Hallo an Alle,
schreibt zwar jeder Zweite, ist bei mir aber wirklich so: Ich bin schon seit Jahren stiller Leser und habe schon viele gute Tipps aus diesem Forum mitgenommen, zunächst danke dafür!
Obwohl ich nicht gedacht hätte, in die Lage zu kommen, brauche ich wohl alsbald eine Immobilien-Finanzierung über 135000 Euro für "mein" Häuschen, da mein sicher gemietetes Objekt demnächst in den Verkauf geht, wie mir die Vermieterin heute mitteilte. Auf dem freien Markt wird sie mehr verlangen, der Preis ist quasi exklusiv. Nun ist das Problem, dass ich mir in den letzten Jahren einiges gegönnt und keine Rücklagen gebildet habe, ich ging ja fest vom Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Stattdessen habe ich über die Jahre drei Kredite abgeschlossen, die auch normal und problemlos laufen, aber nun mal da sind. Daher meine Frage: Ist es möglich, mit höheren, bestehenden Vorbelastungen und dadurch mittelmäßiger Schufawerten, aber einem sicherem und geregeltem Einkommen, dass ich aus der Not heraus eine Vollfinanzierung von irgendeiner Stelle auf irgendeine Art erhalte? Risikoaufschläge wären nicht mein Problem, ich habe nur keine Ahnung, welche Bank mir da helfen könnte und quasi "alles durchwinkt" und ob es sowas überhaupt gibt. Weiter möchte ich die Finanzierung gern allein machen, ohne Bürgen und Partnerin. Vielleicht ist hier ja ein schlauer Finanzkopf, der mir hilft, meine Chancen einzuschätzen.
Freue mich auf Meldungen.
benennen Sie doch am besten mal die genauen Zahlen:
€ 135.000,-- KP
€ Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 bis 6 % je nach Bundseland
€ 3.300,-- ca. Notar , GB für Kaufvetrag, GS-bestellung, GB-Eintragungen, hier gut gerechnet knapp 2,5 %.
bestehende privatdarlehen Privatdarlehen (müssen/sollten ja wohl einbezogen werden):
urspgl. kreditbetrag, mtl. Rate € seit, aktueller Saldo € ... kann man natürlich nicht so genau bestimmen (uspg. Kredit mit und ohne Zinsen,
Zinsrückvergürung bei vorzeitiger Ablösung, kommt allerdings jetzt auch nicht auf die letzten Tausend Euro an, sondern gehört zum Gesamtbild.
Es ist grundsätzlich natürlich immer schwierig eine Vollfinanzierung mit Nebenkosten und abzulösenden krediten darzustellen, aber eben auch nicht unmöglich (Schema F Banken in der regel ausgeschlossen). Man wird mit Nachrangdarlehen arbeiten müssen.
Positiv ist, dass die Gesamtsummen wegen des niedrigen KP nicht ausufert, wahrscheinlich auch von Ihrer Seite leistbar ist. Wenn man in einer Metropolregion wie ich lebt, staunt man immer über so unglaublich günstige Immobilienpreise, aber natürlich gibt es sie.
Ich würde auch noch begleitende Maßnahmen zur Untermalung der Finanzierung vornehmen Beispiele:
1) Mit Ihrer Verkäuferin (ihrer bisherigen Mieterin) eine Erklärung ausferigen, dass Sie gegenüber dem Marktpreis Ihnen als langjähriger Mieter das Objekt günstiger anbieten, Plausibel Gründe, Sie muss sich nich längere zeit mit dem Verkauf beschäftigen, Sie will Ihnen als langjähriger guter Mieter nicht schlechtes tun wie bspw. indirekt aus dem Hauswerfen (Eigenbzug eines anderen sonstigen Käufers) usw.
2) Haben Sie als Mieter vielleicht werterhöhende Renovierungmaßnahmen, Ausbauten, wesentliche Verschönerungen mit Substanz vorgenommen, was indirekt eben auch auf den KP, Werterhöhung niederschlägt usw
Ziel: Die Bank sollte aufgrund der Gesamtsituation (niedriger KP) eine höhere Objektbewertung akzeptieren oder eben selbst feststellen.
Wenn sich das alles in einem überschaubarem finanziellen Rahmen (offensichtlich gesicherte Bedienung der Finanzierung) bewegt und die Finanzierungsabwicklung in guten Händen ist, sollte eine Finanzierung machbar sein. Bei einem solchen Kaufpreis ( nur Zinsen sind Kosten, Tilgung ist sparen im nachhinein), also Kosten von überschlägig weniger als € 1.500,-- jährlich würde ich aller Regel Kauf einer Miete vorziehen.
Ich kann mich meinem Vorredner nur anschließen.
Eine genaue Aufstellung der bestehenden Kredite und des Einkommens würde bei der Beurteilung der Situation helfen.
Die Idee der höheren Einwertung ist soweit nicht schlecht, allerdings müssen dafür wirklich plausible Gründe vorliegen. Schließlich hat heutzutage niemand etwas zu verschenken, auch die jetzige Eigentümerin nicht.
also grundsätzlich bricht Kauf einen Mietvertrag nicht d.h. auch bei einem Verkauf an eine 3. Person läuft ihr Mietvertrag davon unberührt weiter. Natürlich existiert das Problem Eigenbedarf d.h. ein potentieller Käufer kann den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen.
So ein Fall ist eigentlich fast das Paradebeispiel für einen Mietkauf d.h. es wird ein Nachtrag zum Mietvertrag gemacht, indem z.B. ein Kaufpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart wird. Solange läuft der Mietvertrag weiter und Eigenkapital kann angespart werden bzw. die bestehenden Kredite zurück geführt werden. Natürlich müsste die Vermieterin damit einverstanden sein, aber das wäre die beste Lösung. Wenn diese schnell verkaufen will und Geld benötigt, wird sie dem nicht zustimmen.
Grundsätzlich wäre ich bei "Exklusivpreisen" immer etwas vorsichtig. Warum sollte die Vermieterin Geld verschenken? Hat sich die Vermieterin im Mietverhältnis ebenso verhalten und z.B. nicht bezahlte Mieten einfach erlassen? Die Vermieterin weiß sehr wohl, dass ein Verkauf in einem Mietverhältnis eher "suboptimal" ist. Wenn es kein reiner Kapitalanleger ist (in diesem Fall würde ihr Mietvertrag sowieso weiter laufen), muss ein neuer Eigentümer immer bedenken: Er muss wegen Eigenbedarf kündigen, im Extremfall die Kündigung vor Gericht durchsetzen und von einem Gerichtsvollzier räumen lassen. Das ziehst sich alles über viele Monate hin... sehr aufwenig und sehr konstenintensiv und zusätzlich muss auch ein neuer Eigentümer seine Wohnsituation planen können.
Deshalb (wenn man kaufen will) sollte man immer ein Gutachten eines Sachverständigen über den aktuellen Verkehrwert anfertigen lassen. Außer du kennst dich selbst so gut mit Immobilien und dem regionalen Markt aus, dass du es selbst beurteilen kannst.
Bei Unklarheiten bzw. Bedarf wird die Eigentumswohnung in der Regel von einem Gutachter des Kreditinstituts geprüft, somit würde sich der Kunde diese Kosten sparen. Auch wenn es meistens nur eine Prüfung aus der Ferne anhand von Bildern und Unterlagen ist, hilft das ja schon einmal weiter.
Nun ist das Problem, dass ich mir in den letzten Jahren einiges gegönnt und keine Rücklagen gebildet habe, ich ging ja fest vom Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Stattdessen habe ich über die Jahre drei Kredite abgeschlossen, die auch normal und problemlos laufen, aber nun mal da sind.
D.h. auf Deutsch, das, was Du Dir gegönnt hast, konntest Du mit Deinen normalen Einnahmen gar nicht leisten und musstest es auf Kredit besorgen.... Macht mir etwas Bauchschmerzen. Auch ist es i.d.R. so, dass Banken sich fragen, warum verzichtet jemand auf Geld beim Verkauf, wobei hier wirklich die Konstellation Haus mit Mieter verkaufen den Preis sicherlich drücken würde.
Du solltest heute auf jeden Fall mind. 2.000 EUR noch frei zur Verfügung haben neben Deinen Krediten.
Die Bank würde mich auch interressieren :-) ne ich glaube laut den aktuellen gesetzgebungen gibt es sowas nicht den Banken wurde sehr warscheinlich aus guten grund eine sehr genau pflicht zur prüfung verordnet.
Ist doch für den Anfang alles ganz einfach, vernünftigen erfahrenen und unabhängigen, engagierten Finanzierungsmakler einschalten und die Immobilie einwerten lassen.
Alles andere ergibt sich doch dann aus den ermittelten Werten von ganz alleine und der Ansatz - so der ermittelte Wert höher ist, ersichtlich ist, das günstiger verkauft wird - geminderter Verkaufspreis aufgrund des Mietverherhältnisses und von mir aus resultierend (von mir aus auch fingiert) aus getätigten Investitionen seitens des Mieters (so denn - von wem auch immer bezahlt - auch in den vergangenen Jahren getätigt), kann doch durchaus zur Akzeptanz Ansatz höherer Wert - wie beim Familienverkauf - führen!!!
gehe ich von der Max. Belastung aus 135.000 € plus Nebenkosten, werden wir bei eine 120 % Finanzierung landen! was in etwa 150 bis 160.000 € bedeutet! Runde 600 € und mehr monatlich plus Restschuld am Ende der Zinsbindung!
Knackpunkt: Pfändungsfreigrenze hier können Sie sich zur falle werden da ihre 3 Darlehen schon erheblich an ihren Vermögen und Einkommen schmälern, bei der Abfrage bei der Schufa kommt dies eh heraus!
Und was heißt hier "mittelmäßiger Schufawerten"?
Ich habe gestern in Baunatal bei der Tagung, auch etliche Makler gesehen und an den Fragenstellungen unschwer erkennen können, dass Sie selbst aus der Ausschließlichkeiten kamen und auch in der Darlehnsvermittlung tätig waren, erzählten recht locker darüber das man auch ohne Ehe - Partner Darlehn bekommen kann! Der Frage:"Ja, warum die Partner ohne EK trotz all dem eingetragen werden sollte!"? Ergab, keine Antwort!
Wie üblich:"Ein deutlicher Hinweis der Strukki Ausbildung, deren Schwerpunktmäßig wenn es um Vorteile des Kunden geht, durch "weg oder/und unterlassen" bei der Beratung durch Vorenthaltung der wirtschaftliche Vorteile für Kunden zu glänzen!
Nach dem sie Jahrelang durch das Leben, mit
"Le savoir-vivre" ist die Kunst, das Leben zu genießen.
gelebt haben, stoßen Sie auf eine unerwartbares Hindernis, plötzlich und unerwartet ein weiteres Darlehn zu benötigen!
Eigentlich haben Sie sich jetzt schon als unzuverlässiger Schuldner erwiesen, Sie haben trotz gutes Einkommen sich ständig weiter zu Gunsten irgendein Luxusgut verschuldet! Jetzt erwarten Sie, dass Gläubiger, die durch die Krise schon erhebliche Ausfallrisiko haben, weil die bisherige Kunden nicht zahlen können, sie als Kunde zusätzlich herein holen? Einen, der Jahrelang ständig durch Krediterweiterung glänzt?
Und dann Bedingungen verlangen die zu einer Verschlechterung der Rückzahlung erhöht, nämlich einen echten "Bürgenausschluss"!
Damit sie verstehen was Sie eigentlich wollen, A ) Ein Darlehn von 135.000 € (ob oder wieviel das Haus dies Wert ist, das darf nur eine Gutachter feststellen), ein Anhaltspunkt kann der bei den Ortsgericht zugelassenen Wertgutachter ermittelten Gutachten ergeben! Aber daran gebunden ist der Gläubiger nicht, dieser muss selbst einen "schicken"!
Und wer meint es wäre besser am "grünen Tisch" zu entscheiden, der wird spätestens dann merken, wenn beim Rechtsstreit ihnen teilweise die Unterlagen zur Darlehnsgewährung fehlen! Denn in diesen Fall steht den Schuldner kein Wertgutachten des Gläubigers zu, weil es kein für den Schuldner gibt!
Siehe auch §§ 505 b Abs. 4 und § 505 c Abs. 3 BGB
§ 505 b Abs. 4 BGB
(4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ist der Darlehensgeber verpflichtet, die Verfahren und Angaben, auf die sich die Kreditwürdigkeitsprüfung stützt, festzulegen, zu dokumentieren und die Dokumentation aufzubewahren. § 505 c Abs. 3 BGB
3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.
Aus diesen zuständigen Gesetzestext, lässt sich keine Auskunftspflicht und "Herausgabeanspruch" gegenüber den Schuldner begründen! Eine echte Gesetzeslücke! Folgerichtig was haben sie in der Hand? Nichts, worauf sie sich berufen können, wenn es zur Abwicklung kommt!
Nun zurück was deuten Schulden? Bei 135.000 € plus Nebenkosten von 20 % macht mögliche 162.000 € Darlehnssumme, im Grundbuch wird aber nicht nur die Summe von 162.000 € eingetragen sondern mehr!
"nebst Nebenkosten von X %, unter mir bekannten Angaben rechnet ein Gläubiger mit 1 Jahr 15 % Nebenkosten (24.300 € )! Demnach unterschreiben sie für nicht auf den Hauseigentum beschränkte Schulden (Das wäre ja nur eine Hypothek und keine Grundschuld) in Höhe von 186.400 €, für diese Summe unterschreiben Sie!
Damit der Gläubiger den Gerichtsvollzieher in seinen Namen auf ihre Rechnung bestellen kann! Der Sie im Notfall ihr "Exhaus" zwangsräumt, der Gläubiger streckt diese zwar Kosten vor führt aber, zu einen weiteren Mahnbescheid zu ihren Lasten!
Rechen nur die anderen Schulden hinzu, und rechnen diese Zusammen und ergeben diese Schulden Zins und Tilgungsrate mehr als 40 % von ihren Netto Einkommen, war es das!
Die zweite Rechnung wäre EK abzügl. Pfändungsfreies Einkommen, ist das zu Verfügung stehende Guthaben geringer als zur Zins und Tilgung aller Darlehn benötige Summe niedriger, haben sie schon mal 2 sehr rote Messlatten gerissen!
Quatschkopf!! Ein unzuverlässiger Schuldner ist jemand, der seine Raten nicht pünktlich zahlt oder gar nicht, aber nicht jemand, der 3 Kredite aufgenommen hat, zahlt der pünktlich, ist er ein guter Schuldner!!
Finanzierung, er hat das - wie unzählig andere Verbraucher und Hilfesuchende auch - sehr wohl verstanden und selbstverständlich hat meine Hilfestellung bereits sschon lange begonnen
Hier kurz der Hinweis, bevor du anderen unterstellst, etwas nicht verstanden zu haben, solltest du anfangen, zu verstehen!!!
Aussicht auf Immo- Finanzierung?
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Zitat von Haus123
