meine Frau und ich wohnen aktuell in einer Eigentumswohnung. Wir sind vor kurzem auf eine Neubau Wohnung gestoßen, die uns sehr interessiert und die wir auch kaufen wollen. Die Wohnung wird erst 4 Quartal 2023 bzw. Anfang 2024 fertig. Ein halbes Jahr vor Fertigstellung wollten wir auch mit der Vermarktung unserer jetzigen Wohnung beginnen und den Rest über eine Finanzierung regeln. Das Problem ist daran, dass zwar die eigentliche Kosten erst kurz vor Bezug fällig werden aber wir natürlich jetzt das Geld für die Nebenkosten brauchen (rund 85.000 Euro). Bereitstellungsfreie Zeit ist laut Bank höchstens 12 Monate. Unser Eigenkapital ist unserer jetzigen Wohnung gebunden und wir haben aktuell hier natürlich auch unkosten.
Habt ihr Ideen wie die dann zeitnah fälligen Nebenkosten finanzieren könnten ?Ich hatte eigentlich gedachte, dass dies über Kfw 124 möglich sei, aber unser Bankberater sagte, dass die alleinige Finanzierung der Nebenkosten damit nicht möglich sei. Ansonsten wäre es für uns ideal, weil es auch noch eine Tilgungsfreie Zeit beeinhaltet.
Hi , danke für deine Antwort. Mit Nebenkosten sind Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage gemeint. Laut Website der Kfw kann man Kfw 124 dafür nutzen aber ich halte von der Banken Seite unterschiedliche Aussagen
Die KfW Mittel werden durch ein Kreditinstitut durchgereicht. Im Obligo steht das durchleitende Kreditinstitut. Dieses prüft das Gesamtengagement und kann z.B. über das Wohneigentumsprogramm 124 eine Summe von 100.000 Euro refinanzieren, was dazu führt, mit diesen Mitteln ein Teil günstiger finanzieren zu bekommen, als es die Bank anbietet.
Weder kann KfW direkt beantragt werden, noch verringern diese Mittel den Beleihungsauslauf des Restdarlehens.
Ihr Vorhaben ist sehr ungewöhnlich, da es solch eine lange bereitstellungsfreie Zeit in der Tat nicht gibt. Ungewöhnlich auch, solch ein Objekt jetzt verkaufen zu wollen und 2 1/2 Jahre dem Kunden das Objekt nicht fertig zu stellen und somit nutzbar zu machen. Hinzu kommt, dass bei einem Neubau hier eine Maklercourtage anfällt, was im übrigen in voller Höhe nur noch in 2020 möglich ist, da sich in 2021 diese der Käufer und der Verkäufer teilen muss.
Wie teilen die gesamten Kosten sich denn genau auf?
Habt ihr Ideen wie die dann zeitnah fälligen Nebenkosten finanzieren könnten ?Ich hatte eigentlich gedachte, dass dies über Kfw 124 möglich sei, aber unser Bankberater sagte, dass die alleinige Finanzierung der Nebenkosten damit nicht möglich sei. Ansonsten wäre es für uns ideal, weil es auch noch eine Tilgungsfreie Zeit beeinhaltet. Vielen Dank
1) Was ist die derzeitige Immobilie wert?
2) Wie hoch ist die derzeitige Restschuld?
3) Wie lange läuft die derzeitige Zinsfestschreibungszeit noch? Ist diese länger als 10 Jahre, wann war die Vollauszahlung?
4) Wie viel EK wäre jetzt vorhanden bzw. welche Summe fehlt?
Danke für die Antwort(en) Noelmaxim.
Ja das ist dem etwas überhitzten Hamburger Immobilien Markt geschuldet. Wir haben auch andere Neubau Projekte im Hamburger Stadtgebiet angeschaut und diese werden ebenfalls erst 2022/2023 fertig und sind trotzdem überwiegend schon verkauft. Auch wurden alle Neubauten mit Courtage verkauft. Bei dem für uns interessanten Objekt sind 1,62% für den Käufer und 1.62% für den Makler. Also wie es demnächst ohnehin gehandhabt werden wird.
Mein Plan ist/war die Nebenkosten jetzt über Kfw 124 abzuwickeln, dann 2023 in der Vermarktung zu gehen und das restliche Darlehen zu regeln.
Zu den Fragen
1) Wurde auf 800.000 - 820.000 € geschätzt.
2) Restschuld ist aktuell bei 147 t. Wäre bei geplanter Veräußerung bei rund 120 t.
3) Diese läuft 14 Jahre
4) EK steckt in der Immobilie bzw ist nicht nennenswert. Rund 5000 €.
Bei meiner Idee ist nicht entscheidend, wie hoch die Restschuld zum Veräußerungszeitpunkt ist, sondern zu dem Zeitpunkt des frühestmöglichen Ablösezeitpunktes.
Das wäre bei einer Zinsfestschreibungszeit von 10 Jahren eben nach 10 Jahren, da die Zinsfestschreibungszeit dann abläuft. Bei einer Zinsfestschreibungszeit größer 10 Jahre ergibt dieser sich aus dem BGB mit dem Paragraphen 489, 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist.
Darum muss ich wissen, wann die Zinsfestschreibungszeit bei 10 Jahren fest endet und wenn die Zinsfestschreibungszeit größer 10 Jahre ist, wann die Vollauszahlung des Darlehens war.
Wie wollen sie die ggf. 3 Jahre bis zum Auszahlungszeitpunktes des benötigten Darlehens/Restdarlehens überbrücken? Kaufen, Nebenkosten begleichen, Haus verkaufen, Kaufpreis begleichen?
Was kostet die neue Immobilie? Kann diese aus dem Verkaufserlös (abzgl. Restvaluta beglichen werden? Glauben sie den Verkaufserlös so steuern zu können, als das dieser zum Kaufpreiszahlungstermins zur Verfügung steht?
Nochmals danke für Ihre Antwort. Ich habe mich vielleicht etwas blöd ausgedrückt.
Die Zinsbindung ist für 20 Jahre. Vollauszahlung war vor 6 Jahren, also 4 Jahre bis zum Sonderkündigungsrecht.
Die neue Immobilie kostet 1 Mio, Nebenkosten circa 86T. Daher war mein Plan- die zeitnah fälligen Nebenkosten über die Kfw 124 zu begleichen und dann zur Fälligkeit die jetzige Wohnung veräußern und den Kredit aufstocken und übertragen. Eine Termingerechte Veräußerung sollte kein großes Problem darstellen.
Möglichkeiten Finanzierung Nebenkosten Neubauwohnung
Zitieren
Zitat von SvenHH