Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

Hallo,

vielen Dank schon mal für eure Antworten.

Zum EK:
Sicher, 15t € sind nicht viel für mein Vorhaben. Mehr möchte ich, zumindest zum jetzigen Zeitpunkt, nicht ausgeben.


Zum Haus:
Da habt ihr natürlich recht. Soweit hatte ich gar nicht gedacht. Bis dahin könnte ich wieder etwas EK ansparen aber zumindest 30-50t € wird in einem Zeitraum von 3-5 Jahren schwierig.
Immerhin möchte ich in nächster Zeit nicht nur von Toastbrot und Ketchup leben.



Wie Eingangs geschrieben war es meine Idee die Wohnung zu kaufen und solange zu bewohnen, bis sich ein Umzug in frühstens 3 Jahren ergibt.
Notfalls würde ich weiterhin in der Wohnung leben. Sollte es zu einem Umzug kommen, hätte ich die Wohnung so vermietet, dass die Kosten gedeckt sind und sich die Wohnung sozusagen durch die Mieteinnahmen refinanziert.


Zu den Kosten einer Eigentumswohnung:
Ich finde es schwierig vorab die Nebenkosten zu ermitteln. Gerade die "Vermietersteuern" sind ja variabel und liegen irgendwo zwischen 14 und 40%.
Meine bisherigen Wohnungen entsprachen einem guten bis sehr guten Standard. Von Renovierungen hatte ich nie etwas mitbekommen und Reparaturkosten musste ich bisher immer selbst zahlen dank der im Mietvertrag verankerten Klauseln.

Das mag von Mieter zu Mieter variieren aber bei einer Kaltmiete von 650€, nochmal 350€/Monat für alles rundherum um die Wohnung finde ich sehr sportlich.
Ich möchte daran nicht zweifeln, da werdet ihr gewiss mehr Erfahrungswerte besitzen.

Nur wie rentiert sich solch eine Wohnung denn? Meine aktuelle Wohnung in einem sehr gepfelgten Mehrparteienhaus (>20 Wohnungen im gesamten Wohnkomplex) hat einen Wert von in etwa 230t € und kostet mich monatlich 600€ kalt. Die Wohnung gehört einer gewöhnlichen Privatperson die diese Wohnung Anfang des Jahres erworben hat mit der Absicht hier nie einziehen zu wollen. Es gibt keine Mietstaffelung und keine Fallstricke im Mietvertrag. Wie kann sich so etwas rechnen?

Kann hier nur von meinen eigenen Erfahrungen schreiben - wir wohnen inzwischen fast 15 Jahre in einer 4Z-Eigentumswohnung (BJ 1982) in einer größeren Eigentümergemeinschaft (246 Wohneinheiten) - der Verwalter nimmt ca. 40€ im Monat für unsere Wohnung.
Wir hatten eine Fassadensanierung für uns ca. 11t€ - und Instandsetung des 2. Rettungsweges für ca. 2t€ - privat noch zusätzlich zu den "normalen" Renovierungen noch 1t€ für Wartung der Fußbodenheizung und 11t€ für ein neues Bad - dann noch "Kleinigkeiten" wie Gegensprechanlage/Spielplatz/Aufzüge/Fenster ... als nächstes ist vermutlich Tiefgarage und/oder Dach dran - Gäste-WC ist auch bald fällig.
Das Hausgeld pro Monat (incl. Wasser/Fernwärme/Müllgebühr/Hausmeister/Verwalter) betrug vor 15 Jahren ca. 300€ - inzwischen sind es 440€ - davon umlagefähig an Mieter wären ca. 300€.

Frag deinen Vermieter nach 10 oder 20 Jahren doch mal, ob sich sein Investment so gelohnt hat, wie erwartet.
Wenn man deine 650 € x 12 Monate rechnet, landet man bei 7.800 € im Jahr. Das sind 3,4% des Kaufpreises.
Wenn du zu 1,4% finanzierst, dann sind es nur noch 2%.
Dann kommt noch das Finanzamt, der Verwalter, die Reparaturen und Renovierungen...und nicht zu vergessen dein eigener zeitlicher Aufwand.

Klar, du willst jetzt nur 15.000 € einsetzen, auf diese 15.000 € ist die Rendite top, aber dafür sind deine Schulden umso höher.

Für sich allein kann das ja gut gehen, da einfach das Risiko oder die Chance "Mieter" nicht existiert.
Stell dir mal vor, du findest einen Job in Hamburg, suchst ein Haus in Hamburg (was planst du dafür auszugeben?) und einen Mieter in Hannover.
Wenn du nun in Hamburg bist, kommt nach der Kautionszahlung und der ersten Miete nichts mehr.

Dann stehst du da mit deinen vielleicht 2.500 € Netto und hast ne Millionen Schulden.
Wer zahlt denn nun die kaputte Heizung in deinem Haus?
Mal eben einen Konsumentenkredit aufnehmen, scheint meiner Meinung nach schwer zu sein.

Also eine Wohnung kann gut gehen, sie kann dir aber auch deine Zukunft verbauen.

Im Moment ist es schwer durch Stein-Investments reich oder zumindest wohlhabend zu werden, weil's zu wenig Alternativen gibt.

Zitat von BenniG

Im Moment ist es schwer durch Stein-Investments reich oder zumindest wohlhabend zu werden, weil's zu wenig Alternativen gibt.

Das ist so nicht ganz richtig. Das gilt für den typischen Klein-Investor mit seine ETW. Bei einem größeren Mietwohnhaus sind die Renditen schon etwas besser.
Und im Gewerbebereich ist das durchaus möglich. Wir haben hier in unserer Immobiliengesellschaft mehrere Gewerbeobjekte mit 10 Jahresmietvertrag. Da ist das Objekt inkl. Grundstück nach 10 Jahren abgezahlt.
Ist sicher nicht die Regel und es gehört ein glückliches Händchen und gute Connections dazu, aber es ist durchaus machbar.

Kann man alles nicht pauschalisieren. Es gibt noch Objekte die sich lohnen. Und man muss nicht nur auf den "Ist Stand" gucken sondern der Faktor der sich entwickelt. Natürlich wird es immer schwerer das passende Objekt zu finden.
Er schrieb er will mindestens 3 Jahre drin bleiben ggf. länger.
Notfalls kann er Steuerfrei verkaufen und bei einer Restlaufzeit von 5-7 Jahren und dem heutigen Zins und 200k als Summe ist die Vorfälligkeit überschaubar. Bis in Grundstück gefunden ist, ein Haus geplant und umgesetzt ist können auch nochmal 2 Jahre vergehen... Oft in dem jungen alter ändern sich Sachen. Wenn man immer warten würde würde man am Ende nichts haben.... Du lebst hier und jetzt und nicht in 5 Jahren erst...Von daher go for it.

Ich verstehe nicht, wieso viele immer meinen eine ETW oder ein Haus wäre eine Bindung fürs leben?! Man kriegt alles verkauft, wenn man nicht grade eine Schrottimmobilie holt..

Natürlich bekommst du es verkauft. Die Frage ist mit Gewinn oder mit Verlust.
Je kürzer die Haltezeit, desto unwahrscheinlich ist der Fall des Gewinns.