Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

Gilt das grundsätzlich für alle Darlehensverträge, aller Banken?

die gesetzlichen Regelungen gelten für alle. Ob die Angaben zur Berechnung der VFE zutreffend sind, muss man im Einzelfall beurteilen. Gleiches gilt für die Frage einer ggfs fehlerhaften Kreditwürdigkeitsprüfung.

Die Höhe der VFE wegen des Ansatzes von Negativzinsen bei der Aktiv-Passiv Methode wird aber bei allen Banken streitig werden.

Allerdings ist Voraussetzung, dass eine Ablösung gegen VFE überhaupt erfolgt (also auch ein Recht nach § 490 BGB bzw 500 Abs. 2 Satz 2 BGB zur vorzeitigen Rückzahlung besteht).

Man kann das also nicht zur günstigeren Umfinanzierung wie einen Widerruf nutzen.

Dafür geht das auch bei bereits gezahlten VFEs (wenn die vertraglichen Regelungen das hergeben).

Nun gut, aber grundsätzlich kann eine Ablösung mit folgender Zahlung einer VFE - z.B. durch Ablehnung Ausweitung Kreditengagement - aber auch provoziert werden und wenn ich weiß, dass die VFE ggf. nicht zu leisten oder geringer zu leisten ist, dann ist das zu der Unschuldung zu günstigeren Konditionen eine weitere Motivation, hier Lösungen anzustreben.

Hallo Sebkock,

zu erst dies gilt nur für Verträge mit Grundbucheintragung, die nach 21.03.2016 umgeschuldet oder neuschuldet wurden sind!

Gleiches gilt für die Frage einer ggfs fehlerhaften Kreditwürdigkeitsprüfung.

Ab dem Datum sind alle Darlehn der neuen Reglung aus den § 505 a bis d BGB gelten!

Knackpunkt ist der Satz im BGB § 505 d

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung

(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich
1.ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht
und
2.ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen.
Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.

(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505 d Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Das Dumme ist aber wenn der Pfandbrief einen höheren Zinssatz verlangt, als in den Bankdarlehn vereinbarte Zinssatz entspricht!

Damit könnte der Widerruf und die Rückabwicklung teurer werden, wenn der Ersatzzinssatz der Pfandbriefe dauerhaft höher liegt oder lag! Denn wenn nur einen Zinsunterschied von 0,3 % hat, ergibt bei 10 Jahren 3% Zinsdifferenz, bei 300.000 € Darlehnssumme dürften dann auf einmal eine zusätzliche Nachforderung von 9.000 € Zinskosten führen!

Weil im Jahr 2015/2016 die Pfandbriefe Zinsbilliger waren als Bankzinsen! Aber heute? Ich gehe davon aus das mit jeden weiteren verstreichen von Monaten, der gesetzliche Vorteil aus den 2016, in ein wirtschaftliche Nachteil für den vorzeitigen wechselwilligen Schuldner erwächst!

bruno68

@ Sebkoch, unter der Beachtung des § 500 [QUOTE] § 500 Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, ganz oder teilweise kündigen, ohne eine Frist einzuhalten.
Eine Vereinbarung über eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat ist unwirksam.
(2) Der Darlehensnehmer kann seine Verbindlichkeiten aus einem Verbraucherdarlehensvertrag jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen.
Abweichend von Satz 1 kann der Darlehensnehmer eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags, für den ein gebundener Sollzinssatz vereinbart wurde, seine Verbindlichkeiten im Zeitraum der Sollzinsbindung nur dann ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen, wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht.[/QUOTE]

Stimmt die Aussage zum 21.03.2016 überhaupt nicht, dieser Zweig wurde mit der Reform von 21.03.2016 nicht erfasst! Hier gilt für die Vermittlung immer noch der § 34 c Abs 2 GewO! Deshalb wurde die Trennung beider Zulassung das Kernmerkmal mit oder ohne Grundbuch als Unterscheidung eingeführt!

Hier haben selbst die die großen Gläubiger sehr sehr große Probleme, bei der Abwicklung von Darlehn ohne Grundbucheintragung! Denn besteht von Schuldner ein Grundbuchabtretung an den Gläubiger so rutsch das Blancodarlehn auf die "freie" Stelle der Grundbuchsumme, daher kann es vorkommen das man beide Zulassung für eine Darlehnsgewährung benötigt wird. Liegen diese beide Zulassungen nicht vor, so "platzt" das Geschäft!

Wenn sich genau an den § 500 Abs 1 bezieht, können nur Kontoüberziehung einschließlich die geduldete, erstrangig gemeint sein!
Jeder andere Vertrag, der eine feste Laufzeit kann nicht gemeint seinen! Denn dieser Satz gilt nur für unbefristete Darlehen, und das kann nur noch der Kontokorrent gemeint sein!

Was wäre absolut Schwachsinnig ein Blancodarlehn zu fordern, wenn eine Grundschuld beim gleichen Gläubiger vorhanden ist! Analog gilt dies für das Kontokorrent des Bankkonto bei der gleichen Bank!
Wer ist so blöd und zahlt extra mehr Zinsen?

Zum § 500 Abs. 2 BGB habe Ich mehrfach hingewiesen, wann und warum ein berechtigtes Interesse zum vorzeitigen Darlehnsbeendigung vor liegt! diese Bedingungen haben aber sich nicht verändert!

Im Anhang wird aus Sicht eines Gläubigers die Darlehnsvermittlung dargestellt, die sich erheblich von Allgemeinheit abweicht! Nur die Allgemeinheit entscheidet eben nicht über die Darlehnszustimmung des Gläubigers, sondern nur der Gläubiger selbst!

Sehen Sie bitte im Anhang nach!

bruno68

inzwischen liegen hierzu deutlich bessere Erfahrungswerte vor. Bei Genossenschaftsbanken (Volksbanen, Raiffeisenbanken, Spardas, PSD; VR Banken) und Sparkassen sowie einigen anderen Instituten lassen sich außergerichtlich durchaus 15 bis 20 % der VFE einsparen oder zurückholen. Bei Deckung einer Rechtsschutz kann man auch mal aufs Ganze gehen. Es gibt inzwischen Urteile gegen die Commerzbank und auch gegen eine Genossenschaftsbank.

neue Urteile des LG Konstanz und LG Rostock lassen es inzwischen als durchaus möglich erscheinen, die VFE ganz zu vermeiden oder zurück zu holen.

@sebkoch:

1.
Was ich in dem Zusammenhang überhaupt nicht verstehe:
Warum gibt es denn noch keine höchstrichterlichen (Update-)Entscheidungen (z.B. BGH) zu der Thematik, dass bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung immer eine implizite Wiederanlage des rückgezahlten Kapitals in Pfandbriefen bzw. Bundesanleihen zu erfolgen hat ? Die derzeit gültige Regelung des BGH (die dies zwingend vorschreibt) beruhte ja noch aus einer Zeit, wo - vereinfacht ausgedrückt - negative Anleiherenditen für unmöglich gehalten wurden. Faktisch geben die Banken die rückgeführten Mittel ja wieder in Form neuer Kredite an andere Kunden aus. Aber zumindest müsste man doch im juristischen Sinn unterstellen dürfen, dass sich eine Bank marktwirtschaftlich verhält und keine Papiere kauft, mit denen Sie Geld verliert. Warum also nicht z.B. die Unterstellung einer Umwandlung des Giralgeldes in physische Noten, die in Tresoren gelagert werden oder Anlage in bonitätsstarken Unternehmensanleihen mit 0% Rendite etc ? Warum muss nicht der BGH ein Update zu seinen Grundsatzurteilen machen, die eben den geänderten gegenwärtigen Rahmenumständen Rechnung tragen ?
Also was ich gar nicht verstehe, warum darüber vor Gerichten offenbar überhaupt keine juristischen Auseinandersetzungen erfolgen ? Bzw. warum wird eine so diametral zentrale Frage nicht höchstrichterlich geklärt ? Das einzige was mir bekannt ist, dass eine Verbraucherzentrale mal eine Anfrage bei der - glaube ich - Bundesregierung machte; diese dann aber eine völlig unzureichende Antwort gab mit Verweis auf ein nicht wirklich relevantes Dokument.

2.
Welche Charakteristika müssen denn KONKRET erfüllt sein, damit Teile der VFE vermieden werden können ?
Sind die Urteile von Konstanz und Rostock allgemein zugänglich ? Können Sie mal einen Link dazu einstellen, bitte ?

3.
Welche Argumentationen führten denn konkret zu den außergerichtlichen Einsparungen bei der Zahlung VFE bei der Commerzbank und der Genossenschaftsbank ?
Das kann meiner Meiner nach nur die implizit unterstellte negative Wiederanlagerendite sein.

4.
Dass eine Bank nicht die Kreditwürdigkeit eines Kunden prüft, halte ich praktisch für so gut wie ausgeschlossen. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet und ich habe es noch nie erlebt, dass ein Kreditbeantrager nicht auf Herz und Nieren vorher geprüft wurde. Ob jemand dann durch Jobverlust o.ä. mal später seine Raten nicht mehr zahlen kann, ist ja was ganz anderes.

5.
Können Sie bitte mal die Passage aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie angeben, die angeblich die BGH-Vorschrift der impliziten Wiederanlage in negativ rentierlichen Instrumenten konterkariert ? Handelt es sich hierbei um die 16er oder 21er-Richtlinie ?

länger nicht mehr reingeschaut, also

zu 1. Da es um eine Rechtslage für Verträge geht, die erst seit 21.03.2016 geschlossen wurden, hat das den BGH noch nicht erreicht. Es dauert eben, bis Fälle auftauchen und durch die Instanzen gehen. Erster Fall könnte nun das Urteil des OLG FFM sein, in dem die Coba verurteilt wurde. Hier soll ein Verfahren beim BGH anhängig sein. Ob das entschieden wird und ggfs wann, ist aber nicht absehbar.

Hier der Link zum Urteil des OLG FFM

https://www.rv.hessenrecht.hessen.de.../LARE200001161

Auch zur Frage der Negativzinsen bei der Wiederanlage ist es eben noch nicht bis zum BGH gekommen, denn Berechnungen von Negativrenditen bei der VFE gibt es auch noch nicht so lange.

2. Das ist noch ziemlich umstritten. Einige Kommentatoren in der juristischen Literatur und auch ich meinen, dass schon die Aktiv--Passiv-Methode falsch ist (wegen Verstoß gegen Art 25 Abs. 3 der Richtlinie, dazu unten). Die aktuellen Urteile befassen sich eher mit anderen Punkten, etwa:

a) irreführende Angaben, dass es auf die Vertragslaufzeit und nicht auf den geschützten Zinszeitraum ankommt (wegen Zinsbindung und Kündigungsrechten nach § 489 BGB etwa)
b) kein Hinweis auf Sondetilgungsrechte, u.a.

Das LG Rostock ist nicht veröffentlicht, das LG Konstanz findet man nur auf kostenpflichten Infodiensten.

3. Zur Coba war es ein ersichtlicher Schreibfehler, kannst du im Urteil nachlesen, bei der Genossenschaftsbank war es 2 a) s.o.


4. Das kommt durchaus vor, denn das ist ziemlich komplex. Man muss auch eine Prognose erstellen, dass der DN über die gesamte Laufzeit mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zur Rückzahlung in der Lage ist.

5. Es geht um die Richtlinie von 2014, die 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde, hier

https://eur-lex.europa.eu/legal-cont...LEX:32014L0017

Es geht insbesondere um Art 25 Abs. 3 Satz der Richtlinie

(3) Die Mitgliedstaaten können vorsehen, dass der Kreditgeber, sofern gerechtfertigt, eine angemessene und objektive Entschädigung für die möglicherweise entstandenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten verlangen kann

Ich hoffe, das hilft weiter

Danke sebkoch,

dieses CoBa-Urteil beruht ja im Wesentlichen auf unzureichenden/falschen Informationen im Kreditvertrag.
Mir ging es jetzt zunächst aber um die Zulässigkeit der bei der Aktiv-Passiv-Methode implizit unterstellten Wiederanlage in negativ rentierlichen Wertpapieren, wieso dazu keine BHG-Entscheidung vorliegt ?
Diese Negativrenditen bei Bundesanleihen oder Pfandbriefen gibt es ja schon seit 2016, also seit 5 Jahren. Daher verstehe ich nicht, dass diese Thematik immer noch nicht höchstrichterlich geklärt wurde. Muss denn der BGH da nicht von selbst quasi ein Update herausbringen, wenn sich die prinzipiellen Rahmenbedingen für seine Grundsatzurteile grundlegend verändert haben ?

Mal ganz grundlegend gefragt: Ist diese europäische Richtlinie überhaupt rechtlich bindend ? Ich war immer der Auffassung, dass europäische Richtlinien nur als Basis dazu dienen, was dann die einzelnen Staaten in national geltendes Recht umsetzen und dies dann das einzige ist, was juristisch bindend ist bzw. worauf man sich berufen kann. Daher versteh ich nicht, wieso man mit der EU-Richtlinie argumentieren kann. Oder steht der Satz "Die Mitgliedstaaten können vorsehen, dass der Kreditgeber, sofern gerechtfertigt, eine angemessene und objektive Entschädigung für die möglicherweise entstandenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten verlangen kann" auch in der deutschen 16er-Umsetzung drin ?

Ich frage mich dann immer, warum die Gesetzgeber dieses "objektive Entschädigung" nicht mehr konkretisieren. Die machen es sich einfach und lassen dann die Vertragsparteien streiten, welche Art von Zinssätzen dann für Diskontierungsfaktoren herangezogen werden anstelle da selber Farbe zu bekennen, denn das Problem stellt sich ja bei jedem Einzelfall immer wieder aufs Neue und ist eben gerade nicht von den individuellen Umständen abhängig. In der Praxis verwendet nämlich fast jede Bank andere Abzinsfaktoren ...

Ok, es mag tatsächlich sein, dass die Bank nicht immer hinreichend genug die Kapitaldienstfähigkeit bei jedem Kreditnehmer überprüft. Aber damit der Kreditnehmer daraus juristischen Vorteil ziehen kann, muss ER der Bank beweisen, dass die da keine ausreichenden Recherchen/Abwägungen angestellt hat. Das halte ich in der Praxis für so gut wie unmöglich. Mit so einer Beanstandung einer ganz offensichtlich grottenfalschen Belehrung zur VFE durchzukommen wie bei der CoBa, ist das eine, aber mit einer Argumentation über unzureichende Kapitaldienstfähigkeitsbetrachtung durchzukommen, ist aus meiner Sicht eher ein akademisch wertvoller Ansatz, als für die Praxis relevant.

Klar, wenn die vertraglichen Belehrungen falsch sind, wie z.B. im Bereich von Sondertilgungsrechten oder bei der VFE etc., dann hat man gerichtlich gute Chancen.

Kannst du mal bitte noch Stellung beziehen zu dem Thema
https://www.finanz-forum.de/threads/...chuld-moeglich
(Darlehen wurde durch Immobilie A besichert, aber Immobilie B davon gekauft. Nun soll B verkauft werden, besteht dann "berechtigtes Interesse" nach 490 BGB und somit eine Kündigungs-/Rückzahlmöglichkeit des Darlehens ?)

so funktioniert Rechtsprechung nun mal nicht. Der BGH entscheidet wie jedes Gericht nur Fälle, die auch zur Entscheidung anstehen und bei solchen Konstellationen haben die Parteien zudem häufig auch kein Interesse an Rechtsklarheit, da die Banken idR Angst vor höchstrichterlicher Klärung haben (siehe aktuell das Urteil zur Unwirksamkeit der AGB für Gebührenerhöhungen).

Leider gilt das inzwischen aber auch für die Anwälte auf Verbraucherseite, da Klarheit auch für diese das Geschäft kaputt macht. Es besteht daher ein vielseitig motiviertes Interesse, Rechtsklarheit zu vermeiden und der BGH kann nicht einfach seine Entscheidungen "updaten".

Bei sog vollharmonisierenden Richtlinien, werden diese zwar noch umgesetzt, sie dürfen aber nicht von Mindestregelungen der Richtlinie abweichen und bei Auslegungen der nationalen Vorschriften müssen dies im Zwefel richtlinienkonform ausgelegt werden.

Der von dir angesprochene Punkt ist genau der Streitpunkt, nämlich ob

Die Mitgliedstaaten können vorsehen, dass der Kreditgeber, sofern gerechtfertigt, eine angemessene und objektive Entschädigung für die möglicherweise entstandenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten verlangen kann

bedeutet, dass man in Deutschland auch nach dem 20.03.2016 einfach mit der VFE so weiter machen kann wie bisher (so dachte sich das der Gesetzgeber und dass man insoweit weiter mit Aktiv-Aktiv oder Aktiv-Passiv rechnen kann).

Das wird aber durchaus angezweifelt, dass eine VFE nach der bisherigen deutschen Regelung und insbesondere der bisherigen Rspr mit der Richtlinie in Einklang steht. Das wird aber letztlich erst der EuGH entscheiden.

Die Kreditwürdigkeistprüfung ist durchaus nicht nur ein akademischer Punkt. Ich habe das schon mehrfach erfolgreich außergerichtlich geltend gemacht. Es gibt dazu bis heute nicht eine veröffentlichte Entscheidung und die Banken haben da erheblich Angst, wie die Anforderungen von den Gerichten angesetzt werden. Gerade bei Darlehen, die aus unterschiedlichen Gründen gar nicht abgenommen werden können, kann das die Nichtabnahmeentschädigung drücken.

den Fall im anderen Thread schaue ich mir mal an und schreib dort etwas

@ sebkoch:

Ist denn bereits beim EuGH bzgl. der hypothetischen Wiederanlage seitens der Banken in negativ rentierlichen Anleihen eine Klage anhängig ? Wenn ja, wann ist da in etwa mit einem Urteil zu rechnen ? Oder geht es da bei dem EuGH-Verfahren nur um die Umsetzungsproblematik von europ. Richtlinie in nationales Recht ?

Ich verstehe dann aber trotzdem nicht, warum nicht z.B. Verbraucherzentralen da diesbezüglich (also wegen der negativ rentierlichen Wiederanlage) nichtmal einen Musterprozess vor dem BGH geführt haben.


Irgendwie bilde ich mir ein, gehört zu haben, dass in Deutschland derzeit nur noch Aktiv-Passiv möglich wäre, und Aktiv-Aktiv nicht mehr zulässig wäre (obwohl die Methoden ja angeblich aufs selbe Ergebnis hinauslaufen sollten).




@ Advokat:

Danke. Diese Urteilstexte in der Beck-Datenbank sind wohl kostenpflichtig oder gibt es die auch irgendwo so direkt abrufbar ?
Da macht es für mich dann wohl mehr Sinn, einen mir bekannten Juristen mit Zugang zu der Datenbank drum zu bitten, diese Sachen abzurufen. Immerhin ist schon direkt klar, welches Dokument benötigt wird.

Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank zurückgewiesen.

Wer bei der Coba daher eine VFE gezahlt hat oder zahlen soll, sollte aktiv werden, wenn der Vertrag nach dem 20.03.2016 geschlossen wurde.

irgendwie erstaunlich, dass das Feedback hier so gering ist; dennoch mal ein kurzes Update:

Wir konnten inzwischen in einem Fall mit der Commerzbank die volle VFE von über € 30.000 zurück erlangen und mit diversen Banken, Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken schöne Vergleich erzielen.

Bei mir steht derzeit keine VFE-Thematik an. (aber das kann noch kommen).

Was ich aber nicht verstehe:
Wieso spielt die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde seitens des BGH im Falle der Coba nicht auch für alle anderen Institute eine Rolle ? Die BGH-Entscheidungen sind doch grundlegend und nicht nur für den konkreten Fall (hier wohl Coba) relevant.
Woran liegt es dann, dass gegen die Coba die volle VFE zurück erlangt werden konnte und von anderen Instituten nur Teile ?
Hat die Commerzbank andere Vertragsstrukturen als die anderen Banken ?

Was waren denn die im Wesentlichen die häufigsten Gründe für die Reduzierung der VFE ?
Falsche Informationen im Vertrag ?
Argumentation über Unzulässigkeit der Anwendung von impliziter Wiederanlage in negativ rentierlichen Papieren ?
Wie auch immer nachweisbare unzureichende Kreditwürdigkeitsprüfungen der Banken ?
Was war der Knackpunkt ?