Hauskauf: Berücksichtigung von Privatdarlehen und Modernisierung (Eigenleistung)
Hallo zusammen,
nachdem ich mich hier vor einigen Monaten schonmal eingelesen habe, dann
aber aus dem angedachten Haus nichts wurde möchte ich mich heute mit
einigen konkreten Finanzierungsfragen an euch wenden.
Wir haben die Kaufzusage für ein Reihenendhaus aus den 1950er Jahren.
Kaufpreis 268.000€ + ca. 35.000€ Kaufnebenkosten. Gesamtkosten liegen also bei 303.000€.
Die Frage nach dem Eigenkapital kommt etwas darauf an und lässt sich wie folgt darstellen:
- 70.000€ Tagesgeld welches voll eingebracht wird
- 60.000€ in diversen Wertpapieren. Davon könnten ca. 20.000€ relativ steuerfrei verkauft werden. Beim Verkauf der restlichen Wertpapiere würde relativ viel Kapitalertragssteuer anfallen, daher möchte ich die nur Verkaufen wenn der "Zinsvorteil" entsprechend hoch ist.
- Möglichkeit auf ca. 100.000€ Privatdarlehen welches zu niedrigen Zinsen und Tilgungsrate vergeben werden könnte. Die Restschuld nach 10 Jahren wäre "geschenkt". Direkte Schenkung ist aus steuerlichen Gründen ungünstig. Bei einem ersten Gespräch mit dem für Baufinanzierungen verantwortlichen Mitarbeiter (Haus wird über die Postbank verkauft) wurde jedoch gesagt, dass ein Privatdarlehen ungünstig wäre, da die Bank dies als gewöhnliche Verbindlichkeit wertet. Dementsprechend wäre die Bonität schlechter und der Zinssatz höher. Ich bin mir aber nicht sicher ob der Mitarbeiter damit recht hat. Was sind eure Erfahrungen, wirkt sich ein Privatdarlehen negativ auf die Kreditkonditionen aus? Müsste ein Privatdarlehen zwingend bei der Bank angezeigt werden? Eine Schufa Eintragung o.ä. erfolgt ja nicht.
Damit wir als Familie genügend Platz haben ist ein Anbau geplant und es müssten auch diverse Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten (die Bank unterscheidet da ja anscheinend) durchgeführt werden. Wir rechnen hier mit gut 100.000€. Gesamtkosten nach Modernisierung sind also ca. 400.000€. Einen Großteil dieser Arbeiten würde von der Baufirma eines Familienmitgliedes durchgeführt. Das gleiche Familienmitglied welches auch das oben genannte Privatdarlehen geben würde. Sollte sich das Privatdarlehen nun negativ auf die Finanzierung auswirken wäre die Überlegung die Modernisierungen von jener Firma durchführen zu lassen "ohne dafür zu bezahlen". Die Modernisierung würde also in "Eigenleistung" durchgeführt. Müsste/Sollte die Modernisierung dann dennoch bei der Finanzierung mit der Bank berücksichtigt werden? Oder wäre es sinnvoller die Finanzierung der Modernisierungen isoliert von der Finanzierung des Hauses anzugehen? Da auch was an Dämmung, Heizung und Fenstern gemacht wird wäre hier Unterstützung durch das KfW 152 Programm denkbar.
Spricht grundsätzlich etwas dagegen einen größeren Teil des Finanzierungsbedarfs über das KfW 124 Programm zu finanzieren? Der angebotene Zinssatz scheint mir doch deutlich niedriger als bei den meisten Banken und die häufig genannten Nachteile keine Sondertilgung, nur zwei Zinsbindungen möglich: 5 oder 10 Jahre sowie bereitstellungsfreie Zeit nur 12 Monate finde ich nicht sehr schwerwiegend. Sondertilgung fließt dann eben in den anderen Kredit und 10 Jahre Zinsbindung finde ich für einen Teilbetrag i.O.
Abgesehen vom KfW Kredit kalkuliere ich mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, effektivem jahreszins von 1% plus/minus 0,2% und einer Monatsrate von 800-900€ - unabhängig von zusätzlichen Neben- und Instandhaltungskosten
Über eure Hinweise zu Privatdarlehen, wie Modernisierung berücksichtigt werden soll sowie Nutzung von KfW Krediten wäre ich sehr dankbar.
AW: Hauskauf: Berücksichtigung von Privatdarlehen und Modernisierung (Eigenleistung)
1) Das Privatdarlehen ist sinnvoll und ergibt alleine durch die Beleihungsauslaufsenkung nur Vorteile!
2) Der Zinssatz von dem KfW 124 Darlehen ist auf 10 Jahre fest mit 0,88 % viel zu teuer
3) Bei der Auswahl der richtigen Bank sind die Renovierungs-, und Modernisierungsmaßmahmen 100 % wertsteigernd anzusetzen.
4) Programm KfW 152 ist nicht zwingend erforderlich, da auch dieser Zinssatz zu hoch ist. Der Tilgungszuschuss kann trotzdem, auch ohne KfW 152, über das Programm KfW 430 beantragt und bewilligt werden. In beiden Fällen muss ein Energieberater hinzugezogen werden, wofür es über das Programm 431 ebenfalls einen Zuschuss geben kann.
5) Postbank ist bezüglich der Auswahl der zu finanzierenden Bank kein Maßstab, was ihre Aussagen bezüglich der Beratung in Bezug auf das Konzept bestätigen. Die angebotenen Konditionen werden dann das Fass zum Überlaufen bringen
Natürlich können und sollen die Bausteine bezüglich Ratenhöhe, Zinsfestschreibungszeit usw. noch verändert, modifiziert werden. Den Baustein 10 Jahre (bevorzugt auch den lieber als Volltilger, dann noch günstiger als hier dargestellt) habe ich nur dargestellt, um aufzuzeigen, wie unnötig und teuer die KfW Mittel sind!
AW: Hauskauf: Berücksichtigung von Privatdarlehen und Modernisierung (Eigenleistung)
Hallo noelmaxim,
herzlichen Dank für deine schnelle und qualifizierte Antwort. Stimmt, wenn wir tatsächlich einen derartigen Zinssatz bekommen sind die KfW Kredite natürlich unnötig. Die aktuelle Finanztest Übersicht deutet zumindest daraufhin.
1) Das Privatdarlehen ist sinnvoll und ergibt alleine durch die Beleihungsauslaufsenkung nur Vorteile!
das freut mich zu hören. Ich bin gespannt ob der Mitarbeiter bei unserem morgigen Termin immer noch meint, dass sich ein solches Privatdarlehen negativ auf die Finanzierung auswirkt. Um das etwas besser zu verstehen. Was ist denn für die Bank der Unterschied zwischen z.B. einem Konsumkredit/Privatkredit einer Bank (oder smava u.ä.) und einem Privatdarlehen eines Familienmitgliedes?
Was genau ist mit "Beleihungsauslaufsenkung" gemeint? Die Reduzierung des Zinssatz wenn man z.B. statt einer 80% auch eine 60% Finanzierung schafft?
3) Bei der Auswahl der richtigen Bank sind die Renovierungs-, und Modernisierungsmaßmahmen 100 % wertsteigernd anzusetzen.
Ist die Unterscheidung, dass Modernisierungsmaßnahmen zu einer Wertsteigerung führen Renovierungsmaßnahmen aber nicht ebenfalls quatsch?
Verstehe ich "83.000 Euro (best case, wegen Auslauf kleiner 60 %)" so, dass wir möglichst weniger als 60% finanzieren sollen, da sonst der Zinssatz "einen Sprung" macht? Wo wäre die nächste "Schwelle"? Könnte hier evtl. ein kleinerer KfW Kredit so eingesetzt werden, dass für das Hauptdarlehen der Zinssatz nochmals sinkt?
Ich bin jedenfalls sehr gespannt auf den Termin bei der Postbank. Du scheinst denen ja nicht viel zuzutrauen Dabei vermitteln die doch auch nur (soweit ich weiß an Deutsche Bank, Commerzbank, ING, DSL,...?) und machen die Baufinanzierung nicht selbst. Ich nehme an der Kauf darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass die Finanzierung auch über die Postbank läuft? Aber vermutlich wird Druck ausgeübt wenn man sich den Kredit woanders holen möchte...
Parallel haben wir bereits Anfragen an Dr. Klein und die Comdirect gestellt
AW: Hauskauf: Berücksichtigung von Privatdarlehen und Modernisierung (Eigenleistung)
Bei den Gesellschaften haben wir ein einfaches Annuitätendarlehen über 200.000 angefragt. Kaufpreis inkl. Nebenkosten +80.000€ Modernisierungskosten liegt bei 388.000€. Davon bringen wir 180.000€ als Eigenkapital ein. Sollzinsbindung 15 Jahre und monatliche Tilgungsrate von 4,5% also ca. 900€. Standard jährlich 5% Sondertilgung.
Ich weiß nun nicht was es an diversen "individuellen Bausteinen" gibt, aber am liebsten ist uns ein einfaches Darlehen, ohne Baussparer, Riester und sonstiges. Dass KfW nichts bringt sehe ich mittlerweile auch.
Die Comdirect bietet uns 0,65%, die Postbank (vermittelt an die DSL) für 0,88%. Durch die Blume hat die Maklerin wie schon befürchtet gesagt, dass die Finanzierung bitte über die Postbank laufen sollte. Wo wir die Finanzierung machen hat die natürlich eigentlich gar nichts anzugehen, aber bei dem aktuellen Markt stehen schon zig weitere Käufer Schlange. Immerhin geht sie mit der Maklercourtage runter, so dass die Differenz zum Comdirect Angebot für uns mehr als ausgeglichen ist.
Daher können (und müssen wir wohl oder übel) wir mit dem Angebot der Postbank leben. Auch wenn das Gefühl bei weitem nicht das beste Angebot bekommen zu haben bleibt. Aber irgendwie ist es ja auch irgendwie Quatsch um =,XX% Zinsen zu feilschen wenn die Maklercourtage fast genau so hoch ist wie die komplette Zinslast über 15 Jahre.
Was uns aktuell jedoch mehr beschäftigt ist, dass wir die Modernisierung doch lieber komplett außen vor halten würden - und über das Privatdarlehen aus der Familie bezahlen. Ansonsten läuft es so, dass für den Hauskauf erst unser Eigenkapital, dann das Privatdarlehen und dann zuletzt das Bankdarlehen eingesetzt wird. Vom Bankdarlehen verbleiben dann ca. 80.000€ welche nach und nach für die Modernisierungen abgerufen werden können.... Unter Einreichung von Rechnungen und die Bank behält sich vor die Modernisierungen von einem Gutachter prüfen zu lassen. Kommt dies tatsächlich häufiger mal vor? Es müsste auch bereits jetzt eine Kostenaufstellung erfolgen. Hier würden wir doch gerne flexibel bleiben.
Was meint ihr, wie wirkt es sich auf das Angebot aus, wenn man angibt keinerlei Modernisierungen vorzunehmen? Das Haus gewinnt dann zwar (für die Bank) nicht an Wert, dafür wäre aber das Darlehen kleiner.
Die Finanzierung würde sich dann grob wie folgt gestalten. Kaufpreis+Nebenkosten=303.000€. Eigenkapital von 133.000€ (Teil davon Privatdarlehen).
-->Bleiben 170.000€ von der Bank
AW: Hauskauf: Berücksichtigung von Privatdarlehen und Modernisierung (Eigenleistung)
Das ist auch einer der Gründe das Makler nicht bei mir so beliebt sind. Dieses bundling ist eine Frechheit. In dem Fall würde ich mir parallel eine zweite Bank suchen und das der.postbank einfach wiederrufen geht sowas?
Hauskauf: Berücksichtigung von Privatdarlehen und Modernisierung (Eigenleistung)
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Dabei vermitteln die doch auch nur (soweit ich weiß an Deutsche Bank, Commerzbank, ING, DSL,...?) und machen die Baufinanzierung nicht selbst. Ich nehme an der Kauf darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass die Finanzierung auch über die Postbank läuft? Aber vermutlich wird Druck ausgeübt wenn man sich den Kredit woanders holen möchte...