Hallo,
eines unserer Kinder erwägt, zu bauen, und zwar auf dem uns gehörenden Nachbargrundstück.
Meine Fragen:
1. Wenn wir unserem Kind das Grundstück schenken oder quasi vorab vererben, fällt dann auch Grunderwerbssteuer an ?
2. Können wir als Eltern in die Baufinanzierung der Kinder miteinsteigen, a) als Sicherheit mit unserem Haus, b) als "Mitkreditnehmer" oder c) mit Beidem ? Was müssen wir dabei bedenken ?
1. kommt auf die Höhe des geschwenkten Wertes an und ob in den letzten 10 Jahren? Oder in den nächsten 10 Jahren noch mehr vererbt wird. für Kinder gibt es eine hohe freigrenze.
2. ja, a) Sicherheit geht muss halt eine Grundschuld eingetragen werden bei euch im Haus wenn die Kinder die Finanzierung in den Sand setzen ist euer Haus weg
b) ihr könnt einen Kredit mit aufnehmen als c) ja
Zu 1. in den letzten 10 Jahren wurde nichts vererbt und in den nächsten 10 Jahren wird hoffentlich auch nichts vererbt 😉. Bedeutet dann: keine Grunderwerbssteuer, weil Betrachtung als vorweggenommene Erbschaft ?
Zu 2. kann man eine Grundschuld auf unser Haus zeitlich begrenzen ?
Und wenn wir direkt in die Finanzierung als DarlehensNehmer einsteigen, geht das dann 50/50 oder steht jede Partei für den gesamten Betrag gerade ?
Da man nicht weiß um welche Summen es geht würde ich einen Weg zum Steuerberater nehmen. Es gibt immer Fallstricke. Der Grund wird doch vererbt und nicht verkauft. Dann müsste der Besitzer im Grundbuch umgeschrieben werden.
2) die Grundschuld ha man so lange das Darlehen auf das Haus ist. Eingetragen wird sie bleiben es sei denn nach Abzahlung des Kredites wird die Grundschuld raus genommen werden. Kostet aber extra.
wirklich kein weltbewegendes Thema:
1) Bei Verkauf oder Vererbung (Freibetrag bei Kindern Erbe oder Schenkung ist das gleiche innerhalb von 10 Jahren € 400.000,--) an Kinder fällt keine
Grunderwerbsteuer an.
Der Unterschied Schenkung oder Verkauf ist wohl in einer intakten Familiensituation (hoffentlich auch in aller Zukunft) nicht so bedeutend. Naja, da kein Geld fliest, eher eine Schenkung. Einfach den Notar fragen was er meint. Wenn Sie allerdings eine Restsicherheit für sich wollen, dann können Sie auch verkaufen und quasi (m.E. allerdings ohne dingliche Besicherung stört ja die spätere Bankfinanzierung) irgendwie den Kindern den KP stunden und wenn Sie außer Art geraden darauf zurück kommen. Sie sind quasi innerhalb der Familie Herr des Geschehens.
Kosten für den Vorgang entstehen für den Notar und für die folgende Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Notar wird mit Ihnen in etwa einen
Wert des zu verschenkenden Grundstücks festlegen als Basis für seine Gebührenrechnung. Hier kann man m.E. in der Regel etwas tiefstabeln.
Sie können in jeder Form, wie von Ihnen erwähnt (Mithaftung, Zusatzsicherheiten auf weiteren eigenen Grundstücken) zu der Finanzierung beitragen.
Ist das denn gegenüber einer Bank bei den Voraussetzungen - Ihre Kinder bringen für Ihre eigene Finanzierung immerhin ein bezahltes Grundstück ein, je nach Region ungefähr 20-30 % der Gesamtkosten. Wenn deren Einkommensverhältnisse dann so sind, dass Sie die Finanzierung alleine stemmen können, werden Sie doch wahrscheinlich gar nicht weiter gebraucht.
Wenn doch, Risiken naja man haftet für den Kredit, belastet seine Werte, das könnte im ungünstigen Verlauf schon folgen haben. Andererseits wird ja über die Bank keine vergängliche Sache finanziert sondern eben eine wertbeständige Immobilie. Hier ist man dann in dem Bereich, wenn man das schlimmste befürchtet, was nur passieren kann. Nicht wirklich vorstellbar. Die Gegenmaßnahme wäre immer sich bspw nachrangig abzusichern, wer macht das aber schon.
Zum verschenken des Grundstücks sind Sie ja wohl überlegt bereit.
Hallo Zusammen,
vielen herzlichen Dank für die Antworten :-)
Es ist halt so, dass die Kinder aus einem anderen Bundesland zu uns ziehen, womit auch ein Jobwechsel verbunden wäre. Ich meine mich zu erinnern, dass die Banken nicht begeistert sind, wenn der Kreditnehmer in der Probezeit ist. Daher die Überlegung, in die Finanzierung miteinzusteigen.
Da wir auf dem platten Land leben, ist das Grundstück tatsächlich keine 20% Wert, sondern lediglich ca. 12.000 € , aber immerhin ein Anfang.
Bei der Sache mit den Sicherheiten muss einem halt klar sein, dass - wenn es ganz doof läuft (2. Welle/Wirtschaftskrise/Arbeitsplatzverlust der Kinder) u.U. beide Häuser weg sein können - Zwangsversteigerung in der Wirtschaftskrise kann sehr verlustreich sein - ich persönlich würde für ein paar Zehntel% Zinsvorteil nicht das Risiko eingehen.
Bei der Sache mit den Sicherheiten muss einem halt klar sein, dass - wenn es ganz doof läuft (2. Welle/Wirtschaftskrise/Arbeitsplatzverlust der Kinder) u.U. beide Häuser weg sein können - Zwangsversteigerung in der Wirtschaftskrise kann sehr verlustreich sein - ich persönlich würde für ein paar Zehntel% Zinsvorteil nicht das Risiko eingehen.
Hallo utopus,
kannst du mir mal ganz kurz verdeutlichen, was passieren muss, das bei dem Stellen einer Ersatzsicherheit beide Häuser weg sind?
1) Was muss im Vorfeld passieren, dass es überhaupt zu einer Zwangsversteigerung der erworbenen Immobilie kommt bzw. wie umgeht man diese?
2) Welcher Summe bedient sich der Zwangsversteigerungsbetreiber?
3) Welche Möglichkeiten gibt es, eine Zwangsversteigerung der Ersatzsicherheit gar nicht erst betreiben zu lassen?
Weißt du was diesem überschaubaren Risiko als Zinsersparnis über die Jahrzehnte die "paar" Zehntel ausmachen, bzw. hast du das mal ins Verhältnis gestellt?
Zu 1. in den letzten 10 Jahren wurde nichts vererbt und in den nächsten 10 Jahren wird hoffentlich auch nichts vererbt . Bedeutet dann: keine Grunderwerbssteuer, weil Betrachtung als vorweggenommene Erbschaft ?
Zu 2. kann man eine Grundschuld auf unser Haus zeitlich begrenzen ?
Und wenn wir direkt in die Finanzierung als DarlehensNehmer einsteigen, geht das dann 50/50 oder steht jede Partei für den gesamten Betrag gerade ?
Entweder akzeptiert die Bank den neuen Arbeitgeber und sie werden als Mitdarlehensnehmer gar nicht benötigt oder aber sie akzeptiert dies nicht und sie werden als Mitdarlehensnehmer für die gesamte Summe benötigt, da sich das Anerkennen des neuen Jobs nicht auf eine gewisse Darlehenssumme bezieht, sondern auf jede Summe eines möglichen Darlehens.
1) Clubfan hat es gut beschrieben, da wird nichts zu versteuern sein und Grunderwerbssteuer fällt in erster Linie nie an!
2) Bei dem Stellen einer Ersatzsicherheit haften sie dinglich nicht persönlich. Entweder liegt der Vorteil darin, dass der Beleihungsauslauf gesenkt wird und bessere Konditionen generiert werden können oder aber durch den geringeren Beleihungsauslauf (geringeres Risiko für die Bank) eine Probezeit akzeptiert wird.
Ist der Arbeitgeberwechsel aber ein nahtloser Übergang und kann begründet und schon mit einem neuen Arbeitsvertrag belegt werden, dann gibt es Banken, die das auch akzeptieren und die Finanzierung entsprechend begleiten.
Wenn das gesamte Projekt bekannt ist, kann man die Situation besser einschätzen, vom Grundsatz aber dürfte das alle kein Problem darstellen und von Banken zu begleiten sein.
@noelmaxim:
1. es geht hier nicht um das Erwerben einer Bestandsimmobilie, sondern um einen Neubau.
2. bei einem Neubau ist das Risiko von finanziellen Engpässen und "Pfusch am Bau" aus meiner Sicht höher als bei einer Bestandsimmobilie.
3. wenn hier z.B. die Bauherren in der Probezeit ihren neuen Job verlieren und deshalb die Raten nicht mehr leisten können - und die Eltern u.U. schon in Rente sind und nicht mehr so gut finanziell unterstützen können - und der Bau hier evtl. stockt, und parallel noch Miete gezahlt werden muss - bei einem Wirtschaftsabschwung von 10% nicht ganz unmöglich - dann muss u.U. ein nicht fertiges Haus versteigert werden - wegen der Wirtschaftskrise auf dem Land u.U. nicht der volle Preis erzielbar um den Kredit zu tilgen - dann würde auf die Ersatzsicherheit zugegriffen.
Ich sage ja nicht, dass es eintreffen wird - man sollte sich hier nur Gedanken machen.
Wenn man hier z.B. 0,2% Zinsen auf z.B. 400.000€ spart, wären das im ersten Monat 66,66€ (wegen Tilgung: Tendenz sinkend) - auf 20-30 Jahre gerechnet, kommt hier sicherlich ganz gut was zusammen - aber ich habe ja nicht gesagt, dass man es generell nicht machen soll - sondern, dass ich es nicht machen würde.
Die Lösung hat Martin wunderbar aufgezeigt. Ich halte es für völlig unrealistisch die Finanzierung und die Unterstützung der Eltern so aufzubereiten, als dass bei Schwierigkeiten der Kinder beide Immobile zwangsversteigert werden und bis es zu einer Zwangsversteigerung der neu zu bauenden Immobile überhaupt kommt, muss diese vorher nicht verkauft worden sein.
Hier kommt ja kein Existenz-, und/oder Geschäftsgründer und fragt die Eltern, ob diese mit einer Ersatzsicherheit be-, und gesichert werden kann.
Alle Folgen sind hier überschaubar, vor allem aufzufangen, sollte der Verkauf der Immobile bzw die Erlöse daraus die Restvaluten nicht abdecken.
Und selbst wenn, bevor jetzt die Ersatzsicherheit verwertet wird, kann die verbleibende Restvaluta auch noch beglichen werden, notfalls auf Kreditbasis, bzw. in Raten!!
Utopus:
Die Eltern werden nie Kreditgeber bzw. Kreditnehmer sondern haften mit z.B. 50.000 €
die Sie dann selber weiter finanzieren könnten. (wenn Kind nicht zahlt)
Grundstück Schenkung innerhalb Freigrenze
Grundschuld 50.000 € für mehr Sicherheit für Bank (nur als Sicherheit nicht als Kredit)
Irgendwann geht Haus der Eltern doch sowieso in die Erbmasse
und warum nicht wie in meinem Beispiel mit 50.000 € haften.
Beim Kredit mind. 2% tilgen und Zinsbindung würde ich 15 Jahre oder 20 Jahre vorschlagen.
5% Puffer würde ich mind. einplanen beim Neubau!
Ohne Eigenkapital oder mit 12t € Schenkung & 50t Grundschuld
sind wir bestimmt bei 0,3% oder mehr bessere Konditionen! (in 15/20 Jahren kommt da viel bei raus!)
Unseren Kindern würde ich es so ermöglichen in einem
Umfang der nie uns das Genick bricht. (bezahlbar jetzt oder im Rentenalter)
Eigenheim + Rente (2 Personen) = 50.000 € finanzierbar
Fragesteller ist allerdings noch nicht in Rente!
Baufi der Kinder unterstützen
Zitat von utopus
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