Hallo an die Experten,
wie so viele sind mein Mann und ich auf der Suche nach dem Eigenheim-Glück. In den letzten Wochen haben wir festgestellt, dass wir uns dieses Projekt wohl etwas zu einfach vorgestellt haben. Wir sind seit drei Jahren intensiv auf der Suche nach einem passenden Haus. Anfang Juli sind wir durch Zufall auf ein passendes Objekt gestoßen. Man muss dazu sagen, dass wir in einer sehr teuren Region in Bayern wohnen, was die Suche nach einem bezahlbaren Haus nicht unbedingt erleichtert. Kurz zu den anfänglichen Eckdaten des Hauses:
125 qm Wohnfläche
572 qm Grundstück
1995 Baujahr
sehr gepflegter Zustand (für das Baujahr ganz nüchtern betrachtet ein wirklich sehr sehr guter Pflegezustand). Es herrscht kein Renovierungsstau, man kann wirklich einfach einziehen und muss nur die Wandfarbe ändern (das Rosa in einem Zimmer ist jetzt nicht nach unserem Geschmack...)
Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre: neue Fenster, neue Böden, Heizungsbrenner erneuert, Zäune/Einfahrtstor erneuert etc.)
Sehr ländliche Gegend im Speckgürtel einer Großstadt (110€ Bodenrichtwert)
Preis: 550.000 €
ohne Makler
Wir sind uns mit den Verkäufern sehr schnell einig geworden und traten den Weg zur Bank an. Vorab hatten wir bereits vor einem halben Jahr einen Termin bei der Raiffeisenbank, um einen groben Richtwert zu bekommen, was wir uns bei unserem Einkommen überhaupt leisten können. Aussage des Bankberaters war damals, 550.000€ ohne Bauchschmerzen, sollte mehr benötigt werden, wird das auch über Umwege möglich gemacht werden.
Zu unserer Einkommenssituation:
beide unbefristete Arbeitsverträge
Alter: 29 & 32 Jahre
Gesamtnettoeinkommen pro Monat: 4900€ (Tendenz steigend)
Altlasten: 250€ monatlich Studienkredit
2 Autos (beide abbezahlt)
Eigenkapital 45.000€
Uns ist bewusst, dass das Eigenkapital natürlich höher sein sollte, jedoch wollten wir so früh wie möglich aus der Mietwohnung raus und das gesparte Geld lieber in ein Eigenheim investieren, um dann auch bei einer moderaten Rate das Haus abbezahlen zu können (ohne schlaflose Nächte). Natürlich ist klar, dass wir auch noch 5 Jahre sparen und dann mit einem besseren Polster an die Finanzierung rangehen könnten, aber wir wollten es einfach versuchen.
Für die Finanzierung wollten wir uns mehrere Angebote einholen, um auch einen Vergleich zu haben. Zunächst haben wir uns für die klassische Variante (Hausbank des Mannes) entschieden. Leider war der damalige Berater zu dem Termin erkrankt und seine Vertretung nahm sich uns an. Statt eines konkreten Angebots wurden und verschiedene Varianten vorgestellt, wobei es sich durchwegs um Modelle mit der Kombination verschiedener Bausparvarianten der Schwäbisch Hall handelte, aber der endgültige Zinssatz nicht klar war. Der Bankberater nahm die Eckdaten der Immobilie auf, um sie bewerten zu lassen und versprach, sich mit einem passenden Angebot zu melden.
Gleichzeitig starteten die Verhandlungen mit einem großen Vermittler (auf Empfehlung). Angabe der groben Eckdaten zu unserer Person und dem Objekt, daraus resultierte ein Angebot der ING.
Folgende Konditionen:
435 000 Anuitätendarlehen der ING: Zinssatz 1,77 % 20 Jahre Zinsbindung Laufzeit 36 Jahre, 5% Sondertilgung jährlich möglich, 2% anfängliche Tilgung
100.000 KFW 124: 0,77% Zinssatz, 10 Jahre Zinsbindung
Monatliche Rate 1720 €
Mir war dieses Angebot sehr sympathisch, es handelt sich dabei um meine Hausbank, mit der ich bisher gute Erfahrungen gemacht habe, die monatliche Rate war besser als gewünscht.
Dann begann der Marathon des Unterlagenzusammentragens. Letztendlich hatten wir am 29.7. alle Unterlage online hochgeladen. Dabei kam jedoch der erste kleine Schock, die Besitzer reichten uns die Bauunterlagen der Immobilie weiter u.a. die Wohnflächenberechnung: 111 qm statt der im Exposé angeführten 125qm. Der Berater meinte da bereits, das könnte ein schwieriges Projekt werden, da das „Haus wirklich klein ist“. Die Besitzer erklärten uns später, dass die Mehrquadratmeter auf Grund der eingebauten Sauna (=> Kellerraum wird zum Wohnraum) und der Erweiterung der Terrasse entstanden. Leider wurden diese Tatsachen nie von einem Architekten etc. schriftlich bestätigt, also interessiert eine Bank nur das, was auf dem Papier steht.
Wir versuchten es dennoch. Unterlagen wurden am 29.7. eingereicht, dann begann das große Zittern. Einen Tag später die ernüchternde E-Mail: voraussichtlicher Entscheidungstermin 17.8.. Was kann da nur so lange dauern? Wir haben nun drei Wochen gebangt und mussten natürlich auch die Verkäufer immer wieder vertrösten, eine sehr unangenehme Sache, vor allem vor dem Hintergrund, dass diese Immobilien in unserer Gegend sehr rar sind und dementsprechend groß auch der Andrang der Interessenten.
Die Wartezeit wurde noch verschlimmert durch einen Anruf der Raiffeisenbank. Sie haben das Objekt bewertet, sie kommen auf einen Wert von ca. 370.000€... Sie können nur finanzieren, wenn wir in der Rate extrem weit nach oben gehen, ein Angebot wurde jedoch nicht erstellt. Uns ist bewusst, dass der Sachwert dieses Haus nicht bei 550.000€ liegt, leider ist in unserer Wohngegend die Immobiliensituation so angespannt, dass solche Preise „marktüblich“ sind.
Gestern dann die Nachricht unsere Vermittlers: ING lehnt ab, Objektwert zu gering, wir müssten 150.000€ mehr Eigenkapital aufbringen. Ein Schlag ins Gesicht, wir haben uns zwar auf eine Absage eingestellt, aber eine letzte Hoffnung bestand doch. Wir mussten diese Nachricht auch den Verkäufern überbringen. Kurz verhandelt, konnten wir den Verkaufspreis auf 530.000€ verringern.
Der Berater scheint aber nicht aufgeben zu wollen. Es stehen nun als Banken die Commerzbank und die DSL-Bank im Raum. Ein konkretes Angebot liegt und bisher von der Commerzbank vor:
415.000€ Darlehen der Commerzbank: 1,40% Zinssatz, 10 Jahre Zinsbindung (diese Eckdaten sollten aber nochmal überarbeitet werden, da wir eine längere Zinsbindung möchten, um das Risiko zu minimieren) 2% anfängliche Tilgung
100.000€ KFW Darlehen zu den oben genannten Bedingungen
monatliche Rate 1550€ (=> Veränderung der Zinsbindung => Veränderung des Zinssatzes): höhere Rate, wir sind bereit da 1900€ monatlich zu schultern.
Ein Angebot der DSL Bank liegt noch nicht vor.
Grundsätzlich würde mich die Einschätzung der Experten interessieren, ob diese Projekt eigentlich zum Scheitern verurteilt ist oder noch ein kleiner Funke Hoffnung besteht.
Vielen Dank im Voraus für die Meinungen
530 k auf die Uhr Schreiben für 110 m2..... Leute ...... wenn das ne gute Gegend ist, lassen sich Verkäufer immer vor erstbesichtigung ne finanzierungsbedtätigubg vorlegen und verplämpern keine Zeit.
Was ist das denn für ein Haus ? Fehlt da was dran ? Oder warum ist das so klein ?
Es ist alles dran, es weist eine starke Dachneigung auf, wodurch die Schrägen im Dachgeschoss natürlich einiges an Wohnfläche fressen. Wenn wir es auf dem Papier nicht gesehen hätten, wären wir auch nie davon ausgegangen, dass es wirklich nur 110qm sind, da es für unsere Bedürfnisse mehr als ausreichend ist. Leider sind diese Preise in unserer Wohngegend die harte Realität.
Thema Finanzierungsbestätigung. Die Verkäufer wollten für den Notarvertragsentwurf eine Finanzierungsbestätigung, die Bank wollte für eine Bestätigung aber erst einen Vertragsentwurf, nach zwei Tagen im Kreis drehen, wurde der Vetragsentwurf ohne Finanzierungsbestätigung erstellt.
Dann bleibt ihr im ungünstigsten Fall auf diesen Kosten sitzen.
Und mit 29 kann man doch nicht wissen ob einem so wenig Platz in Zukunft reicht und so viel Geld wert ist.... insbesondere in der derzeitigen wirtschaftlichen Situation.
In Bayern sind solche Summen -leider- an der Tagesordnung, wenn man extrem renovierungsbedürftige Immobilen >50 Jahre außen vor lässt.
Befindet sich die Immobilie im Landkreis einer infrastrukturell starken Stadt, braucht man (auch bei verhältnismäßig kleinen EFHs) hier in Bayern unter 500000,- keine großen Hoffnungen zu pflegen, etwas halbwegs vernünftiges zu bekommen.
Grundstückspreise von 350-600€/qm sind hier an der Tagesordnung.
In Einöden und einem Umkreis von 40-50km sieht die Welt wieder anders aus - hier muss man jedoch abwägen, ob es ein Eigenheim "wert" ist, rund 100km Wegstrecke auf sich zu nehmen, um seiner täglichen Arbeit nachzukommen.
Ich finde die Banken haben recht 3300 Euro pro qm sind schon ein stolzer Preis. Denn man nur in topp lagen zahlt. Die 4800 Euro pro qm finden ich da viel zuviel.
530 k auf die Uhr Schreiben für 110 m2..... Leute ...... wenn das ne gute Gegend ist, lassen sich Verkäufer immer vor erstbesichtigung ne finanzierungsbedtätigubg vorlegen und verplämpern keine Zeit.
Was ist das denn für ein Haus ? Fehlt da was dran ? Oder warum ist das so klein ?
Rede nicht so einen dummen Quatsch!!
Musst mir mal eine Bank zeigen/benennen, die ohne Beleihungsunterlagen eine Finanzierungszusage/Finanzierungsbestätigung ausstellt!!!
Regt mich auf sowas! Dann diese Arroganz im Hinblick auf die Wohnfläche! Hausbauwest, null Mehrwert, null Sinn, null Praxis dein Beitrag.
Danke Noelmaxim, dieses Gerücht der Finanzierungsbestätigung geht offenbar mehrfach um und uns hat es gewundert, weil eine Bank ohne konkretes Objekt ja keine Aussage machen kann.
Über Größe des Hauses lässt sich natürlich streiten und wir haben auch lange hin- und her überlegt, ob es das uns wert ist und sind zu dem Schluss gekommen, dass wir es wollen.
Wir sind auch trotz unseres zarten Alters auch in der Lage einzuschätzen, ob der Platz ausreichen wird.
Grundsätzlich bleibt aber noch die Frage offen, ob sich eine (seriöse) Bank finden wird, die einen solchen Blankoanteil mitspielt oder nicht.
Überlegungen zu Wohnfläche und damit auch Bewertung.
Zum Vergleich: Optisch und vom Wohngefühl her gibt häufig eine DG-DIN Wfl. von 80 qm ( habe jetzt nicht genau die Berechungsmethode bspw 50 % bis 1 m höhe usw im Kopf) mehr her, als eine gleiche Wfl. von 80 qm auf Geschossebene. Die niedrigen Flächen haben ja auch einen gewissen Wohnwert, Gemütlichkeit, Nutzungsmöglichkeit, schick usw.
Daraus leite ich ab, kann man denn nicht auch gegenüber einer Bank (ich weiß, das geht über deren Schema F Denkweise hinaus und bedeutet dicke Bretter zu bohren) über diese größere Nutzflächenrechnung eine Werterhöhung erreichen.
Vergleichbare Beispiele kürzlich wahrgenommen. RH Bewertung über Wfl., die Wfl. des Technikraums wurde dabei im Wert mit mit 50 % der übrigen Wfl. angesetzt. Bei einer ETW kommt ja auch niemand auf die Idee, den Abstellraum unberücksichtigt zu lassen.
Also klären, dokumentieren, demonstrieren, dafür streiten und argumentieren, dass die gesamte Nutzfläche des DG nicht voll abzuwerten ist. Allerdings ein Kampf gegen Windmühlen.
Verhandelt haben wir schon so weit es möglich ist. Weitersuchen ist natürlich immer eine Option, auf Grund der aktuell sehr dünn gesäten Angebote aber leider ein Glücksspiel.
Darf man mal fragen woher die (unbegründete) Angst des Zinsänderungsrisikos kommt und warum daraus folgend für 20 Jahre unnötig viel mehr ausgegeben werden soll.
Realistischerweise ist es spätestens nach der Coronakrise völlig unmöglich geworden, dass der Euro je wieder höhere Zinsen sehen wird.
Eine berechtigte Frage. Wir sind Baufinanzierungsneulinge, bisher wurde uns von allen Seiten gesagt, dass wir unbedingt die Zinsbindung so lange wie möglich festsetzen sollten (anfangs hatten wir eigentlich 30 Jahre geplant). Die Angst besteht vor allem darin, dass eben nach 10 Jahren noch eine große Restschuld besteht und bei einem veränderten Zinssatz um 2-3 Prozentpunkte eine ziemlich unentspannte Rate entstehen würde. Nachdem wir uns jetzt mehr mit der Materie beschäftigt haben, sind wir nun doch am überlegen, ob eine kürzere Zinsbindung nicht sinnvoller wäre, da man das gesparte Geld dann wohl eher für Sondertilgungen/Rücklagen etc. verwenden kann. Aber das ändert dann aber trotzdem nichts an der Tatsache, dass der Objektwert nicht dem Kaufpreis entspricht.
Darf man mal fragen woher die (unbegründete) Angst des Zinsänderungsrisikos kommt und warum daraus folgend für 20 Jahre unnötig viel mehr ausgegeben werden soll.
Realistischerweise ist es spätestens nach der Coronakrise völlig unmöglich geworden, dass der Euro je wieder höhere Zinsen sehen wird.
Anders wird es doch kaum gehen bei der Anschlussfinanzierung muss die Bank mit 6% Zinsen kalkulieren.
20j finde ich gar nicht so falsch nach 10j hat man ja die Chance auf günstigere Zinsen.
Ich finde das ist weniger eine geschmacksache sondern eine risikoabwägung. Wenn man die 6% Zins + 2% Mindesttilgung der Anschluss Finanzierung nach 10j locker Stemmen kann kann man auch die 10J Wählen wenn nicht muss man auf die Längere zinbindung gehn.
Es ist aber ebenso Blödsinn, dies unter dem Aspekt "stemmen können" (Genauso fürchterlich, wie von Geschmackssache zu sprechen!!!) zu betrachten, denn es geht doch nicht nur darum, sondern auch um den wirtschaftlichen Aspekt!
Warum in 10 Jahren 6 % zahlen zu müssen und sich das auch locker leisten zu können, wenn man eine 1,5% hätte haben können, so man sich seinerzeit für diese auf 20 festgelegt hat, statt für eine 0,7% für 10 Jahre!!
Leider nicht! Wenn man nach 10J in der Lage ist. Theoretische 6% Zinsen und 2% Tilgung stemmen kann, kann man das Risiko der 10J eingehen Wenn das kein wirtschaftlicher Aspekt ist was dann?
Bitte mal "Normal" ohne andere runterzumachen antworten. Sowas wie "Blödsin" oder "Rede nicht so einen dummen Quatsch!!" trägt nicht gerade zu einem freundschaftlichen Forum bei.
Schwierige Baufinanzierung
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Es ist alles dran, es weist eine starke Dachneigung auf, wodurch die Schrägen im Dachgeschoss natürlich einiges an Wohnfläche fressen. Wenn wir es auf dem Papier nicht gesehen hätten, wären wir auch nie davon ausgegangen, dass es wirklich nur 110qm sind, da es für unsere Bedürfnisse mehr als ausreichend ist. Leider sind diese Preise in unserer Wohngegend die harte Realität. 
Zitat von hausbauwest
