Ich bin derzeit auf der Suche nach einem Haus und habe auch schon eins ins Auge gefasst. Ich bin 30 Jahre jung, weiblich, Beamte und somit recht ortsgebunden. Ich zahle derzeit 240 € Warmmiete und habe somit die Möglichkeit etwas Geld beiseite zu packen. Meine Fixkosten im Monat, ohne Miete, betragen rund 600 € und beinhalten einen 230€ Kredit für mein Auto (6000 € sind noch abzubezahlen).
Das Haus, was ich anvisiert habe, befindet sich im Speckgürtel einer Großstadt und kostet 300k €, gebaut in den 30ern, mit Keller, 100qm² Wohnfläche und 1200qm² Grundstück. Die Nebenkosten (Grundbuch, Makler etc. ) belaufen sich auf 45k . Ich habe rund 30k Euro Eigenkapital, welches in Aktien steckt und ich dort eigentlich auch belassen würde wollen, da ich somit die Chance habe mir monatlich noch ein Zubrot zu verdienen. Mein Nettogehalt beläuft sich derzeit auf ca 2500 Euro, plus Zulagen auf monatlich rund 2800€. Ab nächstes Jahr gibt es eine Gehaltserhöhung von nochmal monatlich ca 200 Euro netto zusätzlich und auch in den folgenden Jahren wird immermal wieder das Gehalt erhöht.
Da das Haus schon recht alt ist, würde ich daran ein wenig was machen wollen, um die Energiekosten zu senken. Die Energieeffizienzklasse beträgt Klasse H. Die Heizung wurde in den 90ern erneuert, das Dach ca. 2010, wobei ich nicht weiß was genau gemacht wurde. Die Fenster sind mit Doppelverglasung. Die Elektrik müsste sicherlich neu gemacht werden, hier hätte ich jedoch einen befreundeten Elektriker zur Hand. Das Haus hat keine Badewanne, somit würde ich das obere Bad vergrößern und komplett erneuern lassen wollen. Dazu müssten wahrscheinlich auch Wasser und Abflußrohre gemacht werden. Eine Besichtigung hat bisher noch nicht stattgefunden, da ich momentan noch zu sehr am hin und her überlegen bin. Sollte es jedoch dazu kommen, plane ich einen Gutachter mitzunehmen, welcher auch noch verhandeln würde. ich hoffe dass dadurch vielleicht nochmal 20k -40k gedrückt werden können, wenn der darlegt, was alles noch zu tun ist.
Wie hoch die Sanierungskosten aber wären, kann ich schlecht einschätzen. Allerdings könnte man, wenn man nach den Bildern der Anzeige geht sehr wohl schon gut in dem Haus wohnen, allerdings würde ich natürlich die groben Arbeiten, was das Herausreißen/Öffnen von Wänden und Böden angeht, am Anfang machen wollen.
Nun habe ich mich schon ein wenig mit den KfW-Förderprogrammen auseinandergsetzt und habe das bisher so verstanden, dass wenn man einen bestimmten Energiestandart erreichen möchte, man Geld vom Staat dafür "geschenkt" bekommt. Ist das so richtig? Keiner will einem doch was schenken.
Ich hab mich vorher nie mit dem Thema Hausbau beschäftigt und geh da leider etwas blauäugig und auch ängstlich ran. Jedoch habe ich auch die Sorge, dass die Hauspreise noch wesentlich weiter steigen werden und ich vielleicht dann nie in der Lage sein werde ein Haus zu besitzen.
Ein Haus würde ich jedoch auf jeden Fall alleine finanzieren wollen, da in meinem privaten und beruflichen Umfeld erhöht Häuser Scheidungen/Trennungen zum Opfer gefallen sind und darauf habe ich keine Lust.
Die Frage ist halt nur in wieweit ich einen so hohen Kredit alleine bekommen würde. Soweit ich gelesen habe, wäre es auch nötig mehrere Kredite aufzunehmen, einen für das Haus, einen für die Nebenkosten und dann noch für die Sanierung.
Ein Neubau wäre für mich nur bedingt möglich, da die Grundstücke teilweise so teuer sind wie mein anvisiertes Haus an sich, aber dafür auch kleiner sind :/
Hat von euch schonmal jemand so ein Projekt alleine in Anspruch genommen und kann vielleicht Tipps geben, wie man so eine Finanzierung bestmöglich gestalten kann. Zudem stellt sich mir die Frage, ob man sich erst um eine Finanzierung kümmert und dann um das Haus oder andersrum.
Du musst dich aber mit ein paar Dingen bevor du zuschlägst auseinander setzen. Beim kauf von Häusern müssen die neuen Eigentümer innerhalb von 2 Jahren nach kauf, wenn noch nicht getan sanieren. Stichwort für dich Heizung, Dämmung, Fenster etc. Das sollte mit in die Finanzierung mit eingehen.
Wenn du KFW beantragst musst du auch einen gewissen KFW-Wert erreichen. Meistens sind die kosten bei älteren Häusern dann aber nicht innerhalb von 20 Jahren durch die Energiepreiseinsparung wieder drinnen also lebst du dann ggf. günstiger KFW nicht mit einzubinden. Ein Energieberater ist somit Pflicht vor dem Kauf. Also Vorgabe jede Sanierung muss sich innerhalb von 20 Jahren die Umbaukosten auch ohne Energiepreissteigerung wieder einspielen, dann könnte sich die Sanierung lohnen. Um ältere Häuser wieder auf KFW 40 oder Passivhausstandard zu bekommen ist es meist günstiger ein neues Haus zu bauen.... Muss man durchrechnen.
Das Grundstück würde von der Größe her einen Neubau ermöglichen und das jetzige darauf zu vermieten. Das könnte man auch durchspielen.
Zum Thema Scheidung kann ich dir ein Lied singen, dass du davon wahrscheinlich so abgeschreckt sein wirst, dass du nie jemand heiraten würdest der weniger als du selber dauerhaft verdient.
Ganz übel wird es wenn dann noch Kinder ins spiel kommen. Oder der andere noch zusätzlich Schulden hat. Ganz gleich ob Ehevertrag oder nicht. Mit einer Scheidung sind jegliche Steuereinsparungen die man jemals machen könnte für den der mehr verdient hat oder mehr in die AV eingezahlt hat dahin. Gerade bei Häusern muss man auch wissen, dass der Zugewinn auch auf die Wertsteigerung des Hauses mit einbezieht..... Das heißt wenn das Haus an Wert gewinnt gehört dem dann Expartner der 0€ für das Haus gezahlt hat die Hälfte der Wertsteigerung kann bei Häusern in Speckgürteln innerhalb weniger Jahre auch mal mehr als 50.000€ für den Expartner für lau sein Dann ist meist das Haus weg wenn man eng finanziert hat und den Ex nicht auszahlen kann. Noch was nettes ist wenn der EX im Haus bleiben darf da er die Kinder betreut dann darfst du zwar "miete" verlangen die unter den normalen Mietspiegel ist und glaube nicht, dass der EX noch gut mit dem Haus umgeht. Eine Kaution die zumindest etwas die Schäden abmildern könnte gibt es natürlich auch nicht....
Was du im Vorfeld machen kannst dich mit einer Bank zusammen setzten um man den groben Rahmen abzustecken was die überhaupt mit dir alleine Finanzieren würden. Darauf achten dass wenn sie Schufa abfragen machen wollen nur anfragen wegen Kreditkonditionen machen. Die ziehen die Schufa nicht runter. Diese sollte sauber sein ein Score über 97% ist gerne gesehen.
Ansonsten was du dir auf dauer an Raten leisten kannst/willst. Bedenke, dass du Nebenkosten hast die du zahlen musst, die steigen mit der Größe des Hauses und des Grundstückes.
Dann nicht vergessen dass du noch Geld für die Instandhaltung weglegen musst. Da ja immer wieder Dinge auftreten die gemacht werden müssen. Hierzu kann man nicht immer 3 Monate warten dass ein Bausparer auszahlt. Es sollte praktisch jederzeit verfügbar sein. Es gibt Formeln mit denen man das Berechnen kann. Richtwert würde ich pro m² Wohnfläche mindestens 1€ im Monat weglegen, gerne mehr. Heizung kostet je nachdem was alles gemacht werden muss auch schnell mal 20.000€ oder ein Dach 50.000€ etc.... Das wird vielen Hauskäufern dann mal zum Verhängnis wenn sie dann nicht schnell flüssig sind und sich das leisten können.
Also Raten so ansetzen, dass man Tilgen kann und die Nebenkosten + Instandhaltung auch tragen kann. Wenn dann noch was über ist in Sondertilgungen stecken.... Die wirken sich Gesamtkostentechnisch (Zinseszins für nicht vorhandene Schulden) aus. Die Rendite ist meist höher als jeder andere Geldanlage.....
Und schau, dass du das Haus vor deiner Rente vollständig ohne Reparaturstau getilgt hast....
Die Wahrscheinlichkeit einer Scheidung ist deutlich höher als jedes anderes Risiko innerhalb der Finanzierung. Mittlerweile schaffen es 50% der Ehen nicht mehr bis, dass der Tod sie scheidet. Der einzige Gewinner sind Anwälte und der Staat bei Scheidungen. Die Anwälte weil sie sich mit jedem Streit der gerne auch von jenen zusätzlich provoziert wird mehr Geld verdienen.... Zum anderen der Staat, da er beim Verkauf/Kauf von Häusern immer mit verdient (Stichwort Grunderwerbssteuer).....
Du musst dich aber mit ein paar Dingen bevor du zuschlägst auseinander setzen. Beim kauf von Häusern müssen die neuen Eigentümer innerhalb von 2 Jahren nach kauf, wenn noch nicht getan sanieren. Stichwort für dich Heizung, Dämmung, Fenster etc. Das sollte mit in die Finanzierung mit eingehen.
Ok, das würde ich eh relativ am Anfang machen wollen. Aber was wäre denn wenn ich das innerhalb der 2 Jahre nach Kauf nicht mache und was ist der Sinn hinter dieser Regelung?
Zitat von titan1981
Wenn du KFW beantragst musst du auch einen gewissen KFW-Wert erreichen. Meistens sind die kosten bei älteren Häusern dann aber nicht innerhalb von 20 Jahren durch die Energiepreiseinsparung wieder drinnen also lebst du dann ggf. günstiger KFW nicht mit einzubinden. Ein Energieberater ist somit Pflicht vor dem Kauf. Also Vorgabe jede Sanierung muss sich innerhalb von 20 Jahren die Umbaukosten auch ohne Energiepreissteigerung wieder einspielen, dann könnte sich die Sanierung lohnen. Um ältere Häuser wieder auf KFW 40 oder Passivhausstandard zu bekommen ist es meist günstiger ein neues Haus zu bauen.... Muss man durchrechnen.
Die Befürchtung hatte ich schon, zumal das Haus die schlechteste Klasse hat...also Heizung, Dämmung, Elektro und Rohre hätte ich denke schon gerne neu. Vielleicht sogar eine Beheizung durch Strom und Solarpanele...
Zitat von titan1981
Das Grundstück würde von der Größe her einen Neubau ermöglichen und das jetzige darauf zu vermieten. Das könnte man auch durchspielen.
Vermietung würde für mich eher nicht in den Sinn kommen, würde mir keine fremden aufs Grundstück holen wollen. ^^" Neu bauen wäre natürlich möglich, aber dann könnte ich mir genauso gut ein freies Grundstück für 250 k holen und spare mir die Abrißkosten.
Zitat von titan1981
Zum Thema Scheidung kann ich dir ein Lied singen
Brauchst du nicht, ich habe schon genügend Lieder gehört, sodass für mich eine Heirat nie in Frage kommen würde
Zitat von titan1981
Also Raten so ansetzen, dass man Tilgen kann und die Nebenkosten + Instandhaltung auch tragen kann. Wenn dann noch was über ist in Sondertilgungen stecken.
Die Sondertilgung wird ja vertraglich festgehalten, heißt das dann, dass ich die auch jährlich zahlen muss oder kann ich sie auch mal auslassen, wenn es ein Jahr mal eng wird?
Zur Finanzierbarkeit kann ich dir nichts sagen.
Beim kauf von Häusern müssen die neuen Eigentümer innerhalb von 2 Jahren nach kauf, wenn noch nicht getan sanieren. Stichwort für dich Heizung, Dämmung, Fenster etc. Das sollte mit in die Finanzierung mit eingehen.
Das ist nun so stark vereinfacht dargestellt, dass es fehlerhaft wird... Nichtsdestoweniger sollte man (frau auch) sich mal mit der ENEV befassen.
ich habe mein Haus auch alleine gekauft vor 10 Jahren. Ich hatte auch einen Autokredit. Diesen musste ich vorzeitig ablösen. Dafür hat mir die Bank das Haus mit 115% finanziert. Ein Teil der Finanzierung war günstig. Dann gibt es bei der Finanzierung eine Grenze, bei der der Zinssatz steigt. Deshalb sind auch mindestens 2 Kredite erforderlich. Meine Schmerzgrenze lag altersbedingt bei 200.000€.
Führst Du ein Haushaltsbuch, so dass Du siehst wieviel Du am Monatsende übrig hast?
Wie hoch sind - aktuell - die Nebenkosten Deines Zielobjekts?
Nebenbei solltest Du als Hausbesitzer Rücklagen bilden.
Spiel mal mit einem Tilgungsrechner durch mit unterschiedlichen Zinssätzen, wie hoch die monatliche Rate bei 400.000€ Kreditvolumen ist.
Was für eine monatliche Kreditrate traust Du Dir zu?
Eine Besichtigung hat bisher noch nicht stattgefunden, da ich momentan noch zu sehr am hin und her überlegen bin. Sollte es jedoch dazu kommen, plane ich einen Gutachter mitzunehmen, welcher auch noch verhandeln würde. ich hoffe dass dadurch vielleicht nochmal 20k -40k gedrückt werden können, wenn der darlegt, was alles noch zu tun ist.
Gutachter kostet hier (bei mir) 500 Euro. Dafür Lektüre Expose und Pläne sowie Besichtigung ca. eine Stunde und dann anschließend 15 Minuten lang mündliche Empfehlungen. Was geschrieben wird (bei dem Spottpreis) nicht.
Natürlich kannst Du versuchen was zu "drücken". Wenn andere den Preis zahlen, kannst Du lange "drücken"... Ist hier (bei mir) im Regelfall sinnlos.
Wenn die Butze aus den 30ern ist, dann ist sicher schon vor 1990 was saniert worden. Schließlich steht die Bruchbude noch. Der Gutachter kann dann gleich nach lustigen Überraschungen suchen. Viel Spaß!
Ohne größere Kenntnisse würde ich mir das nicht antun...
Das ist nun so stark vereinfacht dargestellt, dass es fehlerhaft wird... Nichtsdestoweniger sollte man (frau auch) sich mal mit der ENEV befassen.
Ist mir bei meinen Recherchen jetzt auch unter die Augen gekommen
Zitat von EgonO
Führst Du ein Haushaltsbuch, so dass Du siehst wieviel Du am Monatsende übrig hast?
Nein, jedoch ist es mir möglich 1000 Euro im Monat zu sparen. Es wären noch mehr wenn ich weniger unnötige Sachen kaufen würde und sobald Fitnessstudio und Gewerkschaft wegfällt
Zitat von EgonO
Wie hoch sind - aktuell - die Nebenkosten Deines Zielobjekts?
Ist mir leider nicht bekannt. Ich habe gelesen, dass man ca 4 € pro qm² einplanen sollte, das wären dann also 400 €
Zitat von EgonO
Spiel mal mit einem Tilgungsrechner durch mit unterschiedlichen Zinssätzen, wie hoch die monatliche Rate bei 400.000€ Kreditvolumen ist.
Was für eine monatliche Kreditrate traust Du Dir zu?
Die Rate liegt bei 600 - 750€ für das Haus und dann noch mal ca 300 € für die Nebenkosten, also Makler, Grundbuch etc. Also um die1000 Euro, das wäre für mich auch Maximalfall.
Zitat von Rubberduck
Gutachter kostet hier (bei mir) 500 Euro. Dafür Lektüre Expose und Pläne sowie Besichtigung ca. eine Stunde und dann anschließend 15 Minuten lang mündliche Empfehlungen. Was geschrieben wird (bei dem Spottpreis) nicht.
Natürlich kannst Du versuchen was zu "drücken". Wenn andere den Preis zahlen, kannst Du lange "drücken"... Ist hier (bei mir) im Regelfall sinnlos.
Wenn die Butze aus den 30ern ist, dann ist sicher schon vor 1990 was saniert worden. Schließlich steht die Bruchbude noch. Der Gutachter kann dann gleich nach lustigen Überraschungen suchen. Viel Spaß!
Ohne größere Kenntnisse würde ich mir das nicht antun...
So ein Angebot bezgl. Gutachter habe ich auch gefunden und die verhandeln dann zusätzlich noch. Sollte es klappen gut für mich, sollte es nicht klappen, werde ich wohl noch etliche Nächte drüber schlafen. Und wenn der Gutachter zu teure Überraschungen findet, dann ist das so. Ich würde gerne ein Haus haben aber nicht um jeden Preis. Und ich hatte bisher regelmäßig Häuschen gefunden, die mir gefallen haben, ich aber leider aus Angst nicht genommen haben ^^"
Zitat von EgonO
Sondertilgungen sind freiwillig. Du kannst sie wahrnehmen, musst Dich aber an die Vorgaben Deiner Bank halten.
Es gibt auch verpflichtende Sondertilgung - man sollte halt wissen, was man abschließt.
Hatte 2005 einen Kredit mit jährlich 1000€ Sondertilgung verpflichtend abgeschlossen - damals gab es noch Eigenheimförderung, die dann dort reingeflossen ist - dadurch wurde der Zinssatz etwas günstiger.
Es gibt auch verpflichtende Sondertilgung - man sollte halt wissen, was man abschließt.
Hatte 2005 einen Kredit mit jährlich 1000€ Sondertilgung verpflichtend abgeschlossen - damals gab es noch Eigenheimförderung, die dann dort reingeflossen ist - dadurch wurde der Zinssatz etwas günstiger.
Ich habe bisher keine Definition gefunden, aus der hervorgeht, dass eine Sondertilgung für den Kreditnehmer verpflichtend sein kann. Für mich macht das auch nicht wirklich Sinn.
Kann es sein, dass die „verpflichtende Sondertilgung“ zwar im Vertrag stand, die Bedingung aber gar nicht rechtens war?
Ich habe durchaus vor eine Sondertilgung mit reinzunehmen, um auch schneller mit der Finanzierung fertig zu werden.
Stand derzeit ist, dass ich das Haus bisher von außen gesehen habe und mit den Nachbarn gequatscht habe. Nun habe ich mir noch weiterreichende Gedanken über das Finanzielle gemacht. Sollte ich bzw. der Gutachter das Haus auf 240k Euro runtergehandelt bekommen könnte ich gemäß Rechner eine monatliche Rate von 750 € bekommen für 20 Jahre und 2% Tilgung. Dazu würden noch die Nebenkosten Makler und Grunderwerbssteuer kommen mit rund 33k Euro, Notar und Grundbuchskosten würde ich selbst zahlen, die 33k zusätzlich finanzieren. Wenn ich davon ausgehe, dass ich für die 33k und anfängliche Sanierungskosten einen weiteren Kredit aufnehmen würde: Der Kredit für die 33k würde sich auf ca 300 Euro für 10 Jahre belaufen. Für die Sanierung veranschlage ich ca 50k, was mit ca 450 € pro Monat für ebenfalls 10 Jahre zu Buche schlagen würde.
Also wäre ich bei 1500 Euro für Haus, Nebenkosten und Sanierung. Pro Monat
Fixkosten lägen bei 400 €. Hausnebenkosten, wenn man von 4 € pro qm² ausgeht bei ebenfalls 400 €
Das ganze entspräche einer monatlichen Belastung von 2300 € bei einem Gehalt von Rund 2800 €.
Ich habe das Gefühl, dass ich zu hoch rechne...eine Freundin (ebenfalls Beamte), welche weniger verdient als ich, hat kürzlich mit ihrem Freund (kein Beamter...er ist Veranstaltungskaufmann oder sowas) ein Haus für 450k gekauft. Beide haben 0 Eigenkapital und machen jetzt noch viel an dem Haus. Sie haben also fast 500k aufgenommen. Sie sagt sie zahlen 1600 € an Kredit ab. Das Haus was ich mir angeschaut habe würde, im Falle der erfolgreichen Verhandlung unter 300k kosten und trotzdem hätte ich nach meiner Berechnung einen annähernd hohen Kredit wie sie....nur 500 € über zu haben, ist sicherlich machbar aber auch recht knirsch
Ich denke persönlich nicht, dass du zu hoch rechnest - es ist halt min. eine 110%-Finanzierung - wenn man das mit mehreren Krediten (zum Teil im Nachrang oder als Verbraucherkredit) laufen läßt, ist es halt teuer - ist es bei deiner Freundin auch eine min. 110%-Finanzierung? Evtl. hatten die beiden doch Eigenkapital gespart/geerbt - oder tilgen u.U. weniger und zahlen dann länger - oder wird viel selber gemacht "Muskelhypothek" oder ein Privatkredit bei den Eltern?
Bei 240t€+33t€+50t€ sind es ja schon 323t€ - für eine Person ist das meiner Meinung nach schon viel - wofür sind denn die freien 500€ noch gedacht?
Der Rest ist schon in den Fixkosten? (Mobilität/Internet/Luxus/Versicherungen/Essen/Trinken/Urlaub/Geschenke ...) - wie sieht es mit der Familienplanung aus?
(z.B. Elterngeld/...)
Meine Freundin hat die Finanzierung über 2 Banken laufen, eine fürs Haus und eine für die Nebenkosten. Sie machen momentan viel mit Eigenleistung, allerdings will das Material ja auch bezahlt werden und sie hatte nie groß gespart. Ob die Eltern was dazu gegeben haben, kann ich nicht beantworten.
Die freien 500 Euro wären auf jeden Fall für Essen/Trinken und Sprit, sowie zum sparen. Versicherungen/Internet/Handy wären schon in den Fixkosten drin. In den Urlaub fahre ich nicht wirklich und Familienplanung steht auch nicht an, da ich single bin.
Dann würde es vielleicht Sinn machen länger zu finanzieren und dadurch eine geringere Rate zu haben?
Dann würde es vielleicht Sinn machen länger zu finanzieren und dadurch eine geringere Rate zu haben?
Nicht unbedingt - man sollte sehen, dass man flexibel ist - also die Tilgung entsprechend den Bedürfnissen anpassen zu können - mehr Tilgung am Anfang spart halt die ganzen folgenden Zinsen über die Laufzeit auf den Betrag ... man sollte halt einen Plan B haben, wenn man z.B. wegen Dienstunfähigkeit weniger Einkommen hat - oder es sich später mit den Kindern noch anders überlegt ... wie sieht es mit Rücklagen für ein neues Auto/Dach/Heizung aus - ist das in den Fixkosten/Nebenkosten schon berücksichtigt?
Ich habe Rücklagen in Form von 30k Euro, welche momentan in Aktien stecken. Ich erhoffe mir davon Nebeneinkünfte, weswegen ich die 30k nicht als Eigenkapital mit in die Finanzierung einfließen lassen will. Mein Auto ist jetzt 2 Jahre alt, da sollte erstmal nichts kommen. Das Dach ist ca 10 Jahre alt und somit auch erstmal zu vernachlässigen. Ansonsten könnte ich, nach meiner Rechnung, tatsächlich nur von dem sparen was bei den 500 Euro über bleibt.
Angenommen ich rechne die 50k von den Sanierungskosten raus, weil der Gutachter feststellt, dass das Haus gut in Schuß ist und nichts Notwendiges ansteht, dann würden nur Renovierungskosten anstehen, welche peu a peu abgeleistet werden könnten. Man fängt quasi in einem Zimmer an und nimmt das Geld was man monatlich zur Verfügung hat. Dann würde ich auf 950 Euro im Monat als "Überschuß" kommen.
Nettoverdienst 2800€
Warmmiete 240€
Fixkosten inkl. Auto 600€ -> bleiben knappe 2k jeden Monat
Es ließt sich ja so, dass du sehr sparsam bist/werden willst....ich frage mich dann aber nur, wo ist das Geld die letzten Jahre geblieben?
Versteh mich nicht falsch, ich finde es gut, dass du -Geld in Aktien anlegst, ich wundere mich nur etwas, warum da nicht mehr als 30k existiert?
Oder biste erst eine recht frische Beamtin?
Kann hier Noelmaxim nur zustimmen, anständig beraten lassen und sich nix schön rechnen lassen.Der Plan klingt mir aktuell etwas abenteuerlich
Alleine eine Bestandsimmobilie kaufen
Zitieren
kann bei Häusern in Speckgürteln innerhalb weniger Jahre auch mal mehr als 50.000€ für den Expartner für lau sein 
Zitat von titan1981
