meine Frau und ich planen den Kauf einer bestehenden Immobilie.
Dazu folgende Fakten:
ca. 160 m2 (inkl. 40 m2 Einliegerwohnung) Wohnfläche
ca. 800 m2 Grundstückfläche
Baujahr 1962
5000 Einwohner Gemeinde (PLZ 768..)
Kaufpreis: 225.000 Euro
Nebenkosten: ca. 14.000 Euro (kein Makler)
Modernisierungskosten: 50.000 Euro
Gesamtkosten ca. 289.000 Euro
Zu uns:
Familie mit einem Kind (2,5 Jahre)
Nettoeinkommen Mann (Alter: 34): 2.330 Euro/Monat (Vollzeit unbefristet)
Nettoeinkommen Frau (Alter: 32): 1.008 Euro/Monat (Teilzeit, befristet mit sehr guter Aussicht auf unbefristeten Vertrag)
Kindergeld: 204 Euro/Monat
Summe Einnahmen: 3.542 Euro/Monat
Eigenkapital aktuell: 15.000 Euro
Es läuft aktuell noch eine Finanzierung eines KFZs mit 160 Euro/Monat.
Über die Einliegerwohnung würde wir durch Vermietung Monatlich min. 200 Euro Mieteinnahmen generieren.
Es handelt sich also um eine 100% Finanzierung
Wir hätten gerne 30 Jahre Zinsbindung und wollten nach dieser Zeit auch gerne mit der Tilgung fertig sein.
Was ist eure Meinung? Ist das Vorhaben realistisch?
An wen wenden wir uns am besten? Direkt an einen Vermittler (Interhyp o.ä.) oder macht es Sinn auch mal bei der Hausbank anzufragen (haben bedenken wegen 100% Finanzierung)?
Bleiben von 3.542 EUR noch ca. 1.850 EUR/Monat übrig. Wenn das mit der Vermietung klappt, gut... Ich persönlich verstehe nicht, warum man sich eigene 4 Wände kauft um dann sich wieder u.U. Ärger reinholt mit einem Mitbewohner....
Jetzt ist die Frage, wollt Ihr nebenher noch was zusätzliches fürs Alter machen ? Wir haben ca. 350 EUR noch in Riesterrente & Co. monatlich als Rücklage fürs Alter.
Ein nicht zu unterschätzender Punkt wäre für mich hier, dass es zwingend erforderlich ist, dass beide Elternteile arbeiten gehen müssen. Kann mit der Zeit eine Belastung werden. nur mal so die jetzige Zeit:
Kurzarbeit und 67% vom Netto -> 2.278 EUR -> nur noch knapp 800 EUR im Monat über (wenn man die Instandhaltungsrücklage nicht mit zählt)......
Fazit : machbar wohl schon aber doch mit nicht unerheblichen Risiken behaftet
Natürlich würde wir unsere eigenen 4 Wände lieber alleine bewohnen. Es wäre halt ein Kompromiss der eventuell dabei hilft die Traumimmobilie zu finanzieren. Das Ganze wäre auch nicht auch nicht für immer. In 5-10 Jahren werden unserer Finanzen bedingt durch vertraglich geregelte Lohnerhöhungen entsprechend besser aussehen und wir könnten ab dann auch das ganze Haus selbst nutzen.
Bezüglich Altersvorsorge haben wir beide jeweils einen aktiven Riestervertrag der seit ca. 10 Jahren mit zusammen 220 Euro (ich 120, meine Frau 100 Euro im Monat bespart wird.
Wir haben zwar beide, bis jetzt, sehr krisensichere Jobs aber genau das stehe ich auch als größtes Risiko. Keine weiß was die Zukunft bringt...
Wir haben zwar beide, bis jetzt, sehr krisensichere Jobs aber genau das stehe ich auch als größtes Risiko. Keine weiß was die Zukunft bringt...
Hallo Ismon,
außer als Beamter gibt es nix krisensicheres.....
Kleines Beispiel:
Mein Arbeitgeber hatte die letzten Jahre echt schwer zu kämpfen und 2 jetzt hintereinander hohe Verluste eingefahren. In der Krise jetzt konnten wir einen Mangelartikel produzieren und hatten die 2 besten Monate der Firmengeschichte..... Genau so gut hätte es ein gut verdienendes Unternehmen richtig hart treffen können.
Somit der Hinweis von Finanzierung auf "was ist bei Kurzarbeit, wie lange hält man das finanziell durch" schon wichtig.
Genauso wie :
In 5-10 Jahren werden unserer Finanzen bedingt durch vertraglich geregelte Lohnerhöhungen entsprechend besser aussehen und wir könnten ab dann auch das ganze Haus selbst nutzen.
5-10 Jahre können eine verdammt lange Zeit sein, die man erst mal durch muss und man ist halt auf diese vertraglich geregelten Erhöhungen dann auch zwingend angewiesen.
Anders herum, wenn heute ein höheres Einkommen da wäre, das u.U. mal wegfallen kann ist hier halt schon mit späteren "Verbesserungen" gerechnet, die noch nicht da sind.
Schließe mich daher Finanzierung an, kann man wohl so machen, optimal ist es nicht.
realistisch? Leider nein! Eine 100 % Finanzierung, ist es auch nicht! Wichtig ist der Verkehrswert des Objektes, aber Bitte nicht den Traumwert! Einzig der Gläubiger entscheidet über den den Verkehrswert!
Ist der Verkehrswert gleich der Verkaufspreis dann entspricht dies den 100 % Beleihungswert. Dann entscheidet über die Anerkennung der Modernisierungsbetrag von 50 % bis 100 % über den Beleihungsauslauf!
Beispiel bei 225.000 € Kaufpreis = 100 % Beleihungsauslauf, so könnte die 50.000 € bei 50 % Anerkennung, die Neuwert von 225.000 € auf 250.000 € der Immobilie. Der Darlehnsbetrag steigt aber von 225.000 € auf 275.000 € !
Damit steigt der Beleihungswert von 100 % auf 122 % des Verkehrswert! Was gleichzeitig den Zinssatz erheblich erhöht! Da es sich der Zins um 0,2 bis 0,3 % erhöht, es er gibt bei 15 Jahren Mehrkosten von 3 bis 4,5 % bei 275.000 € bis zu 12.400 € Mehrzinsen.
Es wird schwierig dafür ein Gläubiger zu finden, der bereit ist jetzt eine 120 % ige Finanzierung aufzustellen! Nach meiner Berechnung! Es gibt natürlich Gläubiger, die die Modernisierung zu 100 % anrechnen.
Aber denen wird wohl durch strengere Vorgaben aus Auslegungen der Darlehnsbedingungen mehr als kompensiert!
Des weiteren eine Darlehnszins über 30 Jahre? Vertragstechnisch gibt es Verträge über 30 Jahre, aber Zinstechnisch gibt es Verträge die zwischen 10 und 15 Jahre laufen werden! Dieser Vertrag kann deshalb nur ein Bausparvertrag mit einer Vorfinanzierung von 10 bis 15 Jahre, der nach der Zuteilung des Bausparvertrages, durch den 2. Teil, mit Zins und Tilgung für die restlichen 15 bis 18 Jahre abgelöst wird! Billig kann dies aber nicht sein, weil dies nur über einen Bausparvertrag läuft!
also Verträge mit 30 Jahre Festschreibungszeit als unsinnig zu betiteln halte ich für schwierig. Mit dieser Variante in Kombination mit einem Volltilgungs-Darlehen hat der Kunde die Zinssicherheit bis er komplett schuldenfrei ist. Und das ist ein Umstand, den sich der Kunde jetzt sichern kann. Wie sich der Euro in den nächsten 20 Jahren entwickelt, ist alles andere als sicher.
Zum Vorhaben allgemein würde ich empfehlen etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, da du so deine allgemeine Finanzierbarkeit, wie auch die Konditionen verbesserst.
In dem Fall müsste die Zinsen auf 5,56% Steigen damit sich die 30J lohnen.
Man hat nach dem 10J bis zum 20J schon die möglichkeit sich weiter abzusichern. Sich länger als 20J abzusichern kostet nur unnötig Kapital meiner meinung nach.
also wenn ich jetzt 30 Jahre Volltilgung zu über 2% abschließe, rechnet sich das Vorhaben natürlich nicht. Da gebe ich dir absolut Recht.
Allerdings bekommt man diese Festschreibungszeiten bereits ab einem Zinssatz von 1,50 - 1,60% und dann ist es durchaus eine Überlegung wert.
Aber wie sich der Zinsmarkt genau entwickelt, kann niemand mit Sicherheit sagen.
Meiner Meinung nach haben beide Konzepte ihre Daseinsberechtigung.
Ich denke, das ist sehr individuell vom Ausgabeverhalten, vom Sicherheitsbedürfnis und von der Zinsdifferenz abhängig. Ich würde vielleicht so rangehen:
Wer vor dem Hausbau/Kauf schon immer shoppen war, bis das Konto leer ist, wird auch danach kaum Möglichkeiten haben, mittels Sondertilgung oder zusätzlichem Bausparer das Risiko abzufangen. Wenn man dazu noch sehr sicherheitsbedürftig ist, der sollte auf jeden Fall die 30 Jahre abschließen.
Hat man dagegen auch vorher schon regelmäßig Geld weggelegt oder steht noch am Anfang der Karrierestufe und hat somit die Möglichkeit später noch Sondertilgungen zu leisten, für den ist die 30 Jahre Zinssicherheit meines Erachtens für die Katz.
Ich hab damals vor der Wahl zwischen 15 und 20 Jahren gestanden. Da wir vorher schon recht hohe monatliche Rücklagen hatten, hab ich mich für 15 Jahre entschieden.
Da zusätzlich noch bei beiden größere Gehaltssprünge kamen sind sogar die 15 zuviel, da wir das Darlehen nach 12-13 Jahren getilgt haben dürften.
Ich bin froh das ich vor 8j schon den Rechner von fmh gefunden habe der mir aufgezeigt hat was mich die Sicherheit kostet Deswegen sind es nur 10j geworden. Für das hauptdahrlehn. Die Zahlen für den zins habe ich auch von fmh . Bekommt man bei der Allianz viel bessere Konditionen bei 100% Finanzierungen?
Also für 100% Finanzierungen gibt es bei uns entsprechende Aufschläge, wie vermutlich bei jedem Institut. Aber beim aktuellen Zinsniveau finanziert man trotzdem günstiger zu 100% auf 15 Jahre, als noch vor 8-10 Jahren.
Also für 100% Finanzierungen gibt es bei uns entsprechende Aufschläge, wie vermutlich bei jedem Institut. Aber beim aktuellen Zinsniveau finanziert man trotzdem günstiger zu 100% auf 15 Jahre, als noch vor 8-10 Jahren.
Komisch, im Portal Europace sind Finanzierungen über 90 % bei der Allianz nicht darstellbar.
also ich habe mich vor 5 Jahren bei der Wirtschaftsberatung Horbach in Köln beraten lassen zum Kauf eines Eigenheims, damals noch ganz ohne viel Eigenkapital. Ich hab mit 5000€ Eigenkapital gestartet und seitdem leg ich jeden Monat weiter einen Teil meines Einkommens zu einem guten Zinssatz an. Nächstes Jahr steht dann auch schon bei uns der Hauskauf an. Wenn ich mich recht erinnere braucht man 10-20% des Hauspreises um einen Kredit zu bekommen. Wie es genau bei Ihnen aussieht und wie realistisch das ganze ist kann ich leider selber nicht so genau beantworten.
ich kann Ihnen die Beratung dort im Center-Köln allerdings sehr ans Herz legen, dort wurde mir alles verständlich erklärt und geprüft wie meine aktuelle Situation aussieht, ob meine Ziele realistisch sind und mir wurde bei der Umsetzung geholfen.
Meine letztes Check-Up Gespräch fand im Frühjahr aufgrund von Corona digital statt. Um mich mit diesen ganzen Finanzthemen auf dem laufenden zu halten, nehme ich regelmäßig an deren kostenfreien Webinaren teil. Wenn Sie Lust haben, suche ich Ihnen den Link nochmal raus
Finanzierungsvorhaben realistisch?
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Zitat von sebastian_AZ
