Ich grüße euch !
Mich beschäftigt seit einiger Zeit folgende Frage: Ich möchte einen sehr alten Resthof käuflich erwerben in einer bevorzugten Lage was Tourismus angeht. Dieser Hof erlitt einen Dachstuhlbrand und steht zum Wiederaufbau, oder kompletten Abriss. Der jetzige Besitzer möchte gerne an mich verkaufen, da ich diesen weiter führen möchte, so wie er ca 1880 erbaut wurde. Es stehen nach Wiederaufbau 3 Wohnungen als feste Vermietung da, gleichzeitig noch 2 Ferienwohnungen. Kaufpreis wäre sogar leicht ( 20 000 ,- unter dem Grundstückswert )
Mit allen Kalkulationen, ( Angebot von Dachfirmen, Zimmerei, Heizungsfachmann etc ) beläuft sich alles zusammen mit Kaufsumme der Immobilie auf ungefähr 270 000,-. Bei Wiederherstellung hat das Objekt dann allerdings einen Marktwert von ca 650 000,- !
Ich hätte feste Mieteinnahmen von ca 1400,- ( 2 Wohnungen ), dazu möchte ich eine sehr kleine Wohnung selbst beziehen und 2 Ferienwohnungen, die ca 2500 - 3000 ,- / Monat zusammen bringen, da dort an der Küste seit Jahren immer wieder alles zu 90 % ausgebucht ist und ich dementsprechend kalkulieren kann. Als Sicherheit für einen Bankkredit wären ca 30 000,- Eigenkapital sowie ein Haus mit Einliegerwohnung meiner Eltern verfügbar ( Wert ca 250 000,- und ab bezahlt )
Dennoch sind es der Bank angeblich wegen Corona, dem sehr wechselhaften Markt und Risiken zu wenig laut Bankmitarbeiter.
Ich muss dazu sagen, die Krise hat auch mich leider getroffen und genau aus diesem Blickwinkel möchte ich das Projekt verwirklichen. Denn nach einer Vorfinanzierung würden ca 4500,- Einnahmen stehen, wo ich denke, davon sollte der Abtrag sowie das wirtschaften gelingen.
Falls jemand Anregungen hat zwecks einer Finanzierungsmöglichkeit, Ideen etc, wäre ich für jeden Ratschlag dankbar.
eine Möglichkeit wäre natürlich die Bank zu wechseln - es gibt bestimmt eine Bank, die dich mit genau den Daten finanziert.
Aber um dich und dein Projekt etwas besser einschätzen zu können, habe ich mal ein paar Fragen an/für dich.
Wie hoch ist der Kaufpreis der Immobilie?
Wie hast du den Grundstückswert errechnet?
Hast du bereits Erfahrung mit Kernsanierungen bzw. dem Wiederaufbau von Immobilien?
Wie lang ist der Dachstuhlbrand her?
Besteht Denkmalschutz?
Bist du sicher, dass du alle nötigen Arbeiten in deiner Kalkulation enthalten hast?
Wie lange dauern die Arbeiten deiner Meinung nach?
Hast du der Bank erzählt, wie du die Wohnungen nutzen willst?
Sind die Ferienwohnungen ganzjährig zu 90% ausgebucht?
Was heißt, die Krise hat dich getroffen?
Was bist du von Beruf?
Was verdienst du?
Wie alt bist du?
Wie sind deine familiären Verhältnisse?
Wie wohnst du aktuell?
Unabhängig von allen Einzelheiten würd eich mich da schon fragen, warum dieser Mensch so großzügig zu mir ist. Grundstückwert ca. 20.000 Euro und nötige Reparaturen 250.000 Euro. Dem soll dann ein Wert von 650.000 Euro gegenüberstehen.
Warum will dieser Mensch 400.000 Euro an dich verschenken? Warum gibt es keinen Käufer, der einen deutlich höheren Kaufpreis bezahlt?
Wenn ein Angebot zu gut klingt, dann ist da meistens ein sehr großer Haken dabei, den du vielleicht nicht sehen kannst.
Eigentlich dürfte die Finanzierung -trotz aller Risiken (FeWos!)- ab einem Nettoeinkommen von 2.500 EUR kein Problem sein (keinen weiteren Unterhalt oder ähnliche Vorbelastungen).
FeWos sind nun mal nicht mit 0,--EUR zu betreiben. Die Heizung wird durch die Gäste beispielsweise schon mal nur mit dem Fenster reguliert.
Sind denn alle Wohnungen genehmigt? Im Außenbereich gibt es da immer wieder Probleme.
Ist es Kurtaxengebiet?
Wie viele Vermietungstage wurden kalkuliert?
700 EUR Miete in der Festvermietung im Wangerland ist ausgesprochen sportlich. Sind es über 120qm pro Wohnung?
Entschuldigen Sie, aber es stand nirgends das der Grundstückswert nur 20 000,- beträgt?! Vielleicht war es nicht klar erkennbar, allerdings würde ich das Objekt ca 20 000,- günstiger bekommen wie alle anderen. Und jaaaaa, das gibt es tatsächlich noch. Denn ab einem gewissen Alter, nehmen wir mal an der jetzige Besitzer ist schon über 70 Jahre alt, zählt Geld zwar noch eine Rolle, steht aber sicherlich nicht mehr ganz oben. Und warum macht er das? Nicht aus Nächstenliebe, sondern weil er gerne jemanden hätte, der dieses genau so weiter führt wie er fast sein ganzes Leben lang. Denn viele möchten lieber den bequemen Weg gehen. Abreißen und Neubauen, große Rendite kassieren und weiter veräussern. Das liegt allerdings nicht in seinem Sinne.
es mag schon mehrfache Millionäre geben, denen 400.000 Euro (das wäre ja in etwa deine Rendite in Bezug auf Kosten und Wert) einfach egal sind. Nur gäbe es dann deutlich bessere Möglichkeiten die Fortführung "des Vermächtnisses" sicher zu stellen. Die Inhaber könntes es selbst reparieren und einen Geschäftsführer anstellen oder es in eine Stiftung mit entsprechendem Stiftungszweck einbringen. In beiden Fälle hätten die Inhaber keinerlei Arbeit mit dem Objekt, könnten aber die dauerhafte Fortführung in ihrem Sinne sicherstellen.
Ein Verkauf kann das dauerhaft nicht und bedeutet immer, dass es den Verkäufern schon auch um das Geld geht. Und um auf 400.000 Euro zu verzichten, da muss man schon sehr viel Geld besitzen, das ist ja kein Pappenstiel.
Gut, vielleicht bin ich auch schon zu lange in diesem Sektor tätig, mir fehlt einfach der Glaube, dass jemand 400.000 Euro quasi verschenkt.
Jedenfalls wenn, dann ist es das Geschäft deines Lebens und dann kann man nur herzlichen Glückwunsch sagen....
Nehmen wir mal an, dass das Objekt 220.000 € wert wäre - es kostet dann also 200.000 €.
Auch wenn man vieles selbst macht und seine Spezies hat, halte ich weniger als 100.000 € für die ganzen Gewerke für eine recht knappe Angelegenheit.
Da du ähnliche Projekte bereits gemacht hast, frage ich mich, wo der Gewinn der anderen Häuser gelandet ist.
Wenn du diese Immobilie für dich als perfekt ansiehst und deinen Wohlstand / deine Lebensqualität auf ein neues Level gehoben werden könnte, würde ich versuchen andere Objekte zu veräußern, sodass du den Kaufpreis bar auf den Tisch legen kannst.
Bei solchen Objekten ist die Baugenehmigung das, was Geld wert ist. Es wird eben nicht "alles" genehmigt.
Manchmal -aber nicht häufig- werden Liebhaberpreise gezahlt.
Vor Jahren hätte ich fast auch so ein Objekt erworben, welches (trickreich und professionell) genehmigt, aber nicht fertig war (Geld eben).
Die späteren Käufer haben es bis heute nicht fertig. Fahre gerne dran vorbei.
Resthöfe sind schon kuriose Immobilien.
Frage an die Fachleute / Finanzierung
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