Fragen über Fragen

Zitat von utopus

Das wusste ich gar nicht - danke für die Info - fand halt einige der Erklärvideos hilfreich - man muss ja nicht die Bücher kaufen oder Seminare besuchen.
Die Geschichte mit der GmbH lohnt sich vermutlich nicht bei der ersten Immobilie ...

Und nicht einfach nur Scientologe, sondern ganz, ganz weit oben in deren Hierarchie. Aber wirklich ganz weit oben.

Das ist Finanzierung egal, Hauptsache oberflächlich nen Angriff gestartet!

Auf die Fragen der Threaderstellerin ist hier im Prinzip niemand wirklich eingegangen.
Diese Frage, ob sich der Zinssatz bei Selbstnutzung/Vermietung, ändert, habe ich mir auch schon sehr oft gestellt, aber konnte das Problem noch nicht wirklich ergründen. Mein Eindruck ist, dass diese Frage von der Bank abhängt; bei vielen scheint der Zinssatz gleich zu sein, aber ich hatte auch schon mit Banken zu tun, die bei Vermietung einen etwas höheren Zinssatz verlangten (niedriger war nie der Fall). Dass die Nutzungsart generell nicht völlig egal ist, kann man ja z.B. auch bei den einschlägigen Kreditkonditionsindikationsrechnern im Internet sehen. Da gibt es eine Auswahl bei der Nutzungsart; insofern kann die Nutzung jedenfalls pauschal nicht völlig unerheblich sein.
Ich kann mir etwaige höhere Zinssätze bei der Vermietung nur so erklären, dass einerseits die Renovierungsausgaben im Vermietungsfall von der Bank höher eingeschätzt werden, weil bei Mietern scheinbar durch unachtsameres Verhalten mehr Beschädigungen zu verzeichnen sind als bei Eigennutz, andererseits es uU zu langem Leerstand kommen könnte und so zu wenig Miete zum Kapitaldienst reinkäme (so die mögliche Denke der Bank). Nur sollte eine Bank dann aber auch die zu erwartende Liquiditäts-/Vermögensverbesserung mit berücksichtigen, doch dieser Aspekt scheint mir bei der Zinskalkulation vernachlässigt zu werden. Dies ist aber nur eine reine persönliche Vermutung; ich hätte auch gerne von einem wirklichen Experten erfahren, was da wirklich dahinter steht, warum manche Banken für zur Vermietung bestimmte Immobilien einen Zinsaufschlag verlangen.

Ja, eine hohe Tilgung bei vermieteten Immobilien macht aus verschiedensten Gründen kaum Sinn. Es gibt auch wenige Vorteile davon (Zinsänderungsrisiko hat bei Ablauf der Bindungsfrist keine so grosse Wirkung mehr, da Restschuld geringer), aber diese wenigen Vorteile wiegen die Nachteile in den meisten Fällen nicht auf:
a)
Es ist immer besser, wenn man etwas tilgen KANN, als wenn man etwas tilgen MUSS. In Hinblick auf Arbeitsplatzverlust, Leerstand, hohe einmalige Reparaturkosten etc. ist ein Puffer nicht nur sinnvoll, sondern aus meiner Sicht zwingend erforderlich (den man notfalls auch als Sondertilgung, falls einem gar nix besseres einfällt) einsetzen kann; die Sondertilgung gibts heutzutage bei den meisten Banken ja eh meist gratis dazu)
b)
der laufende Cash-Flow wird bei geringerer Tilgung positiver, d.h. es bleibt nach Bedienung der Rate und den Bewirtschaftungskosten (Reperaturen, Leerstandsrücklage, Steuern, n.u.f. NK etc.) mitunter sogar schon DIREKT einen kleiner Betrag übrig, den man fürs eigene Leben benutzen kann.
c)
wie du schon richtig bemerkt hast, geht die Steuerlast bei niedrigerer Tilgung hoch. (die Steuern sind Gelder, die effektiv ersatzlos weg sind); natürlich sind auch die Kreditzinsen unwideruflich weg, aber dafür hat man ja einen Gegenwert, nämlich das Geld des Kredits das für einen arbeitet (bzw. die davon gekaufte Immobilie und daraus resultierende Erträge (Wertsteigerung, Miete)); und diesen Gegenwert hat man bei der Steuer eben nicht. Deswegen ergeben diese Argumentationen der Form „wenn man mehr Kreditzinsen bezahlt, hat man insgesamt mehr Ausgaben, als wenn die Steuer höher ausfällt, man aber weniger Zinsen bezahlen musste“ auch keinen wirklichen Sinn.
Von Grundgedanken ist es mir lieber für etwas, wo man Null Gegenleistung bekommt wie die Steuerzahlungen (ok, zu einem ganz geringen Anteil kommen die einem auch wieder zu Gute, indem z.B. neue Verkehrswege gebaut werden, aber insgesamt bleibt es ein Minusgeschäft) möglichst wenig zu zahlen und da, wo man sogar recht viel Gegenleistung bekommt (Miete + Wertsteigerung), dann auch mehr zu bezahlen.
Man kann es auch anders ausdrücken:
d)
Tilgung bedeutet nix andres als eine implizite Anlage des entsprechenden Kapitals zu dem um den pers. Steuersatz reduzierten Kreditzinssatz, der in der heutigen Zeit im 10-Jahresbereich in der Regel weniger als 1% ist. Auch wenn die Auswahl nicht mehr so üppig ist, gibt es dennoch genug Möglichkeiten, wo man auch heute noch mehr als diese - sagen wir - 0,5 % für sein Geld bekommt. (z.B. bei Kauf und Vermietung einer weiteren Immobilie).
Bei einer hohen Tilgung wird es jedenfalls nix mehr mit dem Immobilienimperium.

Aber im Ernst: Ein Immobilienimperium sich aufzubauen mit Mitte 40 sollte doch kein Problem sein. Ich kenne jemand, der hatte in 2-3 Jahren über 50 (zur Vermietung bestimmte) Immobilien gekauft. Ein anderer wiederum hatte in ähnlicher Zeit ein Volumen von knapp 10 Mio in vermietete Immobilien investiert, wohlbemerkt beides fast in Gänze auf Kreditbasis.
Ob das jetzt noch Sinn macht bei den heutigen Preisen bzw. Mietrenditen ist wieder eine ganz andere Frage, aber der Aufbau als solches sollte recht leicht realisierbar sein.
Vor allem aber ist es mit kreditfinanzierten Immobilien WESENTLICH einfacher, finanziell unabhängig zu werden als mit Aktien. Dessen sind sich die meisten Leute nicht bewusst. Klar kann man durch geschicktes Kaufen und Verkaufen von Einzelaktien recht schnell sehr hohe Vermögen aufbauen. In der Praxis schafft das aber so gut wie niemand. (wer hatte denn schon in Amazon investiert als die begonnen hatten, vom reinen Buchhändler umzustellen auf einen Universalmarktplatz mit anfänglichen horrenden Verlusten ?). Es läuft bei den meisten Aktienanlegern dann auf Dauer auf eine Rendite irgendwo in der Nähe des Gesamtmarktes hinaus und die ist nunmal erheblich geringer als die der kreditfinanzierten Immobilienanleger. Die Leute vergleichen oft nur die Mietrendite mit der Kapitalmarktrendite anstatt die Eigenkapitalrendite von Immobilieninvestitionen zu berechnen, die durch den fremdkapitalfinanzierten Hebeleffekt in völlig anderen Dimensionen liegt als die Mietrendite. Selbst die Amazon-Aktie hat da auf lange Sicht schon Schwierigkeiten mitzuhalten ...

PS:
was mich aber noch interessiert: Hat hier jemand als Privater seine Immobilien in einem ein SPV (z.B. einer vermögenswertenden GmbH) ? Ist dieser jemand dann auch persönlich haftend oder hat es jemand Privates geschafft, die pers. Haftung auszuschliessen, dass sich also die Bonität nur aus den Immobilien im SPV selbst ergibt ? Falls ja, wie hoch ist in etwa der Zinsaufschlag im Vergleich zu einer zusätzlichen persönlichen Haftung ?