgte, vermietete Immobilien
Bruno, mal wieder nur blablabla
Solange du nicht weißt, was das Haus, was er kaufen will, kostet und die Immobilien die er besitzt wert sind, ist überhaupt nicht zu beurteilen, was mit wie viel beliehen werden muss und es ist davon auszugehen (neuwertige Wohnung), dass es ausreicht, nur eine Immobilie als Ersatzsicherheit zu stellen.
Bevor besicherte Immobilien verloren werden, auch ist das nicht die Regel, muss so viel passieren, als dass man das nicht als gegeben ansehen muss, da ein notwendiger Verkauf dann eher keinen Schaden anrichtet, zumal ja sogar noch eine dritte Immobilie als Sicherheit vorhanden ist.
Bruno, deine Beiträge helfen nach wie vor nicht weiter, sind weiterhin am Thema und an der Praxis vorbei!!!
Hauskauf, aber bereits 2 bestehende teils getilgte, vermietete Immobilien
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