Hallo an die Experten,
wie so viele sind mein Mann und ich auf der Suche nach dem Eigenheim-Glück. In den letzten Wochen haben wir festgestellt, dass wir uns dieses Projekt wohl etwas zu einfach vorgestellt haben. Wir sind seit drei Jahren intensiv auf der Suche nach einem passenden Haus. Anfang Juli sind wir durch Zufall auf ein passendes Objekt gestoßen. Man muss dazu sagen, dass wir in einer sehr teuren Region in Bayern wohnen, was die Suche nach einem bezahlbaren Haus nicht unbedingt erleichtert. Kurz zu den anfänglichen Eckdaten des Hauses:
125 qm Wohnfläche
572 qm Grundstück
1995 Baujahr
sehr gepflegter Zustand (für das Baujahr ganz nüchtern betrachtet ein wirklich sehr sehr guter Pflegezustand). Es herrscht kein Renovierungsstau, man kann wirklich einfach einziehen und muss nur die Wandfarbe ändern (das Rosa in einem Zimmer ist jetzt nicht nach unserem Geschmack...)
Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre: neue Fenster, neue Böden, Heizungsbrenner erneuert, Zäune/Einfahrtstor erneuert etc.)
Sehr ländliche Gegend im Speckgürtel einer Großstadt (110€ Bodenrichtwert)
Preis: 550.000 €
ohne Makler
Wir sind uns mit den Verkäufern sehr schnell einig geworden und traten den Weg zur Bank an. Vorab hatten wir bereits vor einem halben Jahr einen Termin bei der Raiffeisenbank, um einen groben Richtwert zu bekommen, was wir uns bei unserem Einkommen überhaupt leisten können. Aussage des Bankberaters war damals, 550.000€ ohne Bauchschmerzen, sollte mehr benötigt werden, wird das auch über Umwege möglich gemacht werden.
Zu unserer Einkommenssituation:
beide unbefristete Arbeitsverträge
Alter: 29 & 32 Jahre
Gesamtnettoeinkommen pro Monat: 4900€ (Tendenz steigend)
Altlasten: 250€ monatlich Studienkredit
2 Autos (beide abbezahlt)
Eigenkapital 45.000€
Uns ist bewusst, dass das Eigenkapital natürlich höher sein sollte, jedoch wollten wir so früh wie möglich aus der Mietwohnung raus und das gesparte Geld lieber in ein Eigenheim investieren, um dann auch bei einer moderaten Rate das Haus abbezahlen zu können (ohne schlaflose Nächte). Natürlich ist klar, dass wir auch noch 5 Jahre sparen und dann mit einem besseren Polster an die Finanzierung rangehen könnten, aber wir wollten es einfach versuchen.
Für die Finanzierung wollten wir uns mehrere Angebote einholen, um auch einen Vergleich zu haben. Zunächst haben wir uns für die klassische Variante (Hausbank des Mannes) entschieden. Leider war der damalige Berater zu dem Termin erkrankt und seine Vertretung nahm sich uns an. Statt eines konkreten Angebots wurden und verschiedene Varianten vorgestellt, wobei es sich durchwegs um Modelle mit der Kombination verschiedener Bausparvarianten der Schwäbisch Hall handelte, aber der endgültige Zinssatz nicht klar war. Der Bankberater nahm die Eckdaten der Immobilie auf, um sie bewerten zu lassen und versprach, sich mit einem passenden Angebot zu melden.
Gleichzeitig starteten die Verhandlungen mit einem großen Vermittler (auf Empfehlung). Angabe der groben Eckdaten zu unserer Person und dem Objekt, daraus resultierte ein Angebot der ING.
Folgende Konditionen:
435 000 Anuitätendarlehen der ING: Zinssatz 1,77 % 20 Jahre Zinsbindung Laufzeit 36 Jahre, 5% Sondertilgung jährlich möglich, 2% anfängliche Tilgung
100.000 KFW 124: 0,77% Zinssatz, 10 Jahre Zinsbindung
Monatliche Rate 1720 €
Mir war dieses Angebot sehr sympathisch, es handelt sich dabei um meine Hausbank, mit der ich bisher gute Erfahrungen gemacht habe, die monatliche Rate war besser als gewünscht.
Dann begann der Marathon des Unterlagenzusammentragens. Letztendlich hatten wir am 29.7. alle Unterlage online hochgeladen. Dabei kam jedoch der erste kleine Schock, die Besitzer reichten uns die Bauunterlagen der Immobilie weiter u.a. die Wohnflächenberechnung: 111 qm statt der im Exposé angeführten 125qm. Der Berater meinte da bereits, das könnte ein schwieriges Projekt werden, da das „Haus wirklich klein ist“. Die Besitzer erklärten uns später, dass die Mehrquadratmeter auf Grund der eingebauten Sauna (=> Kellerraum wird zum Wohnraum) und der Erweiterung der Terrasse entstanden. Leider wurden diese Tatsachen nie von einem Architekten etc. schriftlich bestätigt, also interessiert eine Bank nur das, was auf dem Papier steht.
Wir versuchten es dennoch. Unterlagen wurden am 29.7. eingereicht, dann begann das große Zittern. Einen Tag später die ernüchternde E-Mail: voraussichtlicher Entscheidungstermin 17.8.. Was kann da nur so lange dauern? Wir haben nun drei Wochen gebangt und mussten natürlich auch die Verkäufer immer wieder vertrösten, eine sehr unangenehme Sache, vor allem vor dem Hintergrund, dass diese Immobilien in unserer Gegend sehr rar sind und dementsprechend groß auch der Andrang der Interessenten.
Die Wartezeit wurde noch verschlimmert durch einen Anruf der Raiffeisenbank. Sie haben das Objekt bewertet, sie kommen auf einen Wert von ca. 370.000€... Sie können nur finanzieren, wenn wir in der Rate extrem weit nach oben gehen, ein Angebot wurde jedoch nicht erstellt. Uns ist bewusst, dass der Sachwert dieses Haus nicht bei 550.000€ liegt, leider ist in unserer Wohngegend die Immobiliensituation so angespannt, dass solche Preise „marktüblich“ sind.
Gestern dann die Nachricht unsere Vermittlers: ING lehnt ab, Objektwert zu gering, wir müssten 150.000€ mehr Eigenkapital aufbringen. Ein Schlag ins Gesicht, wir haben uns zwar auf eine Absage eingestellt, aber eine letzte Hoffnung bestand doch. Wir mussten diese Nachricht auch den Verkäufern überbringen. Kurz verhandelt, konnten wir den Verkaufspreis auf 530.000€ verringern.
Der Berater scheint aber nicht aufgeben zu wollen. Es stehen nun als Banken die Commerzbank und die DSL-Bank im Raum. Ein konkretes Angebot liegt und bisher von der Commerzbank vor:
415.000€ Darlehen der Commerzbank: 1,40% Zinssatz, 10 Jahre Zinsbindung (diese Eckdaten sollten aber nochmal überarbeitet werden, da wir eine längere Zinsbindung möchten, um das Risiko zu minimieren) 2% anfängliche Tilgung
100.000€ KFW Darlehen zu den oben genannten Bedingungen
monatliche Rate 1550€ (=> Veränderung der Zinsbindung => Veränderung des Zinssatzes): höhere Rate, wir sind bereit da 1900€ monatlich zu schultern.
Ein Angebot der DSL Bank liegt noch nicht vor.
Grundsätzlich würde mich die Einschätzung der Experten interessieren, ob diese Projekt eigentlich zum Scheitern verurteilt ist oder noch ein kleiner Funke Hoffnung besteht.
Vielen Dank im Voraus für die Meinungen
Hatte ich genommen, da im ersten Post von 2% Tilgung die Rede war.
In der Regel kann man ja bis zu 5% pro Jahr Sondertilgen - bei 500t€ wären das ja bis zu 25t€ pro Jahr zusätzlich (Dann wäre nach 10 Jahren natürlich deutlich weniger Restschuld, wenn man das ausreizt.) - damit kann man dann flexibler tilgen, als wenn man am Anfang "zu hoch" pokert und später Probleme hat, die Rate zu zahlen ... bei der Möglichkeit der kostenlosen Tilgungsänderung kann man das natürlich auch durchaus machen und mit höherer Tilgung starten.
Ich persönlich habe vor 15 Jahren mit 4% Zins und 4% Tilgung gestartet - damals waren Immobilien aber noch für den "halben Preis" zu bekommen - hatte allerdings auch deutlich weniger Gehalt als jetzt - und meine Frau arbeitet inzwischen auch Vollzeit.
Vergleiche mit der Vergangenheit sind beim Zinsniveau nur sehr bedingt hilfreich. Natürlich suggiert das, dass wir aktuell in einer Ausnahmesituation sind und jeder diese nützen muss, was dann für langfristige Zinsbindungen sprechen würde. Ich glaube eher, dass wir uns in einem "Normalfall" befinden.
Man sollt ebei solchen Vergleichen nicht vergessen, dass Deutschland bis zum Euro ein Nationalstaat mit einer nationalen Geldpolitik war. Die Situation hat sich in Deutschland selbst verändert, da wir in der 60er, 70er, bis hinein in die 80er Jahre ein wirtschaftliches Boomland waren. Nach dem Krieg war alles zerstört, der Wiederaufbau, der Gründergeist wegen den immensen Wachstumsmöglichkeiten und nicht zuletzt die bedingslose Unterstützung der USA, die einen möglichst starken Gerzstaat zum Warschauer Pakt wollten. Diese Wachstumsraten und Inflationraten (was dann das Zinsniveau versacht) wir din in Deutschland wahrscheinlich niemals wieder geben.
Dazu kam die dt. Bundesbank, die aus unseren historischen Erfahrungen mit Hyperinflationen (Weimar, 2. Weltkrieg) immer das große Ziel der Geldwertstabilität verfolgt hat. Andere Staaten wie USA, England, Frankreich haben dies nie erlebt und Inflationsvermeidung wird dort nicht als das primäre Ziel gesehen. Es wurde schon immer die Geldpolitik auch zur Stimulierung des Wachstums eingesetzt, Geldwertstabilität war nur ein Ziel, aber nicht das Hauptziel von Geldpolitik. Deshalb hat die EZB auch einer andere Geldpolitik als die Bundesbank, das wir dort keine Mehrheit haben.
Solche Diskussionen sind müßig, weil niemand die Zukunft kennt. Aber Vergleiche mit der Vergangenheit suggieren einen Schluss, der zu falschen Entscheidungen führen kann. Zumindest müsste man dann erklären, warum das Zinsniveau in der Vergangenheit anders war und dass sich die Welt verändert hat. Ob zum Guten oder Schlechten mag jeder für sich beurteilen...
Was die Zukunft bringt, wissen wir alle nicht - wie sich die Wirtschaftskrise auswirkt z.B. - wieviele Firmenpleiten/Arbeitslose wir sehen werden - ob das Einfluss auf die Immobilienpreise hat - ob es Defaltion oder Inflation geben wird ... wird es Bankenpleiten geben? Wird die IGMetall eine 4-Tagewoche einführen um Arbeitsplätze zu sichern? (Mit weniger Einkommen für die Arbeitnehmer ...) - Wird es flächendeckend Mietendeckel geben - und Vermieter müssen ihre Wohnungen günstiger verkaufen? Werden wir in 10/20 Jahren noch den Euro haben?
Ich persönlich habe vor 15 Jahren mit 4% Zins und 4% Tilgung gestartet - damals waren Immobilien aber noch für den "halben Preis" zu bekommen - hatte allerdings auch deutlich weniger Gehalt als jetzt - und meine Frau arbeitet inzwischen auch Vollzeit.
Mit 4% Zinsen und 4%Tilgung hat man nach 10j auch kein Problem mit 6%Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu stemmen.
Morgen kommt der Gutachter der DSL-Bank und sieht sich das Haus an. Bonität wurde Freitag positiv geprüft. Jetzt gilt es die Daumen zu drücken, dass der Gutachter einen guten Wert bescheinigt.
Hallo zusammen,
ich wollte mich nochmal melden, um nun ein Ergebnis berichten zu können. Unser Vermittler hat sich die letzten zwei Wochen wirklich ins Zeug gelegt, um unseren Traum irgendwie zu erfüllen. Letzte Woche war der Gutachter da, um das Haus zu bewerten. Eine sehr interessante Erfahrung. Über die vorab erstellten Online-Gutachten konnte er zunächst nur müde lächeln. Letztendlich hat das Gutachten einen Wert ermittelt, welcher fast dem Kaufpreis entspricht. Dementsprechend schnell hat die DSL-Bank dann auch reagiert. Hierbei muss ich wirklich sagen, dass mich diese Bank bisher sehr überrascht hat. Natürlich „googelt“ man vorher nach den Banken und Erfahrungen, welche Kunden bis dato mit diesen gemacht haben, da es ja um eine nicht geringe Summe geht. Auch im Forum wurde immer wieder angeführt, dass die DSL-Bank nicht zu den schnellsten gehört. Dies kann ich überhaupt nicht bestätigen. Mittwoch war der Gutachter da, Freitag wurde telefonisch mitgeteilt, dass der Kredit genehmigt wurde. Montag kamen die Antragsunterlagen und wir konnten am selben Tag beim Vermittler unterschreiben und heute erhielten wir die endgültige Bestätigung der Bank vorab per Mail, die Papierunterlagen sind postalisch unterwegs. Wir können nun tatsächlich den Notartermin am Dienstag wahrnehmen und dieses nervenaufreibende Projekt abschließen.
Die letzten Wochen waren wirklich nicht einfach und es war eigentlich schade zu sehen, dass offenbar nur wenige Banken bereit sind, einen Gutachter vorab zu schicken. Erst dieser Schritt hat den wahren Wert des Hauses zu Tage gebracht und uns auch das beruhigende Gefühl gegeben, nicht über den Tisch gezogen zu werden und auch eine Sicherheit zu haben.
Schwierige Baufinanzierung
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Zitat von utopus
