ich möchte einen Immobilienkaufvertrag erst dann beim Notar unterschreiben, wenn ich zuvor einen entsprechenden Kreditvertrag unterzeichnet habe.
Weil der Notartermin jedoch zeitkritisch ist und die finanzierende Bank noch mehr Zeit zur Erstellung des Vertrags benötigt, hat mir die Bank vorab jedoch ein ESIS-Merkblatt zum Kredit zugesendet mit der Anmerkung, dass mir dieses die gleiche Sicherheit gäbe wie der finale Kreditvertrag.
Kann das hier jemand bestätigen oder negieren?
Notarvertrag muss bei Verbraucherverträgen 14 Tage vor Beurkundung vorliegen Haufe
Der Notarvertrag muss bei Geschäften zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen
Dem Käufer eines Grundstücks oder einer Wohnung muss der Notarvertrag bei einem Geschäft zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher grundsätzlich 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, von der Zwei-Wochen-Frist abzuweichen. Hintergrund: Käufer sieht Vertrag beim Notar zum ersten Mal
Der Käufer einer Eigentumswohnung verlangt vom Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, Schadensersatz wegen Verletzung von Amtspflichten. Am 14.10.2006 beurkundete der Notar einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zwischen einem gewerblichen Verkäufer und dem Käufer zu einem Kaufpreis von 107.590 Euro. Vom Inhalt des Vertrags erhielt der Käufer erstmals im Beurkundungstermin Kenntnis. Im Vertrag hieß es insoweit einleitend auf Seite 3: „Der Notar belehrte über § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, wonach dem Käufer zwei Wochen vor Beurkundung der Vertragstext zur Verfügung gestellt werden soll. Der Käufer verzichtet hiermit auf die Einhaltung der 14-Tages-Frist und bestand auf sofortiger Beurkundung.“ Dem notariellen Vertrag zufolge waren beide Parteien bis zum 20.11.2006 zum Rücktritt berechtigt. Am 11.11.2006 besichtigte der Käufer erstmals die Wohnung. Anschließend bestätigte er schriftlich, die Wohnung für „in Ordnung gemäß Notarvertrag“ befunden zu haben. In der Folgezeit zahlte der Käufer den Kaufpreis und wurde im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Der Käufer verlangt vom Notar Schadensersatz in Höhe des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Wohnung. Der Notar sei ohne Grund von der Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG für Verbraucherverträge abgewichen. Hätte er den Kaufvertrag spätestens 14 Tage vorher erhalten, hätte er die Wohnung nicht gekauft. Das OLG hat die Klage abgewiesen. Der Käufer sei durch das im Vertrag vorgesehene Rücktrittsrecht ausreichend geschützt gewesen. Zwar kann der Notar grundsätzlich einwenden, dass der Verbraucher den Vertrag genauso abgeschlossen hätte, wenn die Frist eingehalten worden wäre. Allerdings obliegt ihm insoweit die Beweislast. Zweifel gehen zu seinen Lasten. Entscheidung: Käufer hätte Vertrag 14 Tage vorher sehen müssen
Der BGH hebt die Entscheidung des OLG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Der Notar hat seine Amtspflichten verletzt. Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Notar bei Verbraucherverträgen (das heißt Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher) darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen und gegebenenfalls offene Fragen zu klären. Bei Grundstückskaufverträgen geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Diese Vorgaben hat der Notar nicht eingehalten. Ein rechtfertigender Anlass, die Beurkundung schon am 14.10.2006 vorzunehmen, bestand nicht. Die vom Notar in den Vertrag aufgenommene Verzichtserklärung des Käufers ist insoweit ohne Bedeutung.
Rücktrittsrecht reicht nicht
Die Einräumung des Rücktrittsrechts genügte nicht, um den Notar von der Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist freizustellen. Dem Verbraucher soll durch die Frist unter anderem ermöglicht werden, sich frühzeitig mit den rechtlichen Besonderheiten des Rechtsgeschäfts vertraut zu machen und zu überlegen, welche Fragen und/oder gegebenenfalls Änderungswünsche er in das Beurkundungsverfahren einbringen möchte. Auch kann bereits im Vorfeld der Beurkundung durch solche Fragen geklärt werden, dass der Notar für manche Themen - wie zum Beispiel grundsätzlich für wirtschaftliche, steuerliche oder bautechnische Fragen - nicht zuständig ist, sodass der Verbraucher dann bei Bedarf versuchen kann, diese noch rechtzeitig anderweitig zu klären. Diese Ziele werden verfehlt, wenn der Notar ohne Einhaltung der Frist beurkundet. Sie können durch ein Rücktrittsrecht auch nicht ausreichend nachträglich erfüllt werden. Ein Rücktrittsrecht hat auch eine andere Qualität („Alles-oder-Nichts“) als eine vorangehende Überlegungsfrist, die genutzt werden kann, um den geplanten Vertrag inhaltlich zu gestalten. Auch führt ein Vertragsschluss zunächst zu einer Bindung, die der Gesetzgeber ohne entsprechende Vorbereitung des Verbrauchers gerade vermeiden will. Der BGH hat den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das OLG zurückverwiesen. Dieses muss klären, wie sich der Käufer verhalten hätte, wenn ihm der Vertrag rechtzeitig vorgelegen hätte. (BGH, Urteil v. 25.6.2015, III ZR 292/14) Hinweis: Zusätzliche Pflicht für Notar seit Oktober 2013 Der entschiedene Fall hat § 17 BeurkG in der im Jahr 2006 geltenden Fassung zum Gegenstand. Zum 1.10.2013 wurde die Vorschrift ergänzt. Seitdem muss der Notar bei einem Verbrauchervertrag nicht nur gewährleisten, dass der Vertrag zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt, sondern ihn trifft selbst die Pflicht, dem Verbraucher den Vertragsentwurf fristgerecht zur Verfügung zu stellen. Lesen Sie hierzu: Bundesrat stimmt besserem Schutz vor Schrottimmobilien zu Bei Verträgen zwischen zwei Privaten gilt die Zwei-Wochen-Frist nicht.
auch sollten sie dies durchlesen:
Leitsatz: 1. Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mitwenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und Sanierungsstandards dar. 2. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.
OLG Dresden, 4. Zivilsenat, Beschluss vom 17. März 2020, Az.: 4 U 2183/19
Anmerkung: Hinweisbeschluss vom 16. Januar 2020 vorausgehend. BESCHLUSS In dem Rechtsstreit 1. R...... S......, … - Kläger und Berufungskläger - 2. P...... S......, … - Klägerin und Berufungsklägerin - Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2: Rechtsanwälte M......, W...... & Kollegen, ... gegen 1. G...... S......, … - Beklagte und Berufungsbeklagte - 2. H...... S......, … - Beklagte und Berufungsbeklagte - Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2: Rechtsanwältin A...... H......, ... wegen Forderung hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch Vorsitzenden Richter am OLG S…, Richterin am OLG Z.... und Richterin am OLG R.. ohne mündliche Verhandlung am 17.03.2020 beschlossen: 1. Die Berufung des Klägers zu 1 und der Klägerin zu 2 wird zurückgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 1 und die Klägerin zu 2. 3. Dieser Beschluss und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. 4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 18.397,96 EUR festgesetzt. Gründe: Die zulässige Berufung des Klägers zu 1 und der Klägerin zu 2 ist nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung durch – einstimmig gefassten – Beschluss zurückzuweisen. Sie bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auchweder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht. Zur Begründung nimmt der Senat auf den Hinweisbeschluss vom 16.01.2020 Bezug. Die Ausführ-ungen im Schriftsatz der Kläger vom 02.03.2020 geben keine Veranlassung, von der in dem Hinweisbeschluss mitgeteilten Rechtsauffassung abzurücken. 1. Ohne Erfolg rügen die Kläger, der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten sei nicht ausreichend gewesen, da die Beklagten auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätten hinweisen müssen. Wie bereits ausgeführt, konnten die Hinweise im Exposé bereits nicht als konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden. Mangels hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts sind daher Sachmangelansprüche aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben ausgeschlossen. Auch das von den Klägern zitierte Urteil des BGH vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 - rechtfertigt keine andere Beurteilung des Sachverhalts. Nach dieser Entscheidung können auch öffentliche Äußer-ungen des Verkäufers zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB herangezogen werden, die somit nicht vom Gewährleistungs-ausschluss im notariellen Kaufvertrag umfasst sind. Hiervon ist auch der Senat in dem Hinweisbe-schluss vom 16.01.2019 ausgegangen (vgl. S. 2 Ziffer 1 m.w.N.), konnte aber bereits nicht feststellen, dass die Sollbeschaffenheit der Kaufsache bestimmende Äußerungen vorgelegen haben. Denn das im vorliegenden Fall erstellte Exposé enthält keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierende Angaben, sondern nur die inhaltsleere Floskel, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit „neue Besitzer zu beherbergen“ und darüber hinaus noch einen ausdrücklichen Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des 1920 errichteten Gebäudes. Dagegen lag der Entscheidung des BGH ein Sachverhalt zugrunde, in die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als „Luxusimmobilie“ bezeichnet hatten, die „nach neuestem Standard renoviert worden“ seien. Dann 2. Entgegen der Ansicht der Berufung greift der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss auch im Hinblick auf den Zustand der elektrischen Anlage und der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen unter den Paneelen ein. Die Kläger haben dagegen den ihnen obliegenden Nachweis arglistigen Handelns im Hinblick auf die behaupteten Mängel nicht geführt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen des Senats im Hinweisbeschluss Bezug genommen. Die erforderliche Kenntnis der Beklagten von dem behaupteten mangelhaften Zustand der Elektroanlage, der eine Gefahr für Leib und Leben darstellen würde, ergibt sich auch nicht aus den von den Klägern im Schriftsatz vom 02.03.2020 aufgeführten und durch Fotos belegten zahlreichen Mängeln und dem Umstand, dass die Beklagten nach Zahlung des Kaufpreises Elektroleitungen aus der Garage entfernt haben sollen. Angesichts der auch von den Klägern nicht in Abrede gestellten Mitteilungen der Beklagten zu Art und Umfang der Arbeiten an der elektrischen Anlage und des bei den Besichtigungen erkennbaren Zustands lässt sich bereits nicht feststellen, dass die Beklagten vorsätzlich falsche Angaben gemacht hätten. Auch der Umstand, dass nach Behauptung der Kläger von der elektrischen Anlage Gefahren für Leib und Leben drohten, belegt noch nicht, dass die Beklagten hiervon Kenntnis hatten. Dagegen spricht bereits, dass die Beklagte das Haus bis kurz vor dem Verkauf bewohnte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten über Fachkenntnisse verfügten hätten, diese vortäuschten oder vorgegeben haben, dass die gesamte Anlage durch einen Fachbetrieb erneuert worden wäre. Die Entfernung von Leitungen aus der Garage lässt für sich genommen auch nicht auf eine arglistige Täuschung schließen, da ein Zusammenhang mit den nunmehr geltend gemachten Gewährleistungsansprüchen nicht erkennbar ist und auch nicht näher dargelegt wird. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 522 Abs. 3 in Verbindung mit § 708 Nr. 10 Satz 2, § 713 ZPO. Der Gegenstandswert wurde gemäß den gestellten Anträgen festgesetzt. S...… Z...… R...… OLG Dresden AZ: 4 U 2183/19 LG Görlitz, AZ: 1 O 347/18
Das Landgericht Siegen hat es verstanden, ein ausgesprochen ausgleichendes, fast salomonisches Urteil zu sprechen. Die Beweisaufnahme hatte dazu nicht allzu viel Hoffnung gegeben. Kunden einer Bausparkasse interessierten sich für den Erwerb und Finanzierung eines Feriendomizils. Um die Finanzierung in die Wege zu leiten wurden sie von zwei Handelsvertretern der Bausparkasse begleitet. Es wurden Gespräche geführt, Unterlagen geordnet und eingeholt und Gespräche geführt. Die Klägerseite, ein Ehepaar, die die Finanzierung wünchten, besaß bereits eine Immobilie, hatte Mieteinnahmen und hatte sich zudem noch für weitere Immobilien interessiert. Nun behauptet das Ehepaar, einer der beiden Handelsvertreter hätte mehrmals zugesagt, die Finanzierung stehe. Währenddessen hatte aber der andere Handelsvertreter noch weiterhin fleißig Unterlagen gesammelt. Ein Finanzierungsantrag war zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal abgegeben. Das Ehepaar begab sich zum Notar, nach angeblicher mündlicher Zusage und bevor alle Unterlagen eingereicht waren. Auf dem Weg dorthin soll es nach den Angaben eines Handelsvertreters, der als Zeuge aussagte, ein Telefonat gegeben haben. Dieser Handelsvertreter warnte das Ehepaar ausdrücklich davor, den Notarvertrag zu unterschreiben. „Die Finanzierung stehe nicht“ waren seine Aussagen. Man solle umdrehen und nicht zum Notar fahren. Im Notartermin, der dann doch wahregenommen wurde, trat dann der Vermittler des Feriendomizils in Erscheinung. Er war dort zugegen. Auch er sagte als Zeuge aus und meinte, es habe zwischen ihm und dem einen Handelsvertreter einen Kontakt per WhatsApp gegeben, in dem dieser dann noch einmal das Bestehen der Finanzierung zusagte.
bruno68 Einzelheiten zu dem Chatverlauf konnten nicht mehr angegeben werden, die WhatsApp und das Handy gab es nicht mehr. Das Gericht war demnach auf Zeugenaussagen angewiesen. Den genauen Inhalt kannte er auch nicht mehr. Die Ehefrau des betroffenen Ehepaares trat übrigens ihre Ansprüche an Ihren Mann ab. Formal geklagt hatte nur der Mann. Die Ehefrau konnte so als Zeugin auftreten und bestätigte, dass sie während des Notartermins eine solche WhatsApp mit der Zusage gelesen habe. Irgendwie hatte man nach der Zeugenvernehmung den Eindruck, dass sich sämtliche Aussagen widersprechen würden. Kaum zu glauben war, dass das Ehepaar trotz der ausdrücklichen Warnung noch zum Notartermin fuhr. Dabei klangen die Warnungen, die von dem einen Handelsvertreter auf dem Weg dorthin ausgesprochen wurden, durchaus nachvollziehbar. Die Zeugin war äußerst glaubwürdig. Zu der Geschichte mit den WhatsApp während des Notartermins gab es mitunter einige Widersprüchlichkeiten. Mal wurde gesagt, das Ehepaar und der Vermittler hätten miteinander gesprochen, mal soll nur per Handzeichen kommuniziert worden sein. Und dass die WhatsApp, die doch eine ganz besondere Bedeutung haben könnte – insbesondere deswegen, weil man vorher ausdrücklich vor der Unterschrift gewarnt wurde – plötzlich verschwand, war auch nicht zu erklären. Nun war eventuell damit zu rechnen, dass das Gericht zugunsten der einen oder der anderen Partei ein Urteil fällen würde. Dies wiederum hätte zur Folge, dass das Gericht von teilweise falschen Aussagen vor Gericht ausging.
Salomon zieht weite Kreise. Das Gericht glaubte nämlich allen Zeugen.
- Das Gericht glaubte, dass es schon früher eine Zusage gegeben hatte.
- Das Gericht glaubte auch an die WhatsApp.
- Und das Gericht glaubte auch daran, dass auf der Fahrt zum Notartermin der Anruf des anderen Handelsvertreters kam, in dem vor Abschluss des Notarvertrages gewarnt wurde.
In dem noch nicht rechtskräftigen Urteil des Landgerichts soll nun in die Bausparkasse statt eingeklagter fast 38.000 Euro lediglich etwa 11.000 Euro zahlen. Das Gericht ging davon aus, dass zwischen dem Ehepaar und der Bausparkasse ein Finanzierungs- und Beratungsvertrag zustande gekommen ist.
Dafür spreche, so das Gericht, dass mehrere Termine und Gespräche stattgefunden haben und ein Handelsvertreter nach den Grundsätzen des unternehmensbezogenen Geschäfts als Stellvertreter für eine Bausparkasse handeln würde. Für ein unternehmensbezogenes Geschäft spricht etwa der Ort eines Vertragsschlusses, die Verwendung einer bestimmten Firma bzw. eines Firmenbriefpapiers oder -stempels, der Vertragsinhalt oder die Stellung bzw. das Auftreten eines Handelnden. Dabei hatte das Gericht gewürdigt, dass der Handelsvertreter bereits zum ersten Gespräch als Mitarbeiter der Bausparkasse aufgetreten ist und eine Visitenkarte überreichte, die ihn als Verkaufsleiter auswies. In der Auskunft, die Finanzierung stehe, wäre der Beratervertrag verletzt worden. Das Gericht war davon überzeugt, dass die Zusage sogar mehrfach abgegeben wurde. Das Gericht ging auch davon aus, dass es die WhatsApp gegeben habe. Und deshalb hafte die Bausparkasse für den Fehler des Vermittlers gemäß §278 BGB. Das Gericht sah jedoch, dass ein erhebliches Mitverschulden vorliegen würde.
Dieser Einwand kommt jedoch nur unter besonderen Umständen zum Tragen, weil sich der Anleger regelmäßig auf Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Aufklärung und Beratung verlassen darf. Eine Ausnahme erkannte das Gericht deshalb, weil anzunehmen war, dass das Ehepaar über eigene Sachkunde oder über Information von dritter Seite verfügt. Das Gericht verwies dabei auf eine Entscheidung der BGH mit Urteil vom 19.02.2015 Aktenzeichen III ZR 90/14. Ein Mitverschulden liegt vor, weil das Ehepaar Warnungen Dritter nicht beachtet hatte (Der Begriff des „Dritten“ überrascht hier etwas, weil die Warnung von dem Handelsvertreter kam).
Dabei hatte das Gericht das Telefonat auf dem Weg zum Notartermin und den deutlichen Hinweis, der Kaufvertrag dürfe nicht ohne schriftliche Finanzierungszusage unterschrieben werden, entsprechend gewertet. Insofern hatte das Gericht auch den als Zeugen herangezogenen zweiten Handelsvertreter für glaubwürdig gehalten. Das Gericht meinte, dass bei dem Ehepaar erhebliche Zweifel hätten verbleiben müssen. Insgesamt erkannte das Gericht einen Mitverschuldungsanteil von 70 % für die Eheleute. Man bekam also nur 30% von dem, was man sich erhofft hatte.
Folgerichtig: Also keine Darlehnszusage auch kein Notartermin! Sonst sind Sie der Vollangeschissene! Die Bude und Schulden an den A...backe!
Ich habe zwar keine Ahnung, was die obenstehenden Antworten mit meiner Frage zu tun haben sollen, aber ich habe selbst eine Antwort gefunden. In ESIS-Merkblättern steht explizit: "Die Ausfertigung dieses Dokuments begründet für [Kreditinstitut] keinerlei Verpflichtung zur Gewährung eines Kredits." Damit scheint ein ESIS-Merkblatt keine Sicherheit für die Kreditgewähung zu geben, sodass ich vor Beurkundung lieber auf den finalen Kreditvertrag warte...
ich möchte einen Immobilienkaufvertrag erst dann beim Notar unterschreiben, wenn ich zuvor einen entsprechenden Kreditvertrag unterzeichnet habe.
Weil der Notartermin jedoch zeitkritisch ist und die finanzierende Bank noch mehr Zeit zur Erstellung des Vertrags benötigt, hat mir die Bank vorab jedoch ein ESIS-Merkblatt zum Kredit zugesendet mit der Anmerkung, dass mir dieses die gleiche Sicherheit gäbe wie der finale Kreditvertrag.
Kann das hier jemand bestätigen oder negieren?
Danke bereits für eine Rückmeldung,
Triton
Hallo Triton,
was der andere User dir hier mitteilen wollte ist mir (wahrscheinlich jedem) auch schleierhaft. Eine Lösung hast du ja schon gefunden.
Mich würde aber mal interessieren, was dir die Bank da wirklich mitgeteilt hat. Vielleicht möchtest du das Schreiben hier mal anonymisiert einstellen?
Hat sich die Aussage vielleicht darauf bezogen, dass sich die angebotenen Konditionen nicht mehr ändern?
„ESIS-Merkblatt“... sagt doch eigentlich schon alles, ein Merkblatt halt. Darlehen ist im Sack, wenn du das von der Bank unterbreitete und unterschriebene Angebot durch fristgerechte Gegenzeichnung akzeptierst. Lass Brüno sabbeln, aber so läuft das normalerweise. Je nachdem wie eure Finanzierung aufgestellt ist kann man da bei einem „Selbstläufer“ auch mal vorgreifen, wenn das aber auf Kante genäht ist und nur über Winkelzüge finanziert werden kann würde ich nicht ohne verbindliche Darlehenszusage kaufen. Welche Bank ist da am Zuge?
ESIS als verbindliche Finanzierungszusage?
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Zitat von Triton