Immofinanzierung

Guten Tag Bruno68,

danke sehr für diese ausführliche Nachricht. Dann werde ich mich hüten, in dieser Zeit Investitionen zu tätigen.

Alles Gute für Sie!!!

Anton

Hallo Anto,

wenn sie es trotzdem dies vorhaben, natürlich kann man das auf Später verschieben, aber bis dahin sollte man lieber ansparen, denn nicht jeden nicht genommene € spart Zinsen, Kosten und letztlich Nerven!

bruno68

Ja, ja tomy778 250.000 € Restschuld
dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt
träume weiter! Meinste ersthaft die Commerzbank würde eine Rückstellung bilden, die sie in eine Quartalsminus von 295 Mio. € führen würde?

Corona-Verwerfungen drücken Commerzbank ins Minus
veröffentlicht am 13.05.2020 um 14:00 Uhr In den ersten drei Monaten steht bei der Commerzbank ein Minus von 295 Millionen Euro in den Büchern.
Die Corona-Krise hat der Commerzbank den Start ins Jahr verhagelt und lässt das Gewinnziel für 2020 wackeln.
Das Vorhaben, das Gesamtjahr mit einem Gewinn abzuschließen, sei angesichts weiterer Umbaukosten und dem allgemein schwierigen Umfeld «sehr ambitioniert», schreibt der Frankfurter MDax-Konzern in seinem Zwischenbericht zum ersten Quartal.
Zumindest im Geschäft mit Kunden, das die Bank selbst beeinflussen kann, hofft das Management, dass es die Erträge «weitgehend stabil halten» kann - so denn die Wirtschaft allmählich wieder hochfährt und es zu keinem zweiten Lockdown kommt.Die Geschwindigkeit der Zinsanhebung, bestimmt die Schnelligkeit des Marktzusammenbruchs und das "rüber rutschen" von einen Verkäufer- in ein Käufermarkt.
Ende März stand trotz guter Geschäfte insbesondere mit Privat- und Unternehmerkunden unter dem Strich ein Minus von 295 Millionen Euro in den Büchern, wie das Institut mitteilte. Ein Jahr zuvor hatte das Geldhaus 122 Millionen Euro Überschuss ausgewiesen.
Vor allem die Furcht vor vielen Kreditausfällen drückte das Ergebnis: Die Bank vervierfachte ihre Risikovorsorge von 78 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 326 Millionen Euro. Im Gesamtjahr 2020 erwartet die Bank eine Risikovorsorge von 1,0 Milliarden bis 1,4 Milliarden Euro - nach 620 Millionen Euro im vergangenen Jahr.

Noch weitere Fragen? Wie es um eine der 400 Banken steht! Wenn die zweitgrößte Bank Deutschlands Rückstellung bilden muss, was machen die anderen 398 kleineren Banken? Die werden das gleiche im Auftrag der Bafin machen müssen, Rückstellung für die Kreditausfälle bilden.

Des weiteren wurden seit den 08.05.2020 sämtliche Zinsabschläge in Höhe von 0,21 bis 0,31 % p.a. Ersatzlos gestrichen!
Bei mehreren Kunden die noch in 1 Quartal abgeschlossen haben, würden Sie jetzt abschließen, die Zinsen würden jetzt um 0,5 % p.a.höher liegen!

Im übrigen überhaupt eine bekannte Sache, das ist auch in den USA schon vor einen halben Jahr eingetreten, dass die Hypothekenzinsen der Kreditgeber, trotz 0 % Zins Politik der FED gestiegen sind!
Der Grund war ganz banal, die Kreditvermittlung war nicht mehr kostendeckend und die Häuser in den Hotspots Regionen unbezahlbar! Und das schon, ohne die Corona Krise! Und sind die Häuser unbezalhbar, so müssen jetzt die Preise trotz 0% Politik gesenkt werden, weil sonst keine Häuser ge-/ verkauft werden können!

Die Vollbremsung der Preisentwicklung für Immobilien kommt 2020 auch in Deutschland zu stehen. Seinen sie froh, dass die positive Werteentwicklung von Immobilien zur Darlehnsberechnung, seit 2016 gesetzlich verboten ist!

Gesetz über das Kreditwesen (Kreditwesengesetz - KWG)
§ 18a Verbraucherdarlehen und entgeltliche Finanzierungshilfen; Verordnungsermächtigung
....
(4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat das Kreditinstitut die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie zu anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat das Kreditinstitut die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.

Was noch von Interesse sein wird:"Ist das Banken schon vorab wissen, dass Sie selbst eine Zinsanhebung vornehmen bzw. vornehmen müssen! Sie wissen auch aus 70 Jahren Tätigkeit, ab welche Zinsanhebung das Geschäft zum Stillstand kommt (Der "Immoblienmarkt gefriert ein"), Null Geschäftsystem.
Die Geschwindigkeit der Zinsanhebung, bestimmt die Schnelligkeit des Marktzusammenbruchs und das "rüber rutschen" von einen Verkäufer, in ein Käufermarkt.

Was gleichzeitig einhergehen wird, ist die die Endlichkeit der Verdienstmöglichkeit des Käufers, dass die Höchstbelastung für Zins und Tilgung begrenzt. Und sollten die Zinsen steigen, müssen die Immobilienpreise zwangsweise sinken.
a) Kann der Käufer 1.600 € monatlich für Zins und Tilgung aufbringen, können die Immobilenschulden bei 100 % Beleihung und 0,9 % Zins, wären 270.000 € Darlehn möglich für 15 Jahre fest, Restschuld 800 €
b) Kann der Käufer 1.600 € monatlich für Zins und Tilgung aufbringen, können die Immobilenschulden bei 100 % Beleihung und 1,4 % Zins, wären 260.000 € Darlehn möglich für 15 Jahre fest. Restschuld 500 €

Bekommt der Kunde nur ein Vorausdarlehn für 10 Jahre fest zu gleichen Konditionen, zahlt der Kunde
a) in den ersten 10 Jahren fest, 0,9 % Zins schon 23.600 €, bei Darlehnshöhe 262.000 € Restschuld - 300 €
b) in den ersten 10 Jahren fest, 1,4 % Zins schon 35.000 €, bei Darlehnshöhe 250.000 € Restschuld - 880 €

In allen vier Fällen muss der Käufer für 180 Monate 1.600 € Zins und Tilgung erbringen, um die Höchstbelastung einzuhalten!

Die 2.Kaufpreise müssen unter diesen Käuferbedingungen, um mindestens 3,62 % sinken, sofern ein Verkauf/ Kauf stattfinden soll!
Und das gilt folgerichtig für alle zukünftigen Immobilienkäufer!

Natürlich wird es für viele Vermittler sehr eng, weil diese Darlehn raus gegeben haben, die wie ein Ballon funktionieren. Die Darlehnssumme sinkt mit jeder Rate, aber auch der Wert der Immobilie sinkt, mit jeden "Weitersteigen" der Darlehnszinsen am Markt! Daher kann mit Ablauf der 1.Zinsfestschreibung, die zukünftige Zins und Tilgungsrate so hoch liegen, das von vornherein eine Neuauflage eines 2.Darlehns ausgeschlossen ist!

Wehe dem, der nicht dann einen BSV mit Zinssicherheit besitzt!

bruno68

Kurz und knapp, da ich keinen Nerv habe deine sinnlosen Romane zu lesen..
Wieviel Immobilien hast du als Kapitalanlage?
Lass mich raten 0
USA und Deutschland in der Immobilienfinanzierung zu vergleichen sind Äpfel mit Birnen vergleichen..
Die Banken machen Rückstellung und jetzt halt dich fest wofür...Konsum und ratenkredite... ist mal was ganz anderes als Immobilienfinazieung...aber erzähl weiter viel Blödsinn...

@threadersteller lese dich bitte in die Materie ein insbesondere, ob du du die Risiken kennst und Lust auf alles hast.

Anton,

bruno und tomy haben beide Recht, einer in der Theorie und der andere in der Praxis.

Theoretisch stimmt es, dass eine Bank bei einem Wertverlust z.B. eine Nachfinanzierung verlangen kann. Theoretisch kann ein Bank auch den Darlehensvertrag kündigen, wenn sich deine allg. wirtschaftlichen verhältnisse verschlechtern z.B. geringeres Einkommen wegen Jobwechsel usw.

Praktisch ist das alles nicht relevant, zumindest ist mir kein Fall bekannt, bei dem das so passiert ist. Für die Bank ist die beste Lösung, dass ein Darlehen bis zum Ende "normal" durchläuft. Deshalb wird eine Bank niemals von sich aus aktiv, wenn die Raten pünktlich bezahlt werden, egal was sonst passiert.

Zum Problem kann es bei einer Anschlussfinanzierung werden, da bei einem neuen Kreditvertrag die Immobilie auch neu bewertet wird. Bis dahin gilt: Raten pünktlich zahlen und es gibt kein Problem mit der Bank.

Ach so noch zur Wertentwicklung vom Immobilien:
Das kann ich nur für uns hier sagen, bayrisches Schwaben. Aktuell sinken Gewerbeimmobilien insbesonder Einzelhandel bereits im Preis. Private Immobilien (bzw. private Vermietung) überhaupt nicht...

Wie es in der Zukunft aussieht: Schwierig, es werden 2 Effekte auftreten:

Die Zwangsversteigerungen werden stiegen, da die Wirtschaftskrise deutlich tiefer und länger dauern wird (zumindest mM nach) als aktuell die Börse glaubt. Tendenziell sollte das Preise senken.

Aber die Notenbanken und Staaten werden Billionen in die Wirtschaft pumpen und dieses viele Geld wird sich Anlagen suchen. Das wird Immobilien tendenziell teurer machen.

Niemand hat eine Glaskugel für die Zukunft, aber ich gehe eher von steigenden Preisen bei privaten Immobilien aus...

Davon mal abgesehen, dass es sich bei Immobilien bei den meisten privaten Käufern um langfristige Geschäfte handelt...

Und auf 30 Jahre sollte bei Immobilien immer >= 3% pro Jahr drin sein..., auch wenn aller 10 Jahre etwas ähnliches wie Corona auftauchen sollte...

Das ist aber keine naturkonstante die 3%