Hallo an die Experten,
wie so viele sind mein Mann und ich auf der Suche nach dem Eigenheim-Glück. In den letzten Wochen haben wir festgestellt, dass wir uns dieses Projekt wohl etwas zu einfach vorgestellt haben. Wir sind seit drei Jahren intensiv auf der Suche nach einem passenden Haus. Anfang Juli sind wir durch Zufall auf ein passendes Objekt gestoßen. Man muss dazu sagen, dass wir in einer sehr teuren Region in Bayern wohnen, was die Suche nach einem bezahlbaren Haus nicht unbedingt erleichtert. Kurz zu den anfänglichen Eckdaten des Hauses:
125 qm Wohnfläche
572 qm Grundstück
1995 Baujahr
sehr gepflegter Zustand (für das Baujahr ganz nüchtern betrachtet ein wirklich sehr sehr guter Pflegezustand). Es herrscht kein Renovierungsstau, man kann wirklich einfach einziehen und muss nur die Wandfarbe ändern (das Rosa in einem Zimmer ist jetzt nicht nach unserem Geschmack...)
Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre: neue Fenster, neue Böden, Heizungsbrenner erneuert, Zäune/Einfahrtstor erneuert etc.)
Sehr ländliche Gegend im Speckgürtel einer Großstadt (110€ Bodenrichtwert)
Preis: 550.000 €
ohne Makler
Wir sind uns mit den Verkäufern sehr schnell einig geworden und traten den Weg zur Bank an. Vorab hatten wir bereits vor einem halben Jahr einen Termin bei der Raiffeisenbank, um einen groben Richtwert zu bekommen, was wir uns bei unserem Einkommen überhaupt leisten können. Aussage des Bankberaters war damals, 550.000€ ohne Bauchschmerzen, sollte mehr benötigt werden, wird das auch über Umwege möglich gemacht werden.
Zu unserer Einkommenssituation:
beide unbefristete Arbeitsverträge
Alter: 29 & 32 Jahre
Gesamtnettoeinkommen pro Monat: 4900€ (Tendenz steigend)
Altlasten: 250€ monatlich Studienkredit
2 Autos (beide abbezahlt)
Eigenkapital 45.000€
Uns ist bewusst, dass das Eigenkapital natürlich höher sein sollte, jedoch wollten wir so früh wie möglich aus der Mietwohnung raus und das gesparte Geld lieber in ein Eigenheim investieren, um dann auch bei einer moderaten Rate das Haus abbezahlen zu können (ohne schlaflose Nächte). Natürlich ist klar, dass wir auch noch 5 Jahre sparen und dann mit einem besseren Polster an die Finanzierung rangehen könnten, aber wir wollten es einfach versuchen.
Für die Finanzierung wollten wir uns mehrere Angebote einholen, um auch einen Vergleich zu haben. Zunächst haben wir uns für die klassische Variante (Hausbank des Mannes) entschieden. Leider war der damalige Berater zu dem Termin erkrankt und seine Vertretung nahm sich uns an. Statt eines konkreten Angebots wurden und verschiedene Varianten vorgestellt, wobei es sich durchwegs um Modelle mit der Kombination verschiedener Bausparvarianten der Schwäbisch Hall handelte, aber der endgültige Zinssatz nicht klar war. Der Bankberater nahm die Eckdaten der Immobilie auf, um sie bewerten zu lassen und versprach, sich mit einem passenden Angebot zu melden.
Gleichzeitig starteten die Verhandlungen mit einem großen Vermittler (auf Empfehlung). Angabe der groben Eckdaten zu unserer Person und dem Objekt, daraus resultierte ein Angebot der ING.
Folgende Konditionen:
435 000 Anuitätendarlehen der ING: Zinssatz 1,77 % 20 Jahre Zinsbindung Laufzeit 36 Jahre, 5% Sondertilgung jährlich möglich, 2% anfängliche Tilgung
100.000 KFW 124: 0,77% Zinssatz, 10 Jahre Zinsbindung
Monatliche Rate 1720 €
Mir war dieses Angebot sehr sympathisch, es handelt sich dabei um meine Hausbank, mit der ich bisher gute Erfahrungen gemacht habe, die monatliche Rate war besser als gewünscht.
Dann begann der Marathon des Unterlagenzusammentragens. Letztendlich hatten wir am 29.7. alle Unterlage online hochgeladen. Dabei kam jedoch der erste kleine Schock, die Besitzer reichten uns die Bauunterlagen der Immobilie weiter u.a. die Wohnflächenberechnung: 111 qm statt der im Exposé angeführten 125qm. Der Berater meinte da bereits, das könnte ein schwieriges Projekt werden, da das „Haus wirklich klein ist“. Die Besitzer erklärten uns später, dass die Mehrquadratmeter auf Grund der eingebauten Sauna (=> Kellerraum wird zum Wohnraum) und der Erweiterung der Terrasse entstanden. Leider wurden diese Tatsachen nie von einem Architekten etc. schriftlich bestätigt, also interessiert eine Bank nur das, was auf dem Papier steht.
Wir versuchten es dennoch. Unterlagen wurden am 29.7. eingereicht, dann begann das große Zittern. Einen Tag später die ernüchternde E-Mail: voraussichtlicher Entscheidungstermin 17.8.. Was kann da nur so lange dauern? Wir haben nun drei Wochen gebangt und mussten natürlich auch die Verkäufer immer wieder vertrösten, eine sehr unangenehme Sache, vor allem vor dem Hintergrund, dass diese Immobilien in unserer Gegend sehr rar sind und dementsprechend groß auch der Andrang der Interessenten.
Die Wartezeit wurde noch verschlimmert durch einen Anruf der Raiffeisenbank. Sie haben das Objekt bewertet, sie kommen auf einen Wert von ca. 370.000€... Sie können nur finanzieren, wenn wir in der Rate extrem weit nach oben gehen, ein Angebot wurde jedoch nicht erstellt. Uns ist bewusst, dass der Sachwert dieses Haus nicht bei 550.000€ liegt, leider ist in unserer Wohngegend die Immobiliensituation so angespannt, dass solche Preise „marktüblich“ sind.
Gestern dann die Nachricht unsere Vermittlers: ING lehnt ab, Objektwert zu gering, wir müssten 150.000€ mehr Eigenkapital aufbringen. Ein Schlag ins Gesicht, wir haben uns zwar auf eine Absage eingestellt, aber eine letzte Hoffnung bestand doch. Wir mussten diese Nachricht auch den Verkäufern überbringen. Kurz verhandelt, konnten wir den Verkaufspreis auf 530.000€ verringern.
Der Berater scheint aber nicht aufgeben zu wollen. Es stehen nun als Banken die Commerzbank und die DSL-Bank im Raum. Ein konkretes Angebot liegt und bisher von der Commerzbank vor:
415.000€ Darlehen der Commerzbank: 1,40% Zinssatz, 10 Jahre Zinsbindung (diese Eckdaten sollten aber nochmal überarbeitet werden, da wir eine längere Zinsbindung möchten, um das Risiko zu minimieren) 2% anfängliche Tilgung
100.000€ KFW Darlehen zu den oben genannten Bedingungen
monatliche Rate 1550€ (=> Veränderung der Zinsbindung => Veränderung des Zinssatzes): höhere Rate, wir sind bereit da 1900€ monatlich zu schultern.
Ein Angebot der DSL Bank liegt noch nicht vor.
Grundsätzlich würde mich die Einschätzung der Experten interessieren, ob diese Projekt eigentlich zum Scheitern verurteilt ist oder noch ein kleiner Funke Hoffnung besteht.
Vielen Dank im Voraus für die Meinungen
Ich nehme lieber - so ich es mir aussuchen könnte - eine 1,5% für 20 Jahre, als 10 Jahre 0,7 % und auf die Restschuld eine 6 %!!!
Was soll den das bedeuten? Wo habe ich geschrieben das man das "nur" unter dem risikoaskept betrachen soll? Irgentwie habe ich das gefühl das du nicht diskutieren willst ( hast du ja gerade geschrieben) ohne wirklich etwas klarzustellen.
den Wert, den eine Bank ermittelt ist eine Sache. Marktpreise sind eine ganz andere Sache. Leider oder Gott sei Dank (je nach Standpunkt) hat die Coronakrise (zumindest bei uns in Bayern) im privaten Sektor weder zu Mietrückgängen noch zu Preisrückgängen bei Immobilien geführt. Im Speckgürtel einer Großstadt sind solche Preise (auch für ein auf die Wohnfläche bezogen kleines Haus) durchaus an der Tagesordnung. Geld sucht wegen der nicht existierenden Zinsen Anlagemöglichkeiten und Immobilien sind da sehr gefragt.
Mit der Laufzeit eines Darlehens ist das immer so eine Sache, eine sehr individuelle Entscheidung. Grundsätzlich solltet ihr danach entscheiden, wie notwendig ihr auf eine bestimmte Rate angewiesen seid:
Wenn Lohnsteigerungen, Erbschaften, Schenkungen o.ä. in den nächsten 10 Jahren möglich bzw. zu erwarten sind, dann sind 10 Jahre eine gute Wahl. Zunächst spart ihr am Zinssatz, der in Sondertilgungen "investiert" werden dann. Falls die Zisnen wirklich signifikant steigen sollten (was niemand weiß, aber es aktuell manche Gründe gibt, dass sie dies nicht tun), dann steht das zusätzliche Geld (Lohnsteigerungen, Schenkungen, Erbschaft usw.) für Sondertilgungen spätestens am Ende der Laufzeit zur Verfügung, um das Zinsrisiko (bzw. höhere Rate) zu vermeiden.
Wenn ihr allerdings von keinen größeren Lohnsteigerungen, Schenkungen, Erbschaften usw. ausgeht, dann ist tendenziell eine längere Zinsbinung sinnvoll. Dann ist es wichtig mit dem aktuellen Einkommen oder nur geringen Lohnsteigerungen planbar über eine lange Zeit die Finanzierung leisten zu können.
Aber das ist das Allerwichtigste bei der Länge der Zinsbindung:
Du und Ihr müsst "ruhig schlafen können" und euch "wohl fühlen" mit der Finanzierung, unabhängig von allen wirtschaftlichen Argumenten für oder gegen eine lange Zinsbindung. Du und ihr müsst damit "möglichst sorgenfrei" leben können und nur so solltet du und ihr die Finanzierung abschließen.
Ich nehme lieber - so ich es mir aussuchen könnte - eine 1,5% für 20 Jahre, als 10 Jahre 0,7 % und auf die Restschuld eine 6 %!!!
Tja, jeder wie er wünscht. Kann ich allerdings nicht ganz nachvollziehen.
Ich nehme lieber - so ich es mir aussuchen könnte - eine 0,7% für 10 Jahre und auf die Restschuld eine 0 % statt über 20 Jahre eine 1,5%!!!
Bitte meinen Beitrag und die Intension genau lesen!!!
Das..... wenn..... erklärt doch klar, wann dieser Wunsch vorrangig zu wählen wäre, ebenso verweise ich darauf, wir kennen den Anschlusszins aber nicht!
Dies war auch einleitend dafür erwähnt/vorangeführt, daß es eben nicht nur darum geht, ggf. das Risiko in Kauf zu nehmen, bei einem starken Anstieg die Leistungen nicht mehr bedienen zu können, sondern sich auch Verbraucher die jeden Anstieg bezahlen können, sich auch aus rein wirtschaftlichen kalkulierbaren Gründen für eine längere Zinsfestschreibungszeit entscheiden.
Natürlich ist das - wie alles bei dem Thema - individuell zu betrachten und wie du weisst, darum werbe ich seit Jahren, darauf verweise ich seit je her!
Zu sagen (im Umkehrschluss), nimm 10 Jahre, weil du kannst alles bedienen, ist falsch, bzw. kann auch falsch sein, denn manch ein Verbraucher sieht die Chance auch darin, mit einer 20 jährigen Zinsfestschreibungszeit nicht Gefahr zu laufen, in 10 Jahren unnötig mehr für die Entschuldung aufzuwenden und sich dann sagen zu müssen, hätte ich mal die 1,5% für 20 Jahre gewählt, eben auch dann, wenn er locker die neue Rate zahlen könnte!
Genau dafür muß man für sich persönlich Annahmen zu Anschlusszins und Wahrscheinlichkeiten treffen. Wichtig ist, da hat kub recht, man muß sich notfalls einen höheren Anschlusszins nach 10 Jahre leisten können.
Unter dieser Chance-Risikoeinschätzung hab ich mich damals für den Mittelweg 15 Jahre entschieden. Im Nachgang deutlich bessere Entscheidung als 20 Jahre, aber schlechter als 10 Jahre
Also ich habe bis jetzt nichts gelesen was mich von meiner meinung abbringt das man die 10J nur wählen soll wenn man sie auch mit 6% Zinsen + 2% Tilgung die Anschlussfinanzierung stemmen kann. Meines total beschränkten Wissens wird auch genau das von den Banken geprüft von dem her verstehen ich den Terz nicht.
Da gibt es nichts zu lesen, das entscheidet man individuell persönlich für sich selbst. Eine allgemeingültige Aussage dazu kann niemand treffen, da den Zins in der Zukunft niemand kennt!
Während dir das egal ist wo der Zins in 10 Jahren ist und du alles zahlst, sprich das Risiko eingehst deutlich mehr zu bezahlen, sagt ein anderer, warum soll ich jetzt 0,7 % für 10 Jahre wählen und auf die Restschuld ein ? stellen, wenn ich jetzt in 10 Jahren eine 1,5 % sicher habe und dafür gerne jetzt auch 1,5 % bezahle.
Das mit dem Lesen im Übrigen, da du hier gerne links postest: Ich könnte fast jedes (so es nicht um klare Fakten geht) mal ein link senden, der Gegenteiliges zum Inhalt hat!
Also ich habe bis jetzt nichts gelesen was mich von meiner meinung abbringt das man die 10J nur wählen soll wenn man sie auch mit 6% Zinsen + 2% Tilgung die Anschlussfinanzierung stemmen kann. Meines total beschränkten Wissens wird auch genau das von den Banken geprüft von dem her verstehen ich den Terz nicht.
Ich glaube die Entscheidung lautet anders, wenn man perönlich davon ausgeht, dass der Anschlußzins 6% ist, als wenn man davon ausgeht, dass der Anschlusszins bei 2,5% liegt.
Ich persönlich und du vermutlich auch glaubst nicht an 6%. Heißt aber nicht, dass die Wahrscheinlichkeit nicht da ist.
Wenn die Wahrscheinlichkeit bei >90% liegen würde, dass der Zins >5% ist, dann würdest vermutlich auch du keine 10 Jahre, sondern 20 Jahre zeichnen.
Wenn ich 10 Jahre jedes Jahr 0,8% Zins spare, sind das bei 500t€ am Anfang 4000€ pro Jahr - wenn ich diesen Betrag zusätzlich tilge, spare ich zusätzlich die gesparten 1,5% Zinsen darauf - wenn man nun noch 5% Sondertilgung jährlich nutzt, sollte die Restschuld nach den 10 Jahren stark vermindert sein.
Wenn man nun noch Inflation/Gehaltssteigerungen berücksichtigt (bei den jungen Jahren der Antragsteller nicht unwahrscheinlich), wäre das Risiko aus meiner Sicht überschaubar - muss natürlich jeder selber entscheiden.
Was ich glaube ist uninteressant und fliesst in meine Beratung, wenn überhaupt, nur oberflächlich ein. Glauben kannst du in der Kirche ✝
Es gehört alles auf den Tisch in einer seriösen Beratung und sicherlich gehört dazu erwähnt, wie das derzeitige Zinsniveau im Verhältnis zur Vergangenheit steht. Es muss die derzeitige wirtschaftliche Lage insbesondere in Europa, aber auch in der Welt erläutert werden, ebenso die Weltpolitik.
Wenn sich aber Volkswissenschaftler, Wirtschaftsweisen, Ökonome und andere Gelehrte nicht einig sein können, die Corona Krise und deren Auswirkungen, wahren Hintergründe und noch zu erwartenden gesellschaftlichen Entzweihungen nicht abzusehen sind, dann kann es Sinn ergeben, keine neuen Räder zu erfinden und ganz sicher werde ich das in den Beratungen - da es nicht um mein Geld, um meine Existenz geht, auch schön unterlassen, will ich seriös, verständlich und nachvollziehbar beraten, vor allem ernst genommen werden.
Was ich habe, habe ich, was kommt weiss ich nicht, da ist es nachvollziehbar, wenn nicht wenige Verbraucher in Bezug auf ihre Lebensentscheidung kluge, weise und risikoarme Entscheidungen treffen und jeder, der dies nicht wünscht, sollte sich fragen, wie seine Entscheidungen bezüglich des Vorhabens aussehen würde, wären die Zinsen bei rund 3 %!!!!
Vor 5 Jahren wusste, trotz der Finanzkrise von 2009, niemand, wie es 2020 aussieht und da soll man jetzt spekulieren, was in 10 Jahren ist???
Wenn ich 10 Jahre jedes Jahr 0,8% Zins spare, sind das bei 500t€ am Anfang 4000€ pro Jahr - wenn ich diesen Betrag zusätzlich tilge, spare ich zusätzlich die gesparten 1,5% Zinsen darauf - wenn man nun noch 5% Sondertilgung jährlich nutzt, sollte die Restschuld nach den 10 Jahren stark vermindert sein.
Wenn man nun noch Inflation/Gehaltssteigerungen berücksichtigt (bei den jungen Jahren der Antragsteller nicht unwahrscheinlich), wäre das Risiko aus meiner Sicht überschaubar - muss natürlich jeder selber entscheiden.
Wenn die Tilgung gleich am anfang hoch genug ist warum nicht.
Um beim Beispiel zu bleiben:
500t€ - entweder 20J Zinsfestschreibung zu 1,5% mit 2% Tilgung - oder 10J Zinsfestschreibung zu 0,7% mit 2,8% Tilgung (also gleiche Rate von 1458,33€)
10J-Variante: Restschuld nach 10 Jahren: 355.027,41€ - Zinszahlung: 30.027,41€ - Dauer bei gleichem Zinssatz: 31J8M
20J-Variante: Restschuld nach 20 Jahren: 266.929,37€ - Zinszahlung: 116.929,37€ - Dauer bei gleichem Zinssatz: 37J3M
Man hat also bei der 20Jahresvariante "nur" 88t€ weniger Restschuld - und dafür ca. doppelt soviel Zinsen (pro Zeit) gezahlt.
Wenn die Zinsen nach 10 Jahren auf 6% steigen, steigt natürlich die Rate entsprechend - und man kann vielleicht die Tilgung etwas senken - wenn man auf die 37J3M der 20J-Variante kommen möchte, ca, 1,4% Tilgung (auf die neue Summe) und eine Rate über 2189,33€ - bei 2% Infaltion wäre das umgerechnet 1789€ Kaufkraft pro Monat nach 10 Jahren.
Wie stark man das Risiko einschätzt - kann nach 20 Jahren natürlich auch der Fall sein - muss jeder selbst abschätzen.
Kann man natürlich abmildern, wenn man Sondertilgung nutzt oder Bausparvertrag zusätzlich abschließt.
Schwierige Baufinanzierung
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Zitat von noelmaxim
