folgende Situation: wir haben vor Jahren ein EFH BJ '89 gekauft, das Dachgeschoss war über die letzten Jahre nur Gästezimmer. Da es baulich als Einliegerwohnung konzipiert wurde, haben wir dieses Jahr die Vermietung über Airbnb und Co begonnen.
Frage: kann ich die Mieteinnahmen mindern um die 2% Afa des Gebäudewertes, anteilig umgelegt auf die Mietwohnung?
Mal angenommen, unser Gebäudewert beträgt 200.000, wir haben 200qm Platz und die Wohnung misst 20qm. Dann könnte ich doch 200.000 € * 2% * 20qm/200qm = 400 € im Jahr von meinen Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung abziehen?
Oder müsste ich diese 400 € nochmal auf die Anzahl der vermieteten Tage im Jahr umrechnen? Wenn zB nur 100 Tage vermietet wären: 400 € * 100d/365d = 110 €?
Ich bin mir nicht 100% sicher, aber meines Erachten ist die Bemessungsgrundlage nicht der Gebäudewert zum Zeitpunkt der Umwidmung, sondern der ursprüngliche Kaufwert ggf. zuzüglich der damaligen Sanierungskosten.
Es gibt auf jeden Fall einen Excelrechner, um aus dem Kaufpreis in Verbindung mit Grundstücksfläche, Wohnfläche und Bodenrichtwert den Gebäudewert zurückzurechnen: https://www.bundesfinanzministerium....kaufpreis.html
Aber davon abgesehen, viel wichtiger ist mir die Frage, ob ich die 2% Afa überhaupt ansetzen darf. Und falls ja, einfach komplett fürs Jahr, oder anteilig auf die vermieteten Tagen?
Oder kann man vielleicht sogar für die nicht vermieteten Tage den entsprechenden Mietausfall absetzen?
(Bin aber kein Fachmann - würde mich aber auch interessieren ...)
Wie sieht es mit anteiligen Kaufnebenkosten/Kreditkosten/Versicherungskosten/etc.?
Wieso nicht? Meine Gäste verbrauchen doch anteilig Strom/Wasser/Gas. Also kann ich doch Jahresverbrauch / 365 rechnen, und dies dann anteilig an den Personen in der Mietwohnung an den vermieteten Tagen ansetzen.
Oder hab ich da einen Denkfehler?
Und den Rest bzgl Gebäudekosten einfach anteilig auf die prozentuale vermietete Wohnfläche.
Ich bleibe bei meinem nein. Wäre evtl. möglich wenn eine Gewerbe angemeldet ist ( Gewerbesteuerpflicht ) und auch die Abgrenzung zwischen privat und gewerblich eindeutig ist + Belege fürs FA.
PS: Bin auch bei AIRBNB seit 5 Jahre ( superhost ). Ich gebe immer die Grundsteuer, Versicherungen, Abschreibung anteilig bei der Steuer an.
Also gewerblich betreibe ich das natürlich nicht (will ja auch gar keine Einstufung als Gewerbe).
Aber wie handhabst du das denn dann mit den Nebenkosten (mal angenommen, dass die Mietwohnung keine eigenen Zähler haben). Macht es da nicht Sinn, die Einnahmen um die anteiligen Nebenkosten zu schmälern? Schließlich sind die Nebenkosten in diesem Fall Ausgaben, die meine Einnahmen ja faktisch verringern...
Bei einer kurzfristigen Vermietung sind alle Kosten für den Gast bereits im Tagespreis inkludiert. Du machst ja da keine Nebenkostenabrechnung wenn einer zwei Nächte bei dir ist.
Strom sind meiner Meinung nach keine objektbezogenen Kosten die von der Steuer abgesetzt werden können.
Aber wie macht das dann ein Dauervermieter, wenn er Warmmiete verlangt? Dann sind ja auch die Verbrauchskosten in der Miete mit drin. Aber sicherlich geben Dauervermieter die Nebenkosten in der Ekst an? Und dann ist es doch das selbe in Grün?
Der Mieter kann ja selber seinen Stromanbieter wählen und direkt einen Vertrag dort abschließen.
In meiner fest vermieteten Wohnung wird ganz normal Kaltmiete + Nebenkosten abgerechnet. Auch hier ist dann eine Abschreibung jährlich möglich. Man bekommt vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid. Die Grundsteuer wird direkt mit dem Mieter abgerechnet ( Nebenkosten )
ich glaube Warmmiete wird heute nicht mehr so oft gemacht, du bleibst ja auf den Kosten sitzen als Vermieter falls die Miete die Kosten nicht decken...
Ok, bei Strom über einen eigenen Zähler kann ich das noch nachvollziehen.
Aber jetzt mal angenommen, die Mieter der Ferienwohnung verursachen 5,- Nebenkosten insgesamt. Dann würde ich diese doch von den Mieteinnahmen abziehen. Denn ich will ja nicht die 5,- der Energiekosten an die Versorger durch reichen, und sie zusätzlich noch als Gewinn versteuern.
Ergo ist es dann doch notwendig, diese als Werbungskosten für die Wohnung anzusetzen.
Und wenn man den Tagesverbrauchswert der Ferienwohnung nicht über eigene Zähler messbar machen kann (ich behaupte mal, die wenigstens werden 2 Wasserzähler, oder 2 Gaszähler für die Heizung haben), muss man dann doch den Jahresverbrauch irgendwie auf die vermieteten Tage und die Personenzahl umlegen. Oder habe ich da einen gravierenden Denkfehler?
So ähnlich steht es ja auch in deinem genannten Link: Die Gesamtkosten der Wohnung (Miete, Nebenkosten, Abschreibung, Schuldzinsen etc.) dürfen von Herrn A also zu 33 % als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abgezogen werden.
Bin auch kein Steuerberater. Strom als Nebenkosten geht nur beim Allgemeinstrom, normaler Verbrauchsstrom ist Mietersache. Du machst ja bei einer kurzfristigen Vermietung keine Nebenkostenabrechnung. Somit bleiben ja nur die Werbungskosten die ggf. abgesetzt werden können. Ob da jetzt Strom rein gehört kann ich dir nicht sagen. Evtl. kann jemand noch etwas dazu sagen?? Steuerexperten....
Das sehe ich etwas anders als Marc2512. Strom kann meines Erachtens durchaus Werbungskosten sein.
Stell dir mal ein Ferienhaus vor. Die Miete ist eine Warmmiete, in der auch die Stromkosten umgelegt sind.
Die Frage ist, wie grenzt man das bei einer Ferienwohnung ohne eigenen Zähler ab.
Nach m² ist meines Erachtens kein geeignetes Umlageverfahren, da die FW ja nicht das ganze Jahr durchweg vermietet ist.
Ich persönlich würde zumindest einen Zwischenzähler für die Ferienwohnung einbauen lassen und für die Ferienwohnung eine Art Nebenkostenabrechnung erstellen.
Zum Thema Abschreibung. Wenn die Ferienwohnung fürs ganze Jahr zur Vermietung steht, ist auch das ganze Jahr die Abschreibung anzusetzen, egal ob da Tage/Wochen zwischendurch Leerstand drin ist.
Wichtig ist die glaubhafte und ggf. nachweisbare Vermietungsabsicht.
Anders sieht es aus, wenn die Eigennutzung z.B. erst im Mai ausläuft und erst ab Juni vermietet wird. Dann kann nur zu 7/12 angesetzt werden.
@tneub: tatsächlich wäre es im Bezug auf Strom/Wasser richtiger, die Kosten anhand der Personen im Haus zu dem Zeitpunkt umzulegen. Weil duschen, baden, kochen ist ja eher unabhängig von den bewohnten qm.
Sprich, Jahresverbrauch / 365 für den Tagespreis. Und dann anteilig auf die Mietpersonen. Bei einer Familie von 4 Personen und einer Vermietung an 2 Personen wäre das dann: Tagespreis * 2 / (4+2). Also 1/3 des Tagesverbrauchspreises, wenn man so will.
Ich würde mal behaupten, dass sie niemand nur für seine Untervermietung einen zweiten Strom- und Wasserzähler einbauen lässt. Die kosten schließlich auch wieder Miete an die Stadtwerke.
Bzgl Afa: dass diese im ersten Jahr nur anteilig auf die Monate der Vermietungsabsicht angerechnet werden darf ist ein guter Hinweis. Macht aber natürlich Sinn.
Du sollst keinen eigenen Zähler für Wasser und Strom vom Versorger einbauen lassen, sondern jeweils nur Unterzähler an die Leitungen zur Ferienwohnung.
das läuft dann ganz normal weiter mit über den Hauptzähler vom Versorger, nur dass du am Unterzähler selbst ablesen kannst, was die Ferienwohnung verbraucht.
Die brauchen in dem Fall ja nichtmal regelmäßig geeicht sein.
Sowohl Wasser- als auch Stromzähler gibts für deutlich weniger als 30€ im Netz oder Baumarkt. Dazu kommt ggf. noch der Einbau.
Einen eigenen Unterzähler hab ich z.B. für meine Heizung (Wärmepumpe) einbauen lassen, um für mich zu wissen, was ich dort an Strom benötige.
Genauso, wie mein Außenwasserhahn einen eigenen Unterzähler hat, da ich dafür kein Abwasser bezahle.
Da hier die eigene Wohnung anteilig mitbenutzt wird, ist die tageweise Berechnung natürlich anders als bei deiner abgeschlossenen Ferienwohnung. Du kommst mit deiner Ferienwohnung meines Erachtens steuerlich besser weg.
Ok danke, dann hatte ich es falsch verstanden. Unterzählerkosten fallen ja nur 1x an, im Garten hab ich letztes Jahr auch einen eigenen Unterzähler für Wasser installiert.
Leider ist das betreffende Haus BJ 89, und die Leitungen verlaufen alle versteckt und an unterschiedlichen Stellen. Es gibt keine sichtbare zentrale Leitung, die Wasser nach oben bringt.
Strom wäre sicher einfacher, weil ja im Schaltschrank einfach nur umgedrahtet werden muss.
Gas fällt auch flach, weil es natürlich nur einen Kesser fürs ganze Haus gibt. Aber Heizung würde man in dem Fall ja auch einfach nach anteiligen qm ansetzen, da die Wohnung auch im Leerstand beheizt werden muss. Im Gegensatz zu Wasser+Strom, der ja im Leerstand nicht anfällt.
Solange ich keine eigenen Zähler habe, bleibt also unterm Strich folgende Herangehensweise?
- Nach Auslastung pro Tag und Kopf: Strom, Wasser, Internet, GEZ
- Nach qm pro Tage mit Vermietungsabsicht: Grundsteuer/Müllabfuhr/Abwasser, Heizung (Gas), Gebäudeversicherungen, Schuldzinsen, Afa
- Ggf Gästewechselpauschale
- Reparaturen und Anschaffungen für die Wohnung in voller Höhe
Afa bei Vermietung von Ferienwohnung im EFH?
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Zitat von membersound